افزایش نرخ سود بانکی به کمک مستاجران نیامد

گزارش‌های میدانی جام‌جم حاکی است با فرارسیدن فصل نقل و انتقالات در سال جاری مالکان سنت افزایش اجاره‌ را بدون کم و کاست اجرا کرده و نرخ‌ها را افزایش داده‌اند. رقم‌هایی که مستاجران را یا به سمت اجاره واحدهای کوچک‌تر می‌کشاند یا وادارشان می‌کند به مناطق ارزان‌تر نقل مکان کنند.

افزایش شدید تورم در سال‌های اخیر و پایین بودن نرخ سود بانکی نسبت به تورم باعث شده بود مالکان ترجیح دهند به جای رهن، اجاره بیشتری دریافت کنند. در ماه‌های پایانی سال گذشته با افزایش نرخ سود سپرده‌ها انتظار می‌رفت تمایل مالکان به دریافت رهن مجددا افزایش پیدا کند؛ اما هنوز هم مالکانی که نیاز به درآمد ماهانه برای گذران زندگی دارند تمایلشان دریافت مبلغ اجاره یا ترکیبی از رهن و اجاره است و آنهایی هم که ترجیح می‌دهند خانه‌های خود را رهن کامل دهند مبالغ پیشنهادی‌شان آن قدر بالاست که از توان پرداخت مستاجران خارج است.

فعالان بازار مسکن پس از تصمیم شورای پول و اعتبار در سال گذشته برای افزایش نرخ سود سپرده‌ها ابراز امیدواری کرده بودند با افزایش نرخ سود بانکی بازار رهن قوت بگیرد تا از فشار افزایش مبلغ اجاره بر مستاجران کاسته شود، اما شواهد در بازار نشان می‌دهد رقم‌های اعلام شده از سوی مالکان همچنان بر افزایش مبلغ‌ اجاره‌ و نه رهن تاکید دارد، به طوری که برخی از موجران یکباره خواستار 200، 500 و حتی یک میلیون تومان افزایش مبلغ اجاره از سوی مستاجران خود شده‌اند.

اگرچه قیمت اجاره یک واحد مسکونی با یک متراژ معین در یک منطقه و حتی در یک کوچه نمی‌تواند یکسان باشد، زیرا امکانات و نوع ساخت مسکن ارزش آن را متفاوت می‌کند؛ اما گاهی برخی از مالکان بدون توجه به ارزش واقعی مسکن رقم‌هایی را برای اجاره اعلام می‌کنند که از هیچ منطقی برخوردار نیست.

یکی از بنگاه‌های املاک منطقه تهرانپارس در شرق تهران در این باره به جام‌جم گفت: مبنای مشخصی برای افزایش رقم اجاره وجود ندارد و در برخی خانه‌ها شاهد افزایش 30 تا 40 درصدی اجاره‌بها نسبت به رقم قبلی قرارداد هستیم و این از توان پرداخت مستاجران خارج است.

وی افزود: البته در تبدیل میزان رهن و اجاره نیز گاهی بین مالک و مستاجر توافق صورت می‌گیرد؛ اما ترجیح بیشتر بر گرفتن اجاره‌بهاست.

یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه پونک در شمال‌غرب تهران نیز اظهار کرد امسال قیمت‌ها در این منطقه با افزایش روبه‌رو بوده و برخی از مالکان یکباره مبلغی در حدود 20 میلیون تومان روی مبلغ رهن گذاشته‌اند و بسیاری نیز تمایل دارند مبلغ را به صورت رهن و اجاره دریافت کنند که البته ترجیح بر دریافت بیشتر اجاره است.

افزایش سالانه اجاره‌بها با توجه به تورم امری طبیعی است اما گاهی این افزایش قیمت‌ها غیرمنطقی و سلیقه‌ای و از عهده توان مستاجران خارج است با این وجود تلاش مسوولان وزارت راه و شهرسازی برای نظارت بر بازار مسکن و اجرای سیاست‌هایی که بتوانند از طریق آن بازار را کنترل کنند در عمل موفقیت‌آمیز نبوده است.

سال گذشته در پی افزایش بیش از حد اجاره‌ها و اعتراض مستاجران، دولت سیاست کنترل تعزیراتی قیمت‌ها را به اجرا درآورد و براساس تصمیم کارگروه مسکن و ابلاغیه اتحادیه کشوری املاک، سقف افزایش اجاره‌بها در سال گذشته در تهران 7 تا 9 درصد تعیین شد و بنابر این دستورالعمل اگر مشاوران املاک قراردادی را بالاتر از این رقم منعقد یا موجران از مستاجران اضافه‌تر دریافت می‌کردند متخلف محسوب شده و با آنها برخورد می‌شد. براساس این تصمیم ‌اگر موجر تخلف گرانفروشی داشت براساس قانون تعزیرات جریمه می‌شد. اگر مشاوران املاک نیز کمیسیون اضافه می‌گرفتند یا اجازه می‌دادند معامله‌ای بالاتر از رقم مصوب برای افزایش اجاره‌بها شکل گیرد، براساس قانون نظام صنفی جریمه می‌شدند. اگر چه در ظاهر چنین تصمیماتی برای برخورد با متخلفان خوب بود اما در اجرا این طرح نتوانست موفق باشد چرا که راه‌های گریز بسیاری برای آن پیدا شد و اگر مستاجران زیر بار قرارداد نمی‌رفتند موجر ملک خود را به فرد دیگری اجاره می‌داد.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا برخوردهای تعزیراتی امسال هم به اجرا در می‌آید به جام‌جم گفت: برخوردهای تعزیراتی هیچ وقت جواب نمی‌دهد چرا که اگر این طرح نتایج مثبتی درپی داشت امسال هم ادامه می‌یافت. به هر حال مالکیت‌ها باید محترم شمرده شود. وی افزود: اتحادیه فقط مجری سیاست‌های دولت است و دولت باید به گونه‌ای سیاستگذاری کند که طرح‌ها قابلیت اجرا داشته باشد.

وی با پذیرفتن افزایش قیمت اجاره‌بها گفت: براساس آنچه در سامانه کد رهگیری به ثبت رسیده میانگین افزایش قیمت اجاره‌بها در حد نرخ تورم رسمی است.

خسروی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش نرخ سود سپرده تاثیری در تبدیل مبلغ اجاره به رهن داشته است، گفت: زمانی که نرخ سود سپرده را کاهش دادند ما در بازار شاهد آن بودیم که بسیاری از مالکان به​جای گرفتن ودیعه مبلغ اجاره را افزایش دادند و امیدوارم با افزایش نرخ سود سپرده‌ها از مبلغ اجاره‌ها کاسته شود؛ اما همه اینها به میزان تورم در کشور برمی گردد و اگر تورم کنترل شود وضعیت اجاره‌ها نیز باثبات می‌شود.

حال وزارت راه و شهرسازی برای جلوگیری از تعیین قیمت‌های سلیقه‌ای به دنبال اجرای طرح بلوک‌بندی قیمت مسکن و اجاره‌بها ست تا از نوسانات و افزایش غیرمنطقی مسکن جلوگیری کند اگرچه این یک حرکت مثبت در جهت تکمیل بانک اطلاعاتی در این بخش است، اما به گفته مشاوران املاک قیمت در بازار مسکن براساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و نمی‌توان معیاری برای قیمت‌ها تعیین کرد، بنابراین تنها راه کنترل اجاره‌ها مهار تورم در کشور و عرضه قابل توجه مسکن در داخل کلان‌شهرهاست.

سیما رادمنش / گروه اقتصاد