بلندمرتبه‌سازی در گرگان؛ شهر را بلندتر می‌کنیم یا مسئله را؟

اصل توسعه فشرده و استفاده کارآمدتر از زمین، در برنامه‌ریزی شهری قابل دفاع است. مسئله اما از جایی آغاز می‌شود که تراکم از یک ابزار برنامه‌ریزی به یک هدف تبدیل شود.بلندمرتبه‌سازی، پیش از آنکه مسئله‌ای معماری باشد، مسئله‌ای درباره ظرفیت و مکان است.سؤال اصلی این نیست که یک قطعه زمین از نظر ضوابط ساختمانی چقدر قابلیت ساخت دارد؛ سؤال این است که آن پهنه از شهر چه میزان جمعیت، فعالیت و سفر جدید را می‌تواند بپذیرد؟
این همان تفاوت میان «قابلیت ساخت» و «ظرفیت توسعه» است.
ممکن است زمینی امکان احداث ساختمان بلندمرتبه داشته باشد، اما شبکه معابر، حمل‌ونقل عمومی، پارکینگ و خدمات پیرامون آن ظرفیت بارگذاری جدید را نداشته باشند. در چنین شرایطی، افزایش تراکم می‌تواند مسئله را از زمین به شبکه‌های شهری منتقل کند.
از این منظر، مکان استقرار تراکم به اندازه میزان تراکم اهمیت دارد.
تراکم بالا در مجاورت شبکه حمل‌ونقل عمومی و در پهنه‌هایی با ظرفیت مناسب، می‌تواند بخشی از منطق توسعه فشرده باشد؛ اما تمرکز تراکم در نقاطی که زیرساخت و دسترسی متناسب ندارند، لزوماً توسعه پایدار نیست.
به همین دلیل، اگر قرار است بلندمرتبه‌سازی در گرگان به‌عنوان سیاست توسعه شهری دنبال شود، باید با توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی (TOD)، ظرفیت شبکه معابر و دسترسی مناسب به خدمات پیوند داشته باشد.
موضوع دیگر، هزینه‌ای است که افزایش تراکم به شهر تحمیل می‌کند.
تراکم بیشتر می‌تواند به توسعه یا تقویت معابر، افزایش ظرفیت حمل‌ونقل عمومی، تأمین پارکینگ، ارتقای شبکه‌های آب و فاضلاب و برق، افزایش نیاز به فضای سبز و خدمات عمومی و تقویت زیرساخت‌های مدیریت بحران نیاز داشته باشد.
این هزینه‌ها زمانی مسئله‌ساز می‌شوند که در فرآیند تصمیم‌گیری دیده نشوند و در نهایت از منابع عمومی تأمین شوند.
در مقابل، افزایش تراکم معمولاً ارزش اقتصادی زمین را نیز افزایش می‌دهد. این افزایش ارزش، تا حدی حاصل تغییر در قواعد و تصمیمات عمومی درباره زمین است. بنابراین یک سؤال مهم شکل می‌گیرد:
آیا میان منفعت اقتصادی حاصل از افزایش تراکم و هزینه‌ای که این افزایش به شهر تحمیل می‌کند، توازن وجود دارد؟
اگر ارزش زمین خصوصی شود اما هزینه ایجاد ظرفیت جدید بر دوش شهر باقی بماند، سیاست تراکم نیازمند بازنگری در سازوکار توزیع منافع و هزینه‌هاست.
بنابراین نقد بلندمرتبه‌سازی در گرگان، نقد ارتفاع نیست. نقد، فقدان نگاه یکپارچه به تراکم، مکان، ظرفیت زیرساخت و هزینه‌های عمومی توسعه است.
گرگان برای توسعه به سرمایه‌گذاری و استفاده کارآمدتر از زمین نیاز دارد؛ اما توسعه شهری را نمی‌توان با تعداد طبقات ساختمان‌ها سنجید. معیار واقعی این است که شهر تا چه اندازه می‌تواند جمعیت، فعالیت و سفر جدید را بپذیرد، بدون آنکه کیفیت زندگی و عملکرد شبکه‌های شهری تضعیف شود.
پیش از اجرای گسترده طرح، برای هر پهنه باید مشخص باشد: چه میزان تراکم قابل تحمل است، چه زیرساخت‌هایی نیاز به ارتقا دارند، ظرفیت شبکه حمل‌ونقل چقدر است و هزینه ایجاد این ظرفیت را چه کسی می‌پردازد.
در غیر این صورت، ممکن است بلندمرتبه‌سازی به جای آنکه ابزار مدیریت رشد شهری باشد، صرفاً به ابزار افزایش ظرفیت ساخت‌وساز تبدیل شود.
و این دو، یکسان نیستند.
گرگان اگر قرار است بلندتر شود، باید ابتدا ببیند شهر تا چه اندازه ظرفیت این ارتفاع را دارد.
چون در برنامه‌ریزی شهری، مسئله فقط ساختن نیست؛
مسئله این است که بدانیم چه می‌سازیم، کجا می‌سازیم، چه باری به شهر اضافه می‌کنیم و هزینه آن را چه کسی می‌پردازد.
ارتفاع، وقتی توسعه است که ظرفیت شهر از آن عقب نمانده باشد.