شوخی قانونی با زخم مستاجران

در طول پنج سال گذشته قوانین زیادی برای حمایت از مستاجران و کنترل قیمت مسکن تصویب شده اما تأثیر‌ زیادی در کنترل نرخ نداشته است. البته در شرایط فعلی که شاهد کاهش نرخ تورم، رشد نقدینگی،کاهش نرخ ارز و مواردی از این قبیل در بازار هستیم، بازاراجاره نسبت به سال‌های گذشته شرایط بهتری دارد اما قوانین مستقیمی که بتواند در این زمینه تأثیر داشته باشد را شاهد نبودیم. 

نباید فراموش کرد که ریشه اصلی مشکلات در بازار مسکن به دهه ۹۰ بر‌می‌گردد و دولت‌های یازدهم و دوازدهم اعتقادی به ساخت مسکن نداشتند و طرح‌های قبلی ساخت مسکن را مزخرف تلقی می‌کردند. در چنین شرایطی آسیب‌هایی که متوجه یک بازار می‌شود، قطعا در کوتاه‌مدت التیام نمی‌یابد. در مجلس یازدهم نمایندگان مجلس قانونی را مصوب کردند که به دولت این اجازه را می‌داد تا نسبت به شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از آنها اقدام کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد عملکرد دولت‌های دوازدهم و سیزدهم در این زمینه قابل قبول نبود و بسیاری از خانه‌های خالی که بعضا گفته می‌شود متعلق به ارگان‌ها و دستگاه‌های دولتی است همچنان خالی است. در آن زمان قانونگذار بر این باور بود که اگر خانه‌های خالی به بازار تزریق شود، می‌تواند تأثیر مثبتی بر عرضه مسکن داشته باشد و قیمت‌ها را تا حدی تعدیل کند. نکته قابل توجه اینجاست که از حدود ۲۷ میلیون واحد مسکونی که در کشور وجود دارد، تنها اطلاعات چهار میلیون مسکن در سامانه املاک و اسکان ثبت شد. 
     
قوانین متعدد
در طول سال‌های گذشته قوانینی مانند تعیین سقف اجاره‌بها تا ۲۵ درصد، لزوم ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان، مالیات بر خانه‌های خالی، قانون جهش تولید مسکن و اجاره‌داری حرفه‌ای وجود داشته و حالا اخذ مالیات از اجاره و تعیین قیمت منطقه‌ای توسط وزارت راه و شهرسازی مد نظر است تا اجرا شود. البته قانونگذار اعلام کرده اگر در چارچوب قوانین صاحب ملک اقدام کند از پرداخت مالیات تا ۱۰۰‌درصد معاف است. به نظر می‌رسد قوانینی که تا الان در حوزه قیمت و همچنین اجاره بهای مسکن اجرا شده، تأثیری در کنترل آن نداشته است. به‌عنوان مثال قانونی در این زمینه وجود داشت که در کلانشهر تهران افزایش حداکثر رقم اجاره برای تمدید ۲۵ درصد بود اما براساس گزارش مرکز آمار ایران، متوسط افزایش اجاره‌بها در پایتخت ۴۱ درصد اعلام شد.البته در این بین اقداماتی مانند پرداخت وام ودیعه مسکن هم به منظور حمایت از مستاجران انجام شد اما به گفته کارشناسان بهترین اقدامی که در این زمینه می‌تواند تأثیر خوبی داشته باشد، افزایش ساخت و تولید مسکن است. به گفته کارشناسان اگر شرایط برای اجرای قانون جهش تولید مسکن فراهم بود ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال می‌توانست از التهاب بازار اجاره بکاهد. 
   
مالیات از اجاره
در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره آمده طبق ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، اگر نرخ تورم عمومی برخی‌ استان‌ها بیش از ۳۰درصد باشد، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از طریق شورای عالی مسکن، نرخ افزایش اجاره‌بها را تعیین کند. در یکی از تبصره‌ها نیز به این موضوع اشاره شده که اگر موجری سقف افزایش اجاره‌بها را رعایت نکند، مستاجر حق دارد با گذشت پنج سال که از آن ملک بلند شده، برای دریافت مابه‌التفاوت شکایت کند. البته قراردادهایی که پس از تصویب قانون منعقد شود، شامل این قانون خواهد شد. اگر موجری، خانه خود را در اختیار خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد یا بهزیستی قرار دهد، شامل ۱۰۰‌درصد معافیت مالیاتی خواهد شد. اگر موجری خانه خود را به افرادی که کارگر یا کارمند تأمین اجتماعی هستند، اجاره دهد تا سقف معافیت بر حقوق مستاجر، از پرداخت مالیات معاف خواهد شد. اگر موجری با مستاجر قرارداد دو تا سه ساله ببندد، به ترتیب ۷۰ تا ۱۰۰‌درصد از معافیت‌های مالیات بر‌درآمد اجاره بهره‌مند خواهد شد.  مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی می‌گوید برای اولین‌بار است که قانونی برای مدیریت اجاره‌بها در استان‌های کشور خواهیم داشت و دولت می‌تواند با مصوبه شورای عالی استان‌ها سقف اجاره‌بها را تعیین کند. وی خاطرنشان کرد: اگر در استانی تورم بیش از ۳۰ درصد باشد شورای مسکن می‌تواند ۵۰ تا ۱۰۰‌درصد تورم نسبت به تعیین سقف اقدام کند. تاکنون چنین قانونی نبود و در زمان کرونا فقط در یک مقطعی رشد ۲۵ درصدی مصوب شد و بعد از آن الزام قانونی را نداشتیم. وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که این قانون جزئیات دیگری دارد که به مردم اعلام می‌شود، گفت: این قانون بسیار خوبی است. از مجلس برای تصویب این قانون تشکر می‌کنم. این قانون دست دولت را برای مداخله در بازار باز می‌کند که شاهد بازار آرام‌تری برای امسال باشیم. بخش دیگر قانون ساماندهی سکوهای مجازی برای مدیریت بازار است و نظام‌مندتر کردن مداخله‌گران بازار مسکن و اجاره هم در این زمینه است. 

منتظر کنترل اجاره‌ بها باشیم؟
از آنجا‌ که مسکن درشهرهای بزرگ بیش از۵۰‌درصد درآمدخانوارراتشکیل می‌دهد،کنترل اجاره‌بها می‌تواند تأثیر زیادی در افزایش قدرت خرید خانوارها داشته باشد. به نظر می‌رسد اجرای این قانون با معضلاتی از‌جمله بانک اطلاعاتی مسکن همراه باشد. هنوز سامانه املاک و اسکان تکمیل نشده است. با توجه به این‌که یک قانون به قوانین کنترل قیمت و اجاره مسکن اضافه شده، باید دید آیا می‌توان انتظار کنترل نرخ اجاره‌بها را داشت؟