مُسَکِن‌های بی‌خاصیت برای مَسکن

بنا به گزارش‌های رسمی وزارت راه و شهرسازی، برآورد می‌شود که نزدیک به شش میلیون خانوار با جمعیت ۲۰ میلیون نفر در کشور مستاجر باشند و طبق اعلام نمایندگان مجلس بیش از ۵۰ درصد ساکنان پایتخت، اجاره‌نشین هستند که این اجاره‌نشین‌ها از روزگار خوش‌نشینی دور مانده‌اند و بخش قابل‌توجهی از سبد خانوار به هزینه‌های مسکن اختصاص پیدا می‌کند. مطابق آمارهای اعلامی، قیمت مسکن در پنج سال اخیر بیش از ۹۵۰ درصد رشد داشته است. متهم ردیف اول این افزایش قیمت دولت دوازدهم است که با مانع‌تراشی برای ساخت مسکن و از سوی دیگر عدم اجرای تکالیف خود در ساخت مسکن مهر باعث کاهش عرضه مسکن شد. این کمبود عرضه در کنار افزایش تقاضا، تعادل بازار را به‌هم زده است و شرایط سختی را برای دولت سیزدهم رقم زد.

افزایش قیمت در پلتفرم‌ های اینترنتی
قیمت ارز یکی از مهم‌ترین شاخص‌های اقتصادی است و نوسانات آن روی تمامی کالاها و خدمات تاثیرگذار است. قیمت مسکن در روزهای پایانی سال گذشته با افزایش نرخ ارز بالا رفت و با شکل‌گیری انتظارات تورمی در این بازار، قیمت مسکن از افزایش نرخ ارز پیشی گرفت و در پلتفرم‌ها شاهد افزایش چندبرابری اجاره‌بها بودیم. هرچند تغییر سیاست پولی و ارزی و تثبیت نرخ توسط محمدرضا فرزین، رئیس کل بانک مرکزی دنبال شد و توانست ترمز افزایش قیمت دلار را بکشد اما این تثبیت نرخ نتوانست بر بازار اجاره مسکن تاثیر بگذارد. البته در بازار خرید و فروش شاهد کاهش ۲۰درصدی قیمت هستیم و این روند کاهشی به مسکن مهر نیز سرایت کرد. بررسی قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکن مهر شهر جدید پردیس نشان می‌دهد رکود بازار، انتظار کاهش قیمت بیشتر از‌سوی مردم و عدم ورود به بازار باعث کاهش قیمت تا یک میلیارد تومانی شده است. بر این اساس یک واحد مسکن مهر واقع در فاز۵ با مساحت ۸۷ متر مربع با قیمت دو میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان یعنی هر متر مربع حدود ۳۲.۷میلیون تومان آگهی شده است.

کد رهگیری رایگان
‌سوداگری در بازار مسکن یکی از عوامل قیمت‌سازی در این بازار بوده و در این میان برخی از مشاوران املاک با هدف کسب سود بیشتر، قیمت مسکن و اجاره‌بها را به‌صورت غیر‌واقعی افزایش می‌دهند. این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی در اقدامی، سامانه ملی اسکان را راه‌اندازی کرد که با ارائه کد رهگیری رایگان امکان معامله مستقیم میان مستاجر و موجر فراهم شود اما این روش هم خیلی مورد استقبال قرار نگرفت.

وام ودیعه مسکن
‌قیمت وام ودیعه مسکن در سال‌های اخیر ثابت مانده بود و هیچ تناسبی میان این وام با نرخ‌های موجود در بازار وجود ندارد. میزان پرداخت این وام در پایتخت حدود ۱۰۰ میلیون تومان است و البته دولت وعده داد که این وام را به ۲۲۰ میلیون تومان برساند. ‌البته این طرح هنوز به تصویب شورای پول و اعتبار نرسیده و اما اعلام شده که این وام هم به فصل جابه‌جایی مستأجران می‌رسد.

شناسایی خانه‌های خالی
دولت برای افزایش عرضه مسکن در بازار اقدام به شناسایی واحدهای خالی و صدور برگه مالیاتی برای آنها کرد. طرح مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی در دست اجراست و برگه تشخیص مالیاتی برای ۶۳هزار مالک واحدهای خالی صادر شده و انتظار می‌رفت این سیاست می‌تواند جریان احتکار مسکن در بازار را متوقف کند و با افزایش عرضه، قیمت‎‌ها را کنترل کرد اما در واقع این اتفاق هم نتیجه مناسبی نداشته است. برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند در حال حاضر شهرداری تهران در تمامی مناطق شهری تیم‌هایی را جهت شناسایی خانه‌های خالی به‌کار گرفته و این واحدهای مسکونی به وزارت راه‌وشهرسازی معرفی می‌شوند.به گفته کارشناسان این روش نیز خیلی بر بازار اجاره تاثیر نمی‌گذارد و باید با بهره‌گیری از سامانه‌های نظارتی به این بازار سروسامان داد.

سقف کاذب اجاره
یکی دیگر از اقدامات دولت برای مدیریت بازار مسکن، تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها بود و این طرح چند سال است که اجرا می‌شود و ظاهرا تاثیری بر بازار نداشت. ‌بر اساس قانون در سال‌جاری هیچ مشاوره املاکی حق انعقاد قرارداد اجاره با رقم بالاتر از این درصد را ندارد اما شاهد این موضوع در بازار هستیم. اجرای کامل این طرح نیازمند حمایت سایر نهادهای نظارتی مانند قوه قضاییه و سازمان اصناف است. دولت در کنار این سیاست برای موجران مشوق‌هایی را هم در‌نظر گرفته که یکی از آنها معافیت مالیاتی در صورت تمدید اجاره یا اجاره دادن ملک به خانواده‌های ۳ فرزند و بیشتر است که این موضوع نیز به دلیل نبود زیر ساخت مسکوت مانده است.

دلالان مسکن سوار بر موج گرانی
یک کارشناس مسکن می‌گوید بر مبنای نتایج یک بررسی علمی، با ثبت۵۰۰۰ آگهی کاذب در یکی از سکوهای فروش اینترنتی، می‌توان قیمت مسکن در یک منطقه تهران را ۲۵درصد افزایش داد و این نشان می‌دهد این سکوهای اینترنتی چه میزان در رشد کاذب قیمت مسکن اثرگذارند.
فرهاد صادقی در تشریح ساماندهی سکوهای فروش برخط در فضای مجازی افزود: نتایج یک بررسی نشان می‌دهد، بستر سکوهای فروش برخط به جولانگاه دلالان مسکن تبدیل شده‌ و بخش عمده‌ای از آگهی‌ها بر مبنای اطلاعات غلط است.
این کارشناس حوزه مسکن با بیان این‌که قیمت‌سازی فقط یکی از تخلفات صورت گرفته در بستر سکوهای فروش برخط است، گفت: افراد با حجم قابل‌توجهی آگهی در این سکوها مواجه هستند که بر مبنای اطلاعات غلط بنا‌نهاده شده، برای مثال ممکن است، ملک آگهی شده در این فضا اصلا وجود خارجی نداشته باشد. وی افزود: براساس نتایج یک بررسی علمی، ۵۵‌درصد از آگهی‌های ثبت شده در سکوهای فروش برخط در زمینه ملک بر مبنای اطلاعات غلط بنا نهاده شده‌اند.
این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: راهکار ساماندهی سکوهای فروش برخط اتصال این سکوها به بانک‌های اطلاعاتی حاکمیت است تا اساسا امکان ثبت ملک بدون وجود خارجی منتفی شده و همچنین صاحبخانه قادر به آگهی کردن مسکن خود باشد.
وی ادامه داد: این مسأله یعنی ساماندهی سکوهای فروش برخط، صورت‌جلسه هفتم شورای‌عالی مسکن است و رئیس‌جمهور هم بر آن تاکید کرده اما تاکنون شاهد اقدام نتیجه‌دار در این زمینه نبوده‌ایم.
صادقی در گفت‌وگو با فارس تاکید کرد: با راه‌اندازی سامانه معاملات املاک و مستغلات، برای قرارداد اجاره نیازی به مراجعه به بنگاه نیست و اگر فضای سکوها هم ساماندهی شود، شاهد تکمیل پازل معاملات شخص به شخص در کشور خواهیم بود.
این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: دولت قبل برای ساماندهی این سکوها نسبت به حذف قیمت اقدام می‌کرد اما این راهکار نمی‌تواند نتایج مطلوبی داشته باشد و باید راهکارهای روز آمد را در دستور کار قرار داد.