ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی

 این برنامه‌ها با اتخاذ سیاست های تشویقی تولید و کاهش تقاضای سرمایه‌ای برای تعدیل قیمت مسکن و برقراری چتر حمایتی دولت از دهکهای پایین جامعه در دستور کار وزارت مسکن و شهرسازی قرارگرفته است.

به دیگر سخن، با توجه به دغدغه‌های عدالت‌ گسترانة دولت نهم، برای نخستین بار در قالب تبصرة 6 قانون بودجه 1386 کل کشور، احکام و تسهیلات بسیار مناسبی برای اجرای طرحهای تأمین مسکن تدوین و تصویب شد که از حیث بنیادین، رویکرد نوینی در نظام سیاست گذاری بخش مسکن پدید آورده است.

احکام و برنامه های این تبصره و به دنبال آن راهکارهای اجرایی که در فاصلة اندکی در قالب آیین نامة اجرایی قانون ارائه شد، از یکسو بیانگر نگرش جامع دولت به مقولة مسکن و ارائه راه حلها در قالب یک بستة سیاستی است و از سوی دیگر عزم مجموعة دولت برای بسیج کلیه امکانات و استفاده از تمامی ظرفیتهای در اختیار برای رفع مشکل مسکن را نشان می دهد.

در همین راستا معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت مسکن و مرکز پژوهش و اسناد ریاست جمهوری به منظور تبیین و اطلاع رسانی فعالیتهای دولت، با توجه به حساسیتهای بخش مسکن تلاش کرده است تا به اجمال مهمترین تحولات و دستاوردهای این بخش را در دو سال اخیر به اطلاع مردم برساند. آنچه پیش رو دارید، گزارش مشترک این دو نهاد است که جام جم آنلاین تقدیم می کند.

مقدمه

بررسی نتایج حاصل از اتخاذ سیاستهای اقتصادی دولت نهم حکایت از تحولات قابل ملاحظه ای در اصلاح روند متغیرهای کلان اقتصادی دارد. بررسی مقایسه‌ای رشد اقتصادی، تورم، صادرات غیرنفتی، واردات، موازنة تجاری، اصلاح ترکیب ساختاری بودجه، پروژه‌های عمرانی، کاهش وابستگی اقتصادی به نفت و... در دولت نهم در مقایسه با دوره‌های قبل، بیانگر تسریع در روند رشد و توسعة اقتصادی جامعة ایران دارد.

دولت نهم با طرح اهداف چهارگانة مهرورزی، عدالت گستری، خدمت به بندگان خدا، پیشرفت و تعالی مادی و معنوی کشور و با تکیه بر استراتژی مبتنی بر اصول علمی، اقداماتی را در عرصة اقتصادی و در راستای تحقق اهداف و آرمانهای فوق، به ویژه در بخش مسکن به عنوان یکی از مهمترین متغیرهای کلان اقتصادی آغاز نمود.

بخش مسکن طی چهار دهه سیاست‌گذاری، فراز و نشیبهای زیادی را به همراه داشته است؛ سیاستهایی که گاه باعث رونق بالا همراه با رشد ساخت و ساز شده و گاه این بخش را با رکود سنگینی مواجه کرده است.

رویکرد دولت نهم در بخش مسکن که با سیاستهایی نظیر زمین صفر دنبال شده و با قوانینی همچون لایحة ساماندهی و حمایت ازتولید و عرضة مسکن به راهکارهای اجرایی چون مسکن مهر، تبصرة 6 قانون بودجه 1386، نوسازی مسکن روستایی، بهسازی بافتهای فرسوده شهری و ... انجامیده است، تغییر فرآیند سیاست‌گذاری مسکن طی چهار دهة اخیر را نوید می دهد. با اقدامات صورت گرفته می‌توان بعد از گذشت سالیان متمادی از سیاست گذاری در این بخش، تبدیل مسکن را از یک کالای سرمایه ای به مصرفی انتظار داشت.

با توجه به نقش مسکن در ارتقاء امنیت انسانی و عدالت اجتماعی، این بخش در سیاست و برنامه های کلان دولت نهم از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است. به طوری‌که تأمین مسکن اقشار نیازمند، از جمله اقدامات مؤثر در اجرا و اعمال عدالت اجتماعی در برنامه های کلان دولت نهم تلقی می شود.

تأمین بخشی از مسکن مستضعفین و حاشیه نشینان، اعطای تسهیلات به مبلغ ده هزار میلیارد ریال با بهرة بسیار پایین، برای نوسازی و بهسازی 200 هزار مسکن روستایی در سال 1385 و اختصاص بودجه برای نوسازی 300 هزار واحد مسکونی در سال 1386، ارائه طرح جامع مسکن که در آن تولید مسکن، کاهش هزینة تولید و تسهیلات ارزان قیمت ساخت مورد توجه قرار گرفته و نیز انعقاد چندین قرارداد با شرکتهای خارجی برای ساخت مسکن به صورت انبوه در راستای تعقیب همین سیاستها و برنامه هاست.

با توجه به موارد فوق، تحولات جمعیتی کشور از چهار دهة گذشته تاکنون بیانگر رشد سریع جمعیت و به موازات آن تسریع روند شهرنشینی بوده است. سیر افزایش جمعیت شهرها، تأمین مسکن اقشار شهرنشین را به یکی از اصلی ترین برنامه های دولت بدل کرده است.

حجم بالا و رو به افزایش تقاضای مسکن، عملاً تأمین زمین شهری مورد نیاز در داخل شهرها را هم با مشکل و هم با هزینه های سرسام آور مواجه کرده است. با توجه به اینکه تولید مسکن متکی بر چهار عامل اصلی یعنی زمین، سرمایه، مصالح و مدیریت است، ارزیابی عوامل فوق نشان دهندة آن است که تنها عامل اول، یعنی زمین به عنوان مسئولیتی مهم بر عهدة وزارت مسکن و شهرسازی است و برای سایر عوامل، ارکان دولتی نقش هماهنگ کننده را به عهده دارند و نقش اصلی را بخش خصوصی ایفا می کند.

اجرای طرحهای آماده سازی زمین و خصوصاً ایجاد شهرهای جدید را می توان از مهم ترین سیاستهای وزارت مسکن و شهرسازی برشمرد که خوشبختانه، این موضوع در دولت نهم در چارچوب برنامه ای خاص و مدون همچون طرح جامع مسکن و طرح واگذاری زمین 99 ساله دنبال می شود که در آیندة نزدیک شاهد نتایج مثبت آن برای ملت ایران خواهیم بود.

جهت گیری دولت نهم در بخش مسکن؛
رویکردها و برنامه ها از زبان رییس جمهوری

1. ما باید به جایی برسیم که هر کسی بخواهد مسکن داشته باشد، از آن بهره مند شود.
2. همه باید در بخش مسکن کمک کنند. ما هم اکنون چند میلیون نیازمند مسکن داریم و رشد فزایندة متقاضی وجود دارد. راه حل بدهند تا بررسی کنیم.
3. مهم ترین مشکل ما در بخش مسکن، قیمت زمین است. قیمت زمین بار اصلی هزینه روی دوش خانواده هاست. خب! دولت در یک تصمیم انقلابی مصوب کرد، وزارت مسکن مسئول شد که طراحی بکند و قیمت زمین را از مسکن حذف بکند. خوشبختانه، تا الان در بیش از 150 شهر برنامه شان را آماده کرده اند و ظرف یکی دو ماه آینده کلید خواهد خورد. من امیدوارم تا پایان سال به بیش از 400 شهر گسترش پیدا بکند و سال آینده در همة شهرهای کشور، [شاهد تأثیر آن باشیم] البته غیر از کلان شهرها.

در کلان شهرها برنامه انبوه سازی است. کار دیگری را که ما باید انجام بدهیم و البته تأثیرش را خواهد گذاشت، اینکه اگر قیمت زمین را حذف کنیم، آن وقت شرایط تثبیت شده ای را در بخش مسکن خواهیم داشت. ضمن اینکه همین امسال (از سال گذشته، نیمة سال تا امسال) دولت برای اولین بار در تاریخ بیش از پانصد هزار واحد مسکونی را مورد حمایت قرار داده است که حداکثرش در سالهای قبل به سیصد هزار می رسید که این هم یک جهش است که آثارش در آینده معلوم خواهد شد.

4. بحث مسکن ان شاءالله باید به طور پایه ای حل گردد....
5. دولت برای مسکن تصمیمات خوبی گرفت. چهار هزار واحد مسکونی اجاره ای و استیجاری مشارکتی، پانصد واحد از آن با مشارکت بخش خصوصی است، 3500 واحد از آن را خود دولت سرمایه گذاری می کند و می سازد. باز امسال دولت اجازه داد برای بافتهای فرسوده ده میلیارد تومان اوراق مشارکت فروخته بشود و 20 میلیارد تومان هم برای سال دیگر پیش بینی کرده است.

6. مهم ترین بخش هزینه های مسکن در تولید مسکن، قیمت زمین است. در تهران بیش از 70 درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است و در جاهای دیگر و شهرهای کوچک تا 40 درصد می‌رسد. دولت طرحی را آماده کرده، مراحل نهایی اش را دارد می گذراند تا ما قیمت زمین را به گونه¬ای حذف کنیم یا به صفر نزدیک کنیم. اگر این کار اتفاق بیفتد که امیدوارم اتفاق بیفتد، یک انقلاب در بخش مسکن است. هر کس هم که می خواهد سرمایه گذاری کند، سود خودش را ببرد. نباید انتظار داشته باشد 50 تا 70 درصد ظرف یک سال سود ببرد، این نشانة مریضی اقتصاد است.

7. علاوه بر این، در بخش مسکن دولت تصمیم گرفت که 9000 واحد مسکونی روستایی با تسهیلات تقریباً قرض الحسنه ای نوسازی بشود.

8. برای بهسازی بافتهای فرسوده و بناهای تاریخی 10 میلیارد تومان و یک 25 میلیارد تومان دیگر دولت اجازه داد تا شهرداریها بتوانند با تضمین دولت از منابع ارزان و تسهیلات خارجی استفاده کنند. باز برای بازسازی بافتهای تاریخی، دولت بخشی را اختصاص داد که اینها به همین بافتهای فرسوده و میراث فرهنگی بر می‌گردد.

1. جایگاه بخش مسکن و ساختمان در اقتصاد کلان

بخش مسکن به عنوان یکی از بخشهای‌ عمدة اقتصادی، رابطة تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخشهای اقتصادی کشور دارد، از تحولات سایر بخشها تأثیر پذیرفته و خود نیز بر آنها اثر می‌گذارد. طی هر سال حدود 20 تا 30 درصد از سرمایة ثابت کشور در بخش مسکن ایجاد ‌می‌شود و به طور میانگین به همین نسبت از نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می‌گردد. سهم مسکن از اشتغال کشور نیز بیش از 11 درصد می‌باشد.

با توجه به رابطة پسین و پیشین بخش مسکن با سایر بخشهای اقتصادی کشور رکود و رونق این بخش اثر قطعی بر رکود و رونق اقتصاد کلان کشور ‌می‌گذارد. به طوری که مطالعات در این زمینه نشان داده‌اند، یک واحد افزایش در ارزش افزودة بخش مسکن، تولید ناخالص داخلی را به میزان 8/2 واحد افزایش ‌می‌دهد.
 
الف) ارزش افزودة بخش ساختمان

ارزش‌افزوده بخش ساختمان در سال 1384 به قیمتهای ثابت سال 1376به میزان 18728 میلیارد ریال بوده که نسبت به سال 1383 رشدی معادل 4/4 درصد را نشان می‌دهد. این رقم برای سال 1385 با رشدی معادل 7/3 درصد به میزان 19420 میلیارد ریال افزایش یافته است.

در 6 ماهة نخست سال 1386 نرخ رشد ارزش افزودة بخش ساختمان به قیمتهای ثابت سال1376، 9/40 درصد برآورد گردیده است.

ب) ارتباطات پسین و پیشین بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصاد

بخش مسکن به دلیل روابط پسین و پیشینی که با سایر بخشهای اقتصادی دارد، از نوسانات اقتصادی شدیداً تأثیرپذیر و بر آنها تأثیرگذار است. نمودار زیر تأثیرپذیری اقتصاد کلان کشور را از فعالیتهای ساخت و ساز مسکن با تأخیر حداکثر یکسال به خوبی نشان می‌دهد.

د) سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمانهای جدید مناطق شهری

ه) تسهیلات بانکی

در فاصلة سالهای 1384- 1376 نسبت تسهیلات اعطایی بخش مسکن به کل اعتبارات بانکی از 3/25 درصد به 22 درصد رسیده است. 

عملکرد نظام بانکی کشور مؤید آن است اعتبارات اعطایی عمدتاً به وامها و تسهیلات کوتاه مدت و میان‌مدت گرایش داشته است. به طوری که در سال 1384 مانده وامهای بلند مدت به کل تسهیلات اعطایی، معادل 7 درصد در مقابل 93 درصد مانده سایر وامها به کل تسهیلات اعطایی، بوده است.

و) میزان جذب نقدینگی

بخش مسکن در غیاب بازار سرمایه 20 تا 30 درصد نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. نقدینگی مذکور، بنا به ماهیت تقاضای موجود در بخش مسکن به تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای قابل تقسیم است.

در سه دهة گذشته حدود 34 درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزة تقاضای سرمایه‌ای و 66 درصد با هدف برآوردن نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است. علیرغم نبودِ بازار سرمایة کارآمد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگیهای خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در بخش اقتصاد زیر‌زمینی، تا حد قابل‌ ملاحظه‌ای بکاهد.

ز) تولید مسکن

میزان تولید مسکن در مناطق شهری در سال 1375 معادل 314 هزار واحد بوده است. علی?¬رغم رکود تولید در سالهای 1382 تا 1384، بخش مسکن در سالهای 1385 و 1386 رونق تولید را تجربه نموده است. شایان ذکر است متوسط رشد سالیانة تولید در بخش مسکن 3/7 درصد می‌باشد.

تولید مسکن در فاصلة سالهای 1375-1385                                                                      (هزار واحد)

ح) قیمت مسکن

بررسی شاخص بهای گروه مسکن‌، آب، برق و گاز و سایر سوختها

شاخص بهای گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها در سال 1375 معادل 428 بوده است که نسبت به سال 1374 از رشدی معادل 8/28 درصد برخوردار بوده است. شاخص فوق در سال 1385 به میزان 4/13 درصد رشد را نسبت به سال 1384 نشان می‌دهد.

شایان توجه است که این شاخص در آذرماه سال 1386 نسبت به ماه مشابه سال قبل به میزان 2/24 درصد افزایش داشته است، لیکن مقایسة رشد شاخص مذکور در 9 ماهة اول سال 1386 نسبت به دورة مشابه سال پیش، با 19.6 درصد رشد، حاکی از 6/4 درصد کاهش می‌باشد.

بررسی روند تغییرات و گزارش وضع موجود

در شانزده سال اخیر سه دورة قیمتی (سیکل) کامل در بخش مسکن اتفاق افتاده است. سالهای 1371 تا 1376 دورة رونق بخش مسکن بوده و دو نرخ رشد 61 و 67 درصدی در دو سال متوالی در قیمتهای مسکن به وقوع پیوسته است سپس در فاصلة سالهای 1377 تا 1382 شاهد نرخهای رشد 25، 42، 50 و 25 درصدی هستیم و بالاخره سیکل سوم که در سالهای 1383 تا 1386 اتفاق افتاده است. در این دوره بخش مسکن شاهد نرخ رشد‌های 6/2، 2/11، 28 و 5 درصدی بوده است.

به این ترتیب، ملاحظه می‌شود که افزایش قیمت در دورة اخیر هم به لحاظ دامنة رشد و هم به لحاظ طول دوره بسیار کوتاه‌تر از دوره‌های قبلی بوده است.

به‌عبارت دیگر، برنامه های تدوین شده توسط دولت علی‌رغم رشد تقاضا و کاهش تولید به سبب رکود در ابتدای دوره، به کنترل رشد قیمت مسکن، منجر گردیده است.