خوش‌ نشینی بر باد رفته

به این صورت که مستاجران از سال۹۹ که موتور تورم روشن شد نیازمند حمایت‌های جدی شدند. در همان سال بود که وام ودیعه مسکن متولد شد و دولت وقت زیر بار انتقادات زیادی رفت که از وام مسکن به وام ودیعه مسکن رسیده‌ایم. در سال‌های بعد نیز این حمایت‌ها ادامه داشت اما افزایش سطح عمومی قیمت‌ها شرایط را به سمتی برده که قیمت مسکن بیش از نیمی از درآمد خانوار را می‌بلعد. این موضوع برای اجاره‌نشینان محسوس‌تر است.

قیمت اجاره‌ بها در تهران افزایش نگران‌کننده‌ای داشته است و به‌رغم تلاش مدیران ذی‌ربط عملا شاهد نوعی از افسارگسیختگی در بازار مسکن هستیم و بخشنامه‌های متعدد نیز نتوانسته کمکی به مستاجران کند. با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی ،بار دیگر بحث اجاره‌بها و قیمت مسکن مطرح شده است. بنا به آمارهای اعلام شده متوسط قیمت اجاره یک متر آپارتمان در شهر تهران در اردیبهشت سال۹۰ معادل ۱۲هزار و ۹۵۰ تومان بود اما در یک دهه، قیمت‌های اجاره ۹ برابر شده و در سال گذشته این رقم به ۱۲۶هزار و ۹۰۰ تومان است. هرچند منابع غیررسمی خبر از اجاره هر متر‌مربع ۲۰۰هزار تومان می‌دهند. یکی از مهم‌ترین دلایل صعود قیمت اجاره‌بها افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر بوده است. قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران از دومیلیون و ۴۱هزار تومان در اردیبهشت سال ۹۰، در حال حاضر به ۵۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده که حدود ۲۶ برابر شده است. این عقب‌ماندگی اجاره‌بها از قیمت مسکن می‌تواند زنگ خطری برای مستاجران و نگرانی‌های فراوانی در‌خصوص ادامه این روند افزایشی به‌دنبال داشته باشد.

افزایش اجاره‌ بها فراتر از برنامه دولت

وزارت راه‌و‌شهرسازی طی سال‌های اخیر با روی‌آوردن به قیمت‌سازی دستوری اعلام کرده بود که میزان افزایش اجاره‌بها در بازه ۲۰تا۲۵ درصد مجاز است اما روند اجاره‌بها مسیر دیگری را طی کرده است. بنا‌به آمارهای اعلامی از سوی بانک مرکزی حال آن‌که براساس گزارش‌های بانک مرکزی در تیر۱۴۰۱ نسبت به تیر۱۳۹۹میزان اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران ۳۴.۹درصد و ۳۸.۷درصد در کل مناطق شهری افزایش یافته است. به عبارت دیگر در دو سال اخیر اجاره‌بهای مسکن در تهران ۸۳.۳درصد افزایش یافته حال آن‌که ‌باید حداکثر ۴۵‌درصد رشد می‌کرد که نشان‌دهنده افزایش ۳۷.۳درصدی اجاره مسکن بیش از سقف تعیین‌شده از سوی نهادهای سیاست‌گذار بخش مسکن بوده است.

سبقت مستاجران از مالکان

بنا به آمارهای اعلامی تعداد مستاجران در کشور حدود ۲۴.۵میلیون نفر است که از این میزان ۳۷‌درصد از خانوارها شهرنشین و ۵۱‌درصد خانوارها پایتخت‌نشین هستند. این آمار از افزایش تعداد مستاجران نسبت به مالکان در پایتخت حکایت دارد.

رهن یک میلیاردی در جنوب پایتخت

افزایش قیمت اجاره‌بها در پایتخت محدود به مرکز و شمال شهر نیست و این ارقام به نقاط حاشیه‌ای و جنوب تهران رسیده، به‌طوری که بررسی قیمت واحدهای مسکونی در جنوب تهران حکایت از اجاره‌بهای نجومی دارد. به‌طور مثال رهن خانه ۱۲۰‌متری با سال ساخت ۱۴۰۱، در منطقه نازی‌آباد یک میلیارد تومان شده است. برای بررسی قیمت‌های اعلامی به چند مشاور املاک در جنوب تهران مراجعه کردیم. مشاهدات میدانی خبرنگار ما نشان می‌دهد قیمت‌ها تنها در فضای مجازی افزایش پیدا نکرده و نرخ اعلامی از سوی صاحبان خانه نیز در همین حدود قیمت‌ها اعلام می‌شود. یکی از مشاوران املاک با سابقه ۲۰ ساله فعالیت در این بخش عنوان می‌کند: میزان افزایش اجاره‌بها رشد وحشتناکی داشته است و می‌توان اعلام کرد که نسبت به سال گذشته بیش از دوبرابر شده است، قیمت رهن کامل یک ساختمان ۱۰۰متری سال گذشته حدود ۵۰۰میلیون تومان بود که این رقم در سال جاری به حدود یک میلیارد تومان و بیشتر رسیده است.

حاشیه‌نشینی هم گران شد

افزایش قیمت اجاره‌بها تنها محدود به تهران بزرگ نبوده و شهرستان‌های اطراف آن نیز رشد محسوسی داشته است، رهن کامل یک آپارتمان ۷۰‌متری در خیابان استخر ری ۴۵۰‌میلیون تومان اعلام می‌شود، حال آن‌که آپارتمانی با مشخصات مشابه را حوالی خرداد ۱۴۰۱ با ۲۶۵ میلیون تومان رهن کامل می‌شد، کرایه کرد. در پاکدشت نیز برای یک واحد ۹۰‌متری در طبقه چهارم ساختمانی بدون آسانسور و پارکینگ ۱۱۵ میلیون تومان ودیعه و ماهانه چهار میلیون تومان اجاره درخواست می‌شود، در حالی که سال گذشته چنین آپارتمانی را در مناطق جنوبی شهر تهران با ماهی دو الی سه میلیون تومان نیز می‌شد کرایه کرد.

افزایش زاغه‌نشینی

با توجه به افزایش قیمت اجاره‌بها، جابه‌جایی مستاجران از مناطق گران به مناطق ارزان و حاشیه شهر دور از ذهن نیست به‌طوری که میزان تقاضا برای اجاره مسکن در سکونتگاه‌های اطراف تهران رشد چشمگیری داشته است. این افزایش تقاضا باعث می‌شود ساکنان این مناطق مجبور به سکونت در بخش‌های غیررسمی شوند، این چرخه می‌تواند پدیده زاغه‌نشینی را به‌شدت گسترش دهد.

وام نحیف در مقابل تورم

وزارت راه‌و‌شهرسازی سال گذشته برای حمایت از مستاجران رقم کمک ودیعه مسکن را برای تهران ۱۰۰میلیون اعلام کرد، از موانع و مشکل‌تراشی بانک‌ها که عبور کنیم باید اذعان کرد رقم پرداختی در مقابل افزایش اجاره‌بها بسیار ناچیز است، از سوی دیگر سال گذشته وام کمک ودیعه مسکن با سود ۱۸‌درصدی به مستأجران پرداخت شد. این در حالی است که زمستان سال گذشته سود تسهیلات بانکی به ۲۳‌درصد افزایش یافت و مشخص نیست وام ودیعه‌ای که قرار است امسال پرداخت شود از حمایت‌های دولت برخوردار خواهد شد یا این‌که با همان سود مصوب شورای پول و اعتبار (۲۳‌درصد) به حساب اجاره‌نشین‌ها واریز می‌شود.

مالیات به کمک مستاجران می‌آید؟

دولت قصد دارد در سال جاری ۲۰۰۰ میلیارد تومان از مالکان خانه‌های خالی، مالیات اخذ کند. البته مسئولان می‌گویند هدف، بالا بردن درآمدهای دولت نیست، بلکه افزایش عرضه به منظور کنترل بازار مسکن و اجاره‌بها هدف غایی محسوب می‌شود. قانون مالیات بر خانه‌های خالی از آذرماه ۱۳۹۹ تصویب شد اما به‌دلیل ضعف در مکانیسم دقیق شناسایی، هنوز اجرای این قانون شکل جدی به خود نگرفته است. با این حال مسئولان دولتی در روزهای اخیر به مالکان خانه‌های خالی اعلام کرده‌اند که از ۱۵ شهریورماه قانون مالیات بر خانه‌های خالی با قدرت وارد فاز اجرا خواهد شد.

در این خصوص خلیل محبت‌خواه، مدیرکل راه‌و‌شهرسازی استان تهران خطاب به صاحبان خانه‌های خالی در شهر تهران و ۴۸ شهر استان تهران گفته است: دولت مصمم است برای ساماندهی بازار اجاره، خانه‌های خالی را شناسایی کند و در این راه از آمار شهرداری‌ها، سامانه جامع املاک و اسکان، دستگاه‌های خدمات‌رسان و... استفاده می‌کند و پس از شناسایی قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های لوکس اعمال خواهد شد. به صرف و صلاح موجران است که خانه‌های‌شان را اجاره بدهند.

طبق آمار سال ۱۳۹۵ حدود ۲.۶میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که حدود ۵۰۰ هزار واحد آن در استان تهران است. چند روز پیش نیز اعلام شد که ۶۵ هزار واحد مسکونی خالی در شهر جدید پردیس، ۴۵ هزار واحد خالی و در حال ساخت در منطقه ۲۲ تهران و ۱۰‌هزار واحد خالی متعلق به بانک‌ها و ادارات در استان تهران است. با توجه به این‌که مالیات خانه‌های خالی مشمول اشخاص حقیقی و حقوقی خواهد شد، واحدهای متعلق به بانک‌ها و ادارات نیز هدف مالیات قرار‌می‌گیرند.بر‌اساس قانون مالیات خانه‌های خالی مصوب آذر سال گذشته، اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات می‌شود و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش‌برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.

راهکار کنترل اجاره‌بها

به نظر می‌رسد دولت علاوه بر هموار کردن مسیر تولید مسکن باید به قیمت‌سازی‌هایی که در این بخش صورت می‌گیرد نیز نظارت کند. در کشورهای دیگر ابتدا مشکل تورم را حل کرده‌اند و مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را نیز اجرا کرده‌اند. به این صورت که مالکان خانه اگر منزل مسکونی را خالی نگه دارند به میزان یک‌دهم از کل مبلغ واحد را به‌عنوان مالیات باید بپردازند. در این صورت کسی تمایل به خالی نگه داشتن خانه خود ندارد. همچنین مالیات بر مجموع درآمد از طریق بررسی حساب‌های بانکی نظارت دیگر دولت است اما همه این موارد مستلزم مهار تورم در اقتصاد خواهد بود.