جزئیات قانون جهش تولید مسکن و نسبت آن با ایده ساخت یک میلیون مسکن در سال

سال گذشته مجلس شورای اسلامی طرح جهش تولید را برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال مطرح کرد که با مخالفت دولت دوازدهم و ایراد شورای نگهبان همراه بود. با رفع ایرادات مجلس دوباره طرح را به شورای نگهبان ارسال کرد و مورد تایید این شورا قرار گرفت. این در حالی است که دولت در وعده‌های انتخاباتی خود ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را اعلام کرده و به گفته برخی منتقدان دو طرح مجلس و دولت متفاوت است و امکان اجرای آن وجود ندارد. ضمن این‌که برخی رسانه‌ها اعلام می‌کنند دولت منابع کافی برای اجرای این وعده در اختیار ندارد.

کد خبر: ۱۳۳۵۰۱۱

به گزارش جام جم آنلاین، با توجه به این‌که دولت و مجلس هر دو وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی را دنبال می‌کنند و رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در جلسه رای اعتماد خود در مجلس بیان کرد تشکیل بانک مسکن یکی از برنامه‌های او در این وزارتخانه خواهد بود. از این رو روزنامه جام‌جم به این موضوع پرداخته که آیا طرح مجلس و دولت مکمل یکدیگرند یا مقابل هم.

طرح مجلس چه می‌گوید؟

سال گذشته مجلس طرح جهش تولید مسکن را مطرح کرد اما با مخالفت دولت همراه شد. به طوری که اسحاق جهانگیری، معاون اول وقت رئیس‌جمهور به رئیس مجلس اعلام کرد دولت مخالف این مصوبه است و امکان اجرا ندارد. در آن نامه فرهاد دژپسند، وزیر سابق امور اقتصادی و دارایی و محمدباقر نوبخت، رئیس سابق سازمان برنامه و بودجه مخالفت خود را با مفاد آن اعلام کرده بودند.

این طرح به شورای نگهبان رسید که به برخی مفاد آن ایراد گرفته شد و دوباره به مجلس برگشت. مجلس پس از رفع ایرادات دوباره آن را به این شورا ارسال کرد و شنبه هفته جاری این طرح به تایید رسید و رسما قانون شد. در طرح جهش تولید مسکن، شورایی به نام شورای‌عالی مسکن تشکیل خواهد شد که رئیس آن رئیس‌جمهور و معاون اول به عنوان جانشین رئیس‌جمهور است.

از سوی دیگر وزیر راه و شهرسازی دبیر این شورا است و ۱۱ عضو دیگر کابینه به همراه بنیاد مسکن و یک عضو ناظر از مجلس شورای اسلامی حضور دارند. نمایندگان پیش‌بینی کردند صندوق ملی مسکن تشکیل شود که این صندوق دارای یک هیات امنا و هیات عامل باشد و رئیس هیات امنا وزیر راه و شهرسازی است.

کارکرد این صندوق هم به‌گونه‌ای است که اقساط حاصل از بازپرداخت هرگونه تسهیلاتی که مرتبط با مسکن بوده وارد این صندوق شده تا منبعی برای تسهیلات باشد. همچنین بانک‌های کشور موظف شدند ۲۰ درصد منابع خودشان را به بخش مسکن اختصاص دهند که تکلیف سود این تسهیلات هنوز مشخص نیست.

در بخش تامین زمین نیز مجلس پیش‌بینی کرده زمین‌های دولتی که در اختیار ارگان‌های مختلف است در اختیار وزارت راه و شهرسازی برای اجرای طرح جهش تولید مسکن به کار گرفته شود. این زمین‌ها به صورت ۹۹ساله در اختیار دولت قرار می‌گیرد و همچنین در بخش صدور مجوزهای لازم ۳۰درصد تخفیف در نظر گرفته شده است.

از سوی دیگر، برخی پیمانکاران نگران تامین مصالح ساختمانی هستند که مجلس پیش‌فروش در بورس را در نظر گرفته تا این مشکل نیز برطرف شود. هرچند وزارت صمت باید اطمینان دهد در بخش تولید مصالح ساختمانی مشکلی به‌وجود نمی‌آید.

طرح دولت در حوزه مسکن

ابراهیم رئیسی در جریان انتخابات ریاست‌جمهوری وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی را مطرح کرد. در آن زمان برخی انتقادها به مسکن مهر و نحوه تامین مالی آن مطرح می‌شد تا این‌که جزئیات این طرح بیان شد. در این طرح آمده بود با اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی میزان 2.5 میلیون واحد در سال گذشته به یک میلیون واحد می‌رسد که همین موضوع باعث عرضه یک میلیون و ۵۰۰ هزار مسکن خواهد شد.

آن‌طور که دولت سیزدهم مطرح کرده دوره انتظار برای دسترسی به مسکن از ۳۵سال به پنج سال در افق ۱۴۰۴ خواهد رسید. مشابه طرح مسکن مهر، اصول اقتصادی طرح «مسکن زندگی» مبتنی بر ارائه زمین رایگان (با اجاره ۹۹ساله) و تسهیلات ارزان‌قیمت و استفاده از بخش خصوصی (سازندگان صلاحیت‌دار) برای ساخت مسکن خواهد بود. مدیریت کلان پروژه‌ها به عهده شهرداری‌هاست و مطابق با طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها، با تأمین زمین به میزان مورد نیاز، حدی الامکان، ساخت واحدهای مسکونی با ارتفاع کم (یک یا دو طبقه) متناسب با رشد طبیعی شهرها و رعایت اصول شهرسازی در دستور کار قرار خواهد گرفت.

ساخت و ساز به سمت شهرهای متوسط، کوچک و روستاها خواهند بود و با برنامه‌ریزی‌های انجام شده تلاش خواهد شد با قصد توجه به تولید در بخش‌های کشاورزی و صنعت و همچنین با توجه ویژه به ارائه خدمات رفاهی و نیازهای اساسی در دیگر بخش‌های دولت، از مزیت پهنه سرزمینی در کشور حداکثر استفاده و جمعیت به صورت متعادل توزیع شود.

طبق برنامه دولت برای خانوارهای یک نفره ۵۰ مترمربع، دو نفره ۶۰ متر، سه نفره ۷۰ مترمربع، چهار نفره ۸۰ مترمربع، پنج‌نفره ۱۰۰ مترمربع، شش نفر و بیشتر ۱۱۰ مترمربع و روستایی ۱۵۰ مترمربع در نظر گرفته شده که بازپرداخت به این صورت گزارش شده بود، برای دهک‌های درآمدی سوم و پایین‌تر ۳۰سال، برای دهک‌های درآمدی چهارم و بالاتر ۲۰ سال با تنفس شش‌ماهه و مدت بازپرداخت تسهیلات به ازای تولد هر فرزند پس از خرید افزوده می‌شود. در طرح دولت آمده بود با استفاده از روش‌های تامین مالی زنجیره‌ای (در فرآیند تأمین مصالح و مواد ساختمانی)، تقاضای نقدینگی در حین ساخت به میزان قابل‌توجهی کاهش می‌یابد.

منابع مالی از روش‌های افزایش سرمایه بانک مسکن، حذف ذخایر قانونی بانک مسکن، افزایش ذخایر قانونی سایر بانک‌ها و سپرده‌گذاری منابع حاصل در بانک مسکن، انتشار اوراق با پشتوانه وام‌های پرداخت شده و تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری ساختمان تامین می‌شود. ویژگی روش‌های تامین مالی ذکر شده این است که نقدینگی را افزایش نمی‌دهند. همچنین شرایطی برای دریافت این تسهیلات در نظر گرفته شده بود که شامل تاهل، عدم مالکیت مسکونی و عدم استفاده از تسهیلات حمایتی در مسکن (سبز بودن فرم ج) بود.

دهک‌های ۱ و ۲ درآمدی، زنان سرپرست خانوار، از کار افتادگان، خانواده‌ها جدید (ازدواج)، مستأجران، مهاجران از سکونتگاه‌های غیررسمی به محل سکونت قبلی در سایر روستاها و شهرها و مهاجران از کلانشهرها و شهرهای بزرگ به روستاها و شهرهای کوچک امکان استفاده از این شرایط را دارند.

اشتراکات و مغایرت‌ها

در بحث ارائه زمین رایگان و صندوق ملی مسکن دولت و مجلس همسو هستند اما در بخش‌هایی مانند تامین مالی اختلافاتی وجود داشت که بررسی‌ها نشان می‌دهد این بیشتر شبیه یک اختلاف‌نظر است تا این‌که مانع کار دولت شود. همچنین دولت ضمانت یکساله برای تعویض بدون سؤال در صورت خرابی یا بروز اشکال در کلید و پریز، شیرآلات، رنگ، در، پنجره، چارچوب، لولا، قفل، ضمانت ۱۰ساله برای تعمیر و نگهداری و در صورت نیاز تعویض کف‌سازی، کابینت، سنگ‌های بهداشتی، سیم‌کشی، لوله‌کشی و ضمانت ۵۰ساله برای سازه برای اسکلت، تیرریزی، دیوارهای حائل و حمال، پی و شناژ را در نظر گرفته است.

درطرح دولت شورای‌عالی مسکن به ریاست رئیس‌جمهور جایی نداشت که به نظر می‌رسد تا تعداد جلسات در این حوزه را بیفزاید. اما در بخش تامین مالی که مهم‌ترین بخش آن محسوب می‌شود هر دو صندوقی را در نظر گرفته بودند که کارایی‌های متفاوت داشت اما به گفته کارشناسان طرح مجلس کامل‌تر از طرح دولت است و ریسک پایین‌تری دارد. همچنین در بخش تامین زمین دولت قصد داشت از ظرفیت موجود در کشور مانند مسکن مهر استفاده کند اما در طرح مجلس آمده دستگاه‌های دولتی باید زمین‌های خود را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

کارایی صندوق ملی مسکن

در قانون طرح جهش تولید مسکن آمده، صندوق ملی مسکن راه‌اندازی شود و اخذ مالیات‌های مربوط به زمین و ساختمان در اختیار این صندوق قرار گیرد که ادامه این روند باعث خواهد شد نیاز بخش مسکن به تسهیلات بانکی به‌شدت کاهش یابد. با این قانون زمین به صورت ۹۹ساله واگذار می‌شود و برای ۷۰ تا ۸۰ درصد ساخت هر واحد مسکونی تسهیلات لازم در اختیار قرار داده خواهد شد.

علی نیکزاد، نایب رئیس مجلس شورای اسلامی و وزیر اسبق وزارت راه و شهرسازی شروط تحقق ساخت یک میلیون واحد مسکونی را اعلام کرده و گفته اول وزارت راه و شهرسازی، پیگیر تشکیل شورای‌عالی مسکن به ریاست رئیس‌جمهور هر ۱۵ روز یکبار باشد، دوم در استان‌ها هم استانداران شورای مسکن را تشکیل دهند و سوم وزارت راه و شهرسازی بتواند از توان بخش خصوصی، انبوه سازان، پیمانکاران و مردم برای ساخت مسکن استفاده کند. وی درباره نگرانی بابت تورم حاصل از ایجاد مسکن و تامین منابع نیز توضیح داده تامین مصالح برای ساخت این تعداد واحد مسکونی شدنی است و هیچ‌گونه یارانه‌ای برای ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات در نظر گرفته نشده و تورم‌زا نیست.

قانون جهش تولید

با تایید شورای نگهبان، طرح جهش تولید مسکن به یک قانون تبدیل شد و دولت‌ها موظف هستند در این عرصه گام بردارند. محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس پس از تایید طرح جهش تولید در شورای نگهبان اعلام کرد یکی از اولویت‌های مجلس از زمان آغاز به کار، حل مشکل مسکن بود که تایید طرح جهش تولید مسکن از سوی شورای نگهبان، ظرفیت‌های قانونی لازم را برای تحقق نهضت مسکن‌سازی در دولت سیزدهم فراهم کند.

امیدوارم دولت با برنامه‌ای زمان‌بندی شده و دقیق این مطالبه به‌حق مردم را برآورده کند. همچنین علی نیکزاد در این باره گفته با بهره‌گیری از زمین، تسهیلات و توان بخش خصوصی ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کشور امکان‌پذیر است. وی درباره این قانون توضیح داده در ماده۴ این قانون سالانه ۳۶۰هزار میلیارد تومان از تسهیلات بانکی که زمان فروش اقساطی و دوران مشارکت آن به ۲۰سال خواهد رسید در اختیار ساخت یک میلیون واحد مسکونی در شهر و روستا قرار داده خواهد شد که با این قانون می‌توان تا سقف ۴۰۰میلیون تومان برای هر واحد مسکونی در شهرها و تا سقف ۲۵۰میلیون تومان در روستاها تسهیلات پرداخت و باز پرداخت این تسهیلات می‌تواند به صورت پلکانی تقسیط شود.

راستی‌آزمایی تحقق وعده‌ها

به موجب پیش‌بینی‌های صورت‌گرفته در طرح جامع مسکن، کشورسالانه به ساخت معادل ۷۰۰هزار واحد در مناطق شهری و ۲۰۰هزار واحد در مناطق روستایی نیاز دارد. این به آن معناست که برای تامین این نیاز، لازم است سالانه در مناطق شهری ۷۰۰ هزار پروانه ساخت صادر و همه آن‌ها منجر به ساخت شود.

این تحلیل سیدعباس حسینی، مدیرعامل هلدینگ سیمان تهران است که به خبرنگار ما گفته براساس اطلاعات شهرداری‌ها، تقریبا سالانه حدود ۳۰۰تا۳۵۰هزار واحد پروانه صادر می‌شود که حدود۷۰تا ۷۵درصد آن‌ها به ساخت منجر خواهد شد؛ بنابراین فاصله نسبتا زیادی بین هدف‌گذاری صورت‌گرفته در طرح جامع مسکن و آنچه که در عمل اتفاق افتاده، وجود دارد.

سال گذشته پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته بود: تولید واقعی مسکن کمتر از ۳۰۰هزار واحد است و اگر به صورت دقیق بررسی کنیم به رقم ۲۸۰هزار واحد مسکونی می‌رسیم. همین موضوعات باعث شد سقف آرزوی خانه‌دارشدن بلندتر شود و بحران اخیر مسکن به‌وجود آید.

منصور آرامی، عضو کمیسیون عمران مجلس دراین‌باره گفته وزارت راه و شهرسازی، وزارت نیرو، وزارت نفت، وزارت جهاد کشاورزی، وزارت صمت، سازمان برنامه و بودجه، بانک مرکزی، وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات برای ساخت و تامین زیربنا و روبنای ساختمان باید پای کار بیایند. سیمان و میلگرد حدود ۲۵درصد مصالح ساختمانی یک واحد مسکونی را تشکیل می‌دهد، از این رو انتظار می‌رود وزارت صمت نسبت به تامین این اقلام کوتاهی نکند. از آنجا که سیمان، میلگرد و گچ ازجمله اقلام پرمصرف در امر ساختمان‌سازی هستند، بررسی وضعیت تولید و مصرف حال حاضر این اقلام و برآورد میزان نیاز به آن‌ها برای تحقق برنامه تولید سالانه یک میلیون واحد مسکن می‌تواند تا حدود زیادی امکان‌پذیربودن اجرای این برنامه را روشن کند.

طبق برآورد‌های کارشناسی صورت‌گرفته، میزان سیمان مصرفی برای سازه و فوندانسیون به‌ازای هر مترمربع ۲۴۰کیلوگرم و با احتساب سیمان موردنیاز برای نازک‌کاری به‌ازای هر مترمربع۲۹۰کیلوگرم است؛ بنابراین مقدار سیمان مصرفی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی تقریبا برابر با ۲۰میلیون تن خواهد بود. آن‌طور که عباس حسینی، عضو هیات‌مدیره انجمن کارفرمایی صنعت سیمان به خبرنگار ما گفته امکان تامین سیمان مورد نیاز داخل کشور وجود دارد چراکه در حال حاضر از مجموع ظرفیت حدود ۸۸ یلیون تنی تولید سالانه سیمان در ۷۶کارخانه با ۹۹واحد کوره فعال، امکان تولید ۷۵میلیون تن سیمان وجود داشته است.

این رقم با توجه به میزان کلینکر تولیدی در سال گذشته محاسبه شده است؛ بنابراین با توجه به ظرفیت تولیدی کشور و اینکه در سال گذشته فقط ۶۳.۶۵۵ میلیون تن سیمان در داخل کشور مصرف‌شده، می‌توان اطمینان یافت که با حمایت از این صنعت و رفع موانع تولید، سیمان مورد نیاز طرح مذکور تامین شود.

از سوی دیگر طبق برآورد‌های کارشناسی، میزان میلگرد مصرفی در سازه، فوندانسیون و سقف ساختمان به ازای هر متر مربع ۵۵کیلوگرم است و به این ترتیب میزان میلگرد مصرفی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی حدود ۳.۸ میلیون تن خواهد بود. آمار‌ها نشان از آن دارد که سال۱۳۹۹ میزان تولید میلگرد به ۸میلیون تن رسیده است؛ بنابراین تامین میلگرد موردنیاز طرح مذکور باتوجه به ظرفیت تولید کارخانه‌های فولادی کشور قابل دسترس است. همچنین طبق برآورد، برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی به ۲۰کیلوگرم گچ نیاز است لذا میزان گچ موردنیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی برابر با دو میلیون تن است که براساس آمار تولید ۱۳میلیون تنی گچ در سال ۱۳۹۹، امکان تامین گچ برای اجرای طرح مذکور نیز فراهم خواهد بود.

این بررسی در زمینه سایر اقلام ازجمله آجر، سرامیک و... نیز موید این نکته است که ملزومات موردنیاز در داخل کشور برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن به میزان کافی وجود دارد.

محمد حسین علی اکبری / روزنامه جام جم