خانه‌های ویلایی؛ مساله دیروز، مشکل امروز

دریا و سواحل آن هم دیگر یارای نفس کشیدن در ازدحام ویلاها و آپارتمان‌های روییده از دل اراضی کشاورزی را ندارد؛ طبیعت کشور در حال احتضار است و این حال خراب و ناخوش از هنگامی آغاز شد که شهرنشینان کشورمان تصمیم گرفتند برای گریز از خستگی و کلافگی زندگی در فضای کوچک آپارتمانی و وانفسای دودآلود و پرازدحام شهری، به آغوش طبیعت پناه ببرند.

به گفته کارشناسان، پدیده ویلاسازی در مناطق خوش آب و هوای کشور گرچه از پیش از انقلاب نیز وجود داشت، اما پس از انقلاب، بویژه در یکی دو دهه اخیر بشدت رواج یافت، به‌طوری‌که بسیاری از اراضی زراعی و باغی بخصوص در استان‌های شمالی با تغییر کاربری برای همیشه از گردونه تولید خارج شد. این روند به حدی نگران‌کننده است که نه‌تنها فعالان محیط‌زیست، بلکه چهره‌های سیاسی و مسئولان کشوری نیز رسما به آن اذعان کرده و خواستار مقابله جدی با آن شدند. به‌طور مثال غلامعلی حدادعادل، نماینده مردم تهران در مجلس که سال گذشته سفری به استان مازندران داشت و از نزدیک شاهد این وضعیت بود، با نگارش یادداشتی، تاراج فضای سبز کشور را نگران‌کننده دانست و گفت: به‌طور کلی در بیشتر مناطق شمال کشور، در دهه‌های اخیر بسیاری از فضاهای سبز به تاراج رفته و زمین‌های کشاورزی نابود شده است. دریا، هم از چشم مسافران محو شده و هم دسترسی مردم عادی به دریا، که قدرت خرید ویلاهای کنار دریا را ندارند یا از مزایای موسسات دولتی استفاده نمی‌کنند، از بین رفته است.

این دغدغه حتی از دید رهبر معظم انقلاب نیز پنهان نمانده و ایشان اسفند سال گذشته پدیده زمین‌خواری، کوه‌خواری و ساخت و ساز در ارتفاعات را از مسائل رنج‌آور و اسفبار کشور دانسته و خواستار جرم تلقی شدن تغییر کاربری‌ها و تعقیب قضایی بدون اغماض سوءاستفاده‌کنندگان و برخورد شدید با افرادی که تاکنون در این زمینه کوتاهی کردند، شدند.

به گفته رئیس سازمان امور اراضی کشور، طی دو دهه اخیر بیش از یک میلیون هکتار از اراضی کشاورزی به صورت مجاز یا غیرمجاز تغییر کاربری داده شده و از چرخه تولید خارج شده است.

قباد افشار با بیان این‌که روند تخریب اراضی در دهه‌های اخیر به طور متوسط حدود سالانه 6000 هکتار است که این عدد غیر از اراضی‌ای است که برای توسعه شهرها، خدمات و صنایع استفاده شده که با وجود آنها به حدود 10 هزار هکتار می‌رسد، می‌افزاید: تا سال‌های گذشته حدود 18.7 میلیون هکتار از اراضی کشور (حدود 11 درصد) در چرخه تولید محصولات کشاورزی قرار داشته است که براساس نتایج رسمی سرشماری کشاورزی در سال 1393 میزان اراضی کشاورزی کشور به 6/16 میلیون هکتار کاهش یافته و این در حالی است که به‌دلیل موانع و کاستی‌های موجود، هر ساله بخشی از تغییر کاربری‌های غیرمجاز شناسایی نمی‌شود، بنابراین می‌توان گفت وسعت تغییر کاربری‌های‌ غیرمجاز در کشور به ‌صورت تخمینی، دو برابر آمارهای موجود است.

وی عمده تغییر کاربری‌ها را در اراضی درجه یک و دو کشاورزی دانسته و تصریح می‌کند: حدود 40 درصد از تغییر کاربری‌ها در استان‌های مازندران، گیلان، گلستان، تهران، اصفهان و البرز روی داده است.

به گفته وی، ضعف نظارتی از سوی سازمان امور اراضی و تخلف شهرداری‌ها، استانداری‌ها و دهیاری‌ها در صدور پروانه و مجوزهای غیرقانونی برای تغییر کاربری‌ها در خارج از حریم و محدوده شهرها و روستاها از عوامل اصلی گسترش این تخلفات است.

عضو کمیسیون پژوهش‌های مجلس نیز با بیان این‌که میزان دقیق تغییر کاربری‌ها مشخص نیست و آمار صحیحی از آن وجود ندارد، در گفت‌وگو با جام‌جم یادآور می‌شود که پدیده ویلاسازی و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و منابع طبیعی ابتدا در استان‌های شمالی آغاز شد و سپس به دیگر استان‌ها تسری یافت، با این حال اکنون عمده تغییرکاربری‌ها مربوط به استان‌های شمالی است، به‌طوری‌که اکنون 384 کیلومتر از نوار ساحلی شمال کشور از آشوراده تا آستارا در تصرف ویلاها و ساختمان‌های خصوصی و دولتی است.

عزت‌الله یوسفیان‌ملا با اشاره به این‌که تغییر کاربری اراضی کشاورزی و منابع طبیعی پیش از انقلاب نیز وجود داشته، ولی عمده تغییر کاربری‌ها مربوط به پس از انقلاب بوده است، می‌گوید: گرچه در ابتدا پدیده ویلاسازی از ناحیه قشر مرفه بود، اما پس از انقلاب و بویژه از دهه 70 به بعد که این پدیده رواج یافت، اقشار متوسط نیز به ساخت و خرید ویلا در مناطق خوش آب و هوا ترغیب شدند.

وی دلیل عمده این حجم از تغییر کاربری‌ها در دهه‌های اخیر را توسعه کشور و گرایش شدید به شهرنشینی و رشد جمعیت شهری و روستایی و در نتیجه گسترش محدوده شهرها و روستاها به اراضی کشاورزی و باغی و ساخت و سازهای غیرقانونی در آنها از یک‌سو و شرایط سخت اقتصادی کشاورزان از دیگرسو عنوان کرده و می‌افزاید: در یک دهه اخیر به دلیل افزایش هزینه‌های تولید و کاهش درآمد فروش، کشاورزان به لحاظ اقتصادی در تنگناهای شدیدی قرار گرفتند و بناچار و برای گذران زندگی مجبور به فروش بخشی یا تمام اراضی کشاورزی خود شدند، به‌طوری‌که اکنون عمده کشاورزان شمال اراضی خود را فروخته یا به ویلا تبدیل کرده‌اند و اکنون یا در این ویلاها نگهبانی می‌دهند یا برای دیگران کارگری می‌کنند.

رواج فرهنگ مصرف‌گرایی

البته افزایش جمعیت و توسعه شهرنشینی، ایجاد شرایط سخت اقتصادی برای کشاورزان و غفلت و ضعف نظارتی نهادهای اجرایی مسئول و رعایت نشدن ضوابط قانونی تغییر کاربری‌ها توسط آنها، تنها عوامل افزایش تغییر کاربری و شیوع پدیده ویلاسازی و ویلافروشی نیست، بلکه ایجاد شرایط خاص برای حضور دلالان و بنگاهداران و سوءاستفاده آنان از شرایط موجود برای کسب درآمد بیشتر نیز عامل دیگری است که به روند تغییر کاربری اراضی کشاورزی به سمت ویلاسازی دامن زد. این افراد از یک‌سو با توجه به شرایط ضعف اقتصادی کشاورزان، آنان را به تقطیع و فروش اراضی خود ترغیب کرده و از دیگر سو با انجام تبلیغات و ارسال روزانه صدها هزار پیامک به مشترکان در سراسر کشور بویژه شهروندان تهرانی، آنان را به خرید ویلاهایی با قیمت پایین و شرایط به‌ظاهر سهل تشویق کردند که البته این روند همچنان ادامه دارد.

استاد رشته مردم‌شناسی دانشگاه مازندران با اشاره به این‌که پدیده ویلاسازی در کشور بویژه استان‌های شمالی از دهه 80 آغاز شد، به جام‌جم می‌گوید: البته ویلاسازی پیش از انقلاب نیز وجود داشت، اما به صورت محدود و در زمین‌هایی غیر از اراضی کشاورزی و باغی. به‌طور مثال در نقاط محدودی در سواحل دریا شهرک‌های ویلایی نظیر دریاکنار احداث شد که مالکان و استفاده‌کنندگان آن قشر خاص و مرفه بودند و درواقع در آن زمان بحث تغییر کاربری اراضی مانند امروز مطرح نبود.

سیدقاسم حسنی با اشاره به این‌که پس از انقلاب و از دهه 80 به بعد، موج ویلاسازی در استان‌های شمالی به راه ‌افتاد که سال به سال بر سرعت و شدت آن افزوده شد، به دلایل رواج و گسترش این پدیده اشاره کرده و می‌افزاید: البته در اوایل دهه 80 زمین‌های کشاورزی اغلب برای ساخت مکان‌های آموزشی مانند دانشگاه آزاد یا شهرک‌های صنعتی خریداری می‌شد و در این دوره، پدیده ویلاسازی هنوز رشد نیافته بود؛ گرچه در همین دوره نیز شهرنشینان ویلاهایی در این مناطق برای خود ساخته یا خریده بودند، اما هنوز بسیاری از روستاها از این موج در امان بودند، اما بتدریج این روند شدت گرفت که آن هم دلایلی دارد. اول این که در دهه 80 به نوعی مسیر جامعه عوض شد، از سویی فرهنگ مصرف‌گرایی تحت‌تاثیر ارتباط با کشورهای اروپایی از طریق مشاهده شبکه‌های ماهواره ای در کشور رواج یافت و از سوی دیگر سفر در طبقه متوسط جامعه هم جای خود را باز کرد و با اهمیت یافتن سفر در میان قشر متوسط و گسترش آن، داشتن مکانی برای استراحت و رهایی از خستگی زندگی شهری در مناطق خوش آب و هوا هم مورد توجه این قشر قرار گرفت.

وی می‌افزاید: دوم این‌که قیمت ملک در تهران و دیگر شهرهای بزرگ ایران بالا رفت و نگاه ساکنان شهرهای بزرگ بویژه تهران متوجه شمال ایران شد. سوم این‌که قیمت زمین کشاورزی در مقایسه با قیمت زمین در پایتخت بسیار ارزان بود، بهای محصولات کشاورزی و برنج هم افزایش چندانی نداشت. برای مثال کشاورزانی که در آن زمان سالانه از یک هکتار زمین سه یا چهار میلیون تومان درآمد کسب می‌کردند، با آغاز رجوع شهرنشینان در مورد زمین‌هایشان پیشنهادهای اغواکننده‌ای می‌شنیدند و این‌که یکشبه بتوانند به چند ده میلیون تومان پول یا بیشتر دست پیدا کنند، برایشان جذاب بود. از سوی دیگر هزینه ساخت و ساز در شهرها به دلیل افزایش هزینه‌های ناشی از دریافت مجوز بالا رفت. به همین دلیل سودآوری ویلاسازی در مناطق روستایی و کناره‌ها در سال‌های اخیر افزایش یافت و بساز‌ و بفروش‌ها برای کسب این سود به ساخت ویلا در مناطق روستایی روی آوردند.

وی با بیان این‌که این امر بخصوص در چند سال اخیر افزایش یافت، زیرا در این مناطق دیگر نیازی به پرداخت هزینه‌های ماده 100، تراکم و کسب مجوز از نظام مهندسی یا هزینه‌های بیمه نبود، می‌گوید: در این هنگام برخی افراد سودجو و دلالان نیز وارد گود شده و با تطمیع بنگاهداران محلی از آنان می‌خواستند برایشان ده‌ها هکتار زمین با قیمت پایین از کشاورزان خریداری کنند، و خود این زمین‌ها را خرد و قطعه‌قطعه کرده و به متقاضیان می‌فروختند. این روند به حدی گسترش یافت و حتی سودآور شد که خیلی‌ها شغلشان را در این زمینه یافتند و در استان‌های شمالی بویژه مازندران به خرید زمین از کشاورزان، خرد کردن و تبدیل آن به ویلاسازی و فروش به خریداران روی آوردند. از سوی دیگر وقتی پول وارد روستاها و زندگی کشاورزان شد و طعم آن را چشیدند، آنها هم به فروش زمین‌های خود رغبت بیشتری نشان دادند و به این ترتیب این چرخه سریع‌تر به حرکت خود ادامه داد.

به گفته وی، وجود حدود 500 مشاور املاک در منطقه چمستان گواه همین ادعاست؛ بنگاه‌هایی که مشخص نیست مجوز خود را از کدام نهاد دریافت کرده‌اند. این افراد عامل تخریب زندگی روستایی هستند؛ دلال‌هایی که زمین‌های کشاورزی را به قیمت ناچیز از دست کشاورزان خارج می‌کنند و به تهرانی‌ها می‌فروشند.

حسنی با اشاره به این‌که اکنون ویلاهای رنگارنگ جای شالیزار و اراضی کشاورزی را در شهرهایی نظیر چمستان، نور، آمل، محمودآباد، کلاردشت، فریدونکنار و بابلسر گرفته است، تصریح می‌کند: متاسفانه شرایط به گونه‌ای تغییر کرده که امروزه بیش از آن که شهری‌ها تمایل به خرید ویلا داشته باشند، روستاییان متمایل به فروش اراضی خود هستند، به نوعی که اگر زمین‌هایشان توسط شهری‌ها خریداری نشود، به نوعی سرخورده شده و به بنگاه‌ها فشار می‌آورند که برای زمین‌هایشان مشتری پیدا کنند تا پول وارد روستای آنها هم بشود و آنان هم مثل دیگر روستاییان و کشاورزان از این طریق به نان و نوایی برسند.

به گفته این کارشناس مردم‌شناسی، این روند بسیار خطرناک‌تر از روند قبلی است؛ زیرا اگر حتی با نظارت قوی بتوان خریداران را کنترل کرد و به طرقی از قبیل ندادن مجوز ساخت یا تهدید به تخریب مانع خرید آنها شد، اما دیگر نمی‌توان مانع روستاییان شد؛ زیرا آنان اکنون به شیوه‌های مختلفی متوسل شده‌اند تا به نوعی قانون را دور زده و اراضی خود را به فروش برسانند؛ به‌طور مثال اکنون بسیاری از روستاییان استان‌های شمالی به دهیاران خود یا دیگر نهادهای اجرایی فشار می‌آورند تا دامنه روستایشان را گسترش دهند، تا به این ترتیب حاشیه روستاها و اراضی کشاورزی نیز داخل بافت روستا قرار بگیرد و دیگر فروش و ساخت ویلا در آن مشکلی نداشته باشد و بتوانند براحتی برایش مجوز ساخت و آب و برق و گاز بگیرند.

حسنی با تاکید بر این‌که در این میان نه‌تنها اراضی کشاورزی و محیط‌زیست، بلکه فرهنگ بومی مردم این مناطق نیز در معرض خطر قرار گرفته، معتقد است تا زمانی که نیازهای اولیه مردم تامین نشود، نیازهای ثانویه نظیر فرهنگ، یا محیط‌زیست دغدغه آنان نخواهد بود. از سوی نهادهای مردمی قدرتمند نیز در این مناطق شکل نگرفته است و مردم نسبت به محیط‌زیست خود آگاه نیستند. وقتی مردم نسبت به محیط‌زیست خود آگاه نباشند، برایشان فرقی نمی‌کند روستای خود را به تهرانی‌ها یا برای ویلاسازی عرضه کنند، مهم پولی است که با آن بتوانند زندگی خود و فرزندانشان را بدون دغدغه و سختی بچرخانند.

به گفته وی، بحث اصلی در خرید زمین‌های شمالی و تبدیل آن به ساخت و سازها، پیامدهای عدیده‌ای در حوزه اقتصاد بومی، فرهنگ بومی و محیط‌زیست بومی در پی خواهد داشت که جلوگیری نکردن از آن در آینده نتایج ناگواری به دنبال دارد و تناقضات قوانین تغییر کاربری و قوانین حفظ اراضی می‌تواند همچنان این رویه را استمرار بخشد.

متاسفانه این وضع اکنون نه‌تنها گریبانگیر استان‌های شمالی است، بلکه تقریبا در تمام استان‌ها قابل مشاهده است، به‌طوری‌که اصفهانی‌ها در چهارمحال و بختیاری، یزدی‌ها در ارسباران و کرمانی‌ها در گرگان ویلاسازی کرده‌اند و این در حالی است که بسیاری از افراد به خرید زمین‌های کشاورزی و ساخت ویلا در استان‌های خود مبادرت کرده‌اند؛ ضمن این‌که منابع طبیعی و ملی همچون دشت‌ها و جنگل‌ها نیز در این میان و در غیاب توجه و نظارت مسئولان از دست مردم و دلالان در امان نمانده است.

فاطمه مرادزاده / گروه ایران