جزییات شرایط پیش فروش مسکن

انبوه سازان در بسته پیشنهادی جدیدی به دولت که باعنوان تسریع برون رفت از رکود بخش مسکن و ساختمان ارایه کردند، موضوعات مختلفی از جمله لیزینگ مسکن، فروش اقساطی، پیش فروش و... را مطرح کرده اند.

متن کامل بسته پیشنهادی انبوه سازان به دولت برای خروج بخش مسکن از رکود به شرح ذیل است:

الف- راه انداری و فعال کردن پروژه‌های جدید مسکن و ساختمان

برای فعال سازی و تشویق انبوه سازان و سازندگان مسکن و ساختمان نیاز به تامین منابع مالی برای اجرای پروژه های ساختمانی است که این منابع می‌تواند از طریق اعطای تسهیلات بانکی و تاسیس صندوق‌های سرمایه گذاری کلان توسط بخش دولتی و یارانه های دولتی تحقق یابد. اما از آنجا که در حال حاضر با عنایت به مشکلات اقتصادی فراروی دولت امکانات مناسب برای حمایت‌های مالی و اعطای تسهیلات و یارانه وجود ندارد، دولت می‌تواند حداقل حمایت های غیر مالی خود را شامل حال فعالین در بخش مسکن و ساختمان کند.

از جمله مواردی که دولت می تواند فقط با تاییدیه حمایت های معنوی و غیر مالی و رسانه ای خود موثر در امر باشد به شرح زیر پیشنهاد می شود:

1- واگذاری اقساطی زمین

راهکار دیگر برای فعال سازی ساخت و عرضه مسکن، به استناد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرصه مسکن، واگذاری زمین‌های دولتی به انبوه سازان واجد صلاحیت، به صورت اقساط است؛ بدین شرط که بازپرداخت اقساط بهای زمین از یکسال پس از صدور گواهی پایان کار شروع و چنانچه ظرف 5 تا 10 سال توسط خریداران مستهلک شود بدون سود اقساط باشد و در صورتی که متقاضی درخواست تقسیط بیش از 10 سال را داشته باشد، نسبت به مازاد 10 سال با محاسبه سود اقساط معادل نرخ تورم رسمی کشور صورت گیرد.

برای اجرایی کردن این راهکار پیشنهاد می‌شود کمیته ای متشکل از نمایندگان نهاد ریاست جمهوری، وزارت راه و شهرسازی و کانون سراسری انبوه سازان تشکیل و دستورالعمل مربوطه تهیه و ابلاغ شود.

2- تقسیط هزینه ها

راهکار مناسب دیگر به منظور کمک به تامین منابع مالی و بالا بردن توان خرید متقاضیان تقسیط هزینه ها به شرح زیر است:

2-1- تقسیط هزینه های دستگاه های خدمات رسان (آب و فاضلاب، برق، گاز) تا 10 سال پس از صدور پایان کار.

2-2- تقسیط هزینه های عوارض صدور پروانه در دوران ساخت تا 10 سال.

2-3- تقسیط حق بیمه کارگران ساختمانی در دوران ساخت.

2-4- حذف هزینه های نظام مهندسی، مجری و سهمیه های امضا و حذف های تحمیلی غیر متعارف از قبیل نقشه برداری، تفکیک، گاز و غیره از پروانه های انبوه سازی. (فقط هزینه های مربوط به نظارت واقعی که بر اساس مقررات ملی ساختمان صورت می گیرد پرداخت شود).

۳- تائید و حمایت دولت از تشکیل صندوق‌های سرمایه گذاری مسکن و ساختمان توسط بخش خصوصی (صنف حرفه‌ای انبوه‌سازان)

۳-۱- صندوق سرمایه گذاری مسکن و ساختمان در بازار سرمایه (بورس و فرابورس) از طریق معرفی و ارائه پروژه های بزرگ توسط انبوه سازان معتبر و شناخته شده. این فعالیت می تواند بین المللی نیز باشد.

۳-۲- صندوق های سرمایه گذاری مسکن و ساختمان انبوه سازان از طریق تعریف پروژه های مسکن و ساختمان در سراسر کشور و جذب سرمایه های خرد و کلان.

۳-۳- صندوق های سرمایه گذاری مسکن و ساختمان انبوه سازان برای پروژه های منطقه ای و کوچک از طریق تعریف پروژه و جذب سرمایه به صورت سهام پروژه و یا واحد پروژه.

موفقیت این صندوق ها بستگی به تایید و حمایت و معرفی دولت خصوصا وزارت راه و شهرسازی دارد و بدیهی است وزارت مذکور پس از احراز صلاحیت و توانمندی انبوه سازان و صدور گواهی ها و مجوزهای لازم مراتب را باید رسانه ای نموده و با صدور مجوزهای انتشار آگهی و تبلیغات پروژه های تعریف شده راه حمایت کند تا اطمینان مردم جلب و یا جذب سرمایه های خرد و کلان، پروژه ها با موفقیت به سرانجام رسیده و از محل آنها پروژه های جدید تعریف شوند.

برای اجرایی کردن این راهکار پیشنهاد می گردد کمیته ای متشکل از نمایندگان نهاد ریاست جمهوری، سازمان بورس، وزارت راه و شهرسازی و کانون سراسری انبوه سازان تشکیل و دستورالعمل مربوطه تهیه و ابلاغ شود.

۴- پیش فروش

راهکار دیگر برای تامین منابع مالی پروژه های مسکن و ساختمان «پیش فروش» آنها است که متاسفانه با تصویب قانون و آئین نامه اجرایی آن، امکان استفاده از این ظرفیت مهم به کلی سلب شده است.

به منظور رفع مشکلات و ایجاد زمینه مناسب برای استفاده از این پتانسیل مهم پیشنهاد می‌شود:

۴-۱- دولت با همکاری قوه قضائیه فعلا ارای قانون مذکور را تا تهیه لایحه اصلاحیه متوقف و به تاخیر اندازد.

در صورت عدم امکان توافق، با تقدیم لایحه دو فوریتی از مجلس درخواست اصلاح قانون مذکور را کند.

۴-۲- کمیته ای مرکب از نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، قوه قضائیه، شهرداری و کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان تشکیل و سریعا اصلاحیه قانون مذکور را تهیه و ارائه کنند.

۵- اعطای تسهیلات بانکی

هر چند با توجه به مشکلات و امکانات اقتصادی دولت، این راهکار چندان عملیاتی نیست، معهذا در حدی که امکانات اجازه می دهد اعطای تسهیلات بانکی با نرخ مصوب بانک مرکزی با سقفی که مورد تایید بانک باشد به انبوه سازان و سازندگان و خریداران، می تواند کمک بسیار موثری باشد.

ب: راهکار مناسب برای عرضه واحدهای احداث شده که به دلیل کمبود نقدینگی خریداران بلا استفاده مانده‌اند

بدیهی است عرضه واحدهای تکمیل شده به بازار تقاضا می تواند موتور محرکه ای برای خروج مسکن از رکود فعلی باشد. این راهکار به شرح زیر پیشنهاد می شود:

از طریق فروش لیزینگ واحدها توسط مالکان (انبوه سازان)

همکاری نظام بانکی با انبوه سازان و مالکان واحدهای تکمیل شده برای فروش واحدها به صورت لیزینگ، بدین توضیح که شخص انبوه ساز دارای ساختمان مسکونی، اداری، تجاری تکمیل شده (مالک)، توسط نظام بانکی تا ۸۰ درصد قیمت واحد را (بر اساس توافق بین خریدار و فروشنده) به صورت لیزینگ به خریدار واگذار می کند. نرخ لیزینگ حداکثر معادل نرخ تورم رسمی اعلامی توسط بانک مرکزی به علاوه ۴ درصد کارمزد بانک‌ها پیشنهاد می‌شود.

این روش می تواند حتی بین فروشندگان در کاهش بهای ملک ایجاد رقابت نیز بنماید؛ بدین توضیح که فروشنده مختار است نرخ لیزینگ خود را کمتر از نرخ تورم نیز اعلام کند.

در این روش، بانک سند ملک را همزمان که فروشنده به نام خریدار می‌کند، در رهن خود می گیرد و در عوض اقساط فروشنده را براساس توافق بین خریدار و فروشنده در مواعد توافق شده به فروشنده پرداخت می‌کند و خریدار نیز موظف است اقساط خود را در مواعد مقرر به بانک بپردازد و در صورت تاخیر علاوه بر جریمه دیرکرد که مطابق ضوابط بانک به وی تعلق می گیرد، برای تضمین تعهدات خریدار نیز کل واحد در رهن بانک قرار دارد.

پیشنهاد می‌شود برای اجرایی کردن این راهکار کمیته ای مرکب از نمایندگان نهاد ریاست جمهوری، وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان تشکیل و دستورالعمل مربوطه تهیه و جهت اجرا به بانک ها ابلاغ گردد.

ج: هویت بخشی به انبوه سازان واجد صلاحیت

به استناد تبصره ذیل ماده ۲ قانون نظام صنفی و به منظور هویت بخشی به انبوه سازان واجد صلاحیت و معتبر و شناخته شده ضروری است هر چه زودتر آئین نامه موضوع ماده ۲۹ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان برای ساماندهی نظام صنفی کارهای ساختمانی و استقلال هویتی مشمولین آن تهیه و تصویب شود و یا اینکه ترجیحا هم اکنون که قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در مجلس شورای اسلامی در دست اصلاح است، به منظور تسریع در کار اصلاحیه ماده ۲۹ توسط دولت به شرح پیوست به مجلس (کمیسیون عمران) پیشنهاد شود:

ماده ۲۹ پیشنهادی: تشکل‌های صنفی موضوع مواد ۱ و ۲ این قانون که عبارتند از تشکیلات صنفی اشخاص حقیقی و حقوقی که در بخش صنعت ساختمان اعم از تولید و عرضه ساختمان، شهرسازی، تاسیسات و تهیه و اجرای طرح های توسعه و آبادانی کشور فعالیت دارند از قبیل سازندگان، انبوه سازان مسکن و ساختمان، پیمانکار، مهندسین مشاور ابنیه و تاسیسات ابنیه و غیره، موظفند قبل از آغاز فعالیت به امور فوق الذکر نسبت به دریافت پروانه اشتغال به کار صنفی از صنف مربوطه طبق ضوابط وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند.

تبصره ۱- سازمان و تشکیلات صنفی و حرفه ای و نحوه تنظیم و تنسیق امور اشخاص موضوع این ماده و ضوابط و مقررات مربوط به صدور، تمدید، تعلیق یا ابطال پروانه اشتغال به کار صنفی و چگونگی تعیین و تشخیص صلاحیت و تعیین پایه، نحوه نظارت و رسیدگی به تخلفات اشخاص مذکور به موجب آئین نامه ای خواهد بود که توسط وزارت راه و شهرسازی و با همکاری و هماهنگی صنوف مربوطه تهیه و حداکثر ظرف ششماه از تاریخ تصویب این قانون به تصویب هیات وزیران می‌رسد.

تبصره ۲- تشکل‌های صنفی فوق الذکر برای ارائه خدمات مذکور در قانون از قبیل طراحی، محاسبه، نظارت، اجرا، بهره برداری، نگهداری، کنترل، بازرسی، امور آزمایشگاهی، مدیریت ساخت و تولید، نصب، آموزش و تحقیق و غیره، به منظور شفاف سازی مسئولیت حرفه ای، باید یک شخص حقیقی دارای پروانه اشتغال به کار حرفه ای (موضوع ماده ۴ قانون) مربوط به همان خدماتی که ارائه می دهند در هیات مدیره خود داشته باشند.

تبصره ۳- وزیر راه و شهرسازی از تاریخ ابلاغ این قانون به عضویت هیات عالی نظارت موضوع قانون نظام صنفی کشور درمی آید.

تبصره ۴- تشکل‌های صنفی موضوع این ماده به استناد تبصره ماده ۲ قانون نظام صنفی کشور از شمول قانون مذکور مستثنی بوده و تابع ضوابط و مقررات مندرج در این قانون هستند.

در خاتمه لازم به یادآوری است از موارد مهمی که می تواند در تحقق این اهداف و عملیاتی نمودن آنها موثر واقع شود، اصلاح قوانین مزاحم و مغایر با ایجاد محیط مناسب کسب و کار می باشد از جمله قوانین مالیاتی، بیمه، قانون نظام مهندسی و مهمتر از همه قانون پیش فروش ساختمان و آئین نامه اجرایی آن که نیاز به اصلاح اساسی دارند.

بدیهی است موفقیت کلیه موارد فوق در گرو کاهش نرخ تورم و افزایش نرخ رشد اقتصادی است و پیشنهادات مذکور با این دیدگاه ارائه شده است.(مهر)