کاهش قیمت اوراق مسکن را از فرابورس نخواهید

این روزها یکی از مهم‌ترین مراجعات مردم به فرابورس، تهیه اوراق وام مسکن است، اما قیمت این اوراق همواره رو به افزایش بوده و است. قیمت اوراق وام مسکن از زمان اولین انتشار تاکنون چقدر افزایش پیدا کرده و علت این افزایش چه بوده است؟

انتشار اوراق تسهیلات مسکن، مهر 89 انجام شد و در آبان ماه اولین معامله این اوراق صورت گرفت. قبل از ورود این اوراق به فرابورس، قیمت یک مجموعه اوراق که می‌شد با آن وام مسکن گرفت در بازار غیررسمی حدود 500 هزار تومان بود. یعنی هر ورقه این اوراق حدود 90 تا صد هزار تومان قیمت داشت و معامله می‌شد و با کارمزدهای بالا، که عمدتا افراد فعال در این حوزه ـ از خریدار گرفته تا فروشنده ـ دریافت می‌کردند. از این رو بانک مسکن تصمیم گرفت تسهیلات مسکن نظام‌مندی ایجاد کند و سر و سامانی به این بخش بدهد. قصد بانک مسکن از این کار شفافیت در قیمت‌گذاری بود.

توجه دارید که به هر حال باید در یک بازار، قیمت‌گذاری به طور شفاف صورت بگیرد تا دست خیلی از این افراد دلال که در معاملات دست دوم حضور داشته و کارمزدهای بسیار بالای نقل و انتقال را دریافت می‌کردند، کوتاه شود. بانک مسکن و فرابورس جلسات متعددی در این خصوص تشکیل دادند که بالاخره به این نتیجه رسیدند ماهانه فهرست دارندگان اوراقی را که در بانک مسکن سرمایه‌گذاری کردند به فرابورس ارسال شود تا برای آنها گواهی نقل و انتقال صادر شود. هدف از تشکیل بازار مذکور این بود که برخی افراد وام خود را دریافت می‌کنند، اما برخی دیگر بنا به هر دلیلی دیگر به این وام احتیاجی ندارند و قصد واگذاری آن را دارند. در این صورت این فرد می‌تواند با سپرده‌گذاری که قبلا انجام داده، گواهی‌ای را که از سوی فرابورس دریافت کرده است، عرضه کند و کسی که نتوانسته در بانک مسکن سپرده‌گذاری کند از این وام بهره‌مند شود و با خرید این اوراق به هدف خود برسد.

این بازاری بود که در آبان 89 رسما در فرابورس با درخواست بانک مسکن شروع به کار کرد و مجوزهای لازم را از کمیته فقهی و همین طور سازمان بورس و اوراق بهادار و شورایعالی بورس اخذ کرد. البته این اوراق به عنوان یک ورقه قابل معامله هم شناخته شد و با عنوان یک امتیاز و یک حق تقدم در نظر گرفته شد. از آن تاریخ تقریبا روند نزولی قیمت آن در بازار شروع شد. با توجه به این که فرابورس فقط یک کارمزد حداقلی ـ شاید در حد ده هزار تومان ـ را که باید به کارگزار پرداخت می‌شد در نظر گرفته بود. لذا قیمت 90 هزار تومانی این اوراق به 40 تا50 هزار تومان رسید و این کاهش قیمت ناشی از تغییرات و همچنین وجود شفافیت در بازار بود. همچنین به واسطه این‌که این بازار، ‌بازار شفافی شده بود، قیمت‌هایی که در بازار غیررسمی (هر برگه 90 تا صد هزار تومان) قیمت داشت، این زمان سپری شد و در آن مدت برنامه‌ریزی‌هایی صورت گرفت تا این اوراق با قیمت‌های 37 تا 38 هزار تومان هم معامله شد.

چه دلیلی پیش آمد که قیمت این اوراق از 37 هزار تومان دوباره روند صعودی را پیش گرفت؟

در دی ماه سال گذشته شورای پول و اعتبار سقف استفاده از وام مسکن را از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش داد و همین افزایش وام ابهاماتی را به وجود آورد. شورا در مرحله اول اجازه داد کسانی که اوراق را دارند و کسانی که آن را می‌خرند تا سقف 35 میلیون تومان وام بگیرند. همین طور سقف وام جعاله‌ تعمیرات مسکن به ده میلیون تومان افزایش یافت. این اقدامات، در مجموع 45 میلیون تومان وام را برای زوج‌های جوان قابل دسترسی کرد که با فرمولی که بانک مسکن و شورای پول و اعتبار اعلام کرد این وام تا 60 میلیون تومان هم پرداخت می‌شود. حالا اتفاقی که افتاد را می‌شود این طور توصیف کرد که از آذر و دی سال گذشته تا الان، تقاضای واقعی این وام سه برابر شده است. دلیل عمده‌اش هم این است که به هر حال حجم اوراق مورد معامله بیشتر شده است. مثلا قبلا با 40 برگه یک وام 20 میلیونی معامله می‌شد، اما الان باید 90 برگه خرید تا یک وام 45 میلیون تومانی نصیب من نیازمند نوعی بشود؛ لذا بخشی از دلایل رشد قیمت اوراق این است.

و دلیل بعدی؟

بخشی هم به این برمی‌گردد که متقاضیان جدیدی وارد این بازار شدند. این متقاضیان که قبلا برای خرید یک خانه 20 میلیون تومان بودجه در اختیار آنها قرار می‌گرفت، چون این مبلغ در قبال مبلغ کل خانه به چشم نمی‌آمد و شاید در معادلات و محاسبات خریدار مسکن رقمی نبود که بخواهد این پروسه یک ماه یا 40 تا 45 روز را در فرابورس و بانک مسکن طی کند و بیاید این وام را بگیرد و لذا خیلی از خریداران اصولا از دریافت وام مسکن چشم‌پوشی می‌کردند.

اما از آنجا که شورای پول و اعتبار و همین‌طور خود بانک مسکن سقف وام مسکن را بالا بردند، به هر حال به نوعی در معادلات و محاسبات قیمت خرید مسکن برای عامه مردم، رقم وام مسکن تاثیرگذار شده و قابل محاسبه است و لذا خیلی‌ها حاضرند برایش وقت بگذارند و این وام 45 میلیون را دریافت کنند. به همین دلیل ما متقاضیان جدیدی هم در این مدت برای دریافت وام مسکن از طریق اوراق داشتیم، در حالی که عرضه اوراق افزایش نیافته و شاید در بعضی ماه‌ها کمتر هم شده است.

این راهم بگویم که عرضه اوراق این طور نیست که فرابورس آن را عرضه کند. بلکه خود دارندگانی که قبلا در بانک مسکن سپرده‌گذاری کردند و به این سپرده‌هایشان این امتیاز تعلق گرفته است، این اوراق را به نسبت شرایط بازار عرضه می‌کنند. لذا اگر ما عرضه را ثابت در نظر بگیریم، از آذر و دی سال‌ گذشته و بعد از ماه‌های گذشته از امسال عرضه اوراق کمتر شده، اما تقاضا سه برابر شده و لذا طبیعی است قیمت‌ها از 40 هزار برسد به این قیمت‌هایی که الان در بازار دارد کشف قیمت می‌شود.

با توجه به این، سازمان فرابورس بارها اعلام کرده اقدام‌های متعددی برای افزایش عرضه اوراق وام مسکن و کاهش سفته‌بازی آن در نظر دارد. به نظر می‌رسد هیچ اقدام موثری در این زمینه انجام نشده است.

ببینید، فرابورس عرضه‌کننده اوراق مسکن نیست که بتواند این کار را انجام دهد. ما تنها راهکارها را به بانک مسکن ارائه می‌کنیم و ارائه کرده‌ایم. از جمله این‌که سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت تعریف شود تا پس‌اندازهای ثابت مردم در بانک جمع‌آوری و در حساب سپرده قرار بگیرد. حال با هر مقدار سپرده‌ای که در اختیار مشتری است امتیازی را کسب کند و در نهایت بتواند در بازار اوراق خود را عرضه کند.

همچنین صندوق‌های سرمایه‌گذاری که در بازار وجود دارد نیز ازجمله توصیه‌های فرابورس بوده که بانک مسکن می‌تواند انجام بدهد. حتی از سوی فرابورس به تمام صندوق‌های سرمایه‌گذاری حال حاضر در بازار سرمایه بخشنامه شد که این اجازه را داشته باشند، علاوه بر پرتفوی سهام، اوراق مشارکت، اوراق اجاره و اوراق مرابحه را دارا باشند تا بتوانند در بانک مسکن با آن فرمول مشخص و آن امتیازهایی را که می‌توانند بگیرند سپرده‌گذاری کنند تا به حجم عرضه اوراق مسکن اضافه شود.

واقعیتش این است که از شهریور امسال ما شاهد افزایش حجم عرضه اوراق بوده‌ایم، اگرشما تعداد اوراقی را که در مرداد برای عرضه موجود بوده، نگاه کنید چیزی حدود 770 هزار برگه است که این اوراق در شهریور ماه به حدود 820 هزار ورقه رسیده و چیزی حدود 50 هزار برگه بیشتر از ماه قبلش بوده است.

لذا بانک مسکن با توجه به سپرده‌گذاری که نزد آن انجام شده تا حدی توانسته قیمت اوراق راکنترل کند. شما نماد شهریور امسال بانک مسکن را اگر ملاحظه کنید، می‌بینید روزی که این نماد باز شد خیلی عرضه سنگینی صورت گرفت و توانست قیمت اوراق را از صد هزار تومان به حدود 92 تا 93 هزار تومان کاهش دهد و این اتفاق افتاد، اما به هر حال سعی همه ما از جمله بانک مسکن، سازمان بورس و شورایعالی بورس که یکی دو جلسه هم ما خدمت آنها بودیم و جلساتی را ویژه همین قضیه گذاشتند، این است که بتوانیم با راهکارهایی عرضه را تقویت کنیم، ولی قطعا این عرضه دست فرابورس یا شورایعالی بورس و سازمان بورس نیست. به هر حال از طرف ما فقط سیاستگذاری و توصیه می‌تواند صورت بگیرد، ولی این که این سیاست‌ها چه ضمانت اجرایی داشته باشد برمی‌گردد به سیاست‌هایی که شورای پول و اعتبار و خود بانک مسکن می‌تواند برای کنترل این اوراق اجرا کند.

حالا فکر می‌کنید کاهش قیمت اوراق به تنهایی از عهده بانک مسکن بربیاید؟

خیر، خود بانک مسکن هم به تنهایی نمی‌تواند روی قیمت اوراق اثر داشته باشد، چون در قیمت‌گذاری اوراق ذی‌نفع نیست. یکسری مردم می‌آیند و در بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کنند و طبق فرمول امتیاز می‌گیرند. همان مردم هم امتیازهایشان را دوباره به مردم در بازار عرضه می‌کنند. حالا یکسری هم از دارندگان اوراق هستند که خانه گرفته‌اند و نیاز ندارند و این امتیازها را می‌دهند به دیگران که بتوانند از این امتیازها استفاده کنند و خانه‌دار شوند.

من آماری خدمت‌تان عرض کنم که بدانید حدود 500 هزار نفر با استفاده از این ساز و کار صاحب خانه شده‌اند. الان هم شکل معاملات اوراق طوری شده است که تمام معاملاتی که دارد انجام می‌شود نزدیک به صد درصد، به استفاده از وام منجر می‌شود.

یعنی بحثی که بعضا مطرح می‌شود خیلی‌ها اوراق را می‌خرند و استفاده نمی‌کنند و می‌خواهند با دید سرمایه‌گذاری وارد این بازاربشوند با توجه به محدودیت‌هایی که فرابورس گذاشت و از جمله حجم خرید را برای هر کد معاملاتی محدود کرد و همین طور مدت زمان نگهداری را برای این اوراق در نظر گرفت و هر نفر که این اوراق را می‌خرد باید حداقل دو ماه نزد خودش نگه دارد و حق معاملات ثانویه ندارد، درست نیست. با این تفاصیل تقریبا می‌شود گفت ما میزان استفاده از وام مسکن را به صددرصد رساندیم و معاملات مازاد را در این اوراق شاهد نیستیم.

محمدحسین علی اکبری ‌/ ‌گروه اقتصاد