قوانین مسکن یک سال بعد تاثیرمی‌گذارد

در این شرایط مستاجران بیشترین آسیب را می‌بینند. درباره چگونگی ساماندهی بازار مسکن به‌منظور کمک به مستاجران با ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت‌و‌گو کرده‌ایم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید. 

اغلب مردم ازوضعیت بازار اجاره مسکن انتقاددارند وازافزایش آن سخن می‌گویند وعنوان می کنند که مستاجران رها شده‌اند.آیا واقعا این‌طور است؟
دولت برنامه‌های خودش را برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره رها نکرده است. یکی از اقداماتی که باید انجام می‌شد تا قیمت اجاره کاهش پیدا کند این است که دو اقدام زیرساختی باید انجام شود؛ نخست افزایش عرضه مسکن در بازار است که باید تولید رخ دهد و موضوع دوم بحث کنترل تقاضای سرمایه‌ای و کنترل بازار مسکن واجاره است که همان مدیریت تقاضای مسکن نام دارد. کشورهایی که توانستند قیمت مسکن و اجاره را کنترل کنند، این دو کارراهمزمان انجام دادند. در کشور ما معمولا یا در این دو حوزه کاری انجام نمی‌شد یا اگر هم انجام می‌شد بیشتر افزایش عرضه بود و درحوزه مدیریت تقاضا اقدامی نشده بود. در دولت شهید رئیسی تلاش شد تا هم افزایش تولید مسکن صورت بگیرد و هم بتوانیم در حوزه مدیریت بازار اقداماتی را انجام دهیم؛ لذا ساخت بیش از دو میلیون و ۶۰۰هزارواحد مسکونی شروع شد تا بتوانیم عرضه و تقاضا را به هم نزدیک کنیم و منجر به کاهش قیمت و خانه‌دار شدن مردم شود. حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی به متقاضیان تحویل داده شده است.

 
برای مدیریت تقاضا چه اقداماتی انجام داده‌اید؟
برای بحث مدیریت تقاضای مسکن در سه سال گذشته اقدامات زیادی انجام شده که بخشی از اقدامات به صورت زیرساختی بوده است. البته برای مدیریت تقاضا نیازمند قانون بودیم درحالی‌که در سمت عرضه قانون زیاد داشتیم مانند قانون جهش تولید و‌... که به افزایش عرضه کمک می‌کند؛ با استفاده از همین قوانین الان بیش از ۲.۵میلیون واحد درحال ساخت است اما در حوزه مدیریت بازار وتقاضا به‌صورت جدی خلأ قانونی وجود داشت.یک‌سری از اقدامات با توجه به مصوبات شورای عالی مسکن یاهیات وزیران اجرایی شد امایک‌سری ازموضوعات نیازمند قانون بود؛لذا باهمراهی مجلس،قانون ساماندهی بازار، زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب و حدود یک ماه پیش ابلاغ شد.
 
آیا با این قانون بازار قابل مدیریت است؟
این قانون بسترهای بسیارخوبی برای مدیریت بازارمسکن واجاره فراهم کرده است،البته درحوزه مدیریت بازار ازابتدای دولت سیزدهم چند اقدام انجام شد؛ نخست نیازمند آماردقیق بودیم که درکشور چه میزان مسکن ومستاجرداریم واین افراددرکجا ساکن هستند. برای این موضوع سامانه ملی املاک و اسکان ایجاد شد تا چشم بینای دولت برای مدیریت بازار مسکن و اجاره شود. امروز بیش از ۴۰۰ میلیون رکورد اطلاعات در این سامانه و ۷۵میلیون کدملی ثبت شده که می‌دانیم در کدام بخش کشور ساکن هستند. مستاجران و مالکان را رصد می‌کنیم و زیرساخت بسیار خوبی در این سه سال برای مدیریت بازار ایجاد شده است. البته سامانه نواقصی دارد و دستگاه‌ها باید همکاری کنند تا در دولت جدید این سامانه تکمیل شود. اقدام دوم شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از آنها بود. قانون این موضوع از سال ۱۳۵۲ وجود داشت اما هیچ دولتی زیر بار اجرای آن نرفته بود و برای نخستین‌بار در دولت سیزدهم با توجه به اطلاعات سامانه ملی و املاک بیش از ۵۰۰ هزار خانه خالی شناسایی شد.
 
دولت سیزدهم در این زمینه چه اقدامی انجام داد؟
البته نگاه و رویکرد دولت درآمدی نبود بلکه قصد تنظیم‌گری بازار مسکن را داشتیم؛ با این نگاه به مالکان خانه‌های خالی اخطار داده شد و این اقدامات منجر به این شد که افراد بیش از ۱۸۲هزار ملک به بازار عرضه کردند. این اقدام بزرگی بود که با پیگیری دولت اجرایی شد، زیرا ساخت این تعداد مسکن زمان زیادی را می‌طلبید اما افراد خانه‌های خالی خود را به بازار عرضه نکردند و بیش از ۱۲۰ هزار خانه خالی به سازمان مالیاتی معرفی شد که برای ۱۱۰۰واحد مالیات تعیین شده و بقیه هم در حال بررسی است. این اقدام باعث شد که درآمد مالیات بر خانه‌های خالی در مقایسه با سال گذشته رشد ۳۷ برابری داشته باشد. پارسال حدود چهار میلیارد تومان بود که امسال ۱۵۰ میلیارد تومان وصول شد. به صورت میانگین از هرملک ۱۳۸ میلیون تومان مالیات‌ستانی شده است.موضوع سوم ایجاد سامانه خودنویس بود که امروز بیش از ۷۰۰هزارقرارداد اجاره در این سامانه ثبت شده و این موضوع به کاهش هزینه مبادله برای اجاره منجر شده و به مردم کمک کرده تا بتوانند به صورت کاملا رایگان قراردادهای اجاره خود را ثبت کنند؛ همچنین منجر به افزایش شفافیت در بازار اجاره شده که در این سامانه ثبت شده است.
 
در حوزه مقابله با سوداگری و بنگاه‌های غیرمجاز چه اقداماتی انجام شده است؟
سامانه مشاوران املاک یکی از اقداماتی است که اجرایی شده، البته خیلی از مشاوران املاک افراد بسیار امین و منصف هستند ولی برخی مشاوران املاک وارد فعالیت‌های دلالی و سوداگری می‌شوند. حدود ۱۸۵هزار مشاور املاک در کشور داریم که بیش از ۱۱۰ هزار بازرسی از آنها انجام شد و با ۷۰۰۰مشاور املاک متخلف که دلالی می‌کردند برخورد شد. همچنین در موضوع ساماندهی پلتفرم‌های آگهی مسکن مثل دیوار و شیپور اقداماتی انجام دادیم و با مدیران این پلتفرم‌ها جلساتی برگزار و اقداماتی انجام شده است.

آیا اقدامات انجام‌شده در بازار تاثیر داشته است؟
اقدامات برای افزایش عرضه وهمچنین اقداماتی درحوزه ساماندهی منجربه این شد که در حوزه خریدوفروش، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن درخرداد امسال تک‌رقمی شد، یعنی رشد قیمت مسکن درخردادماه ۱۴۰۳نسبت به خردادماه ۱۴۰۲به ۹.۷درصد رسید که در ۷۴ ماه گذشته بی‌سابقه بوده است. البته همیشه رشد قیمت مسکن دورقمی بوده وحتی برخی مواقع نرخ۱۱۸ درصدی تورم نقطه‌به‌نقطه بخش مسکن را داشته‌ایم. تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در شهرتهران درخرداد۱۴۰۰(تحویل به دولت سیزدهم) ۵۴ درصد بود که این عدد همان‌طور که گفته شد، الان درخرداد امسال به ۹.۷درصد رسیده واین حاصل بخشی ازاقداماتی بوده که درحوزه افزایش تولید و عرضه و ساماندهی تقاضا صورت گرفته است.

تاثیر اقدامات انجام شده در بازار مسکن 
البته این‌که برخی عنوان می‌کنند اجاره افزایشی بوده کاملا درست است، اما نکته‌ای وجود دارد. وقتی قیمت مسکن افزایش و کاهش پیدا می‌کند، اثر این موضوع یک‌سال بعد در بازار اجاره دیده می‌شود؛ مثلا در سال‌های قبل که افزایش قیمت مسکن داشتیم، این افزایش اثر خودش را با یک‌سال تاخیر در بازار اجاره گذاشته به نحوی که امسال شاهد افزایش اجاره بودیم، اما الان اقداماتی صورت گرفته و رشد قیمت مسکن تک‌رقمی و کاهش یافته که اثر آن در چند ماه آینده در بازار اجاره دیده خواهد شد و با یک تاخیر زمانی اثرپذیر خواهد بود و در چند ماه آینده شاهد تثبیت یا رشد خیلی کم قیمت اجاره هم خواهیم بود. از طرفی هم قانون ساماندهی بازار مسکن که اخیرا  ابلاغ شده، به ضمانت اجرایی مهمی نیاز دارد که به ثبات بازار مسکن و اجاره چند ماه آینده منجر خواهد شد.