۳ نکته اساسی و مهم که به شما کمک می کند تا بازار اجاره مسکن در ایران را بهتر بشناسید

انتظار رشد قیمت ها در بازار مسکن، انگیزه خرید مسکن را در خانواده‌هایی که از توان مالی لازم برای این موضوع برخوردارند، دوچندان می ‌نماید. زیرا واهمه دارند با ادامه روند صعودی قیمت‌ها، توان آن‌ها برای خرید خانه در آینده، کاهش یابد.

با این حال یکی از مهم ترین مشکلات و علل شکل نگرفتن اجاره داری حرفه‌ای در کشورمان را می توان ناشی از نوع بازدهی آن و عدم شناخت ناکافی از این بازار دانست.

در ادامه این مطلب سعی داریم تا شما را با ۳ نکته اساسی و مهم در بازار اجاره مسکن آشنا کنیم.

۳ نکته مهم در بازار اجاره مسکن

• تصرف مسکن
• رابطه قیمت و اجاره مسکن
• اجاره بهای مسکن

طبیعی است که در ایران بخش خصوصی، انگیزه لازم برای سرمایه‌گذاری به قصد اجاره داری حرفه‌ای نداشته باشد.

در همین راستا، برخلاف تصور عمومی نباید صاحبان منازل را به سبب بالا بودن اجره ها، برندگان بازار مسکن در ایران بدانیم.

ممکن است گفه شود مستاجران نیز رضایتی از بازار اجاره خانه در تهران و سایر شهرهای ایران را ندارند و از بالا بودن اجاره‌ها، به ویژه در کلان شهرها، گله دارند.

دو علت کلی برای این مسئله قابل ذکر است. علت اول، درون بخشی و ناشی از بالا بودن قیمت زمین و مسکن است که منجر به کم شدن نسبت اجاره به قیمت و ناشی از بالا بودن قیمت زمین و مسکن است که منجر به کم شدن نسبت اجاره به قیمت مسکن و نارضایتی موجر می‌شود و علت دوم، برون بخشی و ناشی از پایین بودن سطح عمومی درآمدها است که منجر به زیاد شدن نسبت اجاره به درآمد خانوار و نارضایتی مستاجر می شود بنابراین می توان با محرک هایی، بازدهی سرمایه گذاری در اجاره داری حرفه‌ای ( به ویژه برای کم درآمدها) را فزایش داده انگیزه‌هایی چون حذف یا تخفیف مالیات و عوارض، پرداخت یارانه و ... به مالک، بدون اینکه میزان اجاره پرداختتی توسط مستاجر را بیفزاید، موجب توجیه پذیر گردیدن حضور در بازار اجاره می ‌شود.

تصرف مسکن

شرایط حاکم بر اقتصاد کلان، به صورت عام و اقتصاد مسکن به صورت خاص، مهم ترین عوامل انتخاب الگوی تصرف ( ملکی، اجاره‌ای) است. مسکن در کشورهای توسعه یافته، یک موضوع اقتصادی. است. یعنی فرد در تامین مسکن، در کشورهای توسعه یافته، یک موضوع اقتصادی است.

یعنی فرد در تامین مسکن، دو گزینه اصلی در اختیار دارد: اجاره آپارتمان، خرید آپارتمان. هر کدام مقرون به صرفه‌تر باشد، از سوی خانوار انتخاب می‌شود، تا جایی که در برخی از کشورها، سهم سکونت ملکی، کم‌تر از سهم سکونت اجاره‌ای است.

بر این اساس می توان مدعی شد در کشورهای توسعه یافته، مسکن اجاره‌ای، جانشین قوی برای مسکن ملکی است و مهم ترین عامل موثر بر انتخاب این دو نوع مسکن، هزینه فرصت آن‌ها می باشد.

دلایل مختلفی برای این موضوع در کشورهای یاد شده، قابل ذکر است: از یک سو مسکن ملکی همیشه به عنوان یک دارایی با بازدهی بالا و ریسک اندک نیست و گزینه‌های متنوعی برای سرمایه‌گذاری خانوارها وجود دارد. از سوی دیگر واحد مسکونی ملکی با واحد مسکونی اجاره‌ای از لحاظ سطح خدمات هر یک، تفاوت معناداری ندارد.

رابطه قیمت اجاره مسکن

این رابطه چند کاربرد مهم در اقتصاد مسکن دارد:

اول: ارتباط بین قیمت و اجاره آپارتمان را نشان می دهد. دوم: ارتباط بین بازار مسکن به‌عنوان یک دارایی و سایر بازارها را برقرار می‌سازد. سوم: اثر متغیر‌های برون‌زا بر تعادل در بازار مسکن بررسی می‌شود.

اجاره بهای مسکن

اجاره بهای مسکن از عوامل مختلف درون و برون بخشی متاثر است، به طوری که می‌توان آن را تابعی چند متغیره از عواملی چون رشد شاخص کل (تورم)، قیمت مسکن، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای، عواملی روانی و ... دانست.

در میان مدت و بلند مدت، نرخ اجاره بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می‌یابد، با این حال در کوتاه مدت نقش عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای در این خصوص حائز اهمیت است. به طوری که در فصول افزایش تقاضا ناشی از نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اوج گیری اجاره‌بهای مسکن را مشاهده کنیم. ولی پس از عبور از این دوره  فروکش نمودن تقاضای فصلی و فشار روانی ( نیمه دوم سال )، به تدریج نوسانات قیمتی در بازار اجاره خانه، تعدیل و به ثبات نسبی می ‌رسد.

نگاهی به مناطق ۲۲ گانه تهران، حاکی از تفاوت بالا در اجاره‌بها میان مناطق است. به طوری که اجاره مناطق ۱،۳ و ۲ با بیش از ۳۰ هزار تومان برای هر متر مربع، گران ترین، و اجاره مناطق ۱۹،۲۰ و ۱۸ با حدود یک سوم اجاره در مناطق یاد شده، ارزان ترین مناظق تهران برای سکونت اجاره در چند سال اخیر بودند.

نکات کلیدی مسکن اجاره‌ای در ایران

سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه معکوسی با درآمد خانوار دارد ( اقشار پایین جامعه، درصد بیش‌تری از هزینه خود را صرف اجاره مسکن می‌کنند).

میزان اجاره نشینی در کشور طی سه دهه گذشته، روند افزایشی داشته است.

میزان و ساختار عایدی اجاره‌داری، مشکلات حقوقی و مهیا نبودن بسترهای اقتصادی، از دلایل شکل نگرفتن اجاره داری حرفه‌ای در کشور است.

در بلند مدت، نرخ افزایشی اجاره‌بها تقریبا منطبق بر ترکیبی از نرخ افزایش قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی است.

مشکل اجاره نشینی کشور، بیش از اینکه یک مساله درون بخشی ( مثل بالا بودن اجاره به قیمت مسکن) باشد یک مساله برون بخشی ( مثل بالا بودن نسبت اجاره به درآمد خانوار) است.

نتیجه گیری:

در ایران، با وجود اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارهای مستاجر مصروف اجاره بها (حدود یک سوم در سال ۱۳۹۳)  می شود، عمده بازدهی اسمی مسکن، مربوط به افزایش قیمت است، نه اجاره بهای دریافتی.

به گونه‌ای که طی دو دهه گذشته، متوسط بازدهی اجاره در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران (نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن) ۵ تا ۸ درصد است. ضمن اینکه با لحاظ هزینه‌ های جانبی (استهلاک، مالیات، حق الزحمه مشاورین املاک و ...)، بازدهی واقعی اجاره‌داری، به کم‌تر از اعداد یاد شده می‌رسد.

اگر قصد خرید و یا اجاره خانه در تهران را دارید می توانید به وب سایت شابش مراجعه کنید و با مشاهده هزاران آگهی باکیفیت و ارتباط گیری با مشاورین معتبر املاک تهران، ملک خود را هوشمندانه انتخاب کنید.