دفترخانه‌ها هم اجاره‌نامه می‌نویسند

این بخشنامه که رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در جایگاه معاون رئیس قوه قضاییه آن را هفته گذشته امضا و ابلاغ کرده است، سعی دارد مشکلات تنظیم اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها را برطرف کند؛ یعنی با حذف مراحل اداری وقت‌گیر از جمله دریافت مفاصا حساب دارایی و استعلام از اداره ثبت، کاری کند تا مردم به جای تنظیم اجاره‌نامه یک ملک در بنگاه‌های املاک به دفترخانه‌ها بروند.

در روزهایی که گذشت، اما این بخشنامه نه آن طور که باید به گوش مردم رسید و نه آن طور که مورد انتظار بود سبب رونق کار دفترخانه‌ها شد بلکه ابلاغ آن مقدمه‌ای بر تکرار چالش میان کانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاک شد.

در واقع حذف استعلام از روند تنظیم یک سند اجاره در دفترخانه‌ها به این معنی است که موجران و مستاجران با صرف وقت و خصوصا هزینه کمتر می‌توانند به جای تنظیم سند عادی اجاره که همواره راه کلاهبرداری در آن باز است، سندی رسمی را تنظیم کنند که قانون از آن حمایت همه‌جانبه دارد؛ اما بجز این مفهوم، بنگاه‌داران برداشتی دیگر از این بخشنامه کردند، چون به باور آنها تسهیل تنظیم سند اجاره در دفترخانه‌ها هدفی جز به حاشیه راندن بنگاه‌ها و سرازیر شدن منابع درآمدی به سمت دفترخانه‌ها ندارد.

این موضع تند را مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌و‌گو با مهر با بیان این جمله که بنگاه‌های معاملات املاک، نوکر دفترخانه‌ها شده‌اند، نشان داد. او حتی با بالا گرفتن این بحث‌ها و پس از آن که مذاکراتش با سازمان ثبت و کانون سردفتران به نتیجه نرسید از تمام بنگاه‌های املاک زیرمجموعه اتحادیه خواست تا اگر سازمان ثبت، دفاتر اطلاعاتی بنگاه‌ها را از آنها مطالبه کرد، بنگاه‌ها هیچ اطلاعاتی در اختیار آنها قرار ندهند.

کدام به نفع مردم است؟

تنظیم اجاره‌نامه در بنگاه‌های املاک حاصل تفاهم‌نامه رئیس پیشین سازمان ثبت با وزارت بازرگانی است که طی آن سربرگ مبایعه نامه‌ها در اختیار بنگاه‌ها قرار گرفت. همین شد که مشاوران املاک از آن زمان تا امروز میان موجران و مستاجران و خریداران و فروشندگان، نقش دلالی را ایفا می‌کنند و از این رهگذر درآمدهای قابل ملاحظه‌ای به دست می‌آورند و حالا که دفترخانه‌ها به عنوان جایگزین مطمئن بنگاه‌ها به مردم معرفی شده‌اند، اعتراض دارند.

البته حذف یکباره بنگاه‌ها از چرخه معاملات املاک به نفع هیچ‌کس نیست، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز هیچ‌گاه این را نخواسته است، بلکه موضوع این است که نقل و انتقالات ملک باید با مطمئن‌ترین روش صورت بگیرد و تبعات حاصل از ثبت اسناد عادی در بنگاه‌ها دامنگیر مردم نشود.

این در حالی است که هزینه‌های مربوط به تنظیم اجاره‌نامه‌ها که بنگاه‌ها از مردم دریافت می‌کنند نیز یکی از مهم‌ترین ایرادهای وارده به بنگاه‌هاست؛ هرچند همواره اتحادیه مشاوران املاک دریافت این وجوه را حق قانونی بنگاه‌ها می‌داند.

در واقع ایراد بر سر دریافت کمیسیون یک درصدی بنگاه‌ها از طرفین معامله است که در معاملات بزرگ، مبلغ کلانی را عاید بنگاه‌داران می‌کند، آن هم بی آن که آنها برای عقد این قرارداد زحمت زیادی متحمل شده باشند.

اما آن‌طور که محمدرضا دشتی اردکانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران به جام‌جم می‌گوید؛ با تنظیم سند اجاره در دفترخانه‌ها مردم مبالغی بسیار ناچیزتر را بابت تنظیم اجاره‌نامه می‌پردازند، به طوری که تمام هزینه‌های تنظیم سند اجاره شامل حق الثبت، حق التحریر و مالیات بر ارزش افزوده برای یک ملک حدود یک‌دهم هزینه آن در بنگاه می‌شود.

رضا حسینی، از سردفتران غرب تهران نیز در گفت‌و‌گو با جام‌جم با بیان این تفاوت دستمزدها توضیح می‌دهد که اگر ملکی به ارزش ده میلیون تومان ودیعه و ماهانه 400 هزار تومان به اجاره برود، دفترخانه بابت ودیعه هیچ مبلغی دریافت نمی‌کند و فقط با ضرب مبلغ اجاره در 12 ماه سال و تقسیم آن بر نیم درصد، 24 هزار تومان از هرکدام از طرفین معامله دریافت می‌کند. این در حالی است که اکثر قریب به اتفاق بنگاه‌ها در چنین معامله‌ای، یک ماه اجاره را مبنا قرار می‌دهند و از هرکدام از طرفین 200 هزار تومان دریافت می‌کنند. این در شرایطی است که آنها بابت مبلغ ودیعه نیز مبالغی را از طرفین مطالبه می‌کنند.

مقایسه این قیمت‌ها با مبالغی که بنگاه‌ها از مردم مطالبه می‌کنند، بخوبی نشان می‌دهد که ثبت اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها به نفع مردم است، آن هم در شرایطی که به جای یک سند عادی که براحتی قابل جعل است سندی رسمی و قابل استناد در محاکم را در اختیار می‌گیرد.

یک جای کار می‌لنگد

در میانه این موضوع که بظاهر همه چیزش به نفع مردم و نظم در معاملات تمام می‌شود، اما یک جای کار می‌لنگد. یعنی حالا که ثبت سند اجاره در دفترخانه‌ها جدی‌تر شده و بخشنامه‌ای نیز برای آن صادر شده، مشخص نیست که کار دلالی اجاره (و فروش) املاک باید به چه کسی سپرده شود؛ به بنگاه‌ها که بابت آن پول می‌گیرند یا به دفترخانه‌ها که فعلا ظرفیت ارائه خدمات به مردم را ندارند.

در واقع جان کلام این است که اگر قرار است با سپردن کار تنظیم سند اجاره به دفترخانه‌ها گامی به نفع مردم برداشته شود، نمی‌توان مراحل قبل از تنظیم اجاره‌نامه یعنی همان زمان‌هایی که موجران به دنبال مستاجر و مستاجران به دنبال خانه می‌گردند، نادیده گرفت و از دلالی موثر بنگاه‌ها در این میانه غافل شد.

به این معنا، اگر بنگاه‌ها از میان برداشته شود و امور مربوط به خرید و اجاره ملک به دفترخانه‌ها سپرده شود، مردم نمی‌دانند برای پیدا کردن ملک مورد نظر خود یا اجاره و فروش آن باید به کجا مراجعه کنند و این دقیقا همان مشکلی است که اگر برای حل آن فکری نشود، بنگاه‌ها همچنان به بقا ادامه می‌دهند و انتقادهای موجود تکرار می‌شود.

این در حالی است که تماس‌های جام‌جم با چند دفترخانه تهران نیز نشان داد که صدور این بخشنامه هنوز نتوانسته است مردم را به سمت ثبت سند اجاره در دفترخانه‌ها ببرد، زیرا مردم به طور سنتی پذیرفته‌اند که حضور در بنگاه و تنظیم اجاره‌نامه در این مکان راحت‌تر است؛ هر چند همگان به اتفاق باور دارند هزینه‌هایی که بنگاه‌ها از مشتریان دریافت می‌کنند، منطقی نیست و تناسبی با میزان زحمت آنها برای به سرانجام رساندن یک معامله ندارد.

البته برای رفع این مشکل، گزینه‌هایی مطرح است. از جمله، عده‌ای پیاده کردن روش کشور فرانسه یا سایر کشورهای اروپایی در این حوزه را مفید می‌دانند. حسن عموزاده از سردفتران شرق تهران نیز چنین پیشنهادی را ارائه می‌دهد. او به جام‌جم می‌گوید: کسی موافق حذف کامل بنگاه‌ها نیست بلکه بحث بر سر محدود کردن اقدامات بنگاه‌هاست، به طوری که مثلا دولت بانک‌های اطلاعاتی از املاک را طراحی کند و همه خریداران، فروشندگان، موجران و مستاجران به جای مراجعه به بنگاه‌ها به این بانک اطلاعاتی مراجعه کنند و معامله موردنظر را صورت دهند.

به گفته او، اطلاعات این بانک اطلاعاتی را بنگاه‌ها نیز می‌توانند در اختیار دولت قرار دهند یعنی هر بنگاه در محدوده فعالیت خود، اطلاعات را در این سامانه قرار دهد و هر گاه اطلاعات ثبت شده یک بنگاه در سامانه مورد استفاده مردم قرار گرفت بابت آن مبلغی در حدود 2000 یا 3000 تومان عاید بنگاه‌ها شود.

عموزاده البته می‌گوید محول کردن این وظیفه به دفاتر اسناد رسمی نیز شدنی است چون دفترخانه‌ها که روز به روز مشتریانشان کمتر می‌شود، می‌توانند با گماردن یک کارمند، اطلاعات مربوط به فروش و اجاره املاک را آن هم به صورت مجانی در اختیار مردم قرار دهند.

البته این گفته‌های عموزاده و سایر کارشناسان که این روش را اقتباسی از سیستم مرسوم در کشور فرانسه می‌دانند در شرایط فعلی که هیچ بانک اطلاعاتی املاک بجز اطلاعاتی که در اختیار بنگاه‌داران است، وجود ندارد، نمی‌توان به تقویت جایگاه دفترخانه‌ها در ثبت اسناد اجاره امیدوار بود.

در واقع آماده نبودن زیرساخت‌هایی که به اصلاح جایگاه بنگاه‌ها در معاملات املاک منجر شود، مشکل امروز جامعه ماست که اگر قرار است کشمکش‌های دائم میان سازمان ثبت، کانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاک خاتمه یابد، بهتر است راه‌حلی برای باز شدن این گره کور پیدا شود.

مریم خباز -‌‌ گروه جامعه