دبه می‌کنیم!

ناگفته پیداست رواج چنین اصطلاحی در پی ازدیاد دفعات تکرار رخ داده و در نهایت به عبارتی مرسوم در مبادلات اقتصادی تبدیل شده است. اما پرسش اینجاست چرا با وجود نوشتن قولنامه، چنین اتفاقی امکان وقوع دارد و اساسا در صورت مواجهه با این موضوع چه کاری از دست طرف دیگر معامله ساخته است؟ اگر بخواهیم پاسخ این پرسش را از لابه‌لای متون حقوقی استخراج کنیم، شاید موضوع کمی پیچیده شود. اما به طور ساده‌تر می‌توان قوانین حاکم بر قولنامه و ضمانت اجرایی آن را توضیح داد.

به موجب قانون، اگر صرفا در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی که بر اساس قانون باید با سند رسمی انجام شود، درج شده باشد و قولنامه حکایت از وقوع بیعی میان طرفین نماید و دارای امضای طرفین باشد و جز این امر موارد دیگر قانونی در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه‌ای از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمی نمی‌توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند، مگر در موارد استثنا.

اما ماده 48 قانون ثبت چه می‌گوید؟ در این بند از قانون آمده است: سندی که باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. موارد مذکور نیز در ماده 47 به این شرح برشمرده شده است:

1ـ تمامی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده

2ـ صلح‌نامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه.

آیا قولنامه الزام‌آور نیست؟

اما آیا قولنامه هیچ‌گاه سندی رسمی و الزام‌آور به حساب نمی‌آید و همواره امکان تخلف در آن وجود دارد و دادگاه هم هیچ حکمی به نفع فرد متضرر صادر نخواهد کرد؟ پاسخ پرسش منفی است.

تنها کافی است یک یا چند مورد کوچک در تنظیم قولنامه رعایت شود تا جلوی مواردی چون دبه کردن گرفته شود. این موارد هم شامل ذکر مشخصات مال منقول یا غیرمنقول، مبالغ تعهد شده و تبادل شده، تعیین وجه التزام برای برهم زدن معامله و امضای طرفین است.

به عنوان مثال چنانچه قولنامه حاوی قراردادی میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد می‌شود، مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت می‌کند، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند، چنین قولنامه‌ای در حقیقت یک قرارداد است و دیگر یک تعهد ابتدایی نیست بنابراین این‌گونه قولنامه از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که براساس آن قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.

پس در صورت رعایت این شرط در تنظیم قولنامه، طبق قانون ذی‌نفع می‌تواند در صورت خودداری طرف مقابل از عمل به مفاد مندرج در قولنامه از طریق مراجع قضایی الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد. در این شرایط دادگاه نیز در صورت احراز اصالت سند می‌تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرای قرارداد صادر کند.

نکته جالب این‌که ممکن است متن قولنامه به نحوی تنظیم شود که براساس آن طرفین تعهد کنند در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه جریمه را هم بپردازند. در این صورت دادگاه می‌تواند در صورت تقاضای خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمی و پرداخت وجه جریمه صادر نماید.

بنابراین در یک کلام ساده می‌توان گفت که قولنامه هم می‌تواند به عنوان یک سند الزام‌آور مورد استناد قرار گیرد، اما فقط در صورتی که این نکات مهم در آن رعایت شده باشد و در غیر این صورت طرف مقابل براحتی امکان دبه کردن یا به اصطلاح، جرزنی دارد.