روندکند احیای بافت‌های فرسوده شهری

 براساس گزارش‌های رسمی تاکنون 112 هزار هکتار بافت فرسوده و سکونتگاه غیررسمی در کشور شناسایی شده است که از این میزان 65 هزار هکتار مربوط به بافت فرسوده و مابقی مربوط به سکونتگاه‌های غیررسمی در کشور است و نزدیک به 9 میلیون نفر در بافت‌های فرسوده شهری در سطح کشور سکونت دارند.

به گفته مسوولان طی برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه یعنی ظرف مدت 10 سال باید نوسازی بافت‌های فرسوده به اتمام می‌رسید، ولی در برنامه چهارم تنها 6 یا 7 درصد نوسازی این بافت‌ها محقق شد و بیش از 90 درصد کار مانده است که چنین روند کندی ناشی از نبود عزم جدی از سوی تمام دستگاه‌های درگیر از جمله سیستم بانکی، شهرداری‌ها، دولت و همچنین مردم در سال‌های گذشته بوده است.

آنچه مسلم است با توجه به نیاز کشور سالانه باید یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود و با توجه به نیاز انباشت شده تقاضای مسکن از سال‌های پیش، دولت برای پاسخگویی به این نیاز، راهکارهای مختلف که مهم‌ترین آن طرح مسکن مهر(اجاره 99 ساله) است را در نظر گرفته تا با انجام آن در اراضی و شهرک‌های اطراف کلانشهر‌ها، بخشی از سر ریز جمعیت را در این مناطق جای دهد، اما به گفته برخی کارشناسان این طرح به تنهایی کافی نیست و باید در کلانشهرها به جای توسعه افقی شهرها، توسعه عمودی مورد توجه قرار گیرد و از آنجا که تهران نیز کوتاه‌ترین پایتخت جهان شناخته شده است شاید توسعه درونی شهر به صورت عمودی با در نظر گرفتن استاندارد‌های ساخت و ساز و نیاز‌های شهری، بهترین راهکار برای پاسخ به نیاز مسکن جمعیت رو به افزایش باشد. در حال حاضر بحث کمبود زمین در کلانشهر‌ها از جمله محدودیت‌هایی است که باعث می‌شود طرح‌‌های انبوه‌سازی با مشکل مواجه شود، اما حمایت دولت از ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده آن هم به صورت انبوه‌سازی می‌تواند بخشی از مشکل زمین را در شهر‌ها حل کند.

توسعه درونی شهری یا توسعه از درون، بر خلاف دیگر سیاست‌های توسعه شهری، با توجه به این‌که در بستر شهر موجود و با حضور ساکنان و شهروندان و واحدهای همسایگی صورت می‌پذیرد موضوعی پیچیده، چند وجهی، میان‌بخشی و حتی فرابخشی است که نه فقط یک کار فیزیکی، کالبدی و شهرسازی است، بلکه دارای ابعاد قوی اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و زیست محیطی است. در توسعه درونی شهرها به جای گسترش افقی، شهر بصورت عمودی گسترش می‌یابد و بافت‌های قدیمی، فرسوده و ناکارآمد شهری، احیاء، بهسازی و نوسازی می‌شوند. اراضی بایر و رها شده شهری به کار گرفته شده، کاربری‌های نامناسب و نامتناسب با زندگی امروزین شهری نظیر زندان‌ها، پادگان‌های نظامی، کارخانجات و صنایع مزاحم در درون شهر اصلاح و سطح معابر، شبکه‌های دسترسی، سطح فضای سبز و... به استانداردهای شهرسازی نزدیک می‌شوند.

محمد نائینی، معاون برنامه‌ریزی و توسعه شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری در این باره به «جام‌جم» می‌گوید: سیاست توسعه درونی یا درون‌زای شهری، یکی از سیاست‌های سه گانه توسعه شهری است که در کنار 2 سیاست توسعه شهری متصل یا پیوسته (ایجاد شهرک‌های متصل به شهر و در محدوده رسمی شهر) و 2 سیاست توسعه شهری منفصل یا ناپیوسته (ایجاد شهرهای جدید با فاصله از شهر مادر) مطرح می‌شود.

برخی این سیاست را دارای مزیت‌های نسبی متعددی نسبت به 2 سیاست دیگر می‌دانند و معتقدند شهرهای موجود کشور از طریق توسعه درونی تا سالیان زیادی می‌توانند پاسخگوی بسیاری از نیازها از جمله اسکان سرریز جمعیت شهری و ارتقای سرانه‌های خدمات شهری باشند و تاکید دارند تا وقتی که در درون شهر موجود، ظرفیت لازم وجود دارد استفاده از دیگر سیاست‌های توسعه شهری، هزینه‌های اضافه‌ای بر مردم و دولت تحمیل می‌کنند و این به لحاظ علمی و عقلی مردود است.

مقاله کمیسیون جوامع اروپایی در سال 1990 نیز می‌گوید علاوه بر تعریف محدوده بافت شهر، توسعه‌های بعدی باید در داخل مرزهای موجود شهر صورت گیرد و راه حل شهر فشرده وسیله‌ای برای رسیدن به توسعه پایدار و آنتی تز حومه‌های گسترده و بی در و پیکر فعلی می‌داند (اینیاسی زاکس، 1994) در توسعه درون شهری، بیشترین توجه معطوف به استفاده موثرتر از زمین‌هایی است که تحت پوشش توسعه شهری درآمده است. بخش اعظم رشد آینده جمعیت و نیاز مسکن در منطقه یا شهر را می‌توان از طریق پرکردن بافت موجود شهر، افزایش متعادل تراکم، نوسازی و بازسازی مناطق متروکه، فرسوده و احیا و تغییر کاربری بناهای قدیمی موجود برآورده کرد.

به عبارت دیگر، توسعه درونی به کارگیری تمام توان‌ها و ظرفیت‌های بالقوه و بالفعل موجود در سطح شهر برای رسیدن به شهری پایدار و مشارکتی است و تمامی ساختارهای اجتماعی، کالبدی، سیاسی و اقتصادی را برای رسیدن به تعادل کیفی، کمی و پایدار ارتقا می‌دهد.

شاخص‌های بافت فرسوده

بافت فرسوده بر اساس تعاریف انجام شده دارای 3 شاخص اصلی است.شاخص ریز دانگی که شامل بلوک‌هایی است که 50 درصد آنها مساحتی کمتر از 200 مترمربع داشته باشد. شاخص ناپایداری شامل بلوک‌هایی است که بیش از 50 درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه‌ای باشد و سومین شاخص نفوذناپذیری است که شامل بلوک‌هایی می‌شود که بیش از 50 درصد معابر آن عرض کمتر از 6 متر داشته باشند.

هم اکنون بیشترین حجم بافت‌های فرسوده در کشور را استان تهران با یک هزار و 603 هکتار در مرکز استان و 10 شهر تابعه آن دارند.

به گفته مسوولان مسکن و شهرسازی در حال حاضر عمر متوسط ساختمان حداقل 100 سال است، در حالی که بیش از 70 درصد ساختمان‌های موجود در بافت‌های فرسوده ما عمر کمتر از 50 سال دارند و این بیانگر رعایت نکردن مشخصات فنی و مقررات ملی ساختمان در ساخت و سازهاست.

صادقی، معاون وزیر مسکن و شهرسازی در خصوص زمان اتمام نوسازی بافت‌های فرسوده موجود کشور می‌گوید: در برنامه چهارم تنها حدود 7 درصد نوسازی این بافت‌ها محقق شد و بیش از 90 درصد کار مانده است و با توجه به این‌که طی سال‌های گذشته اقدام چشمگیری برای نوسازی بافت‌های فرسوده کشور انجام نشده و این‌که منابع محدود دولت اجازه نمی‌دهد مابقی کار(بیش از 90 درصد) در طول برنامه پنجم انجام شود، لذا برنامه‌ریزی کرده‌ایم تا پایان برنامه پنجم 25 درصد بافت‌های فرسوده موجود کشور نوسازی و اصلاح شود.

معاون وزیر مسکن با بیان این‌که ساماندهی هر هکتار بافت فرسوده در کشور 100 هزار میلیارد ریال اعتبار نیاز دارد، گفت: دولت در راستای احیای بافت‌های فرسوده تسهیلات ویژه‌ای اختصاص داده که این تسهیلات توسط بانک مسکن آماده پرداخت است.

صادقی می‌افزاید: امسال 4 هزار و 500 میلیارد ریال اعتبار به صورت تسهیلات بانکی برای نوسازی 30 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده کشور اختصاص داده شده که میزان اعتبار برای هر واحد 150 میلیون ریال است.

مسکن مهر در بافت فرسوده

برای پاسخگویی به نیاز مسکن در حال حاضر بحث اجرای پروژه مسکن مهر در محدوده بافت‌های فرسوده مطرح است تا بتواند بخشی از نیاز مسکن را در این بافت‌ها پاسخ گوید، یکی از مزیت‌های ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده آماده بودن زیر بناهای اولیه نظیر آب، برق، گاز و غیره در این مناطق است که انجام پروژه را برای دولت بسیار مقرون به صرفه کرده است و دیگر نیازی به آماده‌سازی زیرساخت‌های اولیه در این بخش‌ها نیست، اما سوالی که در این زمینه مطرح می‌شود این است که قیمت زمین در بافت‌های فرسوده شهری که از قیمت بالایی برخوردار است چگونه محاسبه خواهد شد. به هر حال در پروژه مسکن مهر برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌ درآمد قیمت زمین حذف شده است و اگر قرار باشد مسکن مهر در محدوده بافت‌های فرسوده به اجرا درآید، آیا مشمول این مزایا خواهد شد؟

دکتر بهرام وهابی مدیرکل دفتر تجهیزات منابع مالی و مشارکت‌های مردمی در این زمینه به جام‌جم می‌گوید: وقتی می‌گوییم مسکن مهر را داخل بافت فرسوده می‌بریم به این معنی نیست که تمام شرایط این طرح را به داخل بافت فرسوده می‌بریم، به هر حال قیمت زمین در خارج شهر با داخل شهر متفاوت است و نمی‌توان قیمت زمین را حذف کرد، البته در ماده 43 آیین نامه اجرایی کمک به قیمت زمین دیده شده ولی نباید این ذهنیت به وجود آید که هر آنچه در مسکن مهر در نظر گرفته شده است در این بخش نیز اعمال شود. ما در بافت فرسوده فعلا وارد خط اعتباری در نظر گرفته شده برای مسکن مهر شدیم همچنین وام بدون سپرده در هر دو طرح مشترک است ولی در بحث اجاره 99 ساله مشترک نیست.

مدیرکل تجهیز منابع مالی و مشارکت‌های مردمی شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری هزینه بهسازی روبناها را 10 میلیارد تومان به ازای هر یک هکتار بدون قیمت زمین اعلام و اظهار کرد: با توجه به این‌که 65 هزار هکتار بافت فرسوده شهری در کشور وجود دارد، برای بهسازی این بافت‌ها به 650 هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز است.

وهابی این هزینه را معادل 5/6 برابر بودجه عمومی کشور عنوان کرد و گفت: برای این کار بودجه 90 سال شهرداری‌ها لازم است.

وهابی یادآور شد، شهرداری تهران براساس برنامه‌ریزی با نوسازان مناطق، ساخت 20 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده را در دستور کار دارد و براساس ابلاغیه شورای شهر تهران شهرداری باید برای ساخت واحدهای مسکونی در بافت فرسوده شهری عوارض را تا 100 درصد تخفیف دهد.

به گفته وهابی، تاکنون 13 هزار واحد مسکونی از برنامه مذکور در مراحل مختلف اجرایی قرار گرفته و برای سال آینده ساخت 130 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهری پیش‌بینی شده است.

شرایط دریافت تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده

براساس برنامه‌ریزی صورت گرفته برای متقاضیان هر یک از واحدهای مسکونی مذکور 150 میلیون ریال تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده است.

علاوه بر بهره‌گیری از خط اعتباری برای نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، استفاده از منابع حاصل از فروش اوراق مشارکت، صندوق ذخیره ارزی، اعتبارات ملی، عمومی و استانی نیز در برنامه قرار دارد.

وام 15 میلیون تومانی صرفا مربوط به متقاضیانی است که ملک آنها در محدوده مصوب بافت‌های فرسوده شهری واقع شده است.

وام اعطایی حداکثر تا مبلغ 150 (یکصد و پنجاه) میلیون ریال برای هر واحد مسکونی است که بدون سپرده می‌باشد و نیاز به سپرده‌گذاری در بانک ندارد و نرخ سود وام مورد نظر معادل 12 درصد است. همچنین وام اعطایی برای تمام واحدهای احداثی، قابل انتقال به خریدار (تبدیل به فروش اقساطی) با اقساط حداکثر 10 ساله است.

به منظور مساعدت به گیرندگان وام مزبور، حداکثر 3 واحد از واحدهای احداثی به نام سازنده، همسر و یک نفر از فرزندان صغیر وی قابل واگذاری است (‌مشروط به احراز توانایی سازنده در بازپرداخت بموقع اقساط.)

معاون برنامه‌ریزی و توسعه شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در این زمینه می‌گوید: پس از این‌که مردم پروانه نوسازی بافت فرسوده خود را دریافت و ساخت و ساز را آغاز کردند، بعد از 5 درصد پیشرفت فیزیکی کار، باید به سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوطه مراجعه و فرم‌های مخصوص را پرکنند.

آیینی همچنین افزود: شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نیز موظف شده است در این بافت‌ها تراکم پایه را حداقل 60 درصد افزایش دهد.

معاون برنامه‌ریزی و توسعه شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران با اشاره به این‌که وزارت مسکن برای پرداخت تسهیلات با 6 بانک مسکن، ملی، تجارت، ملت، صادرات و رفاه کارگران تفاهمنامه‌ای منعقد کرده است، گفت: تمامی این بانک‌ها به شعب خود در استان‌ها، موضوع ارائه تسهیلات بانکی برای نوسازی در بافت‌های فرسوده را ابلاغ کردند و از این بابت نگرانی وجود ندارد.

وی با بیان این‌که با فراهم شدن شرایط جدید، مردم قادر خواهند بود با توجه به توانایی‌هایشان در نوسازی بافت‌های فرسوده شهری مشارکت داشته باشند می‌گوید:براساس بند 48 ماده واحده قانون بودجه کشور، املاک موجود در شهرها که فاقد سند مالکیت هستند، مشکل عدم پرداخت تسهیلاتشان رفع شده و تسهیلات بانکی با تعیین وثیقه یا تضمین معتبر مورد قبول سیستم بانکی، قابل پرداخت است.ایشان گفت: در این شرایط که بر اساس سیاست‌های کلان وزارت مسکن و شهرسازی فراهم شده است، ارزان‌سازی مسکن در بافت‌های فرسوده امکان‌پذیر خواهد بود و روند نوسازی این بافت‌ها را با مشارکت مردم تسهیل و تسریع می‌کند.وی با بیان این‌که این تمهیدات در قانون ساماندهی و حمایت از ایجادکنندگان مسکن ارزان‌قیمت دیده شده است، می‌گوید: حمایت‌های قانونی از طریق اعطای وام 150 میلیون ریالی ارزان‌قیمت بدون نیاز به سپرده‌‌گذاری و با دوره بازپرداخت بلندمدت اجرایی می‌شود.

آیینی با بیان اینکه این تسهیلات در سه قسط به متقاضی پرداخت می‌شود، می‌افزاید: در شرایط جدید با تخریب ملک و پی‌کنی ساختمان جدید، قسط اول به میزان 30 درصد کل مبلغ تسهیلات پرداخت می‌شود.وی با یادآوری اینکه قبل از تخریب ملک باید مجوزهای لازم اخذ و مراحل دریافت تسهیلات نیز طی شود، گفت: قسط دوم به میزان 40 درصد کل مبلغ تسهیلات بعد از ساخته شدن سقف و قسط سوم یعنی 30 درصد باقیمانده نیز بعد از اتمام سفت‌کاری پرداخت می‌شود.

معاون برنامه‌ریزی و توسعه شرکت مادر تخصصی با اشاره به این‌که این تسهیلات جدید دارای شرایط تسهیلات پرداختی به مسکن مهر است، اضافه کرد: برای دریافت این تسهیلات ملک فرسوده باید در محدوده بافت فرسوده شهری باشد، دریافت تسهیلات توسط نماینده دولت در استان یعنی شرکت عمران و مسکن‌سازان استان یا شهرداران شهرها یا شهرداران مناطق در کلانشهرها، تایید و صاحب ملک و متقاضی به بانک عامل که بانک مسکن است، معرفی شود.

وی با اشاره به این‌که، بانک ظرف حداکثر یک ماه باید درخواست ارجاع شده را بررسی و قرارداد منعقد کند، گفت: بهره این وام 12 درصد است. اگر درخواست دارای مشکلی بود، بانک باید ظرف مدت یک‌ماه تعیین شده، مورد را به صادرکننده معرفی، اعلام کند تا پیگیری شود.

مشارکت انبوه‌سازان

هر چند بخشی از مردم در بافت‌های فرسوده تمایل دارند به صورت انفرادی اقدام به بهسازی و نوسازی واحد‌های مسکونی خود کنند و در این شرایط نیز از سوی دولت حمایت‌هایی در نظر گرفته شده است، اما بحث مهم‌تر انبوه‌سازی در این مناطق است تا با رشد ارتفاعی ساختمان‌ها با در نظر گرفتن اصول شهرسازی جمعیت بیشتری را در خود جای دهد و در این میان حضور انبوه‌سازان به‌عنوان سازندگان حرفه‌ای مسکن در بافت‌های فرسوده به‌عنوان یکی از راه‌های سرعت بخشیدن به احیای این بافت‌ها اهمیت دارد و ‌باید زمینه و بستر‌های لازم چه از لحاظ فرهنگی و چه امکانات و حمایت‌های لازم فراهم آید و احیای این بافت‌ها به همیاری تمام دستگاه‌های اجرایی نیاز دارد.

در این شرایط اگر حضور انبوه‌سازان، به‌عنوان راهی برای حل مشکل بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده باشد، این نکته نیز باید مدنظر قرار گیرد که تداوم شرایط نامطلوب اقتصادی، عدم بازگشت سرمایه در مدت زمان لازم و... از جمله مواردی هستند که احتمال حضور انبوه‌سازان را در بافت‌های فرسوده کاهش می‌دهد. در این شرایط ریسک بالای سرمایه‌گذاری مهم‌ترین عاملی است که سرمایه‌گذاران را از سرمایه‌گذاری در این مناطق باز می‌دارد.

مدیرکل تجهیز منابع مالی و مشارکت‌های مردمی شرکت عمران و بهسازی شهری در این باره می‌گوید: برای انبوه‌سازان و سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند سرمایه‌ای را وارد بافت فرسوده کنند تسهیلات و حمایت‌هایی به لحاظ قانون در نظر گرفته شده است که می‌توان به قانون حمایت از تولیدکنندگان مسکن و تسهیلاتی که دولت در نظر گرفته اشاره کرد. همچنین تخفیف در عوارض شهرداری و پرداخت یارانه‌هایی در این زمینه از جمله این حمایت‌ها هستند. البته باید به این نکته توجه داشت سرمایه‌گذار به 2 دلیل وارد سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده می‌شود، یکی تعهد اجتماعی فرد سرمایه‌گذار است که جدا از منطق اقتصادی است و فرد، خود را ملزم می‌داند که برای حفظ جان مردم در برابر حوادث غیرمترقبه از جمله زلزله در این زمینه فعال شود و نکته دیگر بحث منطق اقتصادی است که سرمایه‌گذار را تشویق به سرمایه‌گذاری می‌کند که بر اساس محاسبات صورت گرفته ساخت و ساز هر واحد مسکونی در بافت فرسوده حداقل 7 میلیون تومان به نفع سازنده است.

به هر حال آنچه مسلم است در حال حاضر انبوه‌سازان نیز تمایل به سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده دارند اما به نظر می‌رسد در این میان منطق اقتصادی بیش از هر پارامتری در این بخش نقش دارد و برای آن‌که اهداف کمی در نظر گرفته شده در برنامه محقق شود باید تمام دستگاه‌های اجرایی با جلب مشارکت مردمی به طور جد احیای بافت‌های فرسوده را پیگیری کنند.

سیما رادمنش