مسکن‌ فقط‌ سکونتگاه ‌نیست

بازار مسکن ایران همیشه یک دوران رکود و دوران رونق را طی کرده، اما جهش قیمت مسکن در سال 85 بیشتر از دوره‌های پیشین بود و قیمت‌ها یکباره به صورت نامتناسب و کاذب بالا رفت. شما سیاست‌های دولت در بخش مسکن را تا چه حد در تحریک بخش تقاضا و افزایش قیمت‌ها موثر می‌دانید؟

مسکن در واقع کالایی است که از یک طرف نیاز مصرفی مردم و از طرف دیگر کالای سرمایه‌ای است. به عبارتی، هم به عنوان یک کالای مصرفی در سبد مصرف ما قرار دارد و هم به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در سبد سرمایه‌گذاری ما قرار گرفته است. دلیلش هم این است که رشد قیمت مسکن در کشور ما همیشه جلوتر از آمار تورمی است که به صورت معمول و واقعی در جامعه وجود دارد بنابراین اگر هر کسی بتواند دارایی خود را به مسکن تبدیل کند همیشه دارایی‌اش در اوج نقطه پیشرفت قرار می‌گیرد و اگر بخواهیم درصد نیاز مصرفی و سرمایه‌گذاری را در بخش مسکن اعلام کنیم که به صورت متوسط اتفاق می‌افتد، این آمار 60 به 40 است، یعنی60 درصد تقاضای موجود برای مسکن نیاز مصرفی و40 درصد برای سرمایه‌گذاری است.

در کشورهای دیگر این آمار چگونه است؟

در کشورهای خیلی پیشرفته اصلا چنین آماری وجود ندارد. به این علت که بازارهای مختلف و مطمئن سرمایه‌گذاری و جود دارد، اما در کشور ما عده‌ای به این دلیل مسکن را برای سرمایه‌گذاری می‌خرند که تنها مسیر ورود مطمئن برای آنها به منظور این که پول خود را روی موج افزایشی قرار دهند، همین است. در دنیا سرمایه‌گذاران را جهت می‌دهند، اما وقتی در کشورمان هیچ مسیر مطمئنی نداریم، بنابراین اگر کسی بخواهد سرمایه‌اش را به بالاترین نقطه برساند ناگزیر است مسکن بخرد و راه‌های خرید کردن هم همین است که یا پیش خرید یا خرید قطعی می‌کنند به قصد این‌که نگه دارند و روزی بتوانند از آن بهره‌برداری کنند. موقعی که مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای به این شکل نگاه می‌کنیم و هیچ ابزار مالی هم متناسب با خودش نداریم که بخواهیم این پول را ببریم و در آن بازار نگه داریم، بنابراین باید عواقبش را هم بپذیریم. عواقبش این است که در واقع قیمت، رشد ناگهانی پیدا می‌کند. یعنی هر زمان در بازار حوزه مصرف واقعی‌مان بتوانیم شرایطی ایجاد کنیم که حوزه مصرف واقعی‌مان وارد بازار شود و آن درخواست‌های بالقوه به بالفعل تبدیل شود، یعنی بازار مسکن را بازارسازی کرده‌ایم و گرم شده است. موقعی که بازار گرم شود این تقاضاها وارد بازارشده و موجب افزایش قیمت شده و بازار را به نوسانات شدید می‌کشاند. از سوی دیگر همان‌طور که اشاره شد نبود بازارهای سرمایه‌گذاری مطمئن دیگر و قابلیت پایین بازار سرمایه برای پذیرش چنین حجمی از سرمایه ونگرانی مردم از ورود به چنین بازار تخصصی باعث می‌شود مردم به بازار مسکن که به صورت عرفی آن را خوب می‌شناسند، کشیده شوند.

ولی دوره رونقی که این بار داشتیم نسبت به دوره‌های دیگر کوتاه‌تر بود. دلیلش چه بود؟

در ارتباط با منحنی سینوسی و افت و خیز قیمت‌ها و این‌که چه زمان‌هایی را طی می‌کند این مساله مقداری هم بستگی به میزان ورود نقدینگی به بازار دارد. همان موقعی که رونق را در بازار داشتیم یک اشکال دیگر هم در بازار وجود داشت، یعنی میزان بسیار زیاد حجم نقدینگی در کشور بالا رفت و فراهم شدن امکان گرفتن تسهیلات از نظام بانکی باعث شد مردم پول‌هایشان را وارد بازار مسکن کنند که در نهایت با افزایش تقاضا، قیمت‌ها یک مرتبه افزایش شدیدی یافت به حدی که دیگر قدرت خرید برای بسیاری وجود نداشت و منجر به رکود معاملات در این بخش شد.

نقدینگی که اشاره کردید شامل همان تسهیلاتی بود که دولت برای خرید مسکن ارائه می‌‌کرد؟

وام‌هایی که دولت وعده‌اش را به مردم داد خیلی در این قضیه موثر بود، اما بخش دیگر وام‌هایی بود که به دیگر بخش‌ها داده می‌شد و سر از حوزه مسکن در می‌آورد و این‌طور که آمار و ارقام نشان می‌دهد تمام منابعی که دولت در حوزه منابع زود بازده ارائه کرد همه‌اش در آن حوزه نرفت. در واقع یک بخش عمده‌ای به دیگر بخش‌های سود ده رفت.

بنابراین معتقدید سیاست‌های پولی در این زمینه موثر بوده است؟

به هر حال مجموع سیاست‌های پولی که درکشور اعمال می‌شود اثرش در حوزه مسکن بسیار زیاد است.

تعریف‌تان از انبوه‌ساز چیست؟

واژه انبوه‌سازی در برابر کلمه بسیار منفی بساز و بفروشی در برنامه سوم وارد ادبیات و زبان ما شد. همان موقع هم تعریفی برایش کردند؛ مثلا گفتند انبوه‌ساز کسی است که در شهرهای بزرگ20‌واحد و در شهرهای کوچک 10 واحد می‌سازد. پس از آن هم از این کلمه هیچگاه تعریف دومی نشد. منظور ما از انبوه‌سازی این است که انبوه ساخته شود، البته انجمن‌های انبوه‌سازی و کانون، رسالتی دارند و معتقد هستند ما از ساخت و سازهای کوچک باید پیشگیری کنیم و شرکت‌های بزرگی باید ایجاد کنیم، البته نه این‌که برویم و شرکت بزرگ را بیاوریم، بلکه شرکت‌های کوچک و متوسط را جمع کنیم و تشکیل شرکت‌های بزرگ بدهیم و توانایی مالی قابل ملاحظه‌ای را تشکیل دهیم.

در دیگر کشورها معمولا 80 تا 90 درصد ارزش یک خانه را به متقاضی خرید خانه، وام می‌دهند، اما در کشور ما پایین بودن میزان تسهیلات آن هم با بهره بالا جز آن که اثرات منفی در بازار بگذارد سودی نداشته است. چرا ما نمی‌توانیم همانند این کشورها عمل کنیم؟

در کشور دهک‌های یک، دو و سه درآمدی را داریم که باید به فکرشان باشیم و در قانون اساسی نیز به صورت مشخص بر آن تاکید شده و ما پروتکلی را با سازمان ملل امضا کردیم که در آنجا حق مسکن را تعریف کرده است. در حال حاضر نداشتن مسکن برای گروه‌های درآمدی پایین دغدغه بسیار ویژه‌ای شده است. حتی برای زوج‌های جوانی که وارد بازار کار شده‌اند با فرض این‌که درآمد خیلی متعادلی هم داشته باشند اگر بخواهند اقساط مسکن را بپردازند تقریبا نباید زندگی کنند و همه فکر و ذکرشان باید از صبح تا شب این باشد که سر ماه قسط خانه را بپردازند. این‌که ما می‌گوییم نقش دولت در اینجا چیست، در واقع دولت تا امروز برای مردم این موضوع را بروشنی باز نکرده است که اگر ما مثل دنیا نمی‌توانیم مثلا 85  80 درصد ارزش یک واحد مسکونی را وام بدهیم و حتی گروه‌های خیلی تخصصی ما از این مساله گله دارند، علتش این نیست که نظام بانکی نمی‌دهد. علتش آن است که درآمد خانواده برای بازپرداخت اقساطش پاسخگو نیست و عدم تناسب درآمد خانواده با قیمت مسکن یکی از مشکلات مهم است. شاخصی که در دنیا پذیرفته شده، این است که می‌گویند چند سال درآمد یک خانواده می‌شود مسکن. این عدد باید بین 3 تا 5 باشد تا یک شرایط منطقی در بازار حاکم باشد، البته گاهی تا 3 برابر آن را می‌گیرند، یعنی 3 می‌شود 9 و 5 هم می‌شود 15 یعنی می‌گویند اگر شما 9 تا 15 سال قسط بدهید می‌توانید صاحب مسکن شوید و بسیار جامعه سالمی از نظر بازار مسکن دارید، اما آمارها نشان می‌دهد حداقل در دهک یک درآمدی کشور این عدد روی 118 است، بنابراین خیلی فاصله وجود دارد و این مشکلات باید به گونه دیگری حل شود. این که چگونه باید حل شود معنی‌اش این نیست که راه حل ندارد، اما بروشنی باید گفت مشکل بازار مسکن ما در حوزه مهندسی نیست. برای آن که حوزه مهندسی کشور حوزه ساخت و ساز، مصالح، کیفیت و فناوری‌های روز را می‌شناسد و خودش داوطلب است و وظیفه حرفه‌ای و اجتماعی آن هم این است که بخواهد همه اینها را رعایت کند. چیزی که دارد بازار مسکن ما را به این شرایط می‌رساند، شرایط مالی کشور است.

در کنار تسهیلات بانکی برای سازندگان از چه نوع ابزارهای مالی می‌توان بهره برد؟

اینجا ما فقط یک روش داریم آن هم بانک و وام است. در واقع پیشرفته‌ترین افرادی که هم حقوق بانکی بدون ربا و قوانین را می‌شناسند وقتی که به بانک مراجعه می‌کنند، می‌گویند ما وام می‌خواهیم و کاری ندارند که چقدر توقف دارد و از چه ابزارهایی می‌توانند استفاده کنند. این مشکل بازار ماست و هر موقعی‌ای هم که می‌آییم برای این مساله راهکاری پیدا کنیم آنقدر این راهکار را آقایان مسوولان یا بدنه کارشناسی حوزه دشوار می‌کنند و زمانش را به تطویل می‌کشانند که اصلش فراموش می‌شود. در قانون ساماندهی بازار مسکن که در مجلس هفتم تصویب شده بود و مجلس هشتم آن را ابلاغ کرد ماده 14 آن اشاره به ابزارهای مالی دارد که ‌باید آیین‌نامه‌اش ظرف 2 ماه تنظیم و برای انجام ابلاغ می‌شد، اما این آیین‌نامه هنوز آماده، تنظیم و تصویب نشده ولی اگر تصویب هم بشود خیلی پیچیدگی دارد.

مثلا چه نوع پیچیدگی؟

پیچیدگی‌اش از خواندن متن آن آغاز می‌شود. مشکلی که وجود دارد تغییر اصطلاحات است. بتازگی امروزه می‌آییم اصطلاحاتی را که یک عمر به آن عادت کرده‌ایم مثلا پیمانکار، کارفرما و... را جابه‌جا می‌کنیم و اصطلاحات دیگری را جایگزین می‌کنیم که با تغییر تعریف‌ها جامعه همه‌اش باید دنبال این بگردد که چنین تعریفی چیست و از کجا آمده است. در ابزارهای مالی هم همین‌گونه شده است که اگرمتن آن را به شما بدهم مطمئن باشید که از رو هم نمی‌توانید آن را بخوانید. اولین ایراد این موضوع به کار بردن الفاظ و کلمات و اصطلاحات بسیار پیچیده‌ای است که اهل فن هم خودشان نمی‌دانند.

چه ابزارهایی برای تامین مالی سازندگان تعریف شده، آیا در عمل استفاده از این ابزارها در کشورمان می‌تواند براحتی صورت گیرد؟

 این ابزارها شامل انتشار اوراق مشارکت، رهن یا بازار رهن ثانویه یا گرفتن سپرده‌های موردی برای این بازار، تشکیل صندوق مشاع، تشکیل صندوق سرمایه‌گذاری و بازار سرمایه و جذب سرمایه‌گذاری خارجی می‌شود، اما مشکلی که وجود دارد پیچیدگی‌ها و قیود و با توجه با این قیود معلوم نیست هزینه به‌دست آوردن تامین مالی از این مسیرها چقدر تمام شود و ممکن است سازنده ما به نفع‌اش باشد که از بازار ربوی نیاز خود را تامین کند تا بیاید سراغ این بازارها. در حالی‌که شما می‌بینید که کشور امارات اگر بحران فعلی را در نظر نگیریم براحتی سرمایه ایرانیان را طی سال‌های گذشته به سمت خود کشاند و بسیاری از ایرانیان در پروژه‌های مسکن آن شریک شدند بدون آن‌که کسی بپرسد قوانین و مقررات این کشور برای ورود و خروج چیست؟ بنابراین چرا ما این‌قدر مشکلش می‌کنیم و نمی‌توانیم به نتیجه برسیم، در حالی‌که یکی از بزرگ‌ترین مزیت‌های ما در حوزه تامین مالی، جذب سرمایه ایرانیان خارج از کشور است بخصوص درچنین شرایطی که بازار آن طرف دنیا به هم ریخته است.

یعنی با توجه به بحران فعلی جهان زمینه جذب سرمایه ایرانیان خارج از کشور بهتر شده است؟

اگر بتوانیم مدیریت کنیم، این سرمایه‌ها براحتی قابل وصول و قابل ورود به بازار کشوراست. منتها آنقدر برایش پیچیدگی ایجاد می‌کنیم که باعث نگرانی آنها برای ورود به این بازار می‌شود.

آیا برآوردی از حجم سرمایه ایرانیان خارج از کشور دارید؟

از حجم سرمایه‌ای که بیرون رفته اطلاع دقیقی ندارم، اما سابقه آن به 30 سال پیش می‌رسد. از موقعی که دلار 7 تومان بوده تا کنون حجم قابل ملاحظه‌ای خارج شده است وامروزشما به هر کدام از بازارهای دنیا که می‌روید سرمایه‌گذاران ایرانی را می‌بینید؛ که حضور فعالی دارند چه بازار کانادا، چه بازار اروپا و انگلیس و...

در حالی‌که سازندگان مسکن اعلام می‌کنند در بخش ساخت‌وساز رکود ایجاد شده است، وزیرمسکن اعلام می‌کند آمار صدور پروانه‌های ساخت افزایش یافته و هیچ رکودی در ساخت‌و‌ساز وجود ندارد. تحلیل شما چیست؟

بدترین شرایط اقتصادی این است که تورم و رکود را با هم داشته باشیم. امروز اقتصادمان چنین وضعیتی دارد؛ یعنی در بخش‌های مختلف تورم در حال افزایش است. از سوی دیگر رکود هم داریم. مشکل دیگری که با آن مواجهیم، کمبود نقدینگی در کشور است؛ یعنی دارایی‌هایمان امکان نقد شوندگی در بازار را ندارد و اگر شما کالایی داشته باشید و بخواهید در بازار آن را تبدیل به پول کنید، برای آن مشتری پیدا نمی‌کنید. گروه‌های ساختی هم که آمدند و واحدهایی را ساختند، شرایط به‌هم ریخته‌ای درون بازار دارند و فکر می‌کنند امروز قیمت یک ساختمان تمام شده ارزان‌تر است از ساختمانی در حال ساخت است. لذا برخی صبر می‌کنند ببینند شرایط بازار چطور می‌شود. برخی نیز امکانات مالی برای این‌که پروژه‌هایشان را امسال تمام کنند ندارند و متاسفانه نظام بانکی به آنها جواب نمی‌دهد. در حال حاضر شرایط به گونه‌ای شده که عده‌ای که منابع مالی در اختیار دارند، در زمان رکود اقدام به خرید واحدها و زمین‌های بزرگی که فعلا باید بماند می‌کنند به امید آن‌که بعدا بتوانند آن را بسازند. در رابطه با پروانه‌های صادر شده باید گفت تعداد پروانه شاخصی برای رشد و شکوفایی بازار نیست، چون اگر امسال پروانه صادر شود، به صورت خیلی عادی و طبیعی اگر هیچ مشکلی هم پیش نیاید 3 سال دیگر محصول آن وارد بازار می‌شود، پس اولا اثر آن امروز به درد ما نمی‌خورد و 3 سال دیگر نتیجه خواهد داد، ضمن آن‌که باید دید چقدر پایان کار صادر می‌کنیم. بسیاری از خانه‌ها پیش از آن‌که برای آن پایان‌کاری صادر شود مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند. مثلا یک‌سال از ساخت آن گذشته و هنوز برای آن پایان کار صادر نشده است، بنابراین می‌توانیم ملاک را روی معاملات رسمی ببریم که در محضر‌ها انجام می‌شود. بسیاری خانه‌ها را پیش خرید کرده‌اند، اما نتوانسته‌اند تسویه حساب کنند و با همان ابزار قولنامه و پایان نامه دارند بهره‌برداری می‌کنند و دو طرف هم راضی هستند. چون این هنوز خانه‌اش تمام نشده، دیگری هم پولش تمام نشده و آن دیگری هم پایان کار نگرفته است. بنابر این باید متوسطی را در بازار در نظر بگیریم. شما طبق آمار به این نتیجه می‌رسید که رکود وجود دارد و فاصله ثروت مردم از قیمت مسکن مدام در حال افزایش است و با رکود در این بخش، بسیاری از صنایع مرتبط با آن نیز دچار رکود می‌شوند.

انتظار برای اتمام دوره رکود در حالی‌که افزایش سالانه تورم را نیز در کشور داریم، تا چه مدت طول می‌کشد؟

من یک تحلیل کاملا شخصی دارم. به جای این‌که پاسخ شما را بدهم، تحلیل خودم را می‌گویم. درست یا غلط، دولت در خصوص مسکن حرف‌هایی زده است که یک بخش عمده‌ای از جامعه متوقع شده و انتظاری برای آن ایجاد شده است. شما هر وقت تلویزیون را روشن می‌کنید، خبری از دولت است. هر بار آقای رئیس‌جمهور در جایی دارند صحبت می‌کنند یا به سفرهای استانی تشریف می‌برند و حتی وزرای غیر مرتبط با این بخش، می‌بینید که بحث شیرین مسکن در جریان است. واقعیت این است که برای بسیاری از گروه‌ها خانه‌دار شدن به یک رویا تبدیل شده یعنی دغدغه است. از طرف دیگر همه می‌دانیم که خانه یکی از نیازهای اساسی بشر است، ضمن این‌که در بحث مسکن باید بین سکونتگاه و زندگی تفکیک هم قائل شویم. ما نباید دنبال ایجاد سکونتگاه باشیم، ما باید دنبال ایجاد زندگی باشیم و بین این دو تفاوت بزرگی است که باید شوق زندگی درآن ایجاد کنیم و این دقیقا وظیفه حوزه مهندسی کشور است و نیاز است در جلسه‌ای که رئیس‌جمهور هر هفته شخصا در آن شرکت می‌کند، این موضوع در آنجا مطرح شود که رسیدن به هدف جاری نیازمند چه چیز است.

از بخش خصوصی نماینده‌ای حضور دارد؟

ما که حداقل حضور نداریم.

در رابطه با مسکن مهر چه نظری دارید؟

 بزرگ‌ترین اشکال بر سر بحث مسکنی که برای مردم دارند تدارک می‌بینند، این است که هر وزارتخانه‌ای برای خودش ادعا می‌کند من کارهای خودم را انجام می‌دهم. بنابراین گزارش مثبت به آقای رئیس‌جمهور می‌دهند و من باورم این است که کسی باید این موضوع را مرتب کند. پازلی که هر کدام شما دارید قسمتی از آن را طراحی می‌کنید، مدیریتی می‌خواهد که همه اینها را زیر یک واحد در بیاورد وگرنه همیشه این پازل به هم ریخته وتکه تکه است که باید این تکه‌ها سامان پیدا کند. ساماندهی زمین مورد احتیاج برای پروژه یک میلیون واحدی کار سختی است. جدا کردن زمین و اختصاص آن کار دشواری است، حالا فرض کنید این کار به میمنت و پشتیبانی وجود شهرهای جدیدی که داشتیم انجام شد. از اینجا به بعدش چه می‌شود؟ اگر من جای یکی از این اعضای تعاونی‌ها باشم، سوال می‌کنم و می‌گویم باشد من منابع خود را می‌آورم، اما اگر نتوانستید از نظام بانکی تسهیلات بگیرید چه؟ اگر تعاونی نتواند مدیریت کند چه می‌شود؟ عده‌ای را از زندگی موجودشان ساقط کردیم زندگی بعدی هم به آنها نداده‌ایم. این نوع رفتار در جامعه خیلی خطرناک است و اگر دولت نتواند به نتیجه برسد، چه اتفاقی می‌افتد؟ بزرگ‌ترین صدمه در این قضایا معمولا از اینجا‌ شروع می‌شود. در واقع پازلی که ما در حوزه‌های مختلف خرد کردیم و هر قسمتش را یک نفر طراحی کرده است، اگر کنار هم چیده شود و جور در نیاید چه اتفاقی می‌افتد؟ آقای رئیس‌جمهور باید به این نتیجه برسند که اگر این راه هم جواب بدهد، خیلی طولانی و راه پرهزینه‌ای خواهد بود.

چرا انبوه‌سازان وارد قضیه نشدند؟

راهکاری برای آنها پیش‌بینی نشده بود. انبوه‌سازی یک تعریفی دارد که من در ابتدا خدمت شما عرض کردم. در اینجا اصلا نقطه تماسی بین انبوه‌سازی با موضوع نیست. چون زمین مال وزارت مسکن و شهرسازی است و واحد‌ها متعلق به تعاونی‌هاست. پولش را هم نظام بانکی می‌خواهد تامین کند. پس طبق این راهکار افراد ذی‌صلاحی می‌خواهند کاری انجام دهند. تازه احتیاجی به بحث این‌که یک گروه تخصصی باید این را بسازد، ندارد. ولی ما برای انبوه‌سازی تعریف دیگری داریم. تعریف آن این است که بتوانند مدیریت مالی کنند. اگر راهکاری در این قانون دیده شده بود، در واقع مشارکتی توسط این طرف به عنوان گروه‌های انبوه‌ساز صورت می‌گرفت. اما در اینجا هم باز بحث‌های دیگری به میان می‌آمد. زمینی که اختیاری نیست را به اینها داده‌اند. به عقیده من بهتر بود ما این ابعاد بزرگ را در ابعاد کوچک‌تر می‌بردیم و عملیاتی‌اش می‌کردیم تا ببینیم خروجی‌اش چیست؟ بالاخره اگر نظام بانکی برای یک میلیون واحد، 15 میلیون تومان هم وام بدهد، می‌شود 15‌هزار‌میلیارد‌تومان و نظام بانکی هم می‌داند که خودشان چنین منابعی ندارند. اما اگر به جای یک میلیون واحد، پنجاه هزار واحد در نظر گرفته می‌شد تا مشخص شود آیا منابع آن تامین می‌شود یا نه، در مقیاس کوچک‌تر قابل ارزیابی بود.

شما پیش از این اعلام کردید مسکن مهر باعث شده نظام بانکی فقط به این طرح توجه داشته باشد و شما با محدودیت منابع مواجهید؟

آنچه نظام بانکی فقط به آن تسهیلات می‌دهد، پروژه مسکن مهر است و فعلا دارد یک میلیون تومان‌ها را تامین می‌کند. به هر حال کمبود منابع روی ساخت و سازها تاثیر گذار است.

قرار بود بانک مسکن با انتشار اوراق مشارکت انبوه‌سازان را تامین مالی کند. این موضوع به کجا رسید؟

هنوز تامین نشده است. قرار بود بانک مسکن یک‌سری اوراق مشارکت چاپ کند و برای تامین منابع آن هم منظورش مسکن مهر است. امسال در برنامه چیزی نیست.

بنابراین شما از چه منابعی استفاده می‌کنید؟

منابع خود شرکت‌ها و گروه‌های ساخت و همچنین سرمایه خانوار‌هایی که سفارش می‌دهند.

سیما رادمنش