قانونی که برای مستأجر سقف نشد

براساس آمارها، سهم هزینه مسکن و اجاره در سبد خانوارهای شهری ایران به ۴۴ درصد و در کلانشهر تهران به نزدیک ۶۰ درصد رسیده است. این وضعیت موجب کاهش توان پس‌انداز، افت مصرف سایر کالاهای ضروری و حتی تغییر الگوی زندگی خانوارها شده است.
از سوی دیگر، وابستگی بالای بخش ساخت‌وساز به بازارهای مالی و مصالح ساختمانی، مسکن را به پیشران یا بازدارنده‌ای مهم برای رشد اقتصادی بدل کرده است. در چنین شرایطی، سیاست‌گذاری در حوزه زمین، تسهیلات بانکی و مالیات بر املاک نقشی کلیدی در تنظیم بازار و کنترل فشار بر خانوارها دارد. با این حال از سال ۱۴۰۰ تاکنون، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران از ۳۱ میلیون به بیش از ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است.
در کنار اثرات مستقیم بر رفاه خانوار، افزایش مداوم قیمت مسکن نقش قابل‌توجهی در رشد تورم عمومی و شکل‌گیری انتظارات تورمی دارد. البته در دو سال اخیر آهنگ رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها کندتر شده اما همچنان نرخ تورم سالانه این بخش در حدود نرخ تورم کل کشور قرار داد به طوری که تورم مسکن و اجاره در شهریور امسال ۳۷.۱درصد بود و تورم کل کشور ۳۷.۵درصد اعلام شده است. با این حال نرخ تورم سالانه مسکن و اجاره در شهریورسال گذشته۴۱.۷درصد بود که امسال نرخ رشد آن، ۴.۶درصد از یک سال گذشته کمتر شده وعلت این مهم، رکود دوساله در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید خانوار در یک دهه گذشته است.
   
سیاستی که شکست خورد؟
در سال‌های اخیر، دولت به منظور کنترل رشد فزاینده اجاره‌بها و کاهش فشار بر مستأجران، سیاست تعیین سقف افزایش سالانه اجاره را به اجرا گذاشته است. این سیاست که ابتدا در قالب مصوبات ستاد ملی کرونا (از سال ۱۳۹۹) و سپس در قالب مصوبات شورای‌عالی مسکن و برنامه‌های حمایتی دولت (تنظیم بازار) تداوم یافت، براساس درصدی ثابت از میزان سقف افزایش اجاره سال نسبت به سال گذشته را تعیین می‌کرد. به‌طور معمول بین ۲۰ تا ۲۵ درصد برای شهرهای بزرگ و کمتر برای شهرهای کوچک‌تر.
هدف اصلی این سیاست، جلوگیری از شوک‌های قیمتی و ایجاد ثبات نسبی در بازار اجاره بود اما اجرای آن با چالش‌های جدی مواجه شده است. بسیاری از مالکان با دور زدن قانون، قراردادها را خارج از سامانه ثبت یا مبلغی بالاتر به‌صورت ودیعه دریافت می‌کردند. از سوی دیگر، نبود نظارت مؤثر، باعث شده اثر واقعی این سیاست محدود باشد.
کارشناسان معتقدند تعیین سقف دستوری برای اجاره، در غیاب سیاست‌های مکمل مانند افزایش تولید مسکن، تنها به تعویق انداختن بحران و تشدید اختلاف میان مالک و مستأجر منجر می‌شود. با این حال، در شرایط تورمی کنونی و ضعف قدرت خرید مردم، این سیاست به‌عنوان ابزاری موقت برای کنترل التهاب بازار اجاره همچنان در دستور کار دولت باقی مانده است.
با این‌حال دولت چهاردهم این سیاست را ادامه داد اما این اختیار به شورای مسکن استان‌ها محول شد و هر استان متناسب با نرخ تورم آن استان، میزان مجاز افزایش اجاره‌بها را تعیین کرد که سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ در شهر تهران تا ۲۵ درصد و در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان تا ۲۰ درصد تعیین شد. دولت همچنین اعلام کرد که هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستأجر واحد مسکونی را اجاره بدهد اما آخرین گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد این سیاست در سال جاری مانند سال‌های گذشته موفق نبوده به طوری که طبق گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه مسکن و اجاره در شهریور ۳۷.۱ بود و نرخ تورم نقطه به نقطه این ماه نیز به ترتیب برای مسکن و اجاره ۳۴.۶ و ۳۴.۴ درصد اعلام شده است. یعنی هزینه پرداختی خانوارهابرای اجاره مسکن در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته ۳۴.۴درصد بیشتر شده است. همچنین نرخ تورم سالانه اجاره براساس گزارش مرکز آمار، درفروردین، اردیبهشت، خرداد، تیر، مرداد و شهریور سال جاری به ترتیب ۴۰، ۳۹.۵، ۳۹، ۳۸.۴، ۳۷.۷ و ۳۷.۱درصد اعلام شده که نشان می‌دهد آهنگ رشد آن کاهشی بوده اما سقف تعیین‌شده توسط دولت رعایت نشده است. 
   
اثر افزایش هزینه‌های مسکن بر اقتصاد خانوار
منصورغیبی کارشناس بازارمسکن می‌گوید: درحال حاضر،هزینه مسکن سهم بسیاربالایی ازدرآمدخانوارها رابه خود اختصاص داده است. برآوردها نشان می‌دهد حدود ۶۰ تا ۷۰درصددرآمدخانوارهای ایرانی، چه در قالب اجاره‌بها و چه در قالب تأمین منابع مالی برای خرید مسکن،صرف تأمین سرپناه می‌شود. این فشاراقتصادی موجب شده بسیاری ازخانواده‌ها ازسایر نیازهای اساسی خود مانند سلامت، تحصیل یا تفریح صرف‌نظر کنند تا بتوانند هزینه اجاره یا اقساط مسکن خود را پرداخت کنند.
وی با اشاره به شاخص «فلاکت مسکن» افزود: این شاخص بیانگر آن است که ارزش واقعی ملکی که خانوار برای خرید یا اجاره به آن دست یافته، کمتر از میزان هزینه‌ای است که برای آن پرداخت کرده است. به بیان ساده، این یعنی خانوارها مجبور می‌شوند برای تأمین مسکن خود از موقعیت و امکانات مناسب صرف‌نظر کرده و به مناطق حاشیه‌ای‌تر نقل مکان کنند. برای مثال، ممکن است فردی برای خرید یک آپارتمان دوخوابه ۱۰ میلیارد تومان هزینه کند، در حالی که ارزش واقعی آن ملک از نظر موقعیت، امکانات و کیفیت ساخت، به‌مراتب کمتر از مبلغ پرداختی باشد. این کارشناس تأکید کرد: چنین وضعیتی نشان‌دهنده نبود تعادل میان دارایی خانوار و هزینه پرداختی برای مسکن است و این همان چیزی است که شاخص فلاکت مسکن را در جامعه افزایش داده. براساس برآوردها، این شاخص در حال حاضر بیش از ۵۰ درصد است؛ بدین معنا که بیش از نیمی از افرادی که اقدام به خرید یا اجاره مسکن کرده‌اند، ارزش واقعی ملک‌شان کمتر از بهای پرداختی آن است.
غیبی تأکید کرد: مجموعه این عوامل بیانگر آن است که بازار مسکن کشور دچار عدم تعادل و نبود تناسب میان هزینه تولید، قیمت‌گذاری و توان خرید مردم شده و تا زمانی که نظارت، سیاست‌گذاری حمایتی از سازندگان و کنترل قیمت مصالح به‌صورت همزمان اعمال نشود، این چرخه افزایش قیمت همچنان ادامه خواهد داشت.

اختصاص یک‌سوم درآمد خانوارها به مسکن
بررسی گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط درآمد و هزینه یک خانواده شهری در سال گذشته به ترتیب ۳۴۳ میلیون و ۱۶۹ هزار تومان و ۲۶۹ میلیون و ۳۴۷ هزار تومان بوده که متوسط هزینه‌های خوراکی ۶۳ میلیون و ۶۹۶ هزار تومان و هزینه‌های غیرخوراکی ۲۰۵ میلیون و ۶۵۱ هزارتومان اعلام شده ونشان می‌دهد سهم هزینه‌های خوراکی ۲۳.۶درصد و سهم هزینه‌های غیرخوراکی ۷۶.۴درصد بوده است.
با این حال متوسط هزینه‌کرد خانوارهای شهری برای مسکن در سال ۹۶ حدود ۱۰ میلیون و ۸۶۴ هزار تومان بوده که این رقم در سال گذشته به ۱۱۷ میلیون و ۶۴۶ هزار تومان رسیده و رشد ۹۸۲ درصدی طی هشت سال را نشان می‌دهد. سهم مسکن در هزینه‌های خانوارهای شهری در سال ۹۶ حدود ۳۳ درصد بود که این رقم در سال گذشته به ۴۳.۷درصد رسیده است.
 طبق این گزارش، ۵۷.۲هزینه‌های غیرخوراکی خانوارها برای مسکن هزینه شده است. براساس بررسی‌ها ۴۳.۶۷درصد از سبد هزینه‌های خانوار شهری به مسکن اختصاص پیدا کرده. ۳۴.۲۲درصد درآمد خانوارها نیز صرف مسکن شده. یعنی یک‌سوم درآمد خانوارها توسط مسکن بلعیده شده که نشانگر افزایش فشار هزینه‌ای مسکن، به‌ویژه اجاره‌بها، بر دوش خانوارهای کشور و معیشت آنهاست.
گزارش مرکز آمار حاکی از آن است که نسبت هزینه مسکن به کل هزینه‌های خانوار شهری در استان تهران به ۵۹.۹درصد رسیده که بالاترین رقم در کشور است. پس از آن استان البرز با ۵۰.۲درصد، گیلان با ۴۶.۳درصد و قزوین با ۴۴.۹درصد بالاتر از میانگین کشوری قرار دارند. استان بوشهر با ۲۰.۱درصد، خراسان‌جنوبی با ۲۶.۴درصد، چهارمحال و بختیاری با ۲۶.۹درصد و استان مرکزی با ۲۸.۱درصد در انتهای لیست قرار گرفته‌اند.