عوارض کمبود و گرانی مسکن ، در یک نگاه مسکن ، سهم دیگر بخشهای اقتصاد را می بلعد

فیلسوف آلمانی "هایدگر" می گوید واژه سرپناه یا مسکن با واژه آزادی معادل است ، اما در ایران ، گویا واژه مسکن با بند ، شکنجه و اسارت برابر شده است آمار موجود و نیز گزارش های بولتن اقتصاد مسکن که به وسیله سازمان ملی زمین و مسکن منتشر می شود

کد خبر: ۱۲۲۷۱

نشان می دهد که بهای متوسط یک واحد مسکونی متعارف در شهرهای ایران ، بیش از11 برابر درآمد سالانه متوسط یک خانواده شهری است ، در حالی که میزان قابل تحمل برای یک خانواده ، حداکثر5 برابر است اگر بهای مسکن 5 برابر درآمد سالانه یک خانوار باشد، نسبت هزینه مسکن یا اجاره بهای آن به کل هزینه خانوار، حدود30 درصد خواهد شد که حداکثر نسبت قابل تحمل هزینه مسکن یک خانوار از لحاظ سلامت اقتصاد خانوار و نیز سلامت اقتصاد ملی تلقی می شود. در کشورهای پیشرفته ای که رفاه خانوار و رشد و توسعه اقتصاد ملی تامین شده است ، نسبت بهای یک مسکن متعارف ، از2 تا3 برابر درآمد سالانه یک خانوار و نسبت هزینه مسکن ، از10 تا 20 درصد کل هزینه یک خانوار تجاوز نمی کند، اما در ایران با رسیدن بهای یک مسکن متعارف به 11 برابر درآمد متوسط سالانه یک خانوار شهری ، نسبت هزینه مسکن به هزینه خانوار برای خانوارهای تازه تشکیل شده به حدود65 درصد بالغ می شود. که نه تنها رفاه و سلامت خانوارها بلکه اقتصاد ملی را تهدید می کند و در واقع ، اثر مخرب خود را بر هر دو گذاشته است در ایران ، ناکارایی برنامه ریزی و سیاستگذاری در بخش مسکن و زمین شهری و گاه ناتوانی در اجرای آنها، باعث شده است بهای مسکن به حد غیرقابل تحملی برسد بالا رفتن بهای مسکن ، در این بخش رکود ایجاد کرده است و این رکود، به کل اقتصاد نیز تسری یافته است . در عین حال ، میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن ایران ، نسبت به سرمایه گذاری در سایر بخشها بیشتر از حد متعارف است ، زیرا بالاترین حد آن 25 درصد کل تشکیل سرمایه ثابت عنوان شده است . سرمایه گذاری مسکن در ایران در سالهای گذشته بین 30 تا40 درصد و گاه بیشتر بوده است و این نبود تعادل در سرمایه گذاری ، از دلایل عدم تعادل در اقتصاد ملی محسوب می شود. ضریب امنیت گروه مسکن سوخت و روشنایی در افزایش قیمتها2/25 درصد و درمان و بهداشت تنها 9/3 درصد است . بنابراین می توان نتیجه گرفت مسکن در سال 1376 پیشتاز تورم بوده است . در گروه مسکن ، سوخت و روشنایی ، بیشترین رشد قیمت از آن برق ، آب و سوخت با میزان 1/39 درصد بوده است که با توجه به تعلق آنها به بخش عمومی و برخورداری از بالاترین میزان رشد میان تمام کالاها و خدمات ، نشان ناکارایی مدیریت بخش دولتی است البته ضریب اهمیت آب ، برق و سوخت با میزان 5/1 درصد اندک است ، در حالی که بهای مسکن از ضریب اهمیت 6/23 درصد برخوردار است و 2/24 درصد رشد داشته است.در یک سال گذشته ، کرایه خانه های مسکونی 25 درصد رشد داشته که از نرخ عمومی تورم بیشتر بوده است . البته رشد کرایه خانه های مسکونی جدید از رشد مذکور هم بالاتر است ، زیرا در طول یک سال گذشته همه خانوارهای اجاره نشین شهری با افزایش اجاره بهای خود روبه رو نبوده اند در نتیجه شاخص مذکور تنها بخشی از افزایش اجاره بها را نشان می دهد. در دی ماه سال 1375 نیز گروه مسکن سوخت و روشنایی با رشد قیمت چهل درصد نسبت به دی ماه سال قبل روبه رو بوده است ، در حالی که در این دوره تورم عمومی قیمتها از 7/18 درصد تجاوز نمی کرده است و این بحرانی بودن وضع مسکن را در دو سال گذشته بخوبی نشان می دهد.خانه سازی در کشور با توجه به رشد جمعیت ، رشد شهرنشینی ، جبران خانه های ویران شده در اثر جنگ ، سیل و زلزله و نوسازی خانه های کهنه از یکسو و خانه های ساخته شده از سوی دیگر دستخوش بحران است افزایش اجاره بهای خانه گاهی تا سه چهارم درآمد ماهانه خانوار را می بلعد و بالا بودن بهای یک خانه نسبت به درآمد ماهانه افراد بدون مسکن که در سال 1372 حدود سه میلیون نفر بوده اند وضع ناگوار خانه سازی کشور و نارسایی مدیریت آن را نشان می دهد. کمبود مسکن همچنان رو به افزایش است )کمبود خانه نسبت به خانوار از یک وچهاردهم میلیون در سال 1365 به بیش از سه میلیون در سال 1372 رسید( و این نکته را نمی توان بسادگی و سرعت کمبود دیگر کالاها با تولید و یا واردات جبران کرد. اکثریت قریب به اتفاق بی خانه ها حقوق بگیر هستند و همه وظایف دولت و بخش عمده فعالیت های تولیدی و خدماتی بخش خصوصی نیز به عهده آنهاست و ناخرسندی از زندگی اقتصادی بر کار آنها تاثیر سوء می گذارد، با این همه ، توجه به رفع بهنگام کمبود خانه ، ضروری و فوری می نماید.اگر چه ازدواج ها نسبت به سالهای 1368 و1369 کاهش یافته است ، اما باز شمار ازدواج ها در سال 1371 به بیش از422 هزار مورد رسید )که در حدود71 درصد آن در مناطق شهری بوده است ). بدون در نظر گرفتن این که بسیاری از جوانان به دلیل بیکاری یا کمبود درآمد و نداشتن خانه و هزینه های بالای اجاره و خرید خانه ، ازدواج نکرده اند و یا تشکیل زندگی مشترک را به تعویق انداخته اند، جبران این تقاضا که با رشد جمعیت هر ساله افزایش می یابد، نخستین گام مدیریت است . برای جبران حدود4 میلیون کمبود خانه در10 سال ، ویرانی سالانه حدود صدوهفتادونه هزار خانه برای نوسازی و بازسازی و تعداد خانه های ویران شده بر اثر زلزله و سیل که اکنون بالغ بر400000 واحد است )با فرض ویرانی به طور متوسط90000 واحد مسکونی در اثر زلزله و سیل در سال ( هم اکنون ساخت حدود یک میلیون خانه در سال ضروری است.با توجه به این که در حال حاضر حدود54 درصد جمعیت کشور یعنی سی ودو میلیون نفر را افراد زیر20 سال تشکیل می دهند حتی اگر زوجهای آینده نیز بپذیرند بیش از دو فرزند نداشته باشند، طی 20 سال آینده حدود سی و دو میلیون نفر به جمعیت کشور افزوده می شود با کمبودهای فعلی و نیازهای آینده مسکن تا سال 1400 ، ساخت حدود17 میلیون خانه ضروری است ، ولی در صورت ادامه مدیریت کنونی خانه سازی ، در زمینه مسکن دچار کمبودهایی می شویم که عملا جبران آن ممکن نخواهد بود. البته مهمترین علت نارسایی مدیریت خانه سازی کشور مستقیما مربوط به خانه سازی نیست و از سیاست های کلی دولت درباره مدیریت نیروی کار و مزد و حقوق ناشی می شود که براساس آن ، دولت به دلایل گوناگونی چون جلوگیری از تشدید تورم ، از افزایش مزد و حقوق متناسب با نرخ تورم جلوگیری می کند، در حالی که مهمترین عامل تورم عدم وصول مالیات متناسب با درآمدهای کسب شده در جامعه ، افزایش شدید هزینه های غیرتولیدی دولت و رفتار اقتصادی غیرتولیدی بخش خصوصی است که نوعی دوگانگی در جامعه پدید می آورد و یکی از آثار آن ناتوانی مالی حقوق بگیران برای خرید یا پرداخت اجاره بهای خانه است . به همین دلیل افزایش وام خرید خانه از 5/1 به 5/2 و سپس به 5/3 و در حال حاضر نیز5 میلیون تومان تنها بر تخفیف رکود مسکن اثر گذاشته و بدون افزایش چشمگیر تولید خانه ، بر تقاضای سفته بازی در مسکن افزوده است . البته در کشورهای پیشرفته نیز حقوق بگیران بسیاری ، توان خرید و اجاره مسکن ندارند به همین دلیل ، شاهد تولید خانه اجتماعی و اجاره اجتماعی در آن کشورها هستیم . برای نمونه ،43 درصد خانه ها در هلند،31 درصد در انگلیس ،بیست درصد در دانمارک ،18 درصد در آلمان و13 درصد خانه ها در فرانسه این گونه هستند. یکی از مشکلات فعلی کشور کمبود و گرانی مسکن است در تاریخ دوم شهریور سال هفتادوشش در روزهای اول دولت فعلی ، از قول وزیر مسکن و شهرسازی در بیشتر روزنامه ها مطلبی چاپ شده بود که "اجاره مسکن را به نصف خواهیم رسانید" در حالی که مسکن و نرخ آن تابع اصل کلی پذیرفته شده اقتصادی یعنی عرضه و تقاضاست و مانند قند و شکر و روغن و مرغ و تخم مرغ نیست که بتوان با فشار سازمان تعزیرات برای مدتی محدود نرخ آن را ثابت نگه داشت و در مواقع بحرانی با واردات ، بازار را تعدیل کرد. بعد از یک سال ، مشاهده می شود که نرخ اجاره مسکن نه تنها کاهش نیافته ، بلکه حدود بیست وپنج درصد نیز افزایش یافته است در حال حاضر، وام پنجاه میلیون ریالی ، که در ابتدا نرخ سود آن را هجده درصد و اخیرا شانزده درصد اعلام کرده اند و باید در مدت هجده سال بازپرداخت بشود اگر کارمزد اضافی دیگری نداشته باشد قسط ماهیانه آن حدود ششصد هزار ریال است و بازپرداخت آن فقط برای افرادی که درآمد ماهیانه ای حدود یک میلیون و دویست هزار ریال داشته باشند، عملی خواهد بود که آنها هم زیر بار هجده سال پرداخت قسط تاب نخواهند آورد؛ با توضیح این که طرح به دلیل بالا بودن نرخ بهره آن برای تمامی اقشار قابل استفاده نیست در سالهای اول انقلاب که با شروع جنگ تحمیلی مصادف و تورم روز به روز در حال افزایش بود و قدرت خرید مردم مرتبا کاهش می یافت ، برخی مردم موجودی حسابهای جاری و پس انداز خود را از بانکها بیرون آوردند و عده ای نقدینگی را در خرید زمین و مسکن به کار گرفتند و عده ای به خرید طلا و سکه و عده دیگری به احتکار کالا روی آوردند و حتی پس انداز کنندگان کوچک نیز به خرید لوازم منزل بیشتر از حد احتیاج مبادرت کردند زیرا تنها از این راه می توانستند از کاهش ارزش پول خود جلوگیری کنند. این اتفاق سبب شد گردش عادی پول در بانکها به طور چشمگیر کاهش یابد ناگزیر دولت برای تشویق مردم به ریختن پولهای خود در حسابهای پس انداز و سپرده گذاری بلند مدت ، از طریق بالا بردن نرخ سود بانکی به جمع آوری پس اندازها اقدام می کند. این اقدام در افزایش سود سپرده ها و با امتیاز معافیت از مالیات ، درآمد برخی صاحبان نقدینگی را بالا می برد و از سویی به دلیل افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی ، تورم بیشتری به جامعه تحمیل شده است ، متاسفانه در طرح پیشنهادی سازمان برنامه و بودجه و بانک مرکزی و در بخش پنجم سیاست های پولی و اعتباری به نام حمایت از حفظ ارزش پول سپرده گذاران در برابر تورم پیشنهاد شده است چند درصد دیگر به سود سپرده های بانکی اضافه شود!! که وسیله دیگری برای افزایش تورم و بالارفتن هزینه مالی واحدهای صنعتی در اثر گرانتر شدن نرخ تسهیلات و به هم ریختگی بیشتر اوضاع اقتصادی خواهد بود. قبل از انقلاب ، نرخ سود بانکی حداکثر دوازده درصد بود و بتدریج باید نرخ بهره پایین بیاید تا از فشار تورم کاسته شود و سیاست های پولی و اعتباری از طریق کاهش سود سپرده های بلندمدت و نرخ تسهیلات بانکها به طور همزمان تنظیم و سامان یابد. بعد از اجرا، تقاضای وام دریافت تسهیلات از بانکها فزونی می گیرد که امری طبیعی است و بنابراین باید شرایط استفاده از تسهیلات به صورت ضابطه مند تعیین شود تا فشار تقاضا کاسته شود به نظر نگارنده در شرایط حاضر امکان تغییر وجود ندارد، منوط به این که موازی با اقدامات این طرحها تغییراتی انجام شود اما درباره مسکن که از بزرگترین مشکلات کشور شده و بهره بانکی و میزان پرداخت وام اثرات بسیار زیانباری بر اقتصاد و اجتماع گذارده است چه باید کرد؛به نظر می رسد در این ارتباط، باید تغییرات چشمگیری صورت گیرد تا جوابگوی حل مشکلات باشد، مضاف بر این که فشار بر دولت و مردم کاسته شود و حتی تورم را پایین آورد و...