افزایش 100درصدی قیمت مسکن دیگر تکرار نمی‌شود

ایرج رهبر رئیس هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور معتقد است: اگر روند کنونی همکاری بین دولت و انبوه‌سازان ادامه یابد و پرداخت تسهیلات به تولید مسکن ادامه یابد می‌توان عرضه و تقاضا را در سال‌های آینده به هم نزدیک کرد.

وی معتقد است که بسته حمایتی دولت از بازار مسکن و جلوگیری از گران شدن مصالح ساختمانی مانع از افزایش قیمت مسکن با اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها خواهد شد. مشروح گفت‌وگو را می‌خوانید:

اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها چه تاثیری روی هزینه تمام شده مسکن و هزینه ساخت و ساز آن خواهد داشت؟

تمهیدات خوبی در این زمینه از طرف دولت در نظر گرفته شده. مسوولان ما راهکارهایی را اندیشیده‌اند تا از افزایش قیمت‌ها و تورم احتمالی که ممکن است در اثر اجرای این طرح به جامعه تحمیل شود جلوگیری کنند.تولید مصالح کلیدی ساختمان از جمله فولاد، سیمان و ... نیاز به انرژی زیادی دارد و اصل هدفمند کردن یارانه‌ها بیشتر بر محوریت انرژی دور می‌زند، بنابراین مسوولان ما معتقدند اگر برای تولید این مصالح یارانه در نظر بگیریم و یارانه سهم کارخانه‌ها را بسته به نیازشان و مصرف انرژی‌شان مشخص کنیم می‌توان جلوی افزایش قیمت مصالح را گرفت.

اگر این اتفاق بیفتد ساخت و ساز روال عادی خودش را طی می‌کند چون عمده هزینه ساخت و ساز مسکن به این مصالح و نیروی انسانی بستگی دارد. اگر بخواهیم به جز نیروی انسانی و مصالح عامل دیگری را هم مطرح کنیم می‌توانیم به حمل و نقل و مصرف سوخت اشاره کنیم و درواقع سوختی که برای حمل و نقل مصالح ساختمانی بین کارخانه و کارگاه‌ها و محل احداث ساختمان مورد استفاده قرار می‌گیرد، می‌تواند هزینه‌ها را افزایش دهد، اما برای حمل و نقل عمومی هم فکری کردند که یارانه به آن تزریق شود و افزایش قیمت نداشته باشد.

بنابراین با برنامه‌هایی که دولتمردان پیش‌بینی کرده‌اند تصورمان این است که در قیمت مسکن تاثیری به وجود نیاید.

مگر تورم‌های سالانه که قبلا هم داشتیم یا افزایش دستمزد کارگران و نیروی انسانی که هر سال از طرف وزارت کار اعلام می‌شود، سبب افزایش قیمت مسکن بشود.

این را تصحیح می‌کنم. در تسهیلاتی که مجلس تصویب کرده اسمی از مسکن مهر نبرده. گفته 50 درصد تسهیلاتی که به روال گذشته (قبل از مسکن مهر)‌ برای مسکن در نظر گرفته بودند به بخش نوسازی بافت‌های فرسوده برود.

اعتبار مسکن مهر ویژه است که ربطی به تسهیلات عرف سالانه که در بخش عمران تعلق می‌گیرد، ندارد. در بخش عمران 30 هزار میلیارد تومان بودجه تصویب شده مجلس را داریم. فکر کنید بخواهیم در سال یک میلیون واحد بسازیم. 20 میلیون تومان تسهیلات هم به هر واحد اختصاص دهیم که در مجموع 20 هزار میلیارد تومان می‌شود که این زیاد منطقی نیست که از 30 هزار میلیارد تومان بودجه عمرانی که برای سدسازی، راهسازی و... در نظر گرفته می‌شود، 20 هزار میلیارد تومانش را صرف مسکن کنیم. پس 20 هزار میلیارد تومان یک اعتبار جدا و ویژه است که جدا از 30 هزار میلیارد تومان مجلس است.

هر کدام از این دو بخش جایگاه خود را دارد، در بافت‌های فرسوده یک سری مشکلات از لحاظ تملک املاک را داریم. دولت چند روش را پیشنهاد کرده است؛ یکی این که برای آن‌که پولی صرف املاک نشود یا نیرویی صرف این مساله نشود با ساکنان یا مالکان بافت‌های فرسوده برای مشارکت مذاکره کرده‌اند. گفتند ما ملک‌تان را می‌گیریم و 12 ـ 10 میلیون تومان در تهران به عنوان ودیعه مسکن بابت اجاره به شما می‌دهیم که نزدیک همین محل یا جای دیگر جایی را اجاره کنید. مدت اعتبار ودیعه مسکن نیز 2 سال است. تا در این زمان محل فعلی زندگی‌تان را خراب کنیم و بسازیم. بعد سهم شما را می‌دهیم. این یک روش است بعضی‌ها قبول می‌کنند بعضی‌ها هم ممکن است قبول نکنند. ممکن است مشکلاتی داشته باشند و بگویند ما زمین‌مان را می‌فروشیم یا بعضی بگویند ما نه می‌فروشیم و نه جایی را اجاره می‌کنیم. این مشکلات به وجود آمد. مجلس هم طرحی را به دولت ارائه داده بود که از ماده قانونی استفاده کنند و اجبار کنند که ملک‌شان را در اختیار احیای بافت فرسوده بگذارند. شورای نگهبان این قانون را رد کرد. گفت در شرع اسلام اجبار نداریم شخص باید راضی باشد و ملک را به ما بدهد. قانون برگشت و اصلاح شد. بنابراین مشکلات بافت‌های فرسوده ما را وادار کرده که منتظر این مساله نشویم. چون نیاز یک میلیون و 500 هزار واحد یا یک میلیون و 200 هزار واحد هست و هر سال هم این رقم اضافه‌تر می‌شود. ما هم باید همزمان با آن یا جلوتر حرکت کنیم.

در نتیجه این مساله باعث شد که روی شهرهای جدید اطراف تهران و زمین‌های دست نخورده و بکر کار کنیم و آنها را آماده‌سازی کنیم. گرچه ممکن است هزینه زیادتری از لحاظ آماده‌سازی امکانات زیربنایی و روبنایی داشته باشد.

اگر ما بتوانیم عرضه و تقاضا را به هم نزدیک کنیم، هیچ‌وقت رونق شدید به صورت بادکنکی یا کاذب ایجاد نمی‌شود که منجر به رکودی بشود که نتوانند کار کنند.

سابق هم همین طور بود هر چیزی کم می‌شد مردم برایش صف می‌بستند که بخرند وقتی بازار متعادل بود کسی حریص نمی‌شد.

مسکن هم چون کم داریم و از قبل هم تقاضای انباشته شده داریم باید سعی‌مان این باشد که تولید را افزایش دهیم همین‌طور که در سال گذشته اتفاق افتاده و یک میلیون واحد اضافه شد. این نشان می‌دهد که در بازار رونق و رکود اثر گذاشته است.

ما 10 سال وقت نیاز داریم تا تقاضا را به صفر برسانیم. تقاضای 850 هزار ازدواج هر ساله وجود داشته اما چون مسکن تولید نمی‌شد انباشت تقاضا به وجود آمد.

اگر با یک سود عادلانه 15 ـ 10 درصدی این روند ساخت و ساز ادامه پیدا کند همه چشم‌‌انداز روشنی برای برنامه‌ریزی آینده خواهند داشت. به عبارتی شما که متقاضی خرید هستید می‌گویید اگر امسال نخرم سال دیگر قیمت مسکن 10 درصد و سال بعدش 10 درصد دیگر اضافه می‌شود. در نتیجه به گونه‌ای برنامه‌ریزی می‌کنید که 5 سال دیگر خانه‌ خریداری کنید. قبلا این طور نبود سال به سال صددرصد گران می‌شد و متقاضی به عقب می‌رفت پس اگر مسکن روی تورم عادی و روال عادی خودش پیش برود و متقاضی بتواند حدس بزند هر سال مسکن چقدر گران می‌شود می‌تواند تخمین بزند که چه زمانی صاحب خانه می‌شود، اما اگر فرمول تورم‌ها به هم بخورد رکود و افزایش قیمت صددرصدی پیش خواهد آمد.

اگر ما تولید را بالا ببریم و متقاضیان یعنی اقشار کم درآمد که بین دهک 3 تا 6 و متقاضی مسکن مهر هستند تسهیلات بانکی بدهیم و آنها را خانه‌دار کنیم دهک‌های 6 به بالا می‌مانند که برای آنها طرح جدایی داریم.

مثلا کسی که می‌خواهد آپارتمان 200 میلیونی بخرد می‌گوید 50 میلیون پول من کم است ما به وزارت مسکن پیشنهاد دادیم که از طریق بانک‌ها این 50 میلیون تومان را تسهیلات بدهند و چون فرد آمادگی و درآمد دارد آن را برمی‌گرداند تا این دهک‌ها را هم به همین طریق خانه‌دار کنیم حتی برای دهک‌های بالای 7 هم اگر متقاضی خانه لوکس هستند می‌توانیم در زمین‌های خوب و اعیان‌نشین ساختمان ساخته و سودی که از آنجا به دست می‌آوریم را صرف ساخت و ساز ساختمان برای دهک‌های پایین درآمدی بکنیم چرا که این طرح خیلی خوب است و صنعت ساختمان می‌تواند از پول خودش گردش کند.

بله، ما طرحی را برای ارائه به وزارت مسکن تهیه کردیم که ان‌شاءالله تصویب هم می‌شود چون مسوولان هم استقبال می‌کنند.

گفتیم در شهرک‌های لوکس مثل لواسانات و‌ شمیرانات ساختمان‌های لوکس بسازیم کسانی که متمول هستند و توان خرید دارند خرید می‌کنند و از کنار این برای مسکن مهر هزینه کنیم تا نخواهیم از اعتبارات دولتی استفاده کنیم ممکن است زمین‌های آنجا ملی باشد و دولت حساب کند و در اختیار ما قرار بدهد.

خیر، ما اعتقادی به وام خرید نداریم. چون باعث تورم می‌شود. معتقدیم به جای این که وام خرید بدهید وام تولید بدهید. همان وام 18 تومانی را به سازنده بدهید بگویید این وام برای آقای X است و ساختمانی که ساخته شد به او تحویل دهید یا لازم نیست نفرش را مشخص کند همین که بگویند برای ساخت هر واحد 20 میلیون اعتبار داریم شما بسازید. الان برای مسکن مهر شرایطی را مطرح می‌کنیم که حتما متقاضی، ازدواج کرده باشد، 5 سال ساکن باشد، از دولت چیزی نگرفته باشند و...

در آن حالت شرایطش را می‌توانیم سبک‌تر کنیم و بگوییم مجرد هم باشد، مسکن می‌دهیم. این را می‌شود عملیاتی کرد اما وقتی وام خرید را دست مردم بدهید در بین مشاوران املاک می‌گردند و می‌گویند ما 18 میلیون وام داریم، بیست سی میلیون هم خودمان داریم یک واحد چهل پنجاه میلیونی می‌خواهیم. وقتی یک میلیون نفر در سطح کشور چنین تقاضایی را داشته باشند و تولید وجود نداشته باشد قیمت بالا می‌رود. تورم‌های کاذب چند سال پیش نیز به خاطر همین مساله بود و چند سال پیش بانک‌های خصوصی تا 70 درصد قیمت کارشناسی واحد را به شخص وام می‌دادند.

بنابراین اگر تعادل عرضه و تقاضا برقرار شود افراد حتی قدرت انتخاب پیدا می‌کنند و از بین 10 واحد، واحدی را که به نظرشان بهتر است می‌خرند.

در هر حرفه‌ای درصد عرف طبیعی‌‌ای وجود دارد. ساختمان‌هایی که ساخته می‌شود تا تکمیل شود یا پایان کار بگیرند ساختمان‌های خالی محسوب می‌شوند. پس این رقم چهار پنج درصد ساختمان‌های خالی امری طبیعی است. کار انبوه‌ساز تولید ساختمان است و می‌خواهد از این راه به سود برسد پس به صرفه نیست که واحدی را نگه دارد و سرمایه‌ای را بخواباند.

دیگر هم مثل قبل نخواهد بود که پس از رکود رونق صددرصدی به وجود بیاید. از طرفی هم برخی مسائل برای برخورد مطرح می‌شد که من هم با آن مخالف بودم. مثل افزایش مالیات بنابراین هر کاری که می‌خواهیم انجام دهیم باید همه جوانب را در نظر بگیریم که عواقب بدی نداشته باشد. بالا بردن مالیات یعنی جلوگیری از تولید، یعنی گرفتن انگیزه تولید.

یادم هست قبلا برای اجاره واحدهای بالای 120 متر اصلا مالیات نمی‌گرفتند. دلیلش این بود که طرف را تشویق کنند تا بسازد و اجاره بدهد. حالا اگر به افرادی که واحد خالی دارند بگوییم امسال 10 درصد سال بعد 20 درصد مالیات بده، خب دیگر ساخت و سازی نخواهد کرد. ما باید سیستم‌ها را طوری برنامه‌ریزی کنیم که افراد خود به خود کالایش را عرضه کنند. نگذاریم واحدی بماند و برای صاحبش صرف کند که آن را نگه دارد و 2 برابر بفروشد این هم با تولید زیاد و تسهیلات بانکی امکان‌پذیر است.

بعضی منتظر می‌مانند که ببینند رونق و رکودی که ممکن است اتفاق بیفتد هست یا نیست، اما کسی که از سال گذشته شروع به ساخت و ساز کرد تمام جوانب کار را در نظر گرفته است. وقتی زمینش را می‌خرد، می‌گوید قیمت ساخت و قیمت فروشم این است، اما کسی که از قبل از آن زمین گرانی خریده و رویش برنامه‌ریزی کرده است با جهش قیمت در آن مقطع ضرر می‌کند. بیشتر کسانی که ورشکست می‌شوند یا کارشان به مشکل می‌خورد در این مقاطع هستند. معمولا انبوه‌سازان ساختمان را نزدیک اتمام پیش‌فروش می‌کردند در قبال آن پیش‌فروش زمین دیگری تدارک می‌دیدند که کار را شروع کنند. رونق مقطعی ساختمان بعضی را گول زد. زمین گران را خریدند درست در مقطعی که خواستند شروع کنند ساختمان رکود پیدا کرد. بقیه واحدهایی که نفروخته بودند را کسی نمی‌خرید و کسانی که خریدند به بهانه‌ ارزان شدن قسط نمی‌دهند. اگر روال عادی و عرف تورم وجود داشته باشد هم متقاضی قدرت حساب دارد هم کسی که ساخت و ساز می‌کند می‌تواند حساب کند که یک واحد بیش از 10 درصد برایش سود نخواهد داشت. زمین بعدی هم که می‌خواهند بخرند به نسبت همین گران شده است. پس رشدهای 10 تا 15 درصدی خطرناک نیست و حساب شده است.

سیما رادمنش / گروه اقتصاد