جدال نابرابر درآمد خانوار با اقساط مسکن

با وجود آن‌که طبق تاکید اصل ۳۱قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است با رعایت اولویت برای نیازمندان، دولت‌ها باید برای حمایت از اقشار و دهک‌های پایینی که امکان تامین مسکن ندارند، مسکن بسازد.این درحالی است که طی سال‌های اخیر فقدان یکپارچگی و نبود مدیریت منسجم در اجرای برنامه‌های مسکن کم‌درآمدها، منجر به صرف بخش اعظم منابع و اعتبارات تخصیص داده‌شده در حوزه‌های ستادی واموربرنامه‌ریزی شده است.در کنار آن نارسایی برخی ضوابط ساخت‌وساز و عدم‌توجه به وسع و استطاعت خانوارها نیز سبب جابه‌جایی پیوسته درون‌شهری و پیراشهری مستاجران شده است، هر چند  نباید از کاهش چشمگیر درآمد واقعی این خانوارها و افزایش بیش از اندازه قیمت اجاره‌بها چشم‌پوشی کرد.همین امر بلاشک دوره انتظار  خانه‌دار شدن برای تمامی اقشار جامعه را طولانی‌تر کرده، تا جایی که این امر برای پایتخت‌نشینان به ۶۷ سال رسیده است.به‌طوری که افزایش قیمت مسکن و رشد خیره‌کننده اجاره‌بها در کنار کاهش درآمد سرانه جامعه سبب شده، برخی دولت‌ها از جمله دولت نهم، دهم و سیزدهم برای پاسخ به تقاضای مسکن مقرون‌ به‌صرفه گام‌هایی بردارند اما این امر نیز با چالش‌هایی روبه‌رو بوده است.به طوری که برخی از خانوارهای کشور با تسهیلات بانکی نیز امکان ورود به بازار مسکن را نداشته‌اند و مشاهده شده سهم مستاجران همچنان نسبت به مالکان افزایشی بوده و مواردی همچون خانه‌های خالی و خانه‌های دوم زیادی در کشور خصوصا در شهرهای بزرگ ایجاد می‌شود.بعد از قانون ساماندهی وحمایت از تولید وعرضه مسكن درسال۱۳۸۷ یکی از آخرین اقدامات برای بهبود وضعیت مسکن درکشور به تصویب قانون جهش تولید مسکن در سال۱۴۰۰برمی‌گردد، به‌طوری که این قانون با هدف ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در مدت ۴ سال به‌منظور تامین مسکن آحاد جامعه به تصویب رسید.با این‌ وجود باید به این نکته اشاره کرد، قانون‌گذاری مناسب درحوزه تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد اقشار کم‌برخوردار می‌تواند، ضمن تقلیل بسیاری از تنگناها و بازدارنده‌های موجود درراستای استیفای حق دسترسی مسکن آحاد جامعه قلمداد شود ودرنتیجه ناکارآمدی و کیفیت حکمرانی را ارتقا بخشد.از طرف دیگر کارشناسان معتقدند،  مداخلات نامناسب در بافت‌های میانی شهرها و به‌ویژه تاکید بیش از حد بر خودرو‌محوری، توسعه بیش از نیاز معابرمحلی، افزایش ضریب تامین پارکینگ، در کنار اتکای بیش ازحد نظام درآمدی مدیریت شهری به درآمدهای حاصل از تخریب و نوسازی و سختگیری‌های نابجا درزمینه صدور پروانه توسعه بنا و...منجر‌به رانش گروه‌های کم‌درآمد از این بافت‌ها به سمت حاشیه‌ها شده است.یکی دیگر ازنکات جالب‌توجه در بحث تقاضای مسکن به کمبود شدید عرضه واحدهای کوچک برمی‌گردد، به‌طوری که تقاضای خرید و اجاره به‌دلیل استطاعت خانوار دائما در حال کاهش بوده و بیشترین تقاضا در واحدهای با متراژ کمتر از ۸۰ مترمربع است.عرضه مسکن کوچک‌متراژ  نه‌تنها به‌عنوان هدف و سیاست مسکن، بلکه به‌عنوان نیاز رو به تزاید مسکن باید در برنامه‌ریزی مسکن به‌خصوص در کلانشهرها مدنظر قرار گیرد؛ موضوعی که به‌طور مستقیم با استطاعت مسکن رابطه خطی و مستقیم دارد.آمار به دست‌آمده از گزارش بانک‌مرکزی از بازار مسکن نیزنشان‌دهنده آن است که۵۸درصد واحدهای مسکونی معامله‌شده، مساحت کمتر از۸۰مترمربع دارند،بیشترین تعداد معامله‌های انجام‌شده برای واحدهایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر است که بیش از۱۵درصد از سهم معاملات را به خود اختصاص داده است که نشان می‌دهد، بیشترین تقاضا برای آپارتمان‌هایی با این متراژ بوده است.با این‌ وجود بخش مسکن شاید بزرگ‌ترین زنجیره ارزش را در اقتصاد دارد و حدود۶۰ صنعت مختلف از این صنعت تاثیر می پذیرند.اعطای تسهیلات و حمایت از بخش مسکن نه صرفا به‌عنوان یک اقدام برای تامین نیاز مسکن شهروندان، که یک اقدام راهبردی در جهت افزایش رشد اقتصادی و ایجاد ارزش‌افزوده و خلق ثروت است.
   
۴ روش رونق مسکن
دراین بسته سیاستی آورده شده که باید این ملاحظات رعایت شود تا بخش مسکن به سرانجام مطلوب رسیده و خانوارهای کم‌درآمد نیز بتوانند سهمی از بازار مسکن داشته باشند:

الف) جامعه هدف درهر برنامه تأمین مسکن باید کاملا مشخص، تعریف‌شده و براساس آمار دقیق و بانک اطلاعاتی جامع از وضعیت درآمدی، سرمایه‌ای و تملیکی افراد و براساس تقسیم‌بندی‌های جغرافیایی تفکیک شده باشند. 

ب) نمی‌توان برای اقشار مختلف جامعه با یک راهبرد برنامه‌ریزی کرد و ارائه بسته جامع سیاستی وعملیاتی متفاوت برای هرگروه درآمدی و اقشارخاص اجتماعی ضروری است. 

ج) دولت ها باید نقش سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی، نظارت، پایش، هدایت و راهبری را برعهده داشته باشند و نباید به‌طور مستقیم به ساخت مسکن بپردازند و بهتر است پرداخت یارانه‌ها و تسهیلات ویژه مسکن را در دستور کار قرار دهند.

د) زمین رایگان و تسهیلات متعدد می‌تواند گره‌گشا باشد.
   
مالیات بر عایدی مسکن
ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصادومسکن وزارت راه و شهرسازی نیزدرباره اقدامات این وزارتخانه درساماندهی بازار مسکن به خبرنگار ما گفت: ساماندهی مشاوران املاک اقدامی بودکه وزارت راه وشهرسازی آغاز کرده و این روند نظارتی ادامه‌دار خواهد بود. وی افزود:برخی قوانین می‌تواند به کمک ساماندهی بازار مسکن بیاید که یکی از آنها مسکن‌های پر‌معامله است که در بندهای پیشنهادی به مالیات بر عایدی مسکن شناخته می‌شود. درواقع افرادی که مشغول به سوداگری هستند باید مالیات بپردازند که نیازمند همکاری‌ همه دستگاه‌ها در صورت قانونی‌شدن آن است. 

تسهیلات تسهیل شود
احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن دراین‌باره به خبرنگارمامی‌گوید: تا زمانی که قدرت خریدخانوارها افزایش نیابد، نمی‌توانیم با پدیده افزایش مستاجران مقابله کنیم.وی افزود: ارائه تسهیلات برای خرید مسکن مناسب است اما بایدتوجه داشت مدت زمان بازپرداخت آن باید نسبت به درآمد خانوارهای کارگری تعریف شود.این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: ازآنجایی که بانک‌ها برای تسهیلات مسکن سند واحد را دررهن خود درمی‌آوردند، این امکان وجود دارد که شورای پول و اعتبار مدت زمان بازپرداخت را فقط در بخش مسکن طولانی‌تر کند. ضمن اینکه هزینه دریافت وام هم بالاست که این موضوع نیز باید حل شود.