سرمایه‌های خرد به مسکن می‌رسد؟

اگرچه بازار مسکن در بخش خرید و فروش به ثبات رسیده، ولی وضعیت حوزه رهن و اجاره متفاوت از بخش خرید و فروش است. فقط در یک ماه گذشته اجاره‌بها در شهر تهران ۴.۶درصد افزایش داشته که رشد بیش از چهاربرابری را در مقایسه با میزان افزایش قیمت مسکن به ثبت رساند. شاخص رشد سالانه کرایه مسکن نیز در پایتخت ۴۱درصد و در کل مناطق شهری کشور حدود ۴۷درصد بود. اوایل پاییز بود که نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور تاسیس شد و بسیاری از کارشناسان نسبت به این اقدام دولت اظهار‌امیدواری کردند. رئیس جمهور در جلسه شورای عالی مسکن بر استفاده از ظرفیت ماده ۵ قانون جهش تولید مسکن و راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات تاکید کرد. این‌که این صندوق چه ویژگی‌هایی دارد و چگونه می‌توان در آن سرمایه گذاری کرد چارچوب اصلی این گزارش را تشکیل می‌دهد.


صندوق بازنشستگی کشوری، پروژه تاسیس و راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را بر عهده شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری (ومدیر) گذاشته است. هرچند مشابه عملکرد این صندوق‌ها قبلا هم تاسیس شده بود، اما مسئولان فعلی سازمان بورس و برخی کارشناسان اقتصادی می‌گویند عملکرد این صندوق با نمونه‌های قبلی در مورد کالا‌های دیگر متفاوت است و می‌تواند سرمایه‌های خرد را وارد بخش املاک کند. سرمایه‌هایی که اکنون وارد بازار‌هایی مانند طلا، سکه و ارز می‌شود. نکته اینجاست پول در جایی وارد می‌شود که نرخ بازده سرمایه در یک بازار نسبت به بازار‌های مشابه بیشتر باشد.
براساس گفته کارشناسان اقتصادی، در بازار سرمایه گزینه‌های متعددی برای سرمایه‌گذاری وجود دارد که هر شخص متناسب با میزان ریسک‌پذیری خود می‌تواند یکی از این گزینه‌ها را انتخاب کند. یکی از این گزینه‌ها که بازدهی خوبی در شرایط تورمی مانند شرایط حاضر کشور ما برای سهامداران دارد و درعین‌حال با ریسک کمی همراه است سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که براساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آن‌که مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. به بیان بهتر، REITs به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می‌کند.

طبق اعلام صندوق بازنشستگی کشوری، محدودیت حداقل سرمایه‌گذاری برای خریداران این صندوق‌ها وجود ندارد و افراد می‌توانند در حد چندمیلیون تومان نیز در این صندوق‌ها سرمایه گذاری کنند، ولی در عرضه‌اولیه نخستین صندوق (REIT)، احتمالا محدودیت‌های معمول در پذیره‌نویسی‌های عرضه اولیه توسط سازمان بورس اعمال خواهد شد. پذیرش و معامله واحد‌های این‌گونه صندوق‌ها در بازار فرابورس ایران انجام خواهد شد. نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰ مترمربع و عمر حدود ۱۴سال در خیابان ملاصدرای تهران تاسیس شده است.

داوود حمزه، مدیرعامل شرکت ومدیر، در این زمینه می‌گوید: شرکت ومدیر نسبت به عقد قرارداد با شرکت صباعمران به‌عنوان مدیر بهره‌برداری برای اجاره‌دادن و جمع‌آوری وجوه حاصل از اجاره صندوق اقدام کرده و وجوه حاصل پس از کسر هزینه‌های جاری هر سه ماه یک‌بار به حساب دارندگان واحد‌های سرمایه گذاری واریز خواهد شد.

وی گفته با توجه به معامله هر روزه واحد‌های این صندوق در بازار فرابورس ایران، در عمل امکان اعلام روزانه قیمت مد نظر فعالان بازار سرمایه برای ملک اداری نیز فراهم خواهد شد که این یکی از ویژگی‌های جدید و قابل‌توجه و ابزاری جذاب برای سرمایه‌گذاران خواهد بود. یکی از مزایایی که گردآورندگان صندوق املاک و مستغلات بر آن اصرار دارند در حوزه مالیات است که در صورت رعایت الزامات قانونی، سود تقسیمی REITs از مالیات شرکتی معاف است. همچنین سهام REITs خصوصا در صورتی که در بورس اوراق‌بهادار لیست شده‌باشد، بسیار نقدشونده است. REITs امکان سرمایه‌گذاری در مستغلات غیرمسکونی مانند هتل‌ها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی را فراهم می‌آورد که این موضوع تنوع سرمایه‌گذاری را به دنبال دارد. با سرمایه‌گذاری در REITs، سرمایه‌گذاران از مدیریت حرفه‌ای برای اداره سبد دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات بهره‌مند می‌شوند.

در حوزه سرمایه گذاری روی املاک و مستغلات دو نوع صندوق شامل صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات وجود دارد. صندوق‌های زمین و ساختمان با جذب منابع مردم، اقدام به ساخت روی زمین‌های دارای پروانه ساختمانی و فروش واحد‌های احداث‌شده می‌کنند. مشکل صندوق‌های زمین و ساختمان این است که در زمان پایان پروژه ساختمانی ممکن است فروش واحد‌های ساخته‌شده زمانبر باشد و بازده موثر مشارکت کنندگان را کاهش دهد. همین نقطه‌ضعف، راه اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات را ضروری می‌کند. این صندوق‌ها روی املاک ساخته‌شده سرمایه گذاری می‌کنند و با بازسازی و فروش، تغییر کاربری املاک یا اجاره‌دادن این املاک و ... می‌توانند دارندگان واحد‌های این صندوق‌ها را در بازده این‌گونه سرمایه گذاری‌ها سهیم کنند. سودی که از نتیجه این نوع سرمایه‌گذاری به‌دست می‌آید، بین سهامداران صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات توزیع و تقسیم می‌گردد؛ بنابراین نوع سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها از نوع غیرمستقیم بوده و با ریسک بسیار اندکی مواجه است. همچنین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در بورس قابل معامله شده و سرمایه‌گذاران در سود و استهلاک املاک تحت مدیریت صندوق، شریک خواهند بود. در صندوق املاک و مستغلات نیز این امکان فراهم شده تا دارندگان سرمایه‌های خرد بتوانند با هر سرمایه‌ای به خرید متری املاک اقدام کنند.

برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باورند سرمایه‌گذاری روی مسکن‌های ساخته‌شده ارزش افزوده‌ای برای اقتصاد ایران ندارد و دولت باید به سمتی پیش برود که سرمایه‌گذاری‌ها را به بخش مولد اقتصاد و ساختمان‌سازی هدایت کند. براساس آمار و ارقامی که فعالان حوزه مسکن در اختیار «جام‌جم» قرار داده‌اند با رونق مسکن‌سازی در کشور حدود یک‌میلیون شغل ایجاد می‌شود. طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و مواردی از این قبیل هنوز به مرحله اجرا نرسیده درحالی‌که بازار مسکن نیازمند سرمایه‌گذاری است. با این‌که حامیان صندوق‌های سرمایه‌گذاری بر این باورند درحال‌حاضر دارنده دارایی مثلا ۵۰۰میلیون تومانی نمی‌تواند در تهران یا بسیاری از شهر‌ها ملک مورد نظر را خریداری کند، اما با خرید یونیت‌های صندوق املاک و مستغلات می‌تواند دارایی خود را حفظ کند و همزمان با افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، ارزش دارایی دارنده یونیت‌ها هم رشد خواهد کرد، اما فعالان بازار بر این باورند به‌دلیل نوظهور بودن این بازار سرمایه‌گذاری و این‌که افراد اختیار تام در این زمینه ندارند بعید است استقبال زیادی از آن انجام شود. در طول سال‌های گذشته نیز صندوق‌هایی در بورس به منظور جذب سرمایه خرد انجام شده بود، اما به نتیجه نرسید. از سوی دیگر باید توجه داشت سهامداران خرد توانایی مدیریت و حضور در بازار سرمایه را ندارند و باید دید سیاست گذاران چه برنامه‌ای در این زمینه در نظر دارند.

افزایش سرمایه گذاری در بخش مسکن

مهدی حاجی‌وند/ کارشناس ارشد بازار سرمایه: با استفاده از صندوق املاک و مستغلات می‌توان سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و به‌عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن از آن بهره برد. همچنین می‌توان با کمک صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از سرمایه‌گذاری در این حوزه کسب درآمد غیرمستقیم داشت. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت می‌کنند و با هدف یک‌کاسه‌کردن مبالغ جمع‌آوری‌شده و اختصاص‌دادن آن به سرمایه‌گذاری در املاک، کار خود را آغاز می‌کنند. فعالیت اصلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، همان‌طور که از نامش پیداست، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آن‌ها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می‌پردازند. دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند نیز جزو امورات فرعی این صندوق‌ها هستند. علاوه‌براین می‌توان باقیمانده وجوه صندوق را در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه‌گذاری کرد؛ بنابراین بازدهی این صندوق تقریبا مشابه با بازدهی ملک در دوره فعالیت است.

خرید متری مسکن، رونق‌بخش نیست

عبدا... اوتادی/ عضو اتحادیه مشاوران املاک تهران: در سال‌های گذشته با سودده بودن بازار بورس و رونق این بازار، خرید متری مسکن در قالب بازار بورس بسیار مطرح شده بود، اما اکنون با توجه به آن‌که این بازار سوددهی چندانی ندارد، اجرای آن تاثیر چندانی در بازار مسکن نخواهد گذاشت و به‌صورت واقعی نیاز مسکن را در کشور برای متقاضیان برطرف نخواهد کرد. در حالی که برخی از فعالان بازار بر این باورند قیمت‌ها با تاسیس صندوق مسکن، سامان می‌یابد، اما در فضای واقعی تاثیر زیادی ندارد. دولت باید درحال‌حاضر با تامین و تولید مسکن نیاز واقعی مسکن را به‌ویژه برای متقاضیان و اقشار ضعیف جامعه برطرف کند تا شاهد تقویت تولید مسکن در کشور باشیم. خرید یک متر مسکن برای متقاضیان چه اثرگذاری در بازار مسکن خواهد گذاشت جز آن‌که اجرای آن تنها برای خریداران بورس و سرمایه‌گذاران می‌تواند موثر باشد. خرید متری و بورسی شدن بازار مسکن تاثیری در رونق بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد. موافقان صندوق مسکن می‌گویند کشور‌های پیشرفته دیگر نیز این راه را رفته‌اند و نتیجه مثبت گرفته‌اند، اما برخی تحلیلگران بر این باورند هنوز نحوه سرمایه‌گذاری در این نوع بازار‌ها در ایران بومی نشده و برای سرمایه‌داران کمی غریبه است.

روزنامه جام جم