ساخت و ساز در تهران دیگر نمی‌ارزد

همین موضوع باعث شد تا تمایل به ساخت مسکن کاهش یابد و از حدود 550 هزار واحد مسکونی در سال که توسط مردم ساخته می‌شد به حدود 300 هزار واحد مسکونی برسد.

دولت به‌عنوان تسهیل‌گر بخش مسکن در اواسط دهه نتوانست شرایطی را فراهم کند تا تمایل به ساخت مسکن افزایش یابد که همین مساله کمبود مسکن و گرانی بیش از حد آن را به‌دنبال داشت.

ساخت مسکن به‌عنوان شعار اصلی دولت سیزدهم مطرح شد و در فصل اول فعالیت به دنبال زیرساخت آن بود.

در کشورهای دیگر مسکن غالبا به‌عنوان یک کالای مصرفی تلقی می‌شود اما در ایران به‌دلیل شرایط تورمی موجود در کشور، یک کالای سرمایه‌ای به‌حساب می‌آید.

ساخت و ساز مسکن دشوارترین و پرهزینه‌ترین نوع فعالیت در بازار مسکن بوده اما در کنار تمام سختی‌هایی که برای آن وجود دارد یکی از بهترین و پرسودترین فعالیت‌هاست ولی ساخت و ساز مسکن مانند هر حرفه و فعالیت دیگری نیاز به تخصص‌های خاص خود داشته که افراد باید به آن توجه کنند و اگر در ابتدای راه قرار دارند با افراد متخصص مشورت کرده و با احتیاط جوانب امر را بررسی کنند.

ازجمله نکاتی که در ساخت و ساز ملک باید مورد توجه قرار گیرد، می‌توان به مواردی مانند خرید زمین یا ملک کلنگی، شرایط قانونی و مجوزهای لازم برای ساخت، زمان مناسب برای ساخت، ترفندهای ساخت و ساز مقرون‌به‌صرفه، مناطق مناسب برای ساخت و ساز، سودآورترین مناطق، زمان مناسب برای فروش املاک ساخته شده و شرایط مربوط به رونق و رکود بازار اشاره کرد.

زمان ساخت و فروش املاک و همچنین منطقه مورد نظر می‌تواند برای ساخت و ساز مسکن مهم باشد که توجه به آن می‌تواند سازنده را با سود و درآمد مناسب همراه کند یا شرایط را به‌گونه‌ای رقم بزند که فرد سود چندانی از ساخت و ساز نکرده و دچار خسارت شود.

قیمت ملک

در زمان خرید زمین و انتخاب منطقه باید به الگوی ساخت آن منطقه نیز توجه شود به‌طوری‌که در برخی مناطق متراژهای پایین بیشتر مورد استقبال بوده و در برخی دیگر متراژهای بزرگ با اقبال همراه است، لذا توجه به این مورد و انتخاب زمینی با متراژ مناسب می‌تواند شرایط بهتری را در زمان فروش به‌وجود آورد. علاوه بر زمین، یکی دیگر از گزینه‌هایی که برای ساخت و ساز مورد توجه قرار دارد املاک کلنگی است.

این دسته از املاک به سبب بالا رفتن سن ساختمان و کاهش کیفیت آن برای زندگی مناسب نبوده و در بسیاری از مواقع تخریب شده و جای آن ساختمانی با شرایط و امکانات جدید ساخته می‌شود. املاک کلنگی با قیمت زمین آن ارزش‌گذاری شده و بر این اساس خرید و فروش می‌شود. بسیاری از سازندگان به جای خرید زمین اقدام به خرید خانه‌های کلنگی کرده و با تخریب ساختمان، اقدام به ساخت و ساز می‌کنند.

در زمان خرید املاک کلنگی برای ساخت مسکن باید موارد زیر را مدنظر داشت چرا که در صورت توجه نکردن به آنها احتمال ضرر و زیان افراد بالا رفته و می‌تواند مشکلاتی را برای خریدار به همراه داشته باشد. نوع بافت منطقه، شرایط فرهنگی منطقه، رونق خرید و فروش در منطقه، آینده منطقه و میزان رشد آن، اداری، تجاری یا مسکونی بودن موقعیت ملک، شناسایی پهنای ملک در طرح تفصیلی شهرداری و بررسی میزان عقب‌نشینی ملک و تراکم مجاز در آن منطقه، محدودیت‌های ساخت و ساز در منطقه به سبب عواملی مانند قرار داشتن در مجاورت مکان‌هایی مانند پادگان‌های نظامی، وجود قنات در زیر ملک، قرارگیری ملک در طرح یا در مجاورت طرح‌های عمرانی شهرداری و شرایط آب و هوایی و نوع خاک منطقه مواردی است که در زمان خرید املاک کلنگی باید به آن توجه شود.

کاهش صدور جواز ساخت

براساس آمارهای مربوط به وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرداری‌های کشور، در زمستان سال گذشته ۵۲ هزار و ۳۳۴ پروانه ساختمانی برای تولید مسکن در کل مناطق شهری کشور صادر شده که از نظر تعداد،9481 فقره نسبت به زمستان سال قبل افزایش داشته است. به عبارت دیگر در این فصل میزان صدور پروانه‌های ساختمانی 22.1 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است.

این موضوع با توجه به جهش قابل‌توجه قیمت فروش مسکن از سال ۹۸ تا نیمه سال جاری، اتفاق توجیه‌پذیری است اما نکته قابل تأمل این‌که در زمستان سال گذشته نیز مانند فصل‌های دیگر سال جاری، میزان صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران به‌شدت افت کرده و رکورد تولید مسکن به شهرستان‌ها تعلق گرفته است.

براساس آمارهای رسمی در زمستان پارسال از نظر تعداد پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری، استان‌های اصفهان، خراسان رضوی و فارس، رتبه‌های اول تا سوم را به خود اختصاص داده‌اند و تهران در رتبه چهارم قرار گرفته؛ درحالی‌که تهران از نظر جمعیت و تعداد مسکن رتبه اول کشور را دارد و در طول سالیان متمادی به‌عنوان راهبر اقتصاد ایران بیشترین میزان صدور پروانه‌های ساختمانی را نیز به‌خود اختصاص می‌داد.

آن گونه که آمارها نشان می‌دهد، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور 22.1 درصد، در استان اصفهان 28.8 ‌درصد، در خراسان رضوی 98.9 درصد و در استان فارس 39.6 درصد رشد کرده؛ اما میزان صدور پروانه ساختمانی در مناطق شهری استان تهران حتی در زمستان سال گذشته که بهترین وضعیت سال ۹۹ را تجربه کرده بود، کمتر از یک‌درصد رشد داشته است. حال آن که این وضعیت کماکان در بستر ساختمان سازی تهران، پابرجاست.

هزینه ساخت

یکی از مهم‌ترین مواردی که در روند ساخت و ساز و هزینه‌های تمام شده برای ملک تاثیر بسیاری دارد هزینه صرف شده برای زمین و قیمت آن است. زمین ملک و هزینه مربوط به آن بخش زیادی از هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز را به خود اختصاص داده و در صورت بالا بودن قیمت آن، هزینه تمام شده برای ملک نیز بالا خواهد رفت. بررسی‌ها تا پایان سال گذشته نشان می‌دهد مناطق 2، 4، 5، 6، 7، 8 را به عنوان پر‌سود‌ترین مناطق برای ساخت‌و‌ساز مسکن اعلام شدند اما این وضعیت در سال‌جاری تغییراتی داشته است. این تغییرات شامل مناطق و آن هم کاهش تعداد آن است.

منطقه 2 
قیمت زمین در منطقه 2 تهران حدودا متری 240 تا 270 میلیون تومان قیمت دارد. اغلب متراژهای خانه‌های کلنگی و زمین نیز حدود 300 تا 600 متر مربع است.

به بیان بهتر برای خرید یک زمین 300 متری حدود 72 میلیارد تومان پول نیاز است. قیمت ساخت مسکن در این مناطق با مناطق پایین‌تر از خود تفاوت دارد و مصالحی که به کار می‌رود بسیار متفاوت است.

اگر قرار باشد 8 واحد مسکونی 100 متری در یکی از این مناطق ساخته شود، می‌تواند متری 90 تا 100 میلیون تومان به فروش برسد.

به بیان بهتر یک واحد 100 متری حداقل 10‌میلیارد تومان هزینه روی دست خریدار می‌گذارد. به بحث ساخت برسیم! هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 2 تهران حدود 20 میلیون تومان است. اگر 8 واحد ساختمانی ساخته شود حدود 20 میلیارد تومان هزینه روی دست سازنده می‌گذارد.

این در حالی است که برای قیمت زمین نیز باید مبلغی حدود 100 میلیارد تومان پرداخت شود. به بیان بهتر برای ساخت یک ساختمان مسکونی در منطقه 2 تهران حدود 100‌میلیارد تومان نیاز است. با توجه به این‌که هزینه تمام شده و قیمت فروش خیلی تفاوت ندارد و تنها 10 درصد سود نصیب دارنده زمین و سازنده می‌کند اکنون صرفه ندارد که ساختمان در این منطقه بنا شود.

منطقه 4
البته قیمت مسکن کوچه به کوچه فرق دارد اما حداقل قیمت زمین و خانه کلنگی حدود 40 میلیون تومان در متراژهای بزرگ و 50 میلیون تومان در متراژهای متوسط و 60‌میلیون در متراژهای کوچک قیمت دارد. به بیان بهتر برای خرید یک زمین 250 متری در این منطقه با متوسط قیمت باید 12 میلیارد و 500 میلیون تومان پرداخت شود.

اگر هزینه ساخت هر واحد مسکونی را باز هم 20 میلیون تومان در نظر بگیریم به ازای هر واحد مسکونی 100 متری باید 2 میلیارد تومان هزینه ساخت کنار گذاشت. البته راهرو، پارکینگ، انباری و بخش‌های دیگر ساختمان نیز هزینه ساختی مانند هر متر مربع واحد مسکونی دارند که به قیمت تمام شده خانه اضافه خواهد شد.

اگر قیمت خرید یک زمین 300 متری را 13 میلیارد تومان در نظر بگیریم و هزینه ساخت هر واحد مسکونی با احتساب مشاعات و راهرو 2 میلیارد و 500 میلیون تومان حساب شود، هزینه تمام شده ساخت یک آپارتمان 4 واحدی 23 میلیارد تومان خواهد بود.

متوسط قیمت مسکن در منطقه 4 حدود 65 تا 70 میلیون تومان است. قیمت تمام شده محاسبه شده در هر متر 60 میلیون تومان بود که سود حدود 15 تا 18 درصدی را به دنبال دارد.

منطقه5
قیمت هر مربع واحد مسکونی در این منطقه حدود 90میلیون تومان است و هزینه ساخت را هم به‌صورت ثابت 20میلیون تومان در نظر گرفته‌ایم که با احتساب ساخت مشاعات، قیمت تمام‌شده در هر مترمربع 120میلیون تومان است. متوسط قیمت مسکن در این منطقه حدود 130میلیون تومان است که سود کمتر از 10درصد را به‌دنبال دارد. این در حالی است که در سال‌گذشته سود ساخت در این منطقه حدود 40درصد بود.

منطقه6
متوسط قیمت زمین در این منطقه 80میلیون تومان است و با احتساب هر متر مربع ساخت، هزینه تمام‌شده به 110‌میلیون تومان می‌رسد. قیمت آپارتمان در این منطقه به‌طور متوسط بین 100تا 120میلیون تومان است. به بیان بهتر در برخی موارد سازنده نه‌تنها سود نکرده بلکه به دلیل نبود مشتری مجبور به فروش زیرقیمت شده تا بتواند سرمایه در گردش خود را تامین کند.

منطقه 7 و 8
اغلب سازندگان وارد مناطق 7 و 8 شدند؛ به این دلیل که بافت فرسوده در این مناطق وسعت دارد و همین موضوع می‌تواند در هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی تاثیر بگذارد. متوسط قیمت زمین و خانه‌کلنگی در این منطقه حدود 50میلیون تومان است که برای خرید یک خانه 150متری باید هفت میلیارد و 500میلیون تومان هزینه شود.

یک ملک با این متراژ حدود 90متر بنای مفید و 20متر راهرو و آسانسور دارد. احتساب ساخت هر مترمربع به میزان 10میلیون تومان هزینه تمام‌شده یک ساختمان یک‌میلیارد و 100میلیون تومان است. به بیان بهتر برای 4واحد مسکونی باید 4/4میلیارد تومان هزینه ساخت داد که جمع آن با هزینه خرید ملک حدود 12میلیارد تومان هزینه دارد. متوسط قیمت هر متر آپارتمان نوساز در این مناطق حدود 40میلیون تومان است در حالی که قیمت ساخت و خرید، حدود 30میلیون تومان در هر مترمربع تمام می‌شود.

تمایل به مشارکت

به نظر می‌رسد وجود برخی خانه‌های خالی به دلیل افزایش هزینه ساخت و خرید زمین است. از سوی دیگر مشارکت در ساخت در طول سه سال گذشته افزایش یافته و سازندگان اغلب به دنبال مشارکت هستند تا این‌که صفرتا صد کار را اجرا کنند. اغلب افرادی که دارای زمین مسکونی هستند نیز پول ساخت را در اختیار ندارند، از این رو با سازندگان به این توافق می‌رسند تا واحد مسکونی ساخته شود.

گروه اقتصاد روزنامه جام جم