هشدار درباره رشد چشمگیر حاشیه‌نشینی با افزایش اجاره مسکن

همین مسأله موجب شده در شهرهای حومه پایتخت به علت همین افزایش شدید تقاضا، قیمت‌ها سه تا چهار برابر افزایش پیدا کند. براساس گزارش جام‌جم از فعالان املاک، میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در شهر اندیشه 250درصد، در فاز یک تا 4 پردیس 300درصد، در فازهای 5، 8 و 11 پردیس 350درصد، در شهر جدید پرند 30درصد، در فردیس کرج 150درصد، در هشتگرد 200درصد، در فاز یک مهرشهر 120درصد، در سایر فازهای مهرشهر 200درصد، در شهر قدس 200درصد، در شهریار 300درصد، در نسیم‌شهر 250درصد، در مارلیک بیش از 200درصد و در اسلامشهر 250درصد افزایش یافته است.
در همین زمینه احمد توکلی، عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام با ارسال نامه‌هایی جداگانه به روسای دولت، مجلس، قوه ‌قضاییه، مجمع تشخیص مصلحت نظام و اعضای شورای نگهبان، ضمن هشدار به افزایش چشمگیر حاشیه‌نشینی در شهرها در آینده‌ای نزدیک، خواستار تدابیر اساسی در زمینه تعیین اجاره‌های مسکن شد.
توکلی در این نامه نوشته است: حکایت تلخ و اسفناک این روزهای مستأجران، زمانی تلخ‌تر و اسفناک‌تر می‌شود که می‌بینیم دولت، در «بی‌عملی»، زحمت تماشا را هم به خود نداده و عملا «اعلام بی‌طرفی» کرده است. البته با کنار رفتن آن وزیر شیفته نظام سرمایه‌داری و آمدن وزیر جدید راه و شهرسازی، برخی اقدامات مثبت آغاز شده که نسبت به فاجعه بی‌سرپناهی پس از بحران ارزی به‌هیچ‌وجه پاسخگو نیست. چگونه وقتی بر‌اساس آخرین گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به 35/13 میلیون در تیرماه 98 رسیده است، از تلاش بخشی و ناتمام، می‌توان حل مشکل موجود را انتظار داشت.
در پی تلاطم صعودی قیمت ارز، هرج‌ومرج بی‌سابقه‌ای در اکثر بازارها پدیدار شد. این هرج‌ومرج در بازار خرید و اجاره مسکن به شکل دهشتناکی رسیده است. هجوم سرمایه سوداگر به این بازار، با جهاندن بی‌سابقه قیمت‌ها و بی‌حساب‌وکتاب بودن بازارها، موجران را به افزایش اجاره‌بها کشاند. افزایش غیرمتناسب و بی‌انصافی برخی موجران، وضعیت غیرقابل‌تحملی را برای گرفتارترین اقشار اجتماع رقم زده است؛ وضعیتی که چاره‌اندیشی فوری را ضروری ساخته است.
تابستان فصل تمدید بسیاری از قراردادهای اجاره است. چه بسیار خانواده‌های اجاره‌نشین که قادر به تأمین شرایط شگفت‌آور موجران نبوده و نخواهند بود. مشاهدات بسیار دردناک و هشداردهنده است و اگر به سرعت تدابیری اندیشیده نشود، به‌زودی چند میلیون حاشیه‌نشین به 11میلیون حاشیه‌نشین موجود در اطراف شهرها افزوده خواهد شد. در سال 1379، اگر هر خانوار یک‌سوم درآمد ماهانه خود را پس‌انداز می‌کرد، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن 12سال بوده است. دوره انتظار با روندی افزایشی در سال 94 به 31سال رسید؛ این شاخص متوسط و اگر تنها دهک‌های پایین منظور باشند، با قاطعیت می‌توان گفت این گروه عظیم بدون حمایت‌های اجتماعی و مداخله دولت، هرگز خانه‌دار نمی‌شوند. این مصیبت زمانی رخ داد که بخش مهمی از تقاضا را دولت قبل با مسکن مهر پاسخ داده بود و هنوز زلزله 8 ریشتری سال97 در بازار ارز رخ نداده بود. الان دو تا سه برابر شدن یک‌باره اجاره‌ها رایج شده است. در این وضعیت افزایش اختلاس، سرقت، رشوه، تقلب و انواع جرایم مالی دیگر نباید تعجبی را برانگیزد. علت عمده گرانی مسکن افزایش تقاضای سوداگرانه در این بازار از
سه سال پیش از پیروزی انقلاب (1355) تاکنون است. ‌طوری‌که سال95 تنها 36درصد تقاضای مسکن برای سکنی گزیدن (شخصی یا اجاری) بود. دوسوم دیگر تقاضا برای احتکار و گران کردن و بعد از فروش بود. خالی نگه‌داشتن خانه و عدم عرضه آن، مرتبا در حال افزایش است. خانه‌های خالی از 633 هزار واحد در سال1385 به دو میلیون و 600هزار واحد افزایش یافت! اگر دوسوم متقاضیان سوداگر از این بازار کنار بکشند و خانه‌های خالی به بازار عرضه شوند، با این کاهش شدید تقاضا و افزایش شدید عرضه، افت بسیار مبارکی در قیمت‌های خرید یا اجاره ایجاد می‌کند. اگر بتوانیم چنین کاری بکنیم، ولی نکنیم، خیانت نیست؟ گر چه فاعل خائن نباشد.

احمد توکلی در نامه خود چند راهکار عملیاتی برای بخش مسکن ارائه کرده است:
1. مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسکن که مالیات بر سود حاصل از افزایش ارزش دارایی بدون ایجاد ارزش افزوده و فعالیت تولیدی است. در شرایط فعلی، مالیات سود حاصل از این سوداگری دو در هزار قیمت منطقه‌ای است! یعنی صفردرصد! اگر نرخ مالیات از 25درصد بخش صنعت بالاتر باشد، (مثلا مانند کشورهای او‌ای‌سی‌دی 32درصد) جهت حرکت سرمایه معکوس شده و سرمایه راکد اختصاص‌یافته به سوداگری مسکن، به سرمایه مولد صنعتی تبدیل می‌شود که قیمت تمام‌شده بخش صنعت را کاهش و تولید را افزایش می‌دهد (ضد رکود تورمی = افزایش اشتغال و کاهش فقر)، آن دوسوم تقاضای مربوط به سوداگری زمین و مسکن را حذف می‌کند (کاهش ارزش ملک و اجاره‌بها = کاهش نابرابری در توزیع دارایی و درآمد). اثر مهم دیگر افزایش درآمد مالیاتی دولت است که عرضه خدمات دولت را بیشتر می‌سازد و از این طریق نیز بر سطح رفاه عمومی می‌افزاید.
2. مالیات بر خانه‌های خالی اگر نرخش به درستی و مؤثر تعیین شود، انگیزه عرضه دو میلیون و 600 هزار واحد خالی را برای فروش یا اجاره فراهم می‌سازد و به این ترتیب با افزایش عرضه، قیمت مسکن و اجاره‌بها کاهش می‌یابد. (کاهش تورم و افزایش کارایی). البته چه در اینجا و چه در راه‌حل‌های دیگر، قواعد باید طوری طراحی شوند که رفتار ذی‌نفعان با نفع عمومی هم‌جهت شود، نه برعکس؛ مثلا منافع بنگاه‌های املاک در افزایش قیمت اجاره و نیز قیمت خریدوفروش مسکن است. چون درآمد املاکدرصدی از اجاره یا قیمت معامله است. هرچه اجاره و قیمت فروش مسکن بیشتر شود درآمد بنگاه‌ها نیز افزایش پیدا می‌کند. به همین دلیل بنگاه‌های املاک در افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بها و همچنین قیمت مسکن نقش جدی دارند. برای خنثی شدن این پدیده، مبنای درآمد بنگاه‌های املاک رقمی ثابت تعیین شود.
3.تعدیل اجاره‌بها به عنوان اقدامی فوری در شهرهای بزرگ، به‌ویژه در تهران ضروری است تا آثار مثبت دو راه‌حل قبلی به تدریج آشکار شود، دخالت دولت که فعلا از آن گریزی نیست، باید به نحوی باشد که موجران آن را دور نزنند و بر میزان اقتصاد زیرزمینی و غیررسمی افزوده نشود. از سیاست‌های تشویقی مانند تخفیف مالیاتی برای موجران منصف نباید غفلت کرد. هر طرحی در این زمینه باید با رعایت این نکات تهیه شود.
4. اختصاص بودجه برای کمک به اسکان مستضعفان ضرورت تام دارد؛ چنان که ملاحظه شد به دلیل ناتوانی مطلق این قشر برای دسترسی به سرپناه، انجام این حرکت، وظیفه قطعی حکومت است.