تراکم فروشی آغاز ‌فساد است

اخیرا بحث‌های مختلفی درخصوص گسترش بی‌ضابطه شهر تهران و دیگر کلانشهرها مطرح شده است. الان در ضوابط شهرسازی و معماری، گسترش شهرها چقدر مورد توجه قرار می‌گیرد‌؟ درواقع اصلی‌ترین چالشی که در شهرسازی‌ کشور وجود دارد چیست؟

اگر ما بخواهیم در یک جمله وظایفی را که در دبیرخانه شورای عالی شهرسازی داریم خلاصه کنیم، باید بگوییم مدیریت خردمندانه فضای سرزمینی با تهیه طرح انجام می‌شود. به بیان بهتر یعنی مطالعات زیادی روی آن انجام می‌دهیم و زمین‌های مختلف مثلا زمین کشاورزی را شناسایی می‌کنیم. همچنین جنگل‌ها و محل گسل‌ها را در مقیاس‌های مختلف شناسایی می‌کنیم. مناطقی که خاک رانش دارد مورد شناسایی و بررسی قرار می‌گیرند که کجا می‌شود ساخت، کجا نمی‌شود ساخت. کجا برای ساخت مسکونی مناسب است، کجا برای ساخت مسکونی مناسب نیست. زمانی که شهرها توسعه پیدا می‌کند جهت گسترش شهرها مطالعاتی صورت می‌گیرد که برای این کار طرح تهیه می‌کنیم و این طرح را از مراجع تصویبی می‌گذرانیم. مثلا ما طرح کالبدی ملی را تهیه می‌کنیم؛ یعنی شهرهای ایران و سلسله مراتبشان را در مقیاس یک میلیونیم تهیه می‌کنیم. در این راستا کل کشور به ده منطقه تقسیم می‌شود و یک منطقه ممکن است چند استان را در بر بگیرد؛ مثلا طرح منطقه‌ای زاگرس، طرح منطقه‌ای جنوب شرق ایران شامل استان کرمان، سیستان و بلوچستان و خراسان جنوبی، طرح نوار ساحلی جنوب، نوارساحلی شمالی، طرح کوهپایه‌های البزر که شامل استان‌های تهران، قم ، البرز و سمنان می‌شود. این هم در مقیاس یک 240 هزارتایی تهیه می‌شود. مقیاس بعدی طرح‌های ناحیه‌ای است که کل کشور به 85 ناحیه تقسیم شده است. در این بخش دقت طرح تا یک‌ 50 هزارم بالا می‌رود. وقتی می‌گوییم دقت طرح بالا می‌رود یعنی اطلاعات بیشتری و با دقت بیشتری تولید می‌شود. در آن مکان‌هایی که برای شهرک‌های صنعتی و توسعه صنعت مناسب است، جاذبه‌های گردشگری، جاهایی که ظرفیت گردشگری دارد، شبکه ارتباطی راه‌ها ، راه‌آهن و توسعه‌های آتی مورد شناسایی قرار می‌گیرد. به عنوان مثال این مقیاس خیلی مناسب است برای این که محل یک پالایشگاه یا یک سرمایه‌گذاری صنعتی بزرگ شود. مقیاس بعدی، کلانشهرها و مجموعه‌های شهری است، هشت کلانشهر شناخته شده، به معنای یک میلیون جمعیت و بیشتر در کشور وجود دارد؛ تهران، ‌تبریز، ‌مشهد، شیراز، ‌اصفهان، اراک، کرج و اهواز.

حالا وارد بررسی مشکل در کلانشهر تهران شویم. وضع طرح جامعی که اشاره کردید، در تهران چگونه است؟

وقتی می‌گوییم بعد از مطالعات مجموعه شهری، طرح جامع شهری تهیه می‌کنیم، می‌گوییم افق جمعیتی این شهر، مثلا شهر تهران ، 10 میلیون و 700 هزار نفر برای سال 1404 باشد. یعنی در 22 منطقه تهران حداکثر باید 10 میلیون نفر زندگی کنند و نباید بیش از آن در تهران و حریمش جمعیت باشد. ‌مشاوران ما وظیفه دارند جمعیت را متناسب با این سقف جمعیتی توزیع کنند و خدماتش را هم پیش‌بینی کنند. یعنی باید سرانه‌ای داشته باشید برای کاربری خدمات محلی، سرانه‌ای برای کاربری خدمات منطقه‌ای و سرانه‌ای برای کاربری‌های ناحیه‌ای. به عنوان مثال دو استادیوم بزرگ بیش از 100 هزار نفر برای کلانشهری چون تهران کافی است و شاید یکی هم کافی باشد، چون یک خدمات ملی است، ولی زمین بازی برای کودکان در مقیاس محله نیاز است، فضای سبز برای کسانی که در این شهر زندگی می‌کنند باید به اندازه کافی باشد. البته یک توضیح کوتاه در مورد فضای سبز بدهم. وقتی می‌گوییم فضای سبز منظورمان دقیقا فضای سبزی است که مردم اراده کنند بروند و از آن استفاده کنند. بعضی‌ها می‌آیند باغ‌ها را هم با فضای سبز ادغام می‌کنند و به آن می‌گویند فضای سبز. چنین سخنانی از بی‌سوادی است. وقتی می‌گوییم فضای سبز، فضای سبزی که در اختیار مردم قرار می‌گیرد، منظور است.

مثلا باغ‌های کن را نمی‌توان فضای سبز حساب کرد، آنجا باغ تلقی می‌شود و برای این منظور می‌آییم خدماتی را پیش‌بینی و محاسبه می‌کنیم. درنهایت این‌که این پیش‌بینی‌ها به یک طرح تبدیل می‌شود، سپس تمام اینها به لایه‌های نقشه تبدیل می‌شود و می‌رود مراحل تصویبی را در شورای عالی شهرسازی می‌گذراند. ما به این سندها می‌گوییم سندهای بالا دست. این هم درقالب نقشه و در مقیاس یک 10هزار‌تایی تهیه می‌شود. از این مرحله به بعد وارد طرح‌های محلی می‌شویم که اصطلاحا به آن طرح‌های تفصیلی یا طرح‌های پایین‌دست می‌گوییم. این طرح‌ها جنبه محلی پیدا می‌کند، چنین طرح‌هایی معمولا درنقشه‌هایی در مقیاس یک‌هزارم و یک دوهزارم تهیه می‌شود و ما براساس آن جمعیت، تراکم، کاربری و عرض معبر را تهیه می‌کنیم. عمدتا این سه حوزه به تفکیک مشخص می‌شود. ما حدنصاب تفکیک املاک را هم مشخص می‌کنیم مثلا می‌گوییم حدنصاب تفکیک در این شهرها 250 مترمربع است. یعنی قطعات تفکیک شده مسکونی از 250 متر کمتر نمی‌تواند باشد. تعیین کاربری‌ها را هم انجام می‌دهیم یا پهنه‌بندی می‌کنیم. برای کاربری‌ها، پهنه‌های قالب که مثلا اینجا مسکونی است، اینجا خدماتی، اینجا ترکیب مسکونی ־ خدماتی است،‌ اینجا فضای سبز است، فضاهای سبز حفاظت شده است. همه مشخص می‌شود. خب! حالا ما به قول شما با پدیده‌ای به نام تراکم فروشی مواجهیم.

یعنی چه؟ یعنی طرحی تهیه کردیم و مراجع تصویبی را هم برای آن گذرانده‌ایم حالا نگاه می‌کنیم می‌بینیم شب عید است و ما پول نداریم، چه کار کنیم؟ پول از کجا بیاوریم؟ از این زمین‌های فضای سبز پولی می‌گیریم و تبدیلش می‌کنیم به فضای مسکونی. این کار آغاز یک فساد است.

چرا چنین اتفاقی می‌افتد و از کجا ناشی می‌شود؟

سعدی علیه‌الرحمه می‌فرماید «به احوال آن کس بباید گریست‌/‌ که دخلش بُود نوزده، خرج بیست» دخل و خرج آقایان با هم برابر نیست. حالا این دخل ، دخل واقعی است یعنی ما اینقدر نیروی انباشته و بی‌حساب و کتاب گرفتیم و در نظام مدیریت شهری آوردیم‌، که اصلا هر ماه درآمد کسب کند، باید حقوق کارمندان را بدهیم. به عبارت دیگر ما داریم شهر را می‌فروشیم که حقوق اینها را بدهیم،‌ حالا ما اگر نخواهیم چنین کنیم، باید چه کار کنیم؟ به اینها می‌گویند منابع مالی پایدار، باید کار کنیم و به جایی برسیم که شهرداری‌ها حتی اگر یک پروانه هم صادر نکنند، بتوانند روی پای خودشان بایستند. متاسفانه به غلط در کشور ما تسریع در صدور پروانه به عنوان یک ارزش تلقی می‌شود، چه کسی گفته پروانه ساختمان را باید یک هفته یا دو روزه صادر کرد؟ شما دارید تا ابد برای یک شهر تعهد ایجاد می‌کنید. دارید مجوز می‌دهید ده، پانزده، بیست، صد واحد یکجا ساخته شود و تعهد خدمات آنها را به دوش می‌گیرید. چه کسی گفته چنین عارضه‌ای دو هفته‌ای‌ انجام شود؟ برای این کار باید نهایت دقت و ممارست به کار رود، اما متاسفانه بعضی امور یا کارها در شهر یا در کشور ما معانی اصلی‌خودشان را نمی‌دهند. ما باید شهرهایمان را بهینه اداره کنیم.

الان با گذشت این همه سال از شهرسازی و قدمت معماری ما الگوی واحدی به عنوان ‌الگوی ایرانی برای شهرسازی‌مان نداریم. بیشتر الگوهای مورد استفاده الگوهای وارداتی رومی، یونانی و غربی است. به نظر شما ما چه کار کردیم و چه اتفاقی درکشور افتاده که با وجود این همه تنوع و زیبایی معماری تاریخی که داشتیم همه مناطق‌مان در حال از خود بیگانه شدن است؟

ما معماری غنی در حاشیه خلیج‌فارس داشتیم، معماری غنی‌ در گیلان داشتیم که الان فقط در مناطق روستایی دورافتاده می‌توانید بخشی از آن را پیدا بکنید. چرا یک چنین چیزی دیگر وجود ندارد؟ به این دلیل که ما ضوابط‌ شهرسازی را ساده‌سازی کرده‌ایم؛ از آن موقع که اولین نسل طرح‌های جامع شهری در شهرها اجرا شد. مثلا به شهرهای قدیمی ما بخصوص شهرهای حاشیه کویر که نگاه کنید می‌بینید که تناسب زمین‌ها یک‌ به یک است، یعنی زمین‌ها به مربع نزدیک است. به این دلیل که منزل حیاط مرکزی دارد، چون فضاها دور یک حیاط مرکزی شکل پیدا می‌کرده‌اند، البته می‌توانستند مستطیل هم بشوند منتهی وقتی مستطیل می‌شوند دیگر حیاط شرقی و غربی ندارند. ولی عموم خانه‌ها چون حیاط مرکزی داشتند و دور تا دور، این فضای مرکزی چیده می‌شدند مجبور بودند تناسبات روی مربع باشد. اما ‌الان تناسبات زمین در شهرهای ما نسبتش یک به دو و یک به سه است، بعضا یک به چهار هم هست، بعد هم می‌گوییم که در 60 درصد زمین باید منزل بسازیم، خوب این نوعی از دیکته کردن ضوابط است که تناسبی با معماری مناطق مختلف اقلیمی ایران ندارد و بدتر از آن این که شما وقتی این را همه جا تسری می‌دهید و نوع خاصی از معماری و ضوابط را برای همه معرفی می‌کنید، یعنی همه جا یک شکل می‌شود و هویت معماری بومی ایران از بین می‌رود. این موضوع الان در سیستم ثبت ما، در تفکیک‌‌هایمان و از همه مهم‌تر در اذهان مردم ریشه دوانده است. برگرداندن این موضوع و تبدیل آن به یک ضابطه دیگر، نمی‌خواهم بگویم غیرممکن است، اما در شهرها سخت است ولی در شهرک‌ها امکان‌پذیر است، در جاهایی که شهرک و شهر جدید می‌سازیم، این کارها امکان‌پذیر است.

سوال دیگر این‌که بسیاری از شهرهای ما حتی به‌درستی از همین ضوابط معماری مدرن یا طرح‌‌های جامع شهری هم تبعیت نمی‌کنند و این طرح ها به عناوین مختلف دور زده می‌شود. مصداق بارز تخلفات ساخت و ساز است. رویه بدی که در شهرداری‌ها وجود دارد، این است که زمانی که مدت پایان‌کاربناها نزدیک می‌شود و شهرداری برای بازدید می‌آیند، مشاهده می‌شود که صاحب خانه مثلا درساخت بنا یا پارکینگ تخلف کرده و حالا خیلی راحت با پرداخت جریمه کار را سرهم‌بندی می‌کند. فکر می‌کنید این نبود نظارت و ضعف عملکرد چه آسیبی به جامعه می‌زند؟

در حقیقت شهرداری‌ها وقتی پروانه ساختمان صادر می‌کنند و این پروانه به مالک داده می‌شود و مالکان موظفند که مشابه پروانه بسازند. حالا اگر تخلف انجام شد، شهرداری موظف است آن را به کمیسیون ماده صد که مخصوص رسیدگی به تخلفات ساختمانی است، احاله بدهد. در کمیسیون ماده صد قانونگذار دو تا حکم می‌دهد. یکی قلع و قمع یعنی تخریب بنای خلاف ساخته شده و بخش دوم این است که اگر این ساختمانی که ساخته شده مخالف ضوابط و اصول بهداشتی و فنی نباشد، می‌تواند جریمه‌اش را بپردازد. حالا شما نگاه کنید اگر جریمه‌ای که از این فرد متخلف دریافت می‌شود، خیلی کمتر از قیمت واقعی ملکش در بازار آزاد باشد، یک باب وراه بدی باز می‌شود. اینچنین است که الان در همه شهرداری‌های کشور در فصول درآمدی‌شان که نگاه کنید درآمدهای ناشی از ماده صد است. مخصوصا در شهرهای کوچک. یعنی افراد می‌آیند و تخلف می‌کنند و با پرداخت پول مشکل را حل می‌کنند.

وقتی شما به این معاونت آمدید، مهم‌ترین اولویت کاری در تهران و کلانشهرها را چه دیدید؟

می‌توانم بگویم بی‌انضباطی در شهرهایمان ریشه دوانده است و ما موظفیم هر چه سریع‌تر شهرها را به انضباط برگردانیم. ما روی همه شهرها به صورت برجسته کار می‌کنیم. یعنی رفتیم سراغ اصفهان، شیراز، تبریز و مشهد. برای شهر مشهد بعد از سال‌ها طرح جامعش در شورای عالی شهرسازی مطرح می‌شود یا مثلا برای شیراز وارد موضوع بافت قدیم و حتی بلندمرتبه‌سازی‌‌های بی‌ضابطه‌ای شدیم که در شهرها اتفاق می‌افتد.

الان ضوابط قانونی معماری در بناهایی که داریم چقدر رعایت می‌شود؟

به طور نسبی در شهرها رعایت می‌شود. تاکید می کنم به طور نسبی.

بیشترین تخلف‌ها در کدام شهرها رخ می‌دهد؟

در بعضی از شهرهای ما، مانند شهر قم در دهه قبل، تقریبا 70 درصد ساختمان‌ها بدون پروانه ساخته شده بود. وضع در شهر یزد نیز همین‌طور است. یزد جزو شهرهایی است که شرایطی نگران‌کننده دارد. در بعضی شهرهای ما تراکم نفر در هکتار و تراکم خانوار در هکتار بسیار پایین است. معنی‌اش این است که شهر بی‌رویه رشد کرده . مثل کاشان‌ و کرمان. یک اپیدمی نیز در همه شهرها وجود دارد و آن از بین رفتن هسته‌های تاریخی شهرهاست. متاسفانه این موضوع برخلاف سیاست‌های کلی نظام ‌که رهبر معظم انقلاب از طریق مجمع تشخیص مصلحت نظام ابلاغ کرده‌اند. این نگران‌کننده است و باید خیلی زود به داد این مجموعه‌ها رسید که منحصر به‌فرد هستند و در دنیا مشابه ندارند و ما را در دنیا با این نام می‌شناسند. دنیا ما را با هنر، ‌معماری و ادبیات و فرهنگمان می‌شناسد و اگر به آن بی‌توجهی کنیم، بخشی از هویت خودمان را در دنیا از بین برده‌ایم.

محمدحسین علی‌اکبری ‌/ ‌گروه اقتصاد