بسازو بفروشی یا بسازو بندازی؟

بسیاری از کارشناسان، سازندگان عمده و اصلی بازار مسکن را بساز و بفروش‌ها می‌دانند. آنان که حرفه‌ای بازار مسکن نیستند و هر شغلی دارند جز تخصص در ساخت و ساز! از پزشک گرفته تا بنگاه‌دار خودرو و مغازه‌دار و بانکدار و بیمه‌ای و... به صرف این‌که در کار مسکن سود خوبی هست و یک قرانشان یک تومان می‌شود به بساز و بفروشی رو می‌آورند و این روی‌آوردن چه بلاها که بر سر مردم و کیفیت ساختمان‌ها نمی‌آورد. بساز‌و‌بفروشی در ایران بیشتر به دو صورت انجام می‌شود؛ اول بساز و بفروشی کامل که زمین و سرمایه ساخت از آن بساز و بفروش است و دوم مشارکت در ساخت که زمین از آن کس دیگر ـ بیشتر مردم ـ است و سرمایه و کار ساخت از آن بساز و بفروش و سرانجام هرتعداد واحدی که ساخته می‌شود نصف نصف. اکنون در پشت شیشه بنگاه‌های معاملات ملکی بیش از قیمت خانه آماده برای خرید یا اجاره، اعلان مشارکت در ساخت به چشم می‌خورد.

مشکلاتی که شروع می‌شود

با این حال رویای خانه‌دار شدن از طریق مشارکت در ساخت یا هر روش دیگر بساز و بفروشی مانند پیش خرید و... به همین سادگی تعبیر نمی‌شود و به قول حافظ: که عشق آسان نمود اول ولی افتاد مشکل‌ها. وقتی هر کسی با هر شغلی بساز و بفروشی کند و فعالان حرفه‌ای در اقلیت باشند معلوم است ​ صدها مشکل و گره در کار می‌افتد و بعد هم بساز و بفروش‌ها شایسته لقب بساز و بنداز می‌شوند. دیرکرد در ارائه واحدهای ساخته‌شده به مشارکت‌کنندگان در ساخت مسکن اعم از کسانی که زمین و خانه خود را برای آپارتمان‌سازی در اختیار بساز و بفروش‌ها قرار داده‌اند فقط بخشی از مشکلاتی است که این بخش را درگیر خود کرده است. در حقیقت می‌توان گفت ​ دیرکرد در اتمام طرح ساخت، مشکلی ظاهری است. آنچه ​ بیش از این موضوع باید به آن توجه کرد، مشکل کیفیت بناهای ساخته شده و نظارت بر آن از سوی نهادهای ناظر است و این‌که چرا بازار مسکن در ایران، گرفتار چنین مشکلاتی است.

شاید بتوان ایران را استثناترین کشورها در بخش مسکن در سراسر جهان دانست. از سال 1305 که رضاخان دستور تأسیس دفترخانه اسناد رسمی را داد، مسکن رسما به یک کالای سرمایه‌ای مبدل شد. در هیچ جای دنیا، مسکن به عنوان کالایی استهلاک‌پذیر تا این اندازه، جزئی از سرمایه و دارایی افراد محسوب نمی‌شود، این در حالی است که برخی تعاریف نیز به کالا شدن مسکن در ایران دامن زد. به‌عنوان مثال تفاوت‌های ساختاری مانند شمال شهر و جنوب شهر در بسیاری از شهرهای ایران از سوی ساکنان آن به‌وجود آمد و بر اختلاف طبقاتی دامن زد.

اما سرمایه بودن مسکن در ایران و نگاه سرمایه‌ای به آن‏، آفتی بزرگ به همراه داشته است به طوری که​ گاهی گذر سرمایه در این بازار‏ قیمت یکی از اساسی‌ترین نیازهای مردم را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد، آن‌قدر که افزایش قیمت مسکن از اوایل سال گذشته تا انتخابات ریاست‌جمهوری امسال‏‌، نه‌تنها قدرت خرید مسکن را از بسیاری خانواده‌های ایرانی سلب کرد، بلکه آنها را در رهن و اجاره کردن محل سکونت‌شان نیز با مشکلات متعددی مواجه کرد. قیمت خانه به‌صورت نجومی رو به افزایش نهاد ، چرا که آمدن بسیاری از سرمایه‌های سرگردان به این بازار‎‏‏، سوداگری در این بازار را بار دیگر داغ کرد و رشد قیمت‌ها را به همراه داشت.نیاز جامعه جوان ایران به مسکن‏، موضوعی است که تقاضای زیاد برای مسکن را توجیه می‌کند، اما نکته مهم‌تر آن که تامین این نیاز در ایران بخصوص طی سال‌های اخیر به شیوه‌ای منطقی انجام نشده است.

به گفته کارشناسان حوزه مسکن​، در حال حاضر با حدود 4.5 تا 5 میلیون کسری واحد مسکونی شهری و روستایی روبه‌رو هستیم. همچنین با توجه به این‌که در هر سال حدود 750 هزار خانوار تشکیل و 100 هزار خانوار حذف می‌شوند و با توجه به ضریب 200هزار واحدی تخریب واحدهای مسکونی در سال و ضریب استهلاک خانه‌ها و ضریب خانه‌های خالی نیاز سالانه کشور به واحدهای مسکونی به یک میلیون و 200 هزار واحد می‌رسد.همین موضوع؛ یعنی عرضه کمتر از تقاضا خود بر جریانات قیمتی این بازار تاثیر زیادی دارد، اما آنچه باید بیش از این موضوع به آن توجه کرد،‏ ناامنی سرمایه‌گذاری در ایران در بخش تولید و بودن بازارهایی است که یکباره سودهای کلان را راهی جیب‌ سرمایه‌گذاران می‌کند.

بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری

بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری در ایران و نبود امنیت‌​ لازم برای سرمایه‌گذاری در بخش تولیدی کشور​ موجب شده است در بیشتر موارد، سرمایه مامن خود را بخش مسکن بداند، آن هم نه برای تولید بلکه به گفته منوچهر خواجه‌دلویی، معاون امور مسکن وزارت مسکن و شهرسازی (وقت) در دولت نهم؛ به دلیل کمبود برنامه‌های مناسب برای مدیریت نقدینگی در کشور و نبود جاذبه‌های اطمینان بخش در سایر بخش‌های مهم اقتصادی و تولیدی بویژه در نرخ تورم بالا، بخش مسکن، همواره در تلاطم‌های اقتصادی، حجم زیادی از نقدینگی سرگردان را جذب کرده است.

وی گفت: اگر سرمایه‌ها بتواند در بخش تولید و عرضه مسکن جذب شود فی‌نفسه بد نیست، اما آنچه بار منفی بخش سرمایه‌گذاری و ورود نقدینگی به این حوزه را به همراه دارد، جنبه‌های سوداگرانه آن است که از زمین و مسکن به عنوان کالایی استفاده می‌شود که صرفا دست به دست چرخیده و اتفاقی که به افزایش تولید یا بهره‌وری در محصول منجر شود، ​ طی آن صورت نمی‌گیرد.

خواجه‌دلویی تصریح کرد: دوره‌های تجاری مسکن (دوره‌های رونق و رکود) از زمانی که آمار معاملات مسکن در کشور ثبت شده است (از سال 1370 به بعد) مبین آن است ​ در دوره‌های رکود، منابع و سرمایه از بازار مسکن کشور خارج شده و صرفا سرمایه‌گذاری، تولید و عرضه مسکن بر مبنای تقاضای مصرفی به فعالیت ادامه می‌دهد در حالی که با شروع هر دوره رونق حجم متنابهی از سرمایه بازارهای رقیب (بازار سرمایه، طلا، تولید و این اواخر ارز) از آنها خارج و وارد بازار مسکن می‌شود به نحوی که این نسبت در اوج دوره‌های رونق به حدود 60 درصد حجم کل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در کلانشهرها می‌رسد. همچنین از زمستان ​ ​90 سیکل تجاری مسکن وارد مرحله رونق شده که طی سال ​91 تداوم یافته و در تهران درمجموع​ نرخ رشدی حدود 70 درصد را شاهد بوده‌ایم.

در شرایطی که بازار‌های سرمایه‌گذاری سنتی مانند طلا یا بورس باثبات و سودده به نظر نمی‌رسد، مسکن یکی از مهم‌ترین بازارها برای جذب نقدینگی‌های سرگردان محسوب می‌شود آنقدر که همه قشری را به این بازار می‌کشاند؛ این روزها پزشک، آهن‌فروش، طلافروش، فروشنده لوازم‌خانگی، سنگ‌فروش و... همه در کار ساخت مسکن یا همان بساز و بفروش، حاضر هستند.

به گفته محمد فیروزی، دبیر اول کمیسیون عمران مجلس، تشکل‌های انبوه‌ساز در حوزه مسکن به معنای واقعی وجود ندارند. وی گفت: نبود برنامه در حوزه مسکن و عدم تعامل میان عرضه و تقاضا موجب شده برخی افراد با هدف درآمدزایی و به نام انبوه‌ساز وارد مقوله ساخت و ساز شوند و به نوعی بساز و بفروشی جایگزین انبوه‌سازی شده است.به گفته او، متاسفانه در سال‌های اخیر افرادی که پولی در اختیار داشته‌اند به نام انبوه‌ساز وارد مقوله ساخت و ساز شده‌اند و به همین دلیل اکنون موضوع احداث مسکن فاقد متولی خاص و مشخص است.

کلنگی می‌خریم

اما بساز و بفروش‌ها با خرید خانه‌های به اصطلاح «‌کلنگی» یا مشارکت در ساخت، سعی می‌کنند تعداد واحدهای ساختمانی بیشتری را به بازار عرضه کنند. نرخ مشارکت در ساخت و ساز در زمانی که بازار در شرایط صعودی به سر می‌برد، حدود 60 به 40 است ؛ یعنی دارنده زمین یا خانه کلنگی 60 درصد از بناهای ساخته شده را تحویل می‌گیرد و سازنده به 40 درصد بسنده می‌کند، اما در شرایط رکود بازار و خواب سرمایه، سازنده درصد دارنده زمین را کم می‌کند و در بهترین حالت این رقم 50 ​- 50 ​ خواهد بود.

اما دیرکرد در تحویل این واحدهای مسکونی بیشترین آمار شکایت‌ها از این نوع ساخت و ساز است. شکایت‌هایی که در نبود قوانین بازدارنده یا طولانی‌شدن روندهای رسیدگی​گم می‌شو​د. آنها که زمین یا خانه خود را به بساز و بفروش تحویل داده‌اند فقط می‌خواهند واحدهای خود را تحویل بگیرند و باید دعا کنند​کسی که با او قرارداد دارند، در مراحل میانی یا پایانی کار دچار کمبود نقدینگی نشود. در عین حال، بسیاری از آنهایی که خانه‌های جدید خود را تحویل می‌گیرند نیز نمی‌توانند مطمئن باشند ​کیفیت این واحدهای ساخته شده بیش از خانه‌های قدیمی آنهاست که در آن ساکن بودند.

به گفته یکی از فعالان حوزه مسکن، سیستم بساز و بفروشی در ایران، شیوه‌ای جذاب برای کسب درآمدهای یکباره و سوداگری در بازار محسوب می‌شود. بساز و بفروش‌ها در مدت زمانی که بازارهای سرمایه‌گذاری دیگر قادر به جذب سرمایه نیستند از تجمع نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان در بازار مسکن استفاده کرده و در کوتاه‌مدت، سودهای کلانی به​دست می‌آورند. به گفته عباس رسولی، در این بازار افرادی که برای ساخت و سازشان به پول دیگران نیز نیاز ندارند و به اصطلاح بدهکار نیستند واحدهای خود را در شرایط رکود تورمی​حفظ کرده و سپس در زمانی که بازار از رکود خارج شد، اقدام به فروش واحدهای خود با قیمت‌های جدید می‌کنند.

وی ادامه داد: از هر قشری که فکر کنید، با سواد و بی‌سواد، متخصص و بدون تخصص​ در این حوزه فعالیت می‌کنند؛ در حقیقت تعداد زیادی از آنها​ نه تنها به‌عنوان سرمایه‌گذار، بلکه به عنوان کسی که به طور مستقیم وارد کار ساخت و ساز می‌شود، در این حوزه حضور دارند تا جایی که وزارت راه و شهرسازی، اقدام به برگزاری دوره‌هایی برای آموزش این افراد کرد، اما در عمل به دلایلی از جمله کم‌سوادی عده‌ای از سازنده‌ها، این کلاس‌ها راه به جایی نبرد.

رسولی تصریح کرد: ساخت مسکن در ایران به صورت سنتی و نبود نظارت‌های کافی و مهندسان ناظر پشت میزنشین، از مهم‌ترین مشکلات این حوزه است. در حال حاضر عملکرد نهادهای نظارتی تا آن اندازه پایین است که برخی افراد در بعضی محله‌ها لیدر ساخت و ساز و تعیین‌کننده قیمت مسکن در آن محله به‌شمار می‌روند و برای بسیاری از تغییرات در حوزه آن محله تصمیم می‌گیرند.

کیفیت بنا، فدای جذب سود حداکثری

اما خاصیت سرمایه، جذب سود حداکثری است و برای این کسب سود، بسیاری از بساز و بفروش‌ها از کیفیت بنای ساخته‌شده‌شان در نبود نظارت کافی می‌کاهند. به‌عنوان مثال برای بساز و بفروشی که در حال ساخت هزار متر زمین است، تمام‌شدن ساخت هر مترمربع بنا با قیمت 500 هزار تومان به جای 600 هزار تومان سود کلانی را روانه جیب او خواهد کرد. بنابر اظهارات رسولی، بسیاری از بساز و بفروش‌ها یا در مرحله «سفت کاری» یا در مرحله «نازک‌کاری» از کیفیت بنا می‌کاهند، اما اصل استفاده بساز و بفروش‌ها در کم‌کردن کیفیت برخی مواد اولیه ساخت و ساز یا همان مرحله نازک‌کاری است.

وی گفت: از طرفی دیگر با پدیده‌ای به نام نوسازی خانه‌های فرسوده در کشور مواجهیم که به نظر می‌رسد باج زیادی به سازندگان این واحدها به بهانه نوسازی داده می‌شود و این موضوع اکنون در بسیاری از مکان‌هایی که بافت آنها بافت فرسوده، تعریف شده است​ به چشم می‌خورد.

این فعال در حوزه ساخت و ساز ادامه داد: نظارت بر سازندگان یا همان بساز و بفروش‌ها در بافت فرسوده بسیار کم بوده و متاسفانه همین موضوع امکان سوءاستفاده را بیشتر کرده است در حالی که باید توجه کرد ​ ساخت بناهای آپارتمانی به جای خانه‌های فرسوده آن هم در شرایطی که آپارتمان‌های بسیار کم کیفیت ساخته می‌شود، به‌نوعی ایجاد خطر برای تعداد بیشتری از مردم است که در آپارتمان‌های جدید ساکن می‌شوند؛ چرا که به عقیده بسیاری از کارشناسان، کیفیت ساخت خانه‌های قدیمی حتی از بناهای نوساز بیشتر و در برابر حوادث طبیعی مقاوم‌تر است.

حرفه‌ای​کاران کمیابند

به گفته فعالان این حوزه، تعداد افراد وارد در حوزه ساخت و ساز بسیار محدود است و در وهله کنونی نیز بسیاری از آنها فقط در شهرهایی خاص و در مناطق شمال شهر تهران (ونک به بالا) فعالیت می‌کنند؛ چرا که با توجه به وسع بهتر مردم در آن مناطق، ساخته‌های گران آنها پر طرفدار است.همچنین بر اساس مطالبی که از سوی کارشناسان این حوزه عنوان می‌شود در حال حاضر شاید 10 تا 15 درصد سازندگان را بتوان در این حوزه حرفه‌ای و آشنا به جزئیات کار ساخت و ساز دانست که بیشتر آنها نیز جزو سازندگان بناهای لوکس محسوب می‌شوند.همچنین گفته می‌شود تعداد سازندگان حرفه‌ای در شهرهایی مانند اصفهان و یزد، مشهد و تبریز بیشتر است.

مشکلی به نام پیش‌فروشی

اما یکی از موارد مشکل‌ساز در بخش بساز و بفروشی مسکن، موضوع پیش‌فروش است. اشتیاق مردم به داشتن خانه در ایران موجب رواج رسمی پیش‌فروشی شده است. این سیستم در خارج به‌صورت مشارکت و سرمایه‌گذاری به شرط تملیک است. اوایل دهه 70 این شیوه در ایران نیز به راه افتاد. در همان ابتدا، فروشندگان به تعهدات خود عمل می‌کردند و همین موضوع موجب اعتماد بیشتر خریداران و رغبت بیشتر مردم به خرید مسکن​ به‌صورت پیش‌فروش شد، اما در دهه 80، کلاهبرداری‌های زیادی با این شیوه انجام شد. نکته مهم‌تری که می‌توان به آن اشاره کرد یکطرفه‌بودن کامل قراردادهای پیش‌فروش به نفع فروشنده است که دست او را در بسیاری موارد برای سوءاستفاده بازمی‌گذارد و این موضوع ضعف قوانین کشور را در این حوزه یادآور می‌شود. در پیش‌فروشی، سازنده بنا متعهد می‌شود منزل را در تاریخ مشخص با قیمت معین تحویل دهد، اما در بیشتر موارد به بهانه‌های مختلف از این کار شانه خالی می‌کند. یکی از رایج ترین این بهانه‌ها افزایش قیمت مصالح ساختمانی است که باعث اخذ مبالغ اضافه بر قرارداد توسط سازنده از پیش خریدار می‌شود. موضوع رایج دیگر تاخیر درساخت بنا به بهانه‌های گوناگون است که خریدار را که معمولا زمان برایش محدود و خواستار اقامت هر چه سریع‌تر در منزلش است​ طوری تحت فشار می‌گذارد که وی به هرحال مجبور به پرداخت مبالغ بیشتر به سازنده می‌شود. اینچنین است که بسیاری از اشخاص پس از پایان کار می‌بینند ​ بنای آنها بسیار بیشتر از قیمت اولیه برایشان تمام شده وبه نوعی کلاه سرشان رفته است و این همان گلوگاه‌های تخلفات بساز و بفروش‌هاست که دولت باید برای آن فکری بکند.

چرخه سند

از سوی دیگر، انجام کارهای اداری و همچنین گرفتن سند برای واحدهای ساخته‌شده در ایران، چرخه زمانبری است. یک واحد یا بیشتر​ فرق نمی‌کند، همه مراحل یکی است و همین موضوع نیز تا حدی فساد را در این حوزه رشد داده است. تمام تبصره‌ها و ماده‌های قانونی را می‌توان با پرداخت جریمه​ دور زد. جرایمی که باعث می‌شود​شخص جریمه‌دهنده​ به سود دست یابد. به عنوان مثال، برای جریمه پارکینگ اضافه در یک مجتمع 9 میلیون تومان می‌پردازد و سپس این پارکینگ را 12 میلیون تومان می‌فروشد.همچنین هیچ نظارتی بر نگهداری ساختمان‌های ساخته شده بر اساس مقررات ملی ساختمان انجام نمی‌شود، بنابراین عمر ساختمان‌های بی‌کیفیت​پایین‌تر هم می‌آید، چرا که پس از تحویل ساختمان​ هیچ تعهدی برای سازنده و الزام به خدمات‌دهی وجود ندارد و اینچنین است که بساز و بفروشی مسکن در ایران بازار سوداگرانه‌ای است که در اکثر موارد فقط مردم را سرکیسه می‌کند.

مریم موسی‌پور/ جام‌جم