وقتی پای میز مذاکره می‌نشینیم

یکی از مشاوران مسکن در این زمینه می‌گوید: گاهی برخی مشتریان از ما می‌پرسند وقتی کارت ملی ارائه می‌دهیم چه نیازی به شناسنامه وجود دارد یا بر عکس حالا که شناسنامه مان را به شما ارائه کرده‌ایم، چرا کارت ملی را هم می‌خواهید؟ در پاسخ باید بگویم اولا وظیفه ما این است که در اسرع وقت، مدارک را به صاحبانشان برگردانیم، ضمن این‌که ارائه کارت ملی در امور مختلف اداری الزامی است و احراز شماره ملی با تطابق با این کارت ممکن می‌شود ضمن این‌که تطابق چهره فرد با عکس مندرج در کارت ملی و شناسنامه ممکن می‌شود و حتی احراز زنده بودن افراد هم، نه از طریق کارت ملی بلکه از طریق شناسنامه ممکن می‌شود .

در چنین شرایطی یک مشاور املاک، پس از بررسی دقیق و احراز این‌که هیچ مشکل قانونی در مورد اجاره ملک موردنظر یا افراد مورد قرارداد وجود ندارد، مشخصات هویتی طرفین و ملک مسکونی مورد اجاره را از طریق رمز عبور خود وارد سامانه اتحادیه مشاوران املاک می‌کند تا بعد از ساعتی، کد رهگیری مورد معامله مشخص و فرم کامل اجاره نامه آماده چاپ و ارائه به طرفین به‌منظور امضا شود. در بدترین شرایط برقراری ارتباط اینترنتی، این کار ممکن است 24 ساعت طول بکشد. نسخی از این قرارداد در اختیار طرفین قرار می‌گیرد و دفتر مشاور املاک ، هولوگرامی را به هر یک از نسخ آن الصاق می‌کند.

کد رهگیری چیست و چه کاربردی دارد؟

حدود دو سال پیش، بنا به دلایلی از جمله جلوگیری از کلاهبرداری و فروش چند باره یک ملک، دولت ثبت معاملات در رایانه و ایجاد کد رهگیری و مهر و امضای دیجیتال را اجباری کرد، بر این اساس برای هر ملک، یک کد رهگیری تعریف شده و در سراسر کشور این کد قابل پیگیری است.

از نظر اتحادیه مشاوران املاک و شورای حل اختلاف نیز، معاملاتی معتبر است که حتما در متن مبایعه‌نامه‌شان کد رهگیری صادر شده باشد.

برخی از مشاوران مسکن و طرفین اجاره املاک مسکونی، شاید به دلیل کاهش هزینه‌های ناشی از دریافت کد رهگیری یا نپرداختن عوارض و مالیات بر ارزش افزوده رغبتی به استفاده از کد رهگیری از خود نشان نمی‌دهند و معتقدند فقط در معامله‌های خرید و فروش ملک، دارا بودن کد رهگیری ضروری است. در حالی که بی‌توجهی نسبت به دریافت کد رهگیری توسط برخی از خریداران یا مستاجران و نداشتن تفاهم با مالک و در نتیجه درخواست برای فسخ قرارداد به‌ دلیل برخوردار نبودن سند از کدرهگیری، زمینه ساز مشکلات دیگری خواهد شد.

البته نمی‌توان انکار کرد که اعتبار حاصل از کد رهگیری برای معاملات خرید و فروش املاک و مستغلات، بیش از ارزش کد رهگیری برای قراردادهای اجاره است. با این حال و با این‌که گاه دریافت کد رهگیری با تاخیر روبه‌رو می‌شود اما به مستاجران توصیه می‌شود آنها در اولین اقدام برای اجاره واحد مورد نظرشان کد رهگیری دریافت کنند و اگر به مانع برخورد کردند براحتی از کنار این مساله عبور نکنند بلکه پیگیر باشند تا هرچه سریع‌تر کد رهگیری خود را دریافت کنند.

براین اساس چه خریدار و فروشنده و چه موجر و مستاجر باید با امنیت خاطر اقدام به انجام معامله کنند و این کار از طریق ارتباط با سامانه ثبت محقق می‌شود، به این صورت که با وارد کردن پلاک ثبتی می‌توان از شرایط سند مطلع شد. این امر از بروز تخلفات جلوگیری می‌کند و از طریق ارتباط با سازمان ثبت احوال هویت فرد شناسایی و از جعل جلوگیری می‌شود.

افراد می‌توانند هنگام خرید، با استعلام از شهرداری از واقع شدن ملک در طرح ‌هایی مانند مترو، فضای سبز و... آگاهی پیدا کنند.

با استفاده از این طرح می‌توان از میزان بدهی صاحب ملک به بانک هم مطلع شد. در حقیقت، میزان بدهی مالیاتی صاحب ملک نیز از طریق سامانه ثبت معاملات ملکی قابل تشخیص است.

در کنار سامانه ثبت معاملات املاک، جعبه سیاهی وجود دارد و زمانی که مشاور املاک با رمز عبور و شناسه صنفی خود وارد سامانه می‌شود، هرگونه استعلامی که توسط وی انجام شود، در سامانه به ثبت می‌رسد.

اگر ملک هیچ‌گونه مشکلی نداشته باشد سامانه آن را به عنوان یک معامله سالم ثبت کرده و برای آن کد رهگیری صادر می‌کند.

در صورتی که معاملات انجام شده دارای کد رهگیری نباشد، وزارت اقتصاد برای آنها مفاصا حساب مالیاتی صادر نمی‌کند.

با استفاده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، رسیدگی به شکایات نیاز به نامه‌نگاری ندارد، به صورتی که اگر بنگاهداری شاکی داشته باشد توسط اتحادیه مشاوران املاک حق انتفاع از او گرفته می‌شود. بسیاری از معاملات مغشوش و مخدوش که به ایجاد شرایط مساعد برای کلاهبرداری منجر می‌شود، بیشتر در بنگاه های املاکی که پروانه کسب ندارند و کد رهگیری از اتحادیه نگرفته‌اند، انجام می‌شود. آمار به‌دست آمده از میزان جرایم کلاهبرداری در زمینه معاملات ملکی نشان می‌دهد این نوع معاملات اغلب در بنگاه هایی که کد رهگیری ندارند و آن را در برگه‌های معاملاتی قید نکرده‌اند، انجام شده است.

برای برسی اطمینان از صحت کد رهگیری قرارداد خود می توانید با وارد کردن کد ملی و کد رهگیری قرارداد در سایت ساماندهی معاملات املاک و مستغلات کشور مربوط به اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران استعلام خود را صورت دهید.

مشاوران املاک و خریداران باید دقت کنند کد رهگیری بر اساس کد پستی ملک صادر می‌شود و اگر فروشنده یا موجر کد پستی ملک دیگری را به بنگاه اعلام کند کد ثبت شده مربوط به ملک مورد معامله نخواهد بود و زمینه کلاهبرداری به‌وجود می‌آید.

فقط در صورتی که کد پستی به‌صورت درست ثبت نشده باشد امکان کلاهبرداری و فروش آپارتمان به دیگری می‌باشد. ‌باید هنگام تنظیم مبایعه‌نامه خریدار به دقت مفاد قرارداد (آدرس، کدپستی، پلاک ثبتی و طبقه) را که ثبت شده، رویت و سپس اقدام به امضا کند.