توضیحات مدیر سامانه املاک و مستغلات کشور در باره آمار اجاره‌بها در برخی مناطق تهران

برخی مخاطبان در تماس با دفتر روزنامه اظهار کردند که قیمت‌های به چاپ رسیده از اجاره در برخی مناطق، بالا و در برخی مناطق پایین گزارش شده است. این واکنش‌ها در حالی صورت می‌گیرد که روزنامه از آمارهای ارائه شده از سوی سامانه املاک و مستغلات کشور به عنوان یک منبع مرجع رسمی که مورد استناد مرکز آمار ایران نیز هست، استفاده کرده است و در مقدمه گزارش توضیح داده شده بود که قیمت‌ها بر اساس معاملات قطعی انجام شده و با توجه به جامعه آماری بررسی شده نمی‌تواند شاخصی برای قیمت در هر منطقه باشد.

گزارش به چاپ رسیده که هدف آن اعلام قیمت‌های معامله شده قطعی چه در بخش خرید و چه اجاره در 22 منطقه تهران به صورت میانگین بوده نشان می‌دهد که برخی مناطق شهری جنوب تهران که انتظار می‌رود قیمت پایین‌تری نسبت به مناطق شمال تهران داشته باشد در بخش اجاره از قیمت‌های بالاتری برخوردار است، به عنوان مثال در این گزارش قیمت میانگین اجاره به ازای هر متر مربع در مناطق 10، 14، 15، 16و 17 به بیش از30 هزار تومان می‌رسد این در حالی است که میانگین قیمت اجاره به ازای هر متر مربع در مناطق شمالی تهران از جمله منطقه یک، دو و سه که قاعدتا باید گران‌ترین مناطق تهران باشد به ترتیب 26، 24 و 23 هزار تومان به ثبت رسیده که از مناطق جنوبی شهر تهران پایین‌تر است. برای روشن شدن چرایی این اتفاق و تحلیل آمارهای سامانه اطلاعات املاک کشور با محمود اعلایی، ‌مدیر این سامانه و مدیرعامل شرکت خدمات انفورماتیک راهبر گفت‌وگو کردیم.

اعلایی مهم‌ترین دلایل این اختلاف به ظاهر غیرعادی در آمار را به شرح زیر برشمرد:

1ـ قراردادهای اجاره‌ای که در سامانه به ثبت می‌رسد بسیار کمتر از تعداد واقعی آنهاست. همین مساله باعث می‌شود جامعه آماری قراردادهای ثبت شده بسیار محدود باشد و همین امر ممکن است واقعیت‌های اجاره‌بها را در مناطق مختلف تهران نشان ندهد. این در حالی است که در قراردادهای مبایعه به​دلیل آن‌که الزام قطعی برای ثبت آنها وجود دارد این خطا دیده نمی‌شود.

2ـ مناطق جنوبی تهران مملو از «خانه» است، در حالی که واحدهای مسکونی در شمال عمدتا «آپارتمانی» است و طبیعی است که به طور کلی متوسط اجاره یک متر «خانه» بیشتر از متوسط اجاره یک متر «آپارتمان» باشد. این عامل نیز نقش مهمی در بالاتر دیده شدن اجاره‌بها در مناطق جنوبی تهران از شمال شهر دارد.

3ـ بسیاری از آژانس‌های املاک (عمدتا در مناطق جنوبی) معاملات تجاری اجاره‌بها را در قالب مسکونی به ثبت می‌رسانند که به دلیل وجود تعداد فراوان واحدهای تجاری بزرگ‌تر از 50 ـ 40 متر در مناطق‌جنوبی تهران عملا امکان تشخیص این که قرارداد ثبت شده در قالب مسکونی، واقعا مسکونی هست یا خیر برای کارشناسان سامانه املاک و مستغلات میسر نیست. لذا این قراردادها نیز در آمار اجاره بهای مسکونی لحاظ می‌شود.

4ـ سامانه املاک و مستغلات کشور در حال انجام برخی اصلاحات در نحوه ورود اطلاعات و نیز اتخاذ روش‌هایی برای شناسایی دقیق املاکی که اطلاعات در سامانه به ثبت می‌رسد بوده و دقت آمار این سامانه در آینده نزدیک افزایش خواهد یافت.

در ادامه، گفت و گوی جام جم با مدیر سامانه املاک و مستغلات را می خوانید:

معمولا در مناطق مرکزی و جنوب شهر تعداد خانه‌ها (یعنی ویلایی) بیشتر از آپارتمان است، این در حالی است که تعداد آپارتمان در مناطق بالای شهر بیشتر است و طبیعی است که قیمت اجاره خانه بیشتر از آپارتمان است، اما در سامانه به عنوان واحد مسکونی ثبت می‌شود. در قراردادهای به ثبت رسیده در مناطق 14، 15 و 16 املاکی که اجاره رفته خانه بوده است، این در حالی است که در قرارداد‌های منطقه دو عمدتا آپارتمان بوده و طبیعی است که قیمت خانه در هر جای شهر گران‌تر از آپارتمان است، بنابراین در جمع‌بندی میانگین این موضوع پیش می‌آید که قیمت اجاره در این مناطق بالاتر است، هر چند ممکن است این خانه‌ها متراژ‌های پایین‌تری هم داشته باشند.

همچنین گاهی آژانس‌های املاک در ورود اطلاعات فقط به ثبت اطلاعات متراژ، قیمت و کد سند اکتفا می‌کنند و شاید برایشان مهم نباشد که آن واحد تجاری است یا اداری در نتیجه در سامانه تحت واحد مسکونی ثبت می‌شود، لذا بخشی از قراردادهای اجاره مربوط به واحدهای تجاری است و همین موضوع باعث می‌شود که وقتی گزارش گرفته می‌شود روی آمار تاثیر بگذارد.