تابستان سرد بازار مسکن
بازار مسکن در یک سال گذشته و به خصوص ۵ ماهه امسال شرایط متفاوتی نسبت به سال‌های گذشته تجربه کرده است. بازار خرید و فروش در یک سال گذشته به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها و افت تقاضا، در رکود سنگین به سر می‌برد. کاهش حجم معاملات خرید و فروش مسکن، همزمان با رشد کندتر قیمت‌ها نسبت به سال‌های قبل، سبب شد توجه‌ها بیش از پیش به بازار اجاره معطوف شود؛ بازاری که مستقیما با معیشت میلیون‌ها خانوار گره خورده است.
در این میان، یکی از مهم‌ترین تحولات کشور، اجرای سیاست دولت در زمینه ساماندهی اتباع خارجی و خروج بخش قابل توجهی از مهاجران غیرمجاز از کشور بود؛ اتفاقی که به شکل مستقیم و غیرمستقیم بر بازار مسکن، به‌ویژه بازار اجاره تأثیر گذاشت. برابر آمارهای وزارت کشور، در ۵ ماهه امسال حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تبعه افغانستانی غیرمجاز از ایران خارج شده‌اند. با اجرای این سیاست و کاهش تقاضای اجاره در بخش‌های پرجمعیت، گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد در برخی مناطق شاهد کاهش حتی تا ۳۵ درصدی نرخ اجاره‌بها بوده‌ایم. برخی گزارش‌ها حتی نشان می‌دهد عرضه فایل‌های اجاره و مسکن به چند برابر تقاضا رسیده، این در حالی است که بازار فروش، بدون مشتری است.
مسکن همواره بیشترین سهم را در سبد هزینه‌ای خانوارهای ایرانی داشته است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، بیش از ۴۰ درصد هزینه‌های ماهانه خانوار شهری صرف تأمین مسکن و اجاره می‌شود. در چنین شرایطی، هرگونه کاهش در اجاره‌بها، تأثیر مستقیمی بر قدرت خرید و وضعیت معیشت مردم دارد. کارشناسان معتقدند کاهش فشار قیمتی در بازار اجاره در ماه‌های اخیر توانسته بخشی از فشار تورمی را از دوش مستأجران بردارد. گرچه این کاهش هنوز همه مناطق شهری را در بر نگرفته و در مناطق شمالی تهران یا بخش‌هایی از کلان‌شهرها همچنان نرخ‌ها بالاست، اما به طور کلی روندی کاهشی در مناطق مصرفی و متوسط جامعه به خصوص نقاط جنوبی و حاشیه پایتخت مشاهده می‌شود.
همزمان با رکود بازار، قانون مالیات بر سوداگری و سفته بازی اوایل هفته جاری، توسط رئیس‌جمهور با هدف جلوگیری و کنترل فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، برای اجرا به دستگاه‌ها ابلاغ شد که بر اساس آن، سرپرست خانوار می‌تواند در طول سال دو مورد خرید و فروش ملک یا خودرو داشته باشد که شامل قانون مالیات بر سوداگری نمی‌شود، اما برای معاملات بیش از دو بار باید یک درصد مالیات پرداخت کند.
گزارش استاندار از بازار اجاره مسکن
محمدصادق معتمدیان، استاندار تهران چندی پیش در نشست مشترک دولت و بخش خصوصی که در اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی تهران برگزار شد، با بیان این‌که ۵۰درصد اتباع خارجی کشور در استان تهران سکونت دارند، گفت: بخش قابل توجهی از این اتباع، غیرمجاز هستند و دولت اشراف دقیقی نسبت به محل سکونت و اشتغال آنها ندارد. همین مسأله ابعاد امنیتی و انتظامی گسترده‌ای را به همراه دارد.
وی با اعلام این‌که ۶۵۰ هزار نفر از اتباع غیرمجاز در استان تهران شناسایی یا دستگیر شده‌اند، افزود: اثرات حضور اتباع خارجی در بازار مسکن نیز مشهود است. بررسی‌های سازمان برنامه و بودجه و دستگاه‌های ذی‌ربط نشان می‌دهد در برخی شهرستان‌های استان تهران قیمت اجاره‌بها تا ۳۵ درصد کاهش یافته که ناشی از کاهش تقاضا بوده است. معتمدیان می‌گوید: امروز جمعیتی معادل چند استان کشور از اتباع خارجی در تهران ساکن هستند. همین موضوع موجب افزایش مصرف آب، برق و نان و همچنین فشار بر حوزه آموزشی شده است.
کاهش تورم ماهانه اجاره به زیر ۲ درصد
وزارت راه و شهرسازی نیز از کاهش رشد نرخ تورم بازار مسکن خبر داده است، به طوری که حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره وضعیت بازار مسکن در دو بخش اجاره و فروش، با بیان این‌که در چهار ماهه نخست امسال تورم ماهانه اجاره مسکن کمتر از ۲ درصد بود، می‌گوید: در ۶ ماه اخیر تورم بخش مسکن به کمتر از تورم عمومی و در تیرماه امسال نرخ تورم مسکن به ۲درصد رسیده در حالی که تیرماه سال گذشته ۳.۲درصد بود.
وی برخی سیاست‌های مسکن در دوره‌های گذشته را ناکارآمد دانست و گفت: راهکار سایر کشورها در بخش مسکن و بخصوص مسکن کم درآمدها مورد بررسی قرار گرفته است. رویکردی که قبلا وجود داشت این بود که همه مردم را مالک می‌کنیم. این مسأله امکان‌پذیر نیست بلکه همه مردم باید به مسکن مناسب و ارزان دسترسی داشته باشند. طاهرخانی با اشاره به این‌که در بخش قیمت، آمار دقیقی در اختیار نداریم، گفت: به نظر می‌رسد نرخ رشد قیمت خرید و فروش مسکن به خصوص در بخش املاک لوکس کاهش‌یافته است.
نقش سیاست‌گذاران در بازار مسکن
با وجود کاهش محسوس اجاره‌بها دربرخی مناطق، تحلیلگران هشدارمی‌دهندکه پایداری این روند نیازمند استمرار سیاست‌های کنترلی و افزایش عرضه مسکن است. درغیر این صورت، احتمال بازگشت فشار تقاضا در سال‌های آینده وجود دارد. گرچه خروج بیش از ۱.۵ میلیون تبعه خارجی توانسته تا حدی تعادل در بازار اجاره ایجاد کند، اما عوامل بنیادین مانند تورم عمومی، هزینه ساخت، سیاست‌های ارزی و سطح درآمد خانوارها همچنان تعیین‌کننده اصلی مسیر بازار مسکن هستند؛ بنابراین سیاست‌گذاران باید علاوه بر مدیریت جمعیت مهاجران، باجدیت بیشتری بر افزایش عرضه مسکن، تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و حمایت از مستأجران تمرکز کنند.
در مجموع می‌توان گفت که تحولات اخیر، فرصتی کم‌سابقه برای کاهش فشار معیشتی بر بخش قابل توجهی از خانوارهای ایرانی ایجاد کرده اما دولت باید بتواند با استفاده از این فرصت، مسیر عرضه پایدار مسکن و مهار تورم عمومی را هموار کند تا بازار مسکن پس از سال‌ها التهاب، وارد مرحله‌ای از ثبات و تعادل شود.
افت معاملات در تهران
بازار مسکن در شرایطی به این رکود سنگین رسیده که از یک‌سو خریداران به دلیل افت شدید قدرت خرید امکان ورود به بازار را ندارند و از سوی دیگر برخی فروشندگان نیز در انتظار تثبیت شرایط اقتصادی، حاضر به عرضه واقعی نیستند. طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی تا چند سال پیش بازار مسکن ماهانه ۷۰۰۰ تا ۸۰۰۰ معامله مسکن را تجربه می‌کرد که از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ به‌طور میانگین حدود ۳۰۰۰ تا ۴۰۰۰ معامله در بازار مسکن تهران ثبت می‌شد. با این حال هم‌اکنون معاملات مسکن در تهران به کمتر از هزار فقره کاهش یافته است.
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در خصوص بازار مسکن می‌گوید: آمارهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس نشان می‌دهد در برخی ماه‌ها حتی حجم معاملات به ۴۰۰ مورد نیز کاهش یافته است. این افت کم‌سابقه نه تنها نشانه‌ای از رکود شدید است، بلکه موجب شده ابزارهای آماری برای سنجش قیمت مسکن نیز عملا کارایی خود را از دست بدهد.او تاکید کرد: به دلیل کاهش شدید معاملات، میانگین قیمت‌ها به‌شدت تحت تاثیر ویژگی‌های خاص هر معامله قرار می‌گیرد. به‌عنوان مثال در یک ماه بیش از ۱۵۰ معامله از مجموع ۷۰۰ معامله به فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در یک منطقه خاص مربوط بوده که همین موضوع میانگین قیمتی آن ماه را به‌طور مصنوعی تغییر داده است.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: در چنین شرایطی، سطح متوسط قیمت به شدت تحت تاثیر عوامل گمراه‌کننده قرار می‌گیرد و میانگین بهای معاملات انجام شده برای اعلام متوسط قیمت مسکن در سطح شهر به لحاظ آماری دیگر قابل اتکا و استناد نیست. تمام اطلاعات موجود پس از چند مرحله پردازش و پالایش در اختیار مرکز آمار و بانک مرکزی قرار گرفته، اما این نهادها به دلیل ناکافی بودن حجم داده‌ها و نگرانی از ارسال سیگنال‌های نادرست به بازار از انتشار آن خودداری کرده‌اند.
بازار آرام اجاره مسکن
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک تهران در گفتوگو با جام‌جم در مورد کاهش اجاره مسکن در پایتخت گفت: بازار مسکن در ۵ ماهه نخست سال جاری را باید به دو بخش قبل و بعد از خروج اتباع غیرمجاز تقسیم کرد، به طوری که پس از خروج اتباع از کشور، عرضه در بازار اجاره بیشتر از تقاضا شد و مالکان در بسیاری از مناطق یا قیمت سال گذشته را اعلام می‌کنند یا این‌که قدرت چانه‌زنی مستاجران بیشتر شده است.
وی با بیان این‌که دلیل اصلی افزایش عرضه و ایجاد تعادل در بازار اجاره در سال جاری، خروج اتباع است، ادامه داد: بازار اجاره‌بهای مسکن امسال تابستان نسبت به تابستان ۱۴۰۳ بسیار متفاوت و آرام‌تر است و التهاب سال‌های گذشته برای افزایش قیمت را شاهد نبودیم.
بیگی‌نژاد تصریح کرد: عدم التهاب (کاهش قیمت) در بازار اجاره بیشتر در مناطق جنوبی شهر تهران مشهود بوده است و در خوشبینانه‌ترین حالت واحدها به قیمت سال گذشته عرضه شده و افزایشی نداشته است.
نایب رئیس اتحادیه املاک تهران در مورد این سؤال که میزان کاهش چقدر بوده، پاسخ داد: زمانی می‌توان میزان کاهش را اعلام کرد که قیمت مرجعی مثلا برای سال گذشته وجود داشته باشد در حالی که قیمتی نداریم؛ مثلا امسال ممکن است در برخی مناطق کاهش یا در مناطقی افزایش هم داشته باشیم.
وی در مورد وضعیت بازار خرید و فروش مسکن گفت: همچنان در رکود به سر می‌برد و قیمت‌ها هم به دلیل نبود مشتری (متقاضی) و گردش نقدینگی خیلی کم شده است. قیمت مسکن کاهش نداشته، زیرا قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بالاست. البته ممکن است سازنده یا فروشنده‌ای زیر قیمت بفروشد ولی این مسأله عمومیت ندارد.
دلایل کاهش تقاضا
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با جام‌جم به موضوع کاهش نرخ اجاره‌بها اشاره کرد و گفت: کاهش نرخ اجاره بها در تهران را نمی‌توان به همه مناطق پایتخت نسبت داد اما در بخش‌های جنوبی شاهد کاهش قیمت هستیم، به این دلیل که اتباع خارجی بیشتر در این نواحی سکونت داشتند. وی با بیان این‌که با خروج اتباع خارجی حدود۱۰۰ هزار واحد خالی شده، تصریح کرد: این اتفاق باعث کاهش نرخ اجاره‌بها در مناطقی شده که اتباع حضورداشتند. البته موضوعات سیاسی و جنگ تحمیلی هم باعث شده تقاضای مسکن در تهران کاهش یابد و تاثیر این موضوع در رکود بازار مسکن مشهود است.
مسکن همواره بیشترین سهم را در سبد هزینه‌ای خانوارهای ایرانی داشته است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، بیش از ۴۰ درصد هزینه‌های ماهانه خانوار شهری صرف تأمین مسکن و اجاره می‌شود. در چنین شرایطی، هرگونه کاهش در اجاره‌بها، تأثیر مستقیمی بر قدرت خرید و وضعیت معیشت مردم دارد. کارشناسان معتقدند کاهش فشار قیمتی در بازار اجاره در ماه‌های اخیر توانسته بخشی از فشار تورمی را از دوش مستأجران بردارد. گرچه این کاهش هنوز همه مناطق شهری را در بر نگرفته و در مناطق شمالی تهران یا بخش‌هایی از کلان‌شهرها همچنان نرخ‌ها بالاست، اما به طور کلی روندی کاهشی در مناطق مصرفی و متوسط جامعه به خصوص نقاط جنوبی و حاشیه پایتخت مشاهده می‌شود.
همزمان با رکود بازار، قانون مالیات بر سوداگری و سفته بازی اوایل هفته جاری، توسط رئیس‌جمهور با هدف جلوگیری و کنترل فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، برای اجرا به دستگاه‌ها ابلاغ شد که بر اساس آن، سرپرست خانوار می‌تواند در طول سال دو مورد خرید و فروش ملک یا خودرو داشته باشد که شامل قانون مالیات بر سوداگری نمی‌شود، اما برای معاملات بیش از دو بار باید یک درصد مالیات پرداخت کند.
گزارش استاندار از بازار اجاره مسکن
محمدصادق معتمدیان، استاندار تهران چندی پیش در نشست مشترک دولت و بخش خصوصی که در اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی تهران برگزار شد، با بیان این‌که ۵۰درصد اتباع خارجی کشور در استان تهران سکونت دارند، گفت: بخش قابل توجهی از این اتباع، غیرمجاز هستند و دولت اشراف دقیقی نسبت به محل سکونت و اشتغال آنها ندارد. همین مسأله ابعاد امنیتی و انتظامی گسترده‌ای را به همراه دارد.
وی با اعلام این‌که ۶۵۰ هزار نفر از اتباع غیرمجاز در استان تهران شناسایی یا دستگیر شده‌اند، افزود: اثرات حضور اتباع خارجی در بازار مسکن نیز مشهود است. بررسی‌های سازمان برنامه و بودجه و دستگاه‌های ذی‌ربط نشان می‌دهد در برخی شهرستان‌های استان تهران قیمت اجاره‌بها تا ۳۵ درصد کاهش یافته که ناشی از کاهش تقاضا بوده است. معتمدیان می‌گوید: امروز جمعیتی معادل چند استان کشور از اتباع خارجی در تهران ساکن هستند. همین موضوع موجب افزایش مصرف آب، برق و نان و همچنین فشار بر حوزه آموزشی شده است.
کاهش تورم ماهانه اجاره به زیر ۲ درصد
وزارت راه و شهرسازی نیز از کاهش رشد نرخ تورم بازار مسکن خبر داده است، به طوری که حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره وضعیت بازار مسکن در دو بخش اجاره و فروش، با بیان این‌که در چهار ماهه نخست امسال تورم ماهانه اجاره مسکن کمتر از ۲ درصد بود، می‌گوید: در ۶ ماه اخیر تورم بخش مسکن به کمتر از تورم عمومی و در تیرماه امسال نرخ تورم مسکن به ۲درصد رسیده در حالی که تیرماه سال گذشته ۳.۲درصد بود.
وی برخی سیاست‌های مسکن در دوره‌های گذشته را ناکارآمد دانست و گفت: راهکار سایر کشورها در بخش مسکن و بخصوص مسکن کم درآمدها مورد بررسی قرار گرفته است. رویکردی که قبلا وجود داشت این بود که همه مردم را مالک می‌کنیم. این مسأله امکان‌پذیر نیست بلکه همه مردم باید به مسکن مناسب و ارزان دسترسی داشته باشند. طاهرخانی با اشاره به این‌که در بخش قیمت، آمار دقیقی در اختیار نداریم، گفت: به نظر می‌رسد نرخ رشد قیمت خرید و فروش مسکن به خصوص در بخش املاک لوکس کاهش‌یافته است.
نقش سیاست‌گذاران در بازار مسکن
با وجود کاهش محسوس اجاره‌بها دربرخی مناطق، تحلیلگران هشدارمی‌دهندکه پایداری این روند نیازمند استمرار سیاست‌های کنترلی و افزایش عرضه مسکن است. درغیر این صورت، احتمال بازگشت فشار تقاضا در سال‌های آینده وجود دارد. گرچه خروج بیش از ۱.۵ میلیون تبعه خارجی توانسته تا حدی تعادل در بازار اجاره ایجاد کند، اما عوامل بنیادین مانند تورم عمومی، هزینه ساخت، سیاست‌های ارزی و سطح درآمد خانوارها همچنان تعیین‌کننده اصلی مسیر بازار مسکن هستند؛ بنابراین سیاست‌گذاران باید علاوه بر مدیریت جمعیت مهاجران، باجدیت بیشتری بر افزایش عرضه مسکن، تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و حمایت از مستأجران تمرکز کنند.
در مجموع می‌توان گفت که تحولات اخیر، فرصتی کم‌سابقه برای کاهش فشار معیشتی بر بخش قابل توجهی از خانوارهای ایرانی ایجاد کرده اما دولت باید بتواند با استفاده از این فرصت، مسیر عرضه پایدار مسکن و مهار تورم عمومی را هموار کند تا بازار مسکن پس از سال‌ها التهاب، وارد مرحله‌ای از ثبات و تعادل شود.
افت معاملات در تهران
بازار مسکن در شرایطی به این رکود سنگین رسیده که از یک‌سو خریداران به دلیل افت شدید قدرت خرید امکان ورود به بازار را ندارند و از سوی دیگر برخی فروشندگان نیز در انتظار تثبیت شرایط اقتصادی، حاضر به عرضه واقعی نیستند. طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی تا چند سال پیش بازار مسکن ماهانه ۷۰۰۰ تا ۸۰۰۰ معامله مسکن را تجربه می‌کرد که از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ به‌طور میانگین حدود ۳۰۰۰ تا ۴۰۰۰ معامله در بازار مسکن تهران ثبت می‌شد. با این حال هم‌اکنون معاملات مسکن در تهران به کمتر از هزار فقره کاهش یافته است.
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در خصوص بازار مسکن می‌گوید: آمارهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس نشان می‌دهد در برخی ماه‌ها حتی حجم معاملات به ۴۰۰ مورد نیز کاهش یافته است. این افت کم‌سابقه نه تنها نشانه‌ای از رکود شدید است، بلکه موجب شده ابزارهای آماری برای سنجش قیمت مسکن نیز عملا کارایی خود را از دست بدهد.او تاکید کرد: به دلیل کاهش شدید معاملات، میانگین قیمت‌ها به‌شدت تحت تاثیر ویژگی‌های خاص هر معامله قرار می‌گیرد. به‌عنوان مثال در یک ماه بیش از ۱۵۰ معامله از مجموع ۷۰۰ معامله به فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در یک منطقه خاص مربوط بوده که همین موضوع میانگین قیمتی آن ماه را به‌طور مصنوعی تغییر داده است.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: در چنین شرایطی، سطح متوسط قیمت به شدت تحت تاثیر عوامل گمراه‌کننده قرار می‌گیرد و میانگین بهای معاملات انجام شده برای اعلام متوسط قیمت مسکن در سطح شهر به لحاظ آماری دیگر قابل اتکا و استناد نیست. تمام اطلاعات موجود پس از چند مرحله پردازش و پالایش در اختیار مرکز آمار و بانک مرکزی قرار گرفته، اما این نهادها به دلیل ناکافی بودن حجم داده‌ها و نگرانی از ارسال سیگنال‌های نادرست به بازار از انتشار آن خودداری کرده‌اند.
بازار آرام اجاره مسکن
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک تهران در گفتوگو با جام‌جم در مورد کاهش اجاره مسکن در پایتخت گفت: بازار مسکن در ۵ ماهه نخست سال جاری را باید به دو بخش قبل و بعد از خروج اتباع غیرمجاز تقسیم کرد، به طوری که پس از خروج اتباع از کشور، عرضه در بازار اجاره بیشتر از تقاضا شد و مالکان در بسیاری از مناطق یا قیمت سال گذشته را اعلام می‌کنند یا این‌که قدرت چانه‌زنی مستاجران بیشتر شده است.
وی با بیان این‌که دلیل اصلی افزایش عرضه و ایجاد تعادل در بازار اجاره در سال جاری، خروج اتباع است، ادامه داد: بازار اجاره‌بهای مسکن امسال تابستان نسبت به تابستان ۱۴۰۳ بسیار متفاوت و آرام‌تر است و التهاب سال‌های گذشته برای افزایش قیمت را شاهد نبودیم.
بیگی‌نژاد تصریح کرد: عدم التهاب (کاهش قیمت) در بازار اجاره بیشتر در مناطق جنوبی شهر تهران مشهود بوده است و در خوشبینانه‌ترین حالت واحدها به قیمت سال گذشته عرضه شده و افزایشی نداشته است.
نایب رئیس اتحادیه املاک تهران در مورد این سؤال که میزان کاهش چقدر بوده، پاسخ داد: زمانی می‌توان میزان کاهش را اعلام کرد که قیمت مرجعی مثلا برای سال گذشته وجود داشته باشد در حالی که قیمتی نداریم؛ مثلا امسال ممکن است در برخی مناطق کاهش یا در مناطقی افزایش هم داشته باشیم.
وی در مورد وضعیت بازار خرید و فروش مسکن گفت: همچنان در رکود به سر می‌برد و قیمت‌ها هم به دلیل نبود مشتری (متقاضی) و گردش نقدینگی خیلی کم شده است. قیمت مسکن کاهش نداشته، زیرا قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بالاست. البته ممکن است سازنده یا فروشنده‌ای زیر قیمت بفروشد ولی این مسأله عمومیت ندارد.
دلایل کاهش تقاضا
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با جام‌جم به موضوع کاهش نرخ اجاره‌بها اشاره کرد و گفت: کاهش نرخ اجاره بها در تهران را نمی‌توان به همه مناطق پایتخت نسبت داد اما در بخش‌های جنوبی شاهد کاهش قیمت هستیم، به این دلیل که اتباع خارجی بیشتر در این نواحی سکونت داشتند. وی با بیان این‌که با خروج اتباع خارجی حدود۱۰۰ هزار واحد خالی شده، تصریح کرد: این اتفاق باعث کاهش نرخ اجاره‌بها در مناطقی شده که اتباع حضورداشتند. البته موضوعات سیاسی و جنگ تحمیلی هم باعث شده تقاضای مسکن در تهران کاهش یابد و تاثیر این موضوع در رکود بازار مسکن مشهود است.
