گرانی مسکن حاصل سیاستهای ناکارآمد دولت گذشته در بخش زمین و وام است
فارس: گروه سیاستگذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت طی نامه ای اعلام کرد: سیاستهای ناکارآمد دولت گذشته در آزادسازی بازار زمین و افزایش وام توسط وزیر سابق مسکن با شعله ورکردن جرقه سالها انباشت تقاضا، به بخش مسکن تورم سرسامآوری را تحمیل کرد.
در نامه منتشره از سوی 57 اقتصاددان راجع به مسائل اقتصدی کشور مطالبی راجع به بخش مسکن کشور مطرح شده است که نکاتی چند درباره آن ضروری به نظر می رسد: بنابراین گزارش، یکی از نقاط ضعف اساسی و محتوایی نامه تحلیلی مذکور این است که اقتصاد کشور را بر اساس دو بازار سرمایه و کار تحلیل می کند و از بازار پایه و اساسی زمین غفلت کرده است؛ یکی از مشکلات اصلی اقتصاد کشور، عدم تدوین سیاست های کارآمد زمین در سال های گذشته است که باعث معضلات بسیار و سوداگری های فراوان در این بخش و به تبع آن اقتصادکشور شده است در این رابطه به طور مثال درصد بالایی از حجم سرمایه گذاری انجام شده در کشور طی سال های گذشته در بخش مسکن بوده است که قسمت اعظم آن به علت نبود قوانین کنترلی و نظارتی در این بخش به صورت غیرمولد در بخش زمین جذب شده است.
در این نامه آمده است: علاوه بر عدم استفاده بهینه از این ثروت عظیم، در بسیاری از موارد این ثروت به صورت مخرب، مانع از ایجاد اشتغال و تولید شده است. نکته قابل ذکر آنکه بازار زمین موثرترین بازار بر 4 بخش اصلی اقتصاد کشور یعنی مسکن و ساختمان، صنعت، کشاورزی و خدمات است. بنابراین قبل از پرداختن به سایر معضلات موجود ابتدا باید از پایه ای ترین بخش یعنی زمین و فقدان سیاست های مشخص در این باره سخن گفت و سپس به سایر مسائل پرداخت.
گروه سیاستگذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران اضافه کرد: یکی از کالاهایی که در محاسبه نرخ تورم با هر روش علمی که محاسبه شود با یک ضریب قابل ملاحظه در سبد کالاها منظور می شده کالای مسکن است ضریب تورمی این کالای مصرفی بادوام آنچنان قابل ملاحظه شده است که بسیاری از کارشناسان مسکن و نهاده اصلی تولید آن یعنی زمین را پایه تورمی کشور دانسته و برای بخش زمین و مسکن که 20 تا 30 درصد سرمایه ثابت اقتصاد کشور را تشکیل می دهد در اقتصاد کشور اهمیت ویژهای قائلند. بر این اساس همانطور که ذکر شد قسمت قابل توجهی از میزان تورم ذکر شده در نامه مربوط به بخش مسکن و افزایش قیمت آن در سال گذشته است.
در این نامه تاکید شد: باتوجه به گذشت 2 سال از عمر دولت نهم هرچند دولت در این 2 سال نیز می توانست با سیاست های ضربتی و کارآمد در بخش مسکن از تورم به وجود آمده تا حد زیادی به صورت مسکن و مقطعی جلوگیری کند نمی توان این موضوع را مربوط به دولت فعلی دانست چرا که به دلیل عدم توجه دولتهای پیشین و سیاست های ناکارآمدی همچون آزادسازی بازار زمین، افزایش وام توسط وزیر سابق مسکن که علیرغم هشدار کارشناسان بر بروز اثار تورمی آن پس ازیک سال از آخرین اقدامات روزهای دوره 8 ساله وزارت ایشان به شمار می آید و... فشار تقاضا به مثابه انبار باروتی که سالها انباشت تقاضا در آن صورت پذیرفته بود با کوچکترین جرقه شعله ور شد و به بخش مسکن تورم سرسامآوری را تحمیل کرد.
بنابراین گزارش، در دو قسمت از نامه مذکور به رابطه سیاستهای انبساطی پولی و افزایش نقدینگی موجود در جامعه و افزایش قیمت در بخش مسکن اشاره شده است در مورد اول افزایش 50 درصدی قیمت زمین و مسکن ناشی از فشارهای اصلی سیات های انبساطی پولی سال های 84 و 85 عنوان شده است و در مورد دوم دلیل تورم لجام گسیخته دربخش مسکن، تزریق بی سابقه درآمدهای نفتی دانسته شده است.
در این نامه آمده است: جدای از انتقاداتی که ممکن است به سیاست های انبساطی دولت و افزایش نقدینگی در جامعه مترتب باشد باید گفت، آیا استدلال فوق برای سرازیر شدن نقدینگی به این بخش کافی است؛ آیا آماری در این باره وجود دارد؛ بر چه مبنایی و طبق کدام فرمول نقدینگی در این بخش افزایش یافته است؛ اصولا معیار افزایش نقدینگی در این بخش چیست و چگونه محاسبه می شود؛ آیا تورم کاذب ناشی از التهاب بازار مسکن و انتظارات تورمی را می توان ناشی از بالارفتن نقدینگی دانست؛
اصولا در یک بازار که از یک سو عرضه کننده وجود دارد و از سویی دیگر تقاضا افزایش نقدینگی یا باید از سوی عرضه باشد و یا تقاضا.
درسال گذشته اگر افزایش نقدینگی را از سوی عرضه کننده بدانیم باید:
1- آمار معقولی از افزایش یک باره پروانه های ساخت به نسبت افزایش قیمت مسکن داشته باشیم. (افزایش 10 درصدی اخذ پروانه ساخت در سال گذشته در مقابل افزایش بیش از 40 درصدی قیمت مسکن)
2- آمار قابل توجهی از داد و ستد و خرید و فروش زمین و املاک فرسوده(جهت تخریب و ساخت واحدهای مسکونی توسط انبوه سازان) در دو سال گذشته موجود باشد.
3- سیاست افزایش تسهیلات مالی برای انبوه سازان اعم از وام ساخت توسط دولت صورت پذیرفته شه باشد.
و اگر افزایش نقدینگی از سوی تقاضا صورت گرفته باشد باید:
1- افزایش درآمد (و یا اعطای تسهیلات مالی خرید) به تقاضاهای غیرموثر به اندازه ای صورت گرفته باشد که تقاضای این افراد برای مسکن موثر شده و وارد بازار مسکن شده باشند. 2- آمار قابل توجهی از خرید و فروش واحدهای نوساز و یا دست دوم صورت پذیرفته شده باشد (بدین معنا که تقاضاهای غیرواقعی یا سوداگرانه به یکباره وارد این بخش شده باشند)
گروه سیاستگذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران ادامه داد: کدام یک از مواردبالا اتفاق افتاده است؛ آیا صرف افزایش تورم به صورت ناگهانی در این بخش بدون در نظر گرفتن ماهیت نوع و دلایل بروز آن، افزایش نقدینگی ناشی از ورود دلارهای نفتی و بروز بیماری هلندی را نتیجه می دهد؛ آیا افزایش 10 درصدی اخذ پروانه ساخت باید افزایش قیمت مسکن تا 50 درصد را در پی داشته باشد؛ آیا صرف تحلیل بازارهای رقیب و عدم کارکرد صحیح و جذاب آنها برای ورود سرمایه گذاری هجوم نقدینگی به بازار مسکن را باید پذیرفت؛!
در این نامه تاکید شد: به نظر می رسد بخش مسکن بیشتر از آنکه به عوامل برون زایی همچون سیاست های انبساطی دولت ارتباط داشته باشد دچار مشکلات درونی ناشی از عملکرد ناکارآمد دولت های گذشته است فشار تقاضا ناشی از کاهش بعد خانوار و رسیدن آن به عدد 4 فراتر رفتن تعداد خانوارها از مرز 5/17 میلیون خانواده و ورود پیک هرم جمعیتی کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیازمندی به مسکن، حکایت از شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا دارد این امر در کنار انتظارات تورمی به دلیل عدم عرضه مسکن و ترس از افزایش بیشتر قیمت مسکن از عوامل اصلی التهاب و افزایش حباب وار قیمت در بازار مسکن است.
بر اساس این گزارش، از طرفی دیگر همانطور که ذکر شد فقدان سیاست های کارآمد زمین و مسکن باعث شده است که در برخی موارد نقاط مکانی حساس بازار مسکن به ویژه در کلان شهرهایی همچون تهران، توسط موسسات مالی غیردولتی تحریک شوند که این خود با توجه به فشار تقاضای بسیار در این شهرها نقطه شروعی برای افزایش سرسام آور و تصاعدی قیمت مسکن بوده است.
در ادامه این نامه می خوانیم: برای جبران کمبود مسکن ناشی از انباشت تقاضا در سال های گذشته و عدم پاسخ گویی مناسب به آن از سوی دولت های وقت و همچنین به وجود آمدن تقاضاهای جدید همچون آمار سازمان ثبت احوال مبنی بر 800 هزار ازدواج در سال و لزوم احیای 40 هزار هکتار، باید سالانه 7/1 میلیون واحد مسکونی ساخته شود عزم دولت جدید در بخش مسکن و اعلام ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی در سال جاری نشان از رویکرد صحیح آن و به اصطلاح نشانه گیری دقیق دولت در جهت اصلاح نقاط کور اقتصادی کشر است که به تبع آن رشد بالای اقتصادی، اشتغالزایی بالا و مولد و.... را به طور حتم به همراه خواهد داشت.این بدان معناست که با رویکرد مثبت دولت به بخش مسکن و تحقق آن بسیاری از نگرانی های موجود در نامه فوق تا حد زیادی قابل رفع است.
در بخش پایانی این نامه آمده است: اتخاذ سیاست زمین صفر برای زمین های دولتی از سیاست های کارآمدی است که برای اولین بار در کشور جزو سیاست های عرضه مسکن قرار گرفته است این سیاست هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای ساخت مسکن حذف کرده و در عین حال مالکیت آن را واگذار نمی نماید. افزایش سرعت ساخت و ساز موثر کردن تقاضاهای غیرموثر در این بخش، افزایش درآمدهای مالیاتی دولت از دیگر مزایای این سیاست است که امید می رود با اجرای کارآمد آن ایجاد رشد اقتصادی و اشتغالزایی را به صورت توأمان فراهم کند.
