مسکن ناامید؟

جام‌جم آنلاین: پنجشنبه ۱۹ بهمن‌ماه سال 1396 بود که روحانی در جلسه ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار در وزارت راه و شهرسازی از مسکن امید رونمایی کرد. در شرایطی که بافت فرسوده و ناکارآمد شهری ۱۴۰ هزار هکتار یعنی دو برابر شهر تهران تخمین زده می‌شد دولت موظف شده بود تا پایان برنامه ششم توسعه نیمی از آن را نوسازی کند، آن هم در حالی که بودجه لازم برای بازسازی تمام بافت فرسوده حدود 123 هزار میلیارد تومان تخمین زده می‌‌شد.

برنامه دولت برای مسکن امید

در شرایطی که آمار نشان می‌دهد کشور تا سال ۱۴۰۵ نیاز به تأمین حدود 9 میلیون مسکن جدید دارد بر اساس اعلام سیف رئیس بانک مرکزی وقت پیش‌بینی‌ می‌کرد که برای سال ۹۷ و در اولین اقدام ۱۰۰ هزار واحد مسکونی موردتوجه قرار گیرد و تا سال ۱۴۰۰ برای این بخش ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را شامل شود؛ در اولین قدم هم قرار بود با طرح پیشگام، دولت زمین‌های در اختیار خود در بافت شهری را به ارزان‌ترین انبوه‌سازانی که این بار به‌عنوان توسعه گران نام‌گذاری شده بودند واگذار کند و در عوض بعد از اتمام پروژه، هزینه ساخت به‌اضافه 18 درصد سود را به آن‌ها بپردازد، از طرف دیگر هم قرار بود با کاهش سود تسهیلات به 6 درصد برای خرید خانه در بافت فرسوده، ثبت‌نام کنندگان در طرح صندوق یکم بانک مسکن را به سمت این خانه‌ها هدایت کنند.

سیف همچنین پیش‌بینی کرده بود: کسانی که زمین خود در بافت فرسوده و ناکارآمد را به ساخت مسکن جدید در طرح مسکن امید اختصاص می‌دهند در مقابل ۱۰۹ مترمربع زمین یک واحد مسکونی ۱۵۰ مترمربعی یا ۲ واحد ۷۵ متری باارزش تقریبی ۳۷۵ میلیون تومانی دریافت کنند. همچنین نجفی شهردار اسبق تهران ‌هم وعده داد که برای شروع کار، ۱۵ قطعه زمین برای بازسازی بافت‌های فرسوده در اختیار توسعه‌گران قرار گیرد.

در مجموع جلسه بهمن‌ماه سال 96، 7 مصوبه داشت که تخصیص 30 درصد از اعتبارات شهری کلیه دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی به محلات هدف، الزام دستگاه‌های دولتی به واگذاری رایگان اراضی برای اجرای طرح، انعطاف مقررات بانکی در خصوص توسعه‌گران، تخصیص مبلغ ۴,۱۵۰ میلیارد تومان از محل صندوق توسعه ملی به طرح و حذف یا تخفیف هزینه‌های غیر ساختمانی دستگاه‌های دولتی ازجمله این مصوبات بود.

وضعیت مسکن امید تهران

بر اساس طرح مسکن امید، حدود ۵۰ هزار واحد مسکونی سهم شهر تهران شد که قرار بود ذیل سه پروژه الگو در محله سیروس با مشارکت دولت، محله تختی با مشارکت شهرداری و واگذاری ۱۵ قطعه زمین به‌صورت مشترک از سوی دولت و شهرداری کلید خورد بااین‌حال چیزی که به‌عنوان نخستین محصول طرح مسکن امید افتتاح شد پروژه بهاران شرقی بود که نه‌تنها مربوط به هیچ‌کدام از این سه پروژه نبود بلکه در سال 91 کلنگ‌زنی شده بود.

در این میان اما پروژه‌های الگوی مسکن امید هم هرکدام سرنوشت متفاوتی پیداکرده‌اند؛ مهم‌ترین پروژه دولت و شهرداری در محله سیروس بود که با حضور مقامات ارشد دولتی در زمستان ۹۶ برای ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی کلنگ زنی شد و هرچند در نیمه دوم سال گذشته به مرحله عقد قرارداد با شرکت سازنده رسید اما خبرهای رسیده حاکی است سرمایه‌گذار به دلیل محقق نشدن وعده‌های دولت در تزریق مشوق‌های سرمایه‌گذاری، از پروژه خارج‌شده است.

پروژه دوم در محدوده محله تختی تعریف‌شده بود که قرار بود شهرداری تهران با مشارکت ۱۰۰ درصدی ضمن تجمیع ۵۰ پلاک در زمینی به مساحت ۲ هزار و ۳۵۰ مترمربع، ۱۳۵ واحد جدید طی سه فاز بسازد که فاز نخست آن‌هم هنوز تکمیل‌نشده است.

در سومین پروژه هم شهرداری تهران، ۱۵ نقطه از محدوده بافت فرسوده پایتخت را به‌عنوان نقاطی که زمین‌های تحت مالکیت دولت و شهرداری آماده واگذاری به سرمایه‌گذاران در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری است اعلام کرد که فعلاً فقط چهار قطعه تا مرحله عقد قرارداد پیش رفته‌اند.

پشت‌پرده مسکن امید افتتاح شده

حال در شرایطی که سرنوشت سه پروژه مسکن امید دولت هنوز به سرانجام نرسیده دولت و شهرداری به‌جای آسیب‌شناسی مشکلات اجرای پروژه‌های بازآفرینی شهری به سراغ پروژه‌ای متعلق به اردیبهشت سال 91 رفته‌اند و با تغییر نام این پروژه سعی کرده‌اند آن را به نام مسکن امید معرفی کنند، نکته مهم اما این است که نه‌تنها پروژه بهاران شرقی که هفته گذشته به دست رئیس‌جمهور افتتاح شد هنوز به مرحله بهره‌برداری نرسید بلکه بر اساس گزارش‌های میدانی هم قیمت تعیین‌شده برای هر مترمربع از این ساختمان بالاتر از ساختمان‌های مشابه در آن منطقه است و هم اینکه مساحت واحدهای این ساختمان که از 90 متر به بالاتر آغاز می‌شود عملاً امکان دسترسی را برای جامعه هدف طرح مسکن امید که زوج‌های جوان اعلام‌شده بود از میان برده است زیرا طبیعتاً واحدهای با قیمت دستکم حدود 600 تا 700 میلیون‌ تومان از توان عمومی جامعه هدف که قرار بود با وام 160 میلیونی طرح مسکن یکم در تهران در کنار حداقل 20 درصد سرمایه‌گذاری شخص خانه‌دار شوند به دور است و اگر زوج جوانی هم‌چنین توانایی مالی داشته باشد مشخصاً بعید به نظر می‌رسد با این قیمت قصد سکونت در بافت‌های فرسوده را داشته باشد.

تجربه طرح خانه به‌جای خانه در پروژه‌های نوسازی موضوعی نیست که اختصاص به امروز و طرح مسکن امید داشته باشد و بر اساس مصوبه سال ۱۳۸۶ شورای شهر تهران کسانی که مشارکت بر تملک ملک خود برای بازسازی انجام می‌دهند در مقابل به آن‌ها مسکن معوض واگذار می‌شود، حال در شرایطی که به گفته علی‌اکبری رئیس سازمان نوسازی شهر تهران دستگاه‌های دولتی می‌گویند در تهران زمینی نداریم که بخواهیم در اختیار این برنامه قرار دهیم و هرآن چیزی که تا به امروز به بهره‌برداری رسیده یا قرار است ساخت آن آغاز شود، مربوط به شهرداری تهران است، مهم‌ترین کاری که دولت در این حوزه می‌تواند انجام دهد، کم کردن هزینه‌های تمام‌شده پروژه‌های مسکن امید نسبت به پروژه‌های دیگر است که در این راستا می‌تواند با وام کم‌بهره هزینه‌ها را کاهش دهد یا مثلاً هزینه‌های مربوط به‌نظام مهندسی، مالیاتی، ثبتی، انشعابات، آموزش‌وپرورش و بیمه کارگران را که همگی به جیب دولت می‌رود را دریافت نکند؛ هرچند به این شکل پروژه‌های مسکن امید می‌توانند مزیت رقابتی با پروژه‌های دیگر پیدا کنند اما واقعیت‌ها متفاوت از وعده‌ها در خصوص اجرای پروژه‌های بازآفرینی شهری در پایتخت است.

مشکلات پیش‌روی مسکن امید

مهم‌ترین تفاوت واقعیات با وعده‌های دولت را می‌توان در خصوص هزینه ساخت و نوسازی بافت فرسوده برای سرمایه‌گذار بخش خصوصی دانست که فاصله اندکی با استطاعت خانوارهای کم‌درآمد برای خرید مسکن در بافت فرسوده دارد؛ در شرایطی که بر اساس آمار‌های رسمی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۲ یعنی فرسوده‌ترین منطقه پایتخت حدود ۶ میلیون تومان است، استطاعت خانوارهای کم‌درآمد برای خانه در این مناطق به‌مراتب کمتر از این قیمت‌هاست. محاسبات سرمایه‌گذاران نشان می‌دهد هزینه ساخت‌وساز در بافت فرسوده پس از کسر سهم صاحب زمین، حدود ۵ میلیون تومان است که براین اساس مابه‌التفاوت فروش هر مترمربع واحد مسکونی برای سازندگان در این محدوده از شهر تهران حدود ۲۰ درصد است که سود اندکی برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی محسوب می‌شود، حال اگر وعده دولت در خصوص ارائه وام‌های ارزان‌قیمت در کنار حذف یا کم کردن هزینه‌ انشعاباتی که قرار بود به جیب دولت برود عملیاتی می‌شد می‌توانست شرایط را متفاوت کند.

این عدم عمل به وعده‌ها در کنار مشکلات قدیمی مربوط به تجمیع پلاک‌های فرسوده و جلب رضایت مالکان از مسائلی است که پروسه ساخت پروژه‌های ساختمانی را در بافت‌های فرسوده طولانی‌تر می‌کند و براین اساس نیاز به ایجاد مشوق‌های بیشتری از ودیعه مسکن 20 میلیون تومانی مصوب برای صاحبان املاکی که قرار است وارد بازسازی منزل خود شوند را بیشتر مشخص می‌کند؛ بر همین اساس به نظر نمی‌رسد تسهیلات فعلی نوسازی مسکن فرسوده که به‌تازگی به ۱۱۰ میلیون تومان رسیده و قرار است ۷۰ میلیون تومان آن بدون سپرده با نرخ سود ۱۸ درصد و ۴۰ میلیون تومان ‌هم با سود ۹ درصد به متقاضیان پرداخت ‌شود بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های این امر را تأمین کند.

مسکن مهر یا امید

مطرح‌شدن طرح مسکن امید در زمان ریاست آخوندی بر وزارت راه و شهرسازی را شاید بتوان پاسخ او به کم‌کاری‌های این وزارتخانه در حوزه مسکن و همچنین واکنشی به انتقادهای وی در خصوص طرح مسکن مهر دولت نهم و دهم دانست. طرح مسکن امید در شرایطی قرار است بحران کمبود مسکن را با بازسازی بافت فرسوده برطرف کند که عملاً دولت در زمان وزارت آخوندی با تعلل در ساخت مسکن مهر شرایط مهیا شده برای خروج از وضعیت اضطراری و همچنین ایجاد فرصت‌های شغلی بسیار در حوزه خانه‌سازی را ازدست‌داده و عملاً اکنون با افزایش قیمت مسکن به دلیل کمبود تولید، دیگر فرصتی برای ورود به حوزه بازسازی که با توجه به ساکن بودن مالکین زمان و هزینه بیشتری را باوجود مهیا بودن زیرساخت‌ها از دولت می‌گیرد نخواهد داشت.

دولت که طی 6 سال گذشته با فرصت سوزی در مسکن مهر عملاً بخش زیادی از هزینه ملی انجام‌شده در این زمینه را معطل دعواهای سیاسی خود نگاه داشته بود مدتی است با تغییر وزیر راه و شهرسازی قدم‌های جدی‌تری را برای تکمیل بیش از 400 هزار واحد مسکن مهر باقیمانده برداشته و سعی دارد با فروش عرصه مسکن مهر باقیمتی نزدیک به قیمت ساخت این واحدها، عملاً هم منبع درآمد جدیدی را برای تکمیل پروژه‌ها باقیمانده مهیا کند و هم بودجه‌ای برای انجام پروژه‌های مشابه فراهم دارد. از سوی دیگر به نظر می‌رسد دولت با سوق دادن منابع طرح مسکن امید که قرار بود به بخش بازسازی بافت فرسوده فعال باشد به سمت شهرهای جدید مانند هشتگرد عملاً تلاش دارد تا از سختی‌های بافت‌های فرسوده خود را نجات دهد.

فرصت بحران مسکن

در پایان توجه به این موضوع لازم به نظر می‌رسد که هرچند امروز موضوع مسکن به عنوان یک بحران جدی پیش‌روی کشور مطرح است اما بسیاری از کارشناسان معتقد هستند بعد از خرابی‌هایی سیل اخیر در حوزه مسکن زمان آن فرارسیده تا دولت با جدی گرفتن وظیفه خود در تامین سرپناه برای مردم بدون تکرار شتاب‌زدگی‌های قبلی در خصوص مسکن‌مهر و با انجام نقش نظارتی، در کنار تکمیل مسکن‌های مهر باقیمانده منابع مالی خود را به سمت بازسازی خانه‌های در شهرها و همچنین مناطق سیل زده گسیل دارد تا از این طریق هم دغدغه مهم مردم در حوزه مسکن بر طرف شود و هم با افزایش تولید مسکن در سال رونق تولید، مشکل بیکاری به شکل چشمگیری کاهش پیدا کند.