فروش اقساطی مسکن در تهران موفق نیست/300 هزار واحد آماده فروش درتهران

حسن محتشم در گفت وگو با خبر نگار جام جم آنلاین با اشاره به وجود 300 هزار واحد آماده فروش در تهران معتقد است که با توجه به متوسط قیمت خانه در تهران که حدود متری 4 میلیون تومان است ،در نظر گرفتن سقف 150 میلیون تومان برای یک واحد مسکونی در قالب فروش اقساطی از سوی بانک مسکن قابل توجه نیست . گفت و گوی انجام شده با رییس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران می خوانید .

آیا تا کنون انبوه سازی از تهران در قالب طرح فروش اقساطی مسکن واحدی را برای فروش معرفی کرده است ؟

خیر تا آنجائیکه می دانم چنین اتفاقی نیفتاده است.

چرا ؟

دلیلش این است که این کار در یک مجموعه یا در یک سامانه مرکزی مشخص صورت نمی گیرد که مطلع باشیم، قاعدتا اگر توافقی صورت بگیرد به بانک مسکن می آید و بانک نیز بر اساس دستورالعملی که تهیه کرده است نسبت به این مورد اقدام می کند ، ولی درتهران این اتفاق کم صورت خواهد گرفت دلیلش این است که بانک مسکن تا سقف ۱۵۰ میلیون تومان از یک واحد مسکونی را تضمین می کند که این میزان با توجه به قیمت هایی که در تهران وجود دارد خیلی پاسخگو نیست و مورد استقبال قرار نمی گیرد ،چرا که اگر فردی بخواهد یک واحد 500 – 600 میلیون تومانی خریداری کند این میزان تسهیلات کافی نیست و از طرف دیگر اگر بخواهد ماهی 4 میلیون تومان هم قسط بدهد جذابیتی برای خریدارندارد . به عبارت دیگر توانایی پرداخت یک چنین قسطی به راحتی از عهده هر کسی برنمی آید و این یک ایراد است .

در کل کشور از رقم 250 هزار واحد آماده فروش در قالب طرح فرو ش اقساطی خبرداده می شود ،اگر شرایط لازم فراهم شود در استان تهران چه تعداد واحد قابل فروش اقساطی وجود دارد ؟

از سوی کانون انبوه سازان به رقم 250 هزار واحد در کل کشور اشاره شده است ولی این رقم بر اساس حدس و گمان است و بر اساس یک آمار رسمی استخراج شده توسط یک ارگان دولتی یا متکی بر مستندات نیست . پیش بینی می شود که 0 25 هزار واحد قابلیت تبدیل به فروش قسطی دارد، اما اینکه این عدد تا چه حد با واقعیت تطبیق دارد مستنداتش وجود ندارد و دوم اگر به همین تعداد نیز واحد وجود داشته باشد ویا بیشتر این موضوع که فروشنده آماده واگذاری این تعداد خانه قسطی را دارد یا خیر مشخص نیست .

یعنی از میزان خانه های خالی آماده فروش در استان تهران برآوردی ندارید ؟

تهران بر اساس آمارهای قبلی اعلام شده که توسط دست اندرکاران و مسئولان ذیربط صورت گرفته است حدود 300 هزار واحد قابل فروش دارد. البته مستندات کافی برای این آمار ندارم . بر اساس واحدهای ساخته شده شاید تا سال گذشته مسئولین اعلام می کردند این تعداد زیاد واحد خالی در تهران وجود دارد اما اگر واقعا بخواهیم کمی دقت کنیم می بینیم با این همه مجموعه هایی که در منطقه یک و دو تهران در حال تکمیل شدن است شاید از این رقم هم بیشتر باشد .

این آمار شامل خانه های ساخته شده توسط انبوه سازان است یا دیگر ساخت و سازها را نیز در برمی گیرد ؟

فرقی نمی کند همه را شامل می شود، و هر فردی یک واحد ی را با خریدار در قالب فروش اقساطی توافق کند بانک مسکن از آن استقبال می کند .

یعنی شرط انبوه ساز بودنش برداشته شده است ؟

بله دقیقا، بانک مسکن اعلام کرده هر خریدار و فروشنده ای می تواند توافق و از این دستورالعمل بانک استفاده کند و دیگر نیازی به معرفی نامه و داشتن نامه ازانجمن یا کانون انبوه سازان وجود ندارد .

از این دستورالعمل چه تعداد در تهران استفاده کرده اند ؟

اطلاعی نداریم که چه اتفاقی افتاده است ولی اگر قرار باشد حساب کنیم ، آمار خانه های خالی استان تهران درواقع عدد بسیار بالایی است که قابلیت تبدیل به این معامله را دارد .

از 300 هزار واحد خالی که درتهران است چه تعداد توسط انبوه سازان ساخته شده است ؟

بر اساس تعریفی که بانک مسکن از انبوه سازی ارائه داده است دو واحد به بالا انبوه سازی است ، بنابراین می توان گفت همه اینها انبوه سازی بوده است. خود وزارت راه و شهر سازی هم قبلا اعلام کرده است 10 واحد ساخت یعنی انبوه سازی، طبیعتا10 واحد هم خیلی رقم بالایی نیست چون اگر یک زمین کوچک را نگاه کنید اگر درآن 5 طبقه دو واحدی ساخته شود انبوه سازی می شود .

با توجه به طرح فروش اقساطی که سقف 150 میلیون تومان مسکن تعیین شده است ، عملا با توجه به متوسط قیمت خانه در تهران در واحد های کوچک متراژ قابلیت اجرا دارد ؟

در تهران متوسط قیمت هرمترخانه 4 میلیون تومان است بنابراین این سقف پوشش کمی دارد و قاعدتا باید همان الگوی مصرف را در نظر گرفت که در تهران 75 متر و در شهرستان 100 متر است که برای آن هم تا سقف 50 درصد تسهیلات در نظر گرفته نمی شود به عبارتی اگر آپارتمانی در تهران 280 میلیون تومان قیمت داشته باشد بانک مسکن 50 درصد این رقم یعنی 140 میلیون تومان را وام می دهد ولی اگر قیمت خانه 500 میلیون تومان باشد 150 میلیون تومان را کامل می دهد .

آیا درسامانه ای که قرار بود اطلاعات واحد های آماده فروش در قالب فروش اقساطی مسکن درآن ارائه شود انجمن شما هم فعال خواهد بود ؟

ظاهرا صحبتی از سامانه کرده اند و محدودیتی برای حضور همه تشکلها وجود ندارد،ما مشکلی با کانون نداریم ولی ازاین نظر که در یک مجموعه با هم باشیم اینگونه نیست .

کانون انبوه سازان از ارائه پیشنهادی به بانک و وزارت راه و شهر سازی برای افزایش مدت بازپرداخت این تسهیلات از 5 سال به 10 تا 15 سال خبرداده بودآیا فکر می کنید با این پیشنهاد موافقت شود ؟

انبوه ساز وام دهنده نیست ، انبوه ساز تولید کننده است اگر قرار باشد سرمایه اش را در دراز مدت دراختیار کسی قراردهد از گردونه تولید خارج می شود .

اما از طرفی هم با افزایش مدت باز پرداخت و کاهش میزان اقساط قدرت خرید افزایش می یابد و می تواند تحرکی دراین بخش ایجاد کند؟

بله همینطور است، اما از طرف دیگراین را باید در نظر گیریم که تولید کننده توان مالی این کار را ندارد ، تولید کننده اگر بخواهد پولش را طی 10 الی 15 ساله دریافت کند، سرمایه اش از گردونه تولید خارج می شود از طرفی دیگر هم انبوه سازی که واحدش را قسطی می فروشد پولی که را که از محل این قسط می گیرد دوباره نمی تواند بهره و نزول بگیرد، برای همین اگر انبوه ساز واحدش را چهارساله ارائه دهد واقساطش را ماه به ماه دریافت کند حداقل می تواند در گردش تولید مسکن استفاده کند .

پس چرا کانون انبوه سازان با توجه به این مسئله پیشنهاد افزایش طول مدت با زپرداخت را ارائه داده است ؟

خوب این یک پیشنهاد است و لی تا چه حد عملی شود مهم است و تضمینی برای اجرایش وجود ندارد خوب آنها فکر کردند در شرایط رکود بجای آنکه معطل شوند تا رونقی در بازار مسکن صورت گیرد تا واحدشان به فروش رود، در قالب چنین طرحهایی بالای 50 درصد ارزش خانه را پولش را گرفته و مابقی را قسطی دریافت می کنند تابخش مسکن از این حالت رکود خارج شود .

اگر بازار قدری تکان بخورد و گردش اقتصادی ایجاد شود هیچ کدام از سازندگان از این طرح استقبال نخواهند کرد و اجباری هم برای استفاده از این طرح وجود ندارد .

وجود 300 هزار واحد خالی که به دلیل رکود هنوز به فروش نرفته است تا چه حد بر روی ساخت و ساز تاثیر منفی گذاشته است ؟

رکود حاکم بر بخش مسکن به دلیل همین عدم فروش واحدهای ساخته شده باعث شده تا ما شاهد کاهش صدور پروانه های ساختمانی به ویژه در تهران باشیم ، در یک مقطعی کاهش صدور پروانه های ساختمانی به مرز 50 درصد هم رسید و معنی آن این بود که ما به کاهش تولید رسیدیم . وقتی می بینید پروانه های صادر شده ای که منجر به ساخت شده است نسبت به مدت مشابه سال قبلش کاهش یافته این به این معناست که ساخت و ساز و تولید مسکن دارد کم می شود، این کاهش 50 درصدی در سال 93 نسبت به سال 92 اتفاق افتاد اما در نیمه اول سال 94 هم شاهد کاهش صدور پروانه مسکن بودیم اما از نیمه های دوم سال گذشته آن میزان کاهش مقداری خودش را جبران کرد، یعنی صدور پروانه های ساختمانی در شش ماهه دوم سال 94 نسبت به مدت مشابه سال قبل خودش افزایش یافت ، البته این به آن معنی نیست که این عقب ماندگی ها کامل جبران شده است. امسال نیز وضعیت ساخت و ساز نسبت به سال قیل بهتر شده است به عبارتی هم آمار پروانه های ساختمانی هم معاملات بخش مسکن نسبت به سال قبل از رشد برخوردار بوده است و می توان گفت در مرحله پیش رنق مسکن هستیم .

با اجرایی شدن برجام وبا توجه به ورود شرکتهای خارجی برای سرمایه گذاری در ایران و از طرف دیگر با توجه به افزایش میزان فروش نفت با برداشته شدن تحریم ها تغییر و تحرکی را در شرایط اقتصاد تا پایان سال شاهد خواهیم بود این تغییر باعث می شود که مسکن هم سهم خودش را از این تغییر به دست بیاورد .

بخش مسکن پیشران خروج از رکود محسوب می شود با تحرک در بازار مسکن چند صنعت دیگر به تحرک واداشته می شوند ؟

درمورد تعداد صنایع مرتبط با بخش مسکن از سوی دست اندرکاران آمار های مختلفی ارائه می شود بعضی از مواقع از160رشته مرتبط و در مواردی ازبیش از هزار صنعت مرتبط با صنعت مسکن نامبرده می شود، واقعیت این است که بیشتر تولیدات و محصولات تولیدی داخل کشور وابستگی به بخش مسکن دارد برخی از اینها ارتباطشان با بخش مسکن مستقیم است و یک تعداد ازاینها غیر مستقیم است مثلا فرض کنید یک کارخانه بلور سازی محصولی که تولید می کند تا مسکنی ساخته نشده نمی تواند داخل آن به کاررود . بنابراین با رونق بخش مسکن سایر بخش ها نیز رونق می گیرد.

سیما رادمنش – خبرنگار جام جم آنلاین