دردسر سندهای اجاره‌ای

یک جستجوی سریع در اینترنت یا ورق زدن دقیق صفحه روزنامه‌ها یا حتی چشم گرداندن روی دیوارها و تراکت‌های پخش شده کف شهر، ما را می‌رساند به نام و نشان اینها.

البته اول می‌رسیم به یکسری شرکت که همه مدعی‌اند از بانک مرکزی مجوز دارند، شرکت‌هایی که در برخورد اول، صاحب سند به نظر می‌رسند، ولی در اصل کارشان دلالی است.

اینها صاحبان سند و اجاره‌کنندگان سند را به هم وصل می‌کنند و هر طور شده معامله این دو با هم را جوش می‌دهند که به حق دلالی خویش برسند.

کار شرکت‌های معرف سند، غیرقانونی نیست، اما کاری که آنها واسطه انجامش هستند، می‌تواند غیرقانونی پیش برود و آسیب‌هایی از دلش بیرون بیاید که مشتری‌های سند اجاره‌ای بخصوص بی‌احتیاط‌ها و بی‌گدار به آب‌زن‌ها را به دردسر بیندازد.

پول‌هایی که در این چرخه رد و بدل می‌شود گاه آن‌قدر کلان است که دوست داری صاحب یکی از این سندهای باارزش باشی و اجاره‌اش بدهی و درآمد چند سال را در یک سال به دست بیاوری که بی‌شک انگیزه اجاره‌دهندگان سند هم همین درآمدهای دندانگیر است اما سوی دیگر این ماجرا آدم‌های اغلب گرفتاری هستند که یا برای گرفتن وام یا برای گذاشتن وثیقه از سر یاس و استیصال، دست به دامان این شرکت‌ها می‌شوند و به سختی هزینه‌های اجاره سند را می‌پردازند تا در سختی‌های زمانه نفسی تازه کنند.

با این حال همه اجاره کننده‌ها آدم‌هایی گرفتار و مستاصل نیستند که حتی عده‌ای با استفاده از سندهای اجاره‌ای وام‌های میلیاردی می‌گیرند و کسب و کاری راه می‌اندازند که خیلی زود اجاره سند از کنارش درمی‌آید.

اجاره‌های میلیونی

سه شماره دارم از سه شرکت. به اولی زنگ می‌زنم، پشت تلفن مشتری سندی می‌شوم به ارزش 500 میلیون تومان که هدفش گرفتن وام بانکی است، اما می‌شنوم که این شرکت فقط سندهای بالای یک میلیارد تومان را اجاره می‌دهد که پیام این حرف برای من، خرده پا بودن وام من و کلان بودن معاملات انجام شده در این شرکت است.

شماره دوم را می‌گیرم. می‌شوم یکی از بستگان یک کارمند دولت که متهم به دریافت رشوه است و برای آزادی وثیقه می‌خواهد. انتظار شنیدن پاسخ مثبت به تقاضای یک متهم رشوه‌گیر را ندارم، ولی پاسخ آن سوی خط مثبت است برای وثیقه گذاشتن سندی 200 میلیون تومانی. اجاره این سند می‌شود 20 میلیون تومان یعنی ده درصد کل ارزش سند و فقط برای یک‌سال که اگر رسیدگی به پرونده کارمند خیالی‌ام به درازا بکشد این 20 میلیون تومان هر سال تکرار می‌شود.

شماره سوم را که می‌گیرم، زنی می‌شوم کارآفرین که برای گرفتن وام بانکی، 700 میلیون تومان سند می‌خواهد.

پاسخم مثبت است و پولی که باید بپردازم 70 میلیون تومان برای یک سال. چانه می‌زنم، می‌شوم کارآفرینی تازه‌کار که از عهده پرداخت این مبلغ برنمی‌آید. آن سوی خط کمی فکر می‌کند، دست تنگی‌ام را بالا و پایین می‌کند و چند میلیونی تخفیف می‌دهد.

حالا می‌روم سراغ دنیای اینترنت، به یک دنیای بی‌انتها، به فضایی پر از آگهی‌های اجاره سند برای دریافت وام. برمی‌خورم به یک سند ششدانگ مسکونی به ارزش 500 میلیون تومان با اجاره‌ای که 8 درصد کل مبلغ وام است یعنی اگر 400 میلیون تومان وام بگیریم اجاره سالانه اش می‌شود 32 میلیون.

صفحه‌ای جدید باز می‌شود، سندی یک میلیارد تومانی اینجاست با همان اجاره 8 درصدی. سند 1.5 میلیاردی هم هست با سهمی 10 درصدی از وام و ده‌ها سند دیگر که صاحبانش حاضرند به 7 درصد از وام بانکی هم رضایت دهند.

این بازار سود زیادی به جیب صاحبان سند می‌ریزد، بویژه به جیب کسانی که املاک زیادی دارند و به جای این که اسنادشان در گاوصندوق خاک بخورد، از آن پولی درمی‌آورند که از کمتر کسب و کاری به دست می‌آید. در این بین هم اجاره‌کنندگان سند برای مدتی کوتاه هم که شده آسوده‌خاطر می‌شوند.

چند دام احتمالی

اجاره اسناد ملکی گرچه کاری غیرقانونی نیست و منطبق است بر این اصل حقوقی که در معاملات، اصل بر حاکمیت اراده افراد است و همه آدم‌ها می‌توانند اموال خود را به اشکال دلخواه در اختیار دیگران بگذارند، اما در فرآیند این بده و بستان برخی مشکلات بروز می‌کند که بیشتر هم گریبان اجاره‌کننده‌ها را می‌گیرد.

از این بابت می‌گوییم احتمال متضرر شدن اجاره‌کننده‌ها بیشتراست چون اجاره‌دهندگان سند برای به خطر نیفتادن اموالشان ضمانت‌های سفت و سخت دریافت می‌کنند که از چک و سفته گرفته تا آوردن ضامن معتبر را شامل می‌شود.

اجاره‌دهندگانی که سندهای میلیاردی یا چند صد میلیونی اجاره می‌دهند معمولا به اندازه مبلغ وام، سفته دریافت می‌کنند و اگر از گرفتن سفته صرف‌نظر کنند به عنوان ضمانت از دو تا پنج کارمند رسمی دولت می‌خواهند که بابت بازپرداخت وام، تعهد رسمی دهند. پس اجاره‌دهندگان سند که معامله خویش را شش میخه می‌کنند، احتمال به خطر افتادنشان ضعیف است و این درست برعکس وصف حال اجاره‌کنندگان سند است.

گرچه در تماسی که با شرکت‌های دلال سند داشتیم همه اطمینان خاطر دادند که همه سندها همراه استعلام از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است، اما مجید فاطمی، حقوقدان و کارشناس امور ثبتی به ما گفت که احتمال جعلی بودن برخی از این سندها وجود دارد، به همین دلیل او توصیه کرد که اجاره‌کننده‌ها قبل از هرچیز از واقعی بودن سندها مطمئن شوند.

اما بدتر از جعلی بودن اسناد به گفته فاطمی، اجاره سندهایی است که مابه‌ازای بیرونی ندارد، مثل سندهایی که در رهن بانک است، اما دوباره به مشتریان ناآگاه اجاره داده می‌شود، یا سندهایی که به وجود یک ملک یا زمین اشاره دارد، ولی در اصل زمینی متعلق به دولت (اراضی ملی) یا ملکی مصادره شده است.

تاکنون مواردی که برخی شرکت‌های صوری اینچنین بر سر اجاره‌کنندگان سند کلاه گذاشته‌اند، دیده شده که زهره‌چشم خوبی است برای کسانی که به دلیل نیاز فوری به سند بی‌گدار به آب می‌زنند.

البته فاطمی معتقد است پروسه اجاره سند نیازی جدی برای جامعه است، آن هم برای جامعه‌ای مثل ما که کار خیلی از مردم لنگ سند است و دوستان و آشنایان حاضر به مایه گذاشتن از سند خود نیستند. ولی این حقوقدان تاکید دارد فرآیند عرضه و اجاره اسناد باید اصلاح شود تا کسی از قبال آن متضرر نشود و به جای باز شدن گره زندگی‌اش طعم تلخ گرهی کورتر را نچشد.

بازار اجاره سند، بازار بزرگ و بی‌توقفی است، اینجا میلیاردها تومان پول جابه‌جا می‌شود که چاشنی اعتماد و امنیتش باید تندتر شود.

مریم خباز ‌- گروه جامعه