زخم بانک‌ها بر صورت متقاضیان مسکن

یکی از معیارهای مهم برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن در کشورهای مختلف، شاخص دسترسی به مسکن است. این شاخص نشان می‌دهد یک‌فرد با درآمد متوسط، در صورتی که تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، چند سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی متناسب با شرایط استاندارد تهیه کند.براساس داده‌های منتشرشده در سال ۲۰۲۴، در بیشتر شهرهای بزرگ جهان به طور میانگین حدود ۱۰ سال پس‌انداز کامل لازم است تا امکان خرید مسکن فراهم شود. در این میان، شهر هنگ‌کنگ با عدد تقریبی ۱۷ سال به‌عنوان یکی از دشوارترین بازارهای جهانی برای خانه‌دار شدن شناخته می‌شود اما خوشبینانه‌ترین برآوردها برای تهران نشان می‌دهد این رقم به حدود ۲۰ سال می‌رسد‌؛ یعنی یک‌فرد با درآمد متوسط باید دو دهه، تمام درآمد خود را ذخیره کند تا بتواند صاحبخانه شود. چنین وضعیتی به‌وضوح بیانگر شرایط نامطلوب بازار مسکن در ایران است و نشان می‌دهد دسترسی به مسکن برای بخش بزرگی از جامعه بسیار دشوارتر از میانگین جهانی است.بررسی آمارهای جهانی نشان می‌دهد میانگین شاخص نسبت تسهیلات رهنی(اغلب وام‌های مسکن با وثیقه خود ملک پرداخت می‌شوند) به کل تسهیلات شبکه بانکی حدود ۱۹ درصد است، در حالی که در ایران سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی فقط ۱۰ درصد بوده است. این اختلاف نشان‌دهنده کم‌توجهی نظام بانکی کشور به تأمین مالی بخش مسکن و فاصله قابل‌توجه ایران با استانداردهای جهانی است. 
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد بیشترین تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن پرداخت شده است که بخش قابل توجهی از آن را تسهیلات مسکن طرح‌های دولتی تشکیل می‌دهند. یا بالا بودن رقم بخش مسکن و ساختمان در بانک‌هایی همچون آینده به دلیل سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان (و نه مسکن) همچون ساخت مرکز خرید بزرگ ایرانمال بوده است. ازاین رو، تسهیلات مسکن و ساختمان علاوه بر مسکن، فروشگاه‌ها و مراکز تجاری بزرگ، هر نوع ساختمانی با کاربری غیرمسکونی را نیز دربر می‌گیرد. در نتیجه نمی‌توان همه تسهیلات اعطایی بخش مسکن و ساختمان را برای ساخت مسکن در نظر گرفت و به همین دلیل نسبت مانده تسهیلات بخش مسکن (بدون ساختمان) در کشور به نسبت کل مانده تسهیلات کمتر از ۱۰ درصد است.طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰، بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلف هستند حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل ۳۶۰ همت تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد. قانونگذار سازمان امور مالیاتی کشور را موظف کرده که در صورت عدم رعایت موضوع این ماده، در قالب بودجه سنواتی، مالیاتی برابر۲۰ درصد تعهد انجام نشده را از بانک‌ها و موسسات اعتباری مستنکف، اخذ و به خزانه‌داری کل کشور واریز کنند و در نهایت به حساب صندوق ملی مسکن واریز شود.عملکرد نظام بانکی در اجرای قانون جهش تولید مسکن بسیار پایین بوده است به صورتی که در سال اول اجرای قاون از ۳۶۰ همت سهمیه تخصیصی تنها ۵۱ همت، در سال دوم از۴۵۸همت سهمیه تخصیصی۱۲۳همت و در سال سوم از ۶۰۶ همت سهمیه تخصیصی ۲۳۸ همت ایفا شده و عملکرد بانک‌ها به نسبت مجموع تکالیف سه سال اول اجرای قانون ۲۹ درصد بوده است.عملکرد غیر قابل قبول شبکه بانکی در اجرای قانون جهش تولید مسکن موجب تشکیل صف یک میلیون نفری متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن شده و علاوه بر عدم تحقق اهداف قانون، نارضایتی عمومی ناشی از عدم امکان دریافت تسهیلات را نیز افزایش داده است. 
این عدم ایفای تعهدات بانک‌ها در اجرای قانون، علاوه بر طولانی شدن فرآیند ساخت مسکن، موجب افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل تورم نیز شده است. به همین دلیل، متقاضیان طرح‌های «مسکن ملی» و «نهضت ملی مسکن» به‌طور مکرر با پیامک‌های وزارت راه و شهرسازی مبنی بر افزایش آورده مواجه می‌شوند. این در حالی است که فلسفه اصلی این طرح‌ها، حمایت از اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه برای خانه‌دار شدن بوده است. اکنون اما این سیاست حمایتی به ضد خود بدل شده است‌؛ چرا که افزایش چندبرابری هزینه‌های ساخت و آورده، فشار سنگینی بر متقاضیان وارد کرده است. بسیاری از این افراد مستأجرند و توانایی تأمین آورده‌های جدید ندارند. نتیجه آن، خروج تدریجی بخشی از متقاضیان از طرح، کاهش اعتماد عمومی به سیاست‌های دولت در حوزه مسکن و کند شدن روند اجرای پروژه‌هاست. 
از سوی دیگر، طولانی شدن زمان ساخت و تحویل واحدها، باعث می‌شود ارزش واقعی آورده‌های مردم در اثر تورم کاهش یابد. به بیان دیگر، فردی که امروز مبلغی را به‌عنوان آورده پرداخت می‌کند، در زمان تحویل واحد مسکونی با هزینه‌ای بسیار بالاتر مواجه خواهد شد. این وضعیت نه تنها عدالت اجتماعی را خدشه‌دار می‌کند بلکه موجب بی‌ثباتی در بازار مسکن و افزایش تقاضا برای اجاره‌نشینی نیز می‌شود.در چنین شرایطی، طرح‌های حمایتی که قرار بود به‌عنوان راهکاری برای کاهش فشار اقتصادی بر خانوارها عمل کنند، عملا به عاملی برای افزایش فشار مالی و اجتماعی تبدیل شده‌اند. اگر نظام بانکی به تعهدات خود در تأمین مالی پروژه‌های مسکن عمل می‌کرد، بخش عمده‌ای از این مشکلات قابل کنترل بود اما با تداوم وضعیت فعلی، نه تنها هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد محقق نمی‌شود بلکه بحران مسکن در کشور عمیق‌تر خواهد شد. 
راهکار اساسی در این زمینه، الزام بانک‌ها به اجرای کامل تعهدات قانونی در پرداخت تسهیلات مسکن، کنترل نرخ سود و ایجاد سازوکارهای پایدار برای تأمین مالی پروژه‌هاست. همچنین دولت باید با نظارت دقیق بر عملکرد بانک‌ها و شفاف‌سازی روند تأمین مالی، اعتماد عمومی را بازسازی کند. در غیر این صورت، طرح‌های حمایتی مسکن همچنان با شکست مواجه خواهند شد و به جای کاهش مشکلات، خود به بخشی از بحران تبدیل می‌شوند.