سقف کاذب برای اجاره‌بها

این درحالیاست که از سال۹۹ دراغلب شهرها بهخصوص پایتخت تعیین سقف ۲۵درصد اجارهبها درنظرگرفته شد.حالا وزارت راهوشهرسازی طی جدولی اعلام کرده است هراستان باید سقف اجارهبها را رعایت کند اما نکته قابلتوجه اینجاست که برای این اقدام ضمانت اجرایی وجود ندارد. تعیین سقف اجارهبها، مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر عایدی مسکن طرحها و قوانینی بودند که در طول سالهای گذشته مطرح شدند اما بهدلیل فراهمنبودن زیرساخت، ضمانت اجرایی وجود نداشت. در طرح مالیات بر خانههای خالی، قانونگذار معتقد بود اگر خانههای خالی در کشور به بازار اجاره عرضه شود، میتواند بر کاهش قیمت تاثیر بگذارد، حتی اگر این خانهها در مناطق لوکسنشین باشد. به این صورت که عرضه افزایش خواهد یافت و نرخ اجارهبها نیز روند نزولی را طی میکند؛ اما این اتفاق نیفتاد، بهدلیل اینکه خانههای خالی باید توسط وزارت راهوشهرسازی به سازمان امور مالیاتی معرفی شود. از سوی دیگر وزارت نیرو باید اطلاعات مصرف حاملهای انرژی مانند آب، برق و گاز را به وزارت راهوشهرسازی تحویل دهد و در این میان ممکن است کوتاهیهایی بهوجود آید.نکته قابلتوجه اینجاست که شناسایی وزارت راهوشهرسازی نیز دقیق نیست و دلیل اصلی آن هم تکمیلنبودن سامانه املاک واسکان وزارت راهوشهرسازی است.براساس اطلاعات خبرنگار ما، ازحدود۲۷میلیون واحد مسکونی اطلاعات کمترازششمیلیون واحد درسامانه املاک و اسکان ثبت شده است.وزارت راهوشهرسازی قبلا اعلام کرده بود سقف اجارهبها براساس نرخ تورم هر استان بین۲۵تا۳۰درصد شناورخواهدبودامادرجدولی که روزگذشته منتشر شد بالاترین سقف اجارهبها مربوط به استان یزد است که ۲۵.۲درصد در نظر گرفته شده، درحالیکه نرخ تورم مسکن در این استان حدود ۴۰درصد است. سال اول شاید موفق نشودمهرداد بذرپاش، وزیر راهوشهرسازی دراینباره توضیح داده قبل از این قانون، هیچ مقرراتی برای مدیریت بازار اجارهها وجود نداشته است. با توجه به اینکه اجرای این قانون در سال اول است، نمیتوان بهطور قطعی پیشبینی کرد چه میزان از قراردادهای اجاره براساس این مصوبه تنظیم خواهد شد. بااینحال، این تدابیر میتوانند نقصها در بازار اجارهها را بهبود بخشد. مستاجران شکایت کنندابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راهوشهرسازی میگوید در قانون مفادی برای ضمانت اجرایی رعایت سقف اجارهبها از سوی موجران در نظر گرفته شده است. بهعنوانمثال، اگر موجری اجاره را بیش از سقف تعیینشده از مستاجر دریافت کند، مستاجر میتواند تا پنج سال از موجر شکایت کند. موجر هم مکلف میشود مبلغ اضافی را به مستاجر بازگرداند. همچنین بیش از سهبرابر اجارهبها در یک ماه،سبب جریمه موجرخواهد شد و مبلغ جریمه باید به حساب دولت واریز شود.وی همچنین تاکید کرده در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، نقش مشاوران املاک نیز مورد توجه قرار گرفته است. این مشاوران مکلف هستند تا قراردادهای اجاره یک واحد مسکونی را برای دو سال قبل بررسی و از تجاوز به سقف اجارههای تعیینشده جلوگیری کنند. هدف از این قانون، حفظ منافع هر دو طرف معامله، یعنی مستأجران و موجران است.افزایش عرضه با ساخت مسکن جدیدفعالان مشاور املاک معتقدند در زمان تنظیم و تمدید اجاره، رضایت دو طرف مهم است و این موضوع در قرارداد ذکر میشود. در بحث تمدید اثبات آن سخت است که در زمان تنظیم قرارداد اگر رضایتی وجود نداشته چرا امضا شده است. نکته قابل توجه دیگر اینجاست که ممکن است برخی موجران قرارداد رسمی امضا نکنند و اگر هم این اتفاق بیفتد و حجم تخلفات زیاد باشد احتمال افزایش تشکیل پروندههای قوهقضاییه افزایش خواهد یافت. کارشناسان معتقدند بهترین راهکار در این زمینه افزایش ساخت مسکن است و این موضوع میتواند کمک زیادی به مستاجران به منظور افزایش عرضه مسکن کند.