آوار گرانی بر سر مستاجران

با افزایش جمعیت در دهه‌های گذشته میزان تقاضا برای مسکن افزایش محسوسی داشته، علاوه بر این با افزایش مهاجرت به کلانشهرها این نقاط به پرتقاضاترین نقاط برای مسکن تبدیل شده است. این افزایش تقاضا در کنار کمبود زمین زمینه‌ساز بالارفتن قیمت مسکن شد. به طوری که بنا به آمارهای اعلامی طی چهار دهه اخیر قیمت زمین بیش از ۳۰۰۰ برابر افزایش داشته است. این افزایش قیمت، خرید خانه را برای بسیاری از مردم تبدیل به رویای دست‌نیافتنی کرد و تعداد مستاجران را نیز افزایش داد به طوری که بنا به آخرین آمار، تعداد مستاجران در پایتخت برای اولین بار از تعداد مالکان پیشی گرفت.

عمده اقدامات دولت‌ها در دهه‌های اخیر برای تامین سرپناه، محدود به پرداخت وام مسکن بود اما به دلیل افزایش تورم این راهکار دیگر کارایی ندارد و نمی‌توان با ۳۵۰ میلیون تومان نسبت به خرید مسکن اقدام کرد. بنا به آمارهای اعلامی، ساخت مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم کاهش چشمگیری داشت و دولت وقت نیز بارها اعلام کرد که اعتقادی به ساخت مسکن ندارد. در نهایت این سیاست باعث گرانی فزاینده مسکن در پایتخت و کلانشهرها شد. این در حالی است که دخالت دولت‌ها در بازار مسکن حتی در کشورهای با اقتصاد آزاد امری کاملا معمول است.

طرح مسکن استیجاری، روی هوا
با وجود تصویب طرح مسکن استیجاری به منظور اسکان مستاجران، این طرح در عمل پیشرفتی نداشته است. با ساخت خانه‌های استیجاری می‌توان به صورت موقت برای یک بازه پنجساله ، مردم را در این واحد ساکن کرد و ضمن ایجاد وقفه در بازار ملکی، در نهایت با توانمندی مستأجران در سال‌های آتی امکان خریداری ملک برای مردم فراهم شود.

حمایت از مستاجران
در انگلستان طرحی تحت‌عنوان یونیورسال کردیت برای افراد بیکار و اقشار کم‌درآمد تدوین شده که به‌صورت ماهانه کمک‌هزینه‌ای جهت کمک در تامین مخارج زندگی به فرد پرداخت خواهد شد. علاوه بر این کمک ماهانه قوانینی در بازار مسکن و اجاره‌ بها نیز وجود دارد که منجر به تنظیم قرارداد به صورت استاندارد می‌شود اما مهم‌ترین بخش دخالت دولت مربوط به میانجیگری میان مستاجر و مالک است. در صورت بروز اختلاف یک مرجع داوری که عمدتا زیرنظر دولت اداره می‌شود، در تعیین اجاره‌بها به صورت منصفانه وارد عمل می‌شود.

شروط فرانسه برای حمایت از مستاجران
دولت فرانسه نیز تامین سرپناه با استانداردهای مشخص برای افراد کم‌درآمد را جزو وظایف اصلی خود می‌داند. پرداخت کمک‌هزینه به مستاجران کم‌درآمد به اجاره ماهانه فرد مستاجر، هزینه‌های زندگی خانواده مستاجر و میزان مشارکت اعضای خانواده در پرداخت هزینه‌ها بستگی دارد. علاوه بر این، دولت فرانسه استانداردهایی را نیز برای پرداخت کمک هزینه مشخص کرده؛ به طور مثال متراژ ساختمان به ازای هر نفر ۹ متر باشد تا مشمول دریافت این کمک هزینه باشند.

آلمان، حامی مستاجران
در میان کشورهای اروپایی، آلمان قوانین و شرایط ویژه‌ای برای مستاجران دارد. اغراق نیست بگوییم این کشور بهشتی برای مستاجران است. مطابق قوانین مسکن در این کشور ودیعه درخواستی مالک باید برابر با سه‌ماه اجاره‌بها باشد، با وجود تفاوت قیمت اجاره‌بها در هر ایالت آلمان به‌صورت میانگین مبلغ اجاره‌بها حدود ۱۱ تا ۱۳ یورو به ازای هر مترمربع است. نقطه‌عطف قراردادهای مسکن در آلمان که باعث تمایز آن با سایر کشورها می‌شود این است که در این کشور مالک به‌هیچ‌وجه اجازه خارج‌کردن مستاجر را نخواهد داشت و تنها درصورت نیاز شخصی مالک به ملک و با اطلاع‌دادن به مستاجر از یک‌سال قبل، می‌توان قرارداد اجاره را لغو کرد. به همین دلیل مستاجران در آلمان معمولا چندین سال در یک ملک ساکن خواهند بود.در کنار این قوانین حمایت‌های مالی برای مستاجران و معافیت‌های مالیاتی برای مالکان نیز در نظر گرفته شده است.

قوانین مسکن به نفع مالکان
علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با جام‌جم با بیان این‌که قوانین موجود در کشور به نفع مالکان است، می‌‌گوید: «بر اساس مطالعات تطبیقی صورت‌گرفته، باید اذعان کرد در کشور کمترین حمایت از مستاجران صورت نمی‌گیرد و سیاست‌گذاری‌های مسکن حول حمایت از مالکان است.» به گفته وی؛ معمولا رایج‌ترین شکل حمایت از مستاجران در کشورهای دیگر بستن قراردادهای بلندمدت پنج‌ساله است. حتی اگر در خارج از کشور قرارداد یک‌ساله بسته شود شرایط برای تداوم سکونت آن فراهم خواهد شد و تنها در صورتی که مستاجر با داشتن استطاعت مالی نسبت به پرداخت اجاره اقدام نکند، در این شرایط برخورد شدیدی با او خواهد شد اما اگر مستاجر با مشکلات مالی یا دچار ورشکستگی شده باشد، علاوه بر حمایت‌های مالی با فرجام ‌واهی در دادگاه امکان ادامه سکونت مستاجران را فراهم خواهند کرد. این کارشناس حوزه مسکن ادامه می‌دهد:«شرایط دریافت ودیعه مسکن در ایران با کشورهای دیگر متفاوت است، میزان ودیعه در کشورهای دیگر بین دو تا شش‌برابر رقم اجاره‌بها است تا مستاجران استطاعت مالی برای پرداخت آن را داشته باشند، از سوی دیگر این ودیعه مسکن در صندوق بانک ذخیره می‌شود و سود آن به مستاجر می‌رسد.» به گفته وی؛ در خصوص حکم تخلیه بدین شکل است که صاحبخانه باید هزینه انتقال اثاث مستاجران را بپردازد و تعمیرات و نگهداری لوازم مصرفی غیرضروری خانه نیز برعهده مالک است.برای حمایت از مالکان نیز برنامه‌هایی وجود دارد به طوری که تخفیف‌های مالیاتی و عوارض می‌تواند بخشی از هزینه‌های مالک را جبران کند. این حمایت و معافیت‌های دولتی باعث عدم زیان صاحبان خانه خواهد شد.»
فرنام معتقد است: حمایت برای تداوم سکونت مستاجران به دلیل تاثیرات اجتماعی و روانی فردی است. به عبارت دیگر سکونت در یک مسکن باعث وابستگی اجتماعی می‌شود و جابه‌جایی‌های متعدد بر روحیه مستاجران اثر منفی خواهد داشت.