jamejamnashriyat
نشریات روزنامه جام جم کد خبر: ۱۲۱۸۶۹۵ ۳۱ تير ۱۳۹۸  |  ۰۰:۰۱

آمار «امیدوارکننده»‌رئیس‌جمهور درباره رشد اجاره بهای مسکن چگونه به‌دست آمده است؟

واقعاً 30 درصد؟!

حسن روحانی روز شنبه در نشست با مدیران ارشد بخش مسکن با انتقاد از گزارش‌ها و اعداد و ارقامی که در زمینه افزایش اجاره‌بها از سوی برخی رسانه‌ها منتشر می‌شود، گفت: بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن استیجاری به طور متوسط در تهران میزان اجاره‌بها 30 درصد افزایش یافته که این رقم امیدوارکننده است. البته مطلوب نبوده اما در عین حال با آمار و ارقامی که این روزها منتشر می‌شود، متفاوت است. آنچه رئیس دولت دوازدهم درباره افزایش 30درصدی اجاره‌بها در تهران گفته برای هیچ یک از مستاجران پایتخت‌نشین، باورپذیر نیست، چراکه تمام مستاجران در ماه‌های اخیر مجبور شده‌اند بیش از 50 درصد و حتی گاهی تا دو برابر رقم سال گذشته روی پول ودیعه رهن یا اجاره ماهانه خود بگذارند. براساس شاخص جیب مستاجران در تهران، اجاره‌بها در سال جاری نسبت به سال گذشته بین 50 تا صددرصد افزایش پیدا کرده است. به همین دلیل بسیاری از مستاجران مجبور شده‌اند برای پیدا کردن خانه‌ای در حد پولشان به مناطق پایین‌تر پایتخت یا شهرهای حومه‌ای تهران مهاجرت کنند. اما دلیل تفاوت آمار ارائه‌شده از سوی روحانی درباره اجاره‌بها با آمار واقعی افزایش آن به نحوه آمارگیری شاخص‌های اجاره مسکن توسط دستگاه‌های دولتی برمی‌گردد که روحانی به آن توجه نداشته یا از آن اطلاع ندارد. شیوه دستگاه‌های آمارگیری دولت برای استخراج میزان افزایش اجاره‌بها این‌گونه است که هر ماه به خانوارهای نمونه آماری مراجعه کرده و رقم اجاره ماهانه آنها را از طریق پرسشنامه آماری درج می‌کنند. اگر خانواده‌ای در همان ماه، خانه جدید اجاره کرده یا اجاره‌نامه قبلی را تمدید کرده باشد، میزان افزایش اجاره نسبت به سال قبل را به آمارگیر اعلام می‌کند. مثلاً فردی که از ابتدای تیر سال گذشته خانه‌ای را ماهی یک میلیون تومان اجاره کرده باشد و از تیرماه امسال قرارداد اجاره همان خانه را با قیمت دو میلیون تومان تمدید کند، در تیرماه امسال رقم افزایش اجاره‌بها برای او صددرصد درج می‌شود؛ اما از مردادماه امسال تا خرداد سال آینده، هر ماه که آمارگیر به این خانواده مراجعه کند، رقم شاخص اجاره‌بها برای آن را صفر درصد درج می‌کند. از آنجا که شاخص اجاره‌بها از طریق میانگین همه خانوارهای نمونه محاسبه می‌شود، طبیعی است در هر ماه، فقط بخشی از اجاره‌نشینان قرارداد جدید بسته‌اند و شاخص اجاره‌بهای آنها افزایش داشته (که امسال بین 50 تا صددرصد بوده است)؛ اما شاخص اجاره‌بهای بقیه خانوارهایی که از ماه‌های قبل قرارداد داشته‌اند، صفر درصد لحاظ می‌شود؛ بنابراین میانگین افزایش اجاره‌بها در آمارگیری دستگاه‌های دولتی (میانگین ارقام 50 تا 100 درصد با صفر درصدها) نسبت به رقم واقعی آن، به‌شدت پایین می‌آید. اگر به‌طور فرضی بازه زمانی انعقاد قرارداد خانوارهای اجاره‌نشین را به‌طور مساوی در 12ماه سال تقسیم کنیم، هر ماه در تعیین شاخص اجاره‌بها از سوی دستگاه‌های دولتی، یک دوازدهم خانوارها که قرارداد جدید وضع کرده‌اند مشمول افزایش اجاره‌بهای 50 تا 100 درصدی امسال می‌شوند و رقم رشد اجاره‌بها برای مابقی اجاره‌نشینان کشور صفر درصد لحاظ می‌شود. آن‌گاه میانگین ارقام اجاره‌بهای همه این خانوارها به عنوان رشد شاخص اجاره‌بها در آن ماه اعلام می‌شود که قطعا با ارقامی که مردم در بازار مواجه هستند، فاصله بسیاری دارد. منصوره یزدان‌خواه، مدیرکل دفتر شاخص قیمت‌های مرکز ملی آمار ایران، سال‌گذشته در مصاحبه‌ با جام‌جم به موضوع دلیل تفاوت آمار رسمی اجاره‌بها با ارقام بازار پرداخته و از آن موشکافی کرده بود. او در پاسخ به این‌که اجاره در بیشتر مناطق بین ۳۰ تا ۷۰ درصد رشد داشته اما در آمار دولت ۱۵درصد اعلام شده است، گفته بود:‌ برای محاسبه نرخ تورم اجاره به خانوارهای اجاره‌نشین به صورت ماهانه مراجعه می‌شود. در زمان مراجعه تعدادی از خانوارها یا قرارداد خود را تمدید یا قرارداد جدید منعقد کرده‌اند که این دسته از خانوارها با افزایش قیمت مواجه خواهند بود و برای تعداد دیگری از خانوارها سررسید قراردادی تهیه نشده و مهلت آنها پابرجاست؛ بنابراین برای این دسته از خانوارها شاهد ثبات قیمت خواهیم بود و تورم اجاره از میانگین تغییرات قیمت این دو دسته خانوار به‌دست می‌آید. تورم ۳۰درصدی که شما اشاره کردید مربوط به دسته اول یعنی خانوارهایی است که سررسید قرارداد آنها انجام شده و با افزایش اجاره‌بها روبه‌رو بوده‌اند. باید در نظر داشت تورم مسکن میانگین تغییرات قیمت است که برای تمام خانوارها از جمله خانوارهایی است که هنوز سررسید قراردادشان انجام نشده است.

دولت چگونه به تورم 30 درصدی اجاره رسید؟
شلوغ‌ترین ماه‌های تغییر منزل برای اجاره‌نشینان در ایران، از خرداد تا شهریور هر سال است و موعد قرارداد اجاره بسیاری از مستاجران در این چهار ماه تمام می‌شود و آنها یا به فکر تمدید قرارداد می‌افتند یا مجبور به جستجو برای منزل جدید می‌شوند.
اگر فرض کنیم در سال جاری 30 درصد خانوارهای اجاره‌نشین در دو ماه خرداد و تیر اقدام به تمدید قرارداد یا اجاره خانه جدید کرده باشند، 70 درصد خانوارها در مابقی ماه‌ها اقدام به تمدید یا تغییر اجاره خانه خواهند کرد.
بنابراین قطعا آن 30 درصدی که در دو ماه اخیر اقدام به تمدید قرارداد یا اجاره خانه جدید کرده‌اند، با افزایش 100 درصدی اجاره‌بها مواجه شده‌اند. در آمارگیری‌ها رقم افزایش اجاره‌بهای این اقشار به طور دقیق درج می‌شود.
اما درباره آن 70 درصد مابقی خانوارها که موعد اجاره‌خانه‌شان ماه‌های آینده است، رقم افزایش اجاره‌بها صفر درصد لحاظ می‌شود.
طبیعی است در یک حساب و کتاب ساده آماری، میانگین افزایش 100 درصدی اجاره‌بها برای 30 درصد خانوارها در کنار درج رقم صفر برای افزایش اجاره‌بهای 70 درصد خانوارها که هنوز موعد قراردادشان فرا نرسیده، متوسط 30 درصد را برای رشد شاخص اجاره‌بها نشان می‌دهد.
این در حالی است که در معاملات قطعی و انجام‌شده اجاره‌، میزان افزایش اجاره‌بها 100 درصد بوده است، نه 30 درصد.

شاخص

رقم درجشده درباره افزایش اجارهبها

وزن افزایش اجارهبها متناسب با درصد خانوارها

میانگین افزایش اجارهبها در محاسبات دولتی

30درصد خانوارها که در دو ماه اخیر منزل جدید اجاره کردهاند یا قرارداد اجاره پارسال را با افزایش،تمدید کردهاند

100 درصد

3000 درصد

3000 درصد تقسیم بر 100= 30 درصد

70درصد مابقی خانوارها که موعد قرارداد اجارهشان در ماههای آینده است

صفر درصد

صفر درصد

چگونگی محاسبه نرخ اجاره‌بها
مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن درباره افزایش نرخ اجاره‌بها به خبرنگار ما گفت: 30 درصد تورمی که برای اجاره‌بها اعلام شده درست است، اما باید توجه داشت تعیین نرخ اجاره به سه بخش مهم تقسیم می‌شود. وی افزود: دسته اول افرادی هستند که از منزلی که سکونت داشتند جابه‌جا شدند که نرخ اجاره‌بها برای این افراد بسیار زیاد است و در برخی موارد به 100 درصد هم رسیده است. دسته دوم افرادی هستند که در خانه‌ای که سکونت داشتند تمدید قرارداد انجام دادند که نرخ این بخش نسبت به دسته اول بسیار کمتر است. دسته سوم هم افرادی هستند که هنوز موعد قراردادشان نرسیده که آمار این بخش صفر محاسبه می‌شود و میانگین این‌سه دسته همان 30 درصدی می‌شود که آقای رئیس‌جمهور گفته است. وی با بیان این‌که آمارها باید با جزئیات اعلام شود، تاکید کرد: زمانی که آماری در مورد یک بخش خاص اعلام می‌شود باید جزئیات آن نیز بیان شود تا شائبه‌ها برطرف شود. آمار 30 درصدی که آقای روحانی رئیس‌جمهور درباره افزایش نرخ اجاره‌بها دادند نیز باید با جزئیات اعلام می‌شد که چگونه به این عدد رسیده‌اند.

افزایش 30 درصدی هم خطرناک است
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در واکنش به اظهارات رئیس‌جمهور در مورد رشد 30 درصدی نرخ اجاره‌بها گفت: مساله مهم این است که ما ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش اجاره‌بها داشتیم. این در حالی است که عموم مستاجران را کارمندان، کارگران و حقوق‌بگیران تشکیل می‌دهند. این افراد اگر بخواهند مقدار افزایش اجاره‌بها را تأمین کنند، باید مبلغی بالاتر از میزان افزایش حقوقشان را برای تأمین در نظر بگیرند. به گزارش «نود اقتصادی» وی افزود: به عبارتی دیگر حداکثر رشد حقوق کارمندان و کارگران ۲۰ درصد است. هنگامی که رشد اجاره‌بها ۲۵ تا ۳۰ درصد باشد، یعنی مستأجر باید تمام افزایش حقوق خود در سال ۹۸ را در سبد مسکن قرار دهد در آن صورت باز هم مبلغی را کم می‌آورد. این در حالی است که سبد خانوارها تنها در مسکن ختم نمی‌شود، این سبد شامل بهداشت، آموزش، تفریح و... بوده و تمامی این سبدها هم دچار تورم شده است. ما زمانی می‌توانیم بگوییم ۳۰ درصد یک افزایش متناسبی است که افزایش حقوق کارمندان هم ۵۰ درصد باشد. در آن شرایط است که ۳۰ درصد را در سبد خانوار به مسکن اختصاص می‌دهند، مابقی را برای سایر نیازهای دیگر می‌گذارند. حقوق‌بگیران با به‌وجود آمدن چنین شرایطی می‌توانند روزگار بگذرانند.

آمار اعلام شده باید ملموس باشد
فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن در خصوص افزایش 30 درصدی اعلام شده نرخ اجاره‌بها در شهر تهران گفت: اعداد و ارقام اعلامی افراد نباید با مراجع آماری متفاوت باشد و از طرف دیگر این ارقام باید برای مردم ملموس باشد تا آن را بپذیرند. وی افزود: در سال گذشته که افزایش اجاره‌بها کمتر از سال جاری بود آمار رسمی 40 درصد افزایش نرخ اجاره‌بها را نشان می‌داد؛ بنابراین آمار اعلام شده توسط وزارت راه و شهرسازی و استناد رئیس‌جمهور به این آمار را نمی‌توان ملاک قضاوت قرار داد هرچند وضعیت آماری کشور هم خیلی شفاف نیست. بیضایی تصریح کرد: اگر آمار جدید افزایش اجاره‌بها از سوی مرکز آمار برای کل کشور منتشر شود، پیش‌بینی می‌شود که رقم افزایش اجاره‌بها از 60 تا صددرصد برسد.

تورم اجاره بالاتر هم می‌رود
غلامرضا سلامی، کارشناس مسکن در این باره توضیح داد: نرخ اجاره‌بها تابعی از نرخ مسکن است، اما نگاهی به این بازار نشان می‌دهد نرخ اجاره‌بها به اندازه افزایش نرخ مسکن رشد نداشته و به طور متوسط بین 30 تا 40 درصد رشد کرده است. وی افزود: افزایش نیافتن اجاره‌بها به میزان رشد قیمت مسکن به اقدام یا سیاستگذاری اجرایی برنمی‌گردد، بلکه نشان‌دهنده ملاحظه بیشتر مردم کشور است که به همان نسبت افزایش اجاره را در نظر نگرفتند. مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی با بیان این‌که تا پایان تیر متوسط افزایش اجاره‌بها بین 30 تا 40درصد است، تاکید کرد: باید توجه داشت دو ماه حیاتی که فصل نقل و انتقالات است باقی‌مانده و تا پایان شهریور این نرخ قطعاً به بیش از 50 درصد خواهد رسید. مرداد و شهریور فصل اجاره‌بها هستند و در دو ماه آتی نرخ اجاره‌بها دوباره تغییر خواهد کرد.

تورم 50 درصدی اجاره‌بها
هوشنگ عشایری که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم معاون وزیر راه و شهرسازی بود، درباره نحوه محاسبه اجاره‌بها به جام‌جم گفت: افزایش نرخ اجاره‌بها اگر براساس معاملات محاسبه شود قطعاً بیشتر از 50درصد رشد را شاهد هستیم اما نحوه محاسبه مرکز آمار اینگونه است که قراردادهایی که هنوز موعد آن نرسیده هم با نرخ صفر در آمار محاسبه می‌شود. وی افزود: نرخ 30درصدی که برای نرخ اجاره‌بها زیاد شده نرخ میانگین است اما در برخی مناطق بیشتر از صددرصد افزایش قیمت اتفاق افتاده و قطعاً باید سیاستگذاری‌های مناسبی برای کنترل بازار اجاره صورت گیرد.

آمار نادرست است
مهدی غلامی، مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت در خصوص افزایش نرخ اجاره‌بها در سال جاری گفت: معتقدم آمار اعلام‌شده رئیس‌جمهور مبنی بر رشد 30درصدی قیمت اجاره‌بها در تهران نادرست است؛ چون با مشاهدات میدانی هم می‌توان به راحتی فهمید که نرخ اجاره‌بها از 50 تا 100 درصد افزایش یافته است. وی افزود: چون مرکز آمار در سال گذشته اعلام کرد نرخ اجاره‌بها 30درصد گران شده است، به همین دلیل به راحتی و با افزایش اجاره‌بها در سال جاری می‌توان فهمید آمار امسال بیش از 30درصد بوده است.
مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت با بیان این‌که گزارش‌های مرکز آمار درخصوص افزایش نرخ اجاره‌بها معمولا فصلی است، یادآور شد: البته این آمار شاید تحت تأثیر این عامل قرار بگیرد که بسیاری از افراد معاملات خود را به‌صورت رسمی ثبت نمی‌کنند ولی قطعا آمارگیری یک‌بار در سال و در ماه خاصی صورت نمی‌گیرد.

فرمول محاسبه را اعلام کنند
محمود فاطمی‌عقدا، کارشناس مسکن به خبرنگار ما تصریح کرد: آمارهایی که دولت در مورد افزایش نرخ‌ها می‌دهد تفاوت زیادی با آنچه در بازار اتفاق افتاده، دارد اما به منظور شفاف‌سازی بهتر است دولت معیار محاسبه نرخ‌ها را بیان کند. وی تاکید کرد: اگر دولت نرخ اجاره‌بها را همانند نرخ مسکن محاسبه کند قطعاً این افزایش کمتر از 50 درصد نخواهد بود.
محاسبه اجاره‌بها باید به این روش باشد که از معاملات صورت گرفته افزایش نرخ را به دست بیاورند اما ظاهراً در روش‌های فعلی افرادی را هم که هنوز موعد قراردادهایشان نرسیده در آمار محاسبه می‌کنند که با استفاده از این اعداد و ارقام نرخ 30 درصد را به دست آوردند.

ارسال نظر
* نظر:
نام:
ایمیل:

یادداشت

بیشتر
رمزگشایی از طرح آمریکا برای بستن سفارت در عراق

رمزگشایی از طرح آمریکا برای بستن سفارت در عراق

طی روزهای اخیر عراق با چالش جدیدی در قالب تهدید آمریکا به خارج کردن دیپلمات های خود از این کشور، تعطیلی سفارتش در بغداد و حمله به نیروهای به اصطلاح همسو با ایران به عنوان عاملان حملات متعدد به اماکن، هیات ها و کاروان های نظامی آمریکایی مواجه است.

کرونا در مدرسه از اثبات تا انکار

کرونا در مدرسه از اثبات تا انکار

درباره این‌که بالاخره مدارس منشأ انتقال ویروس کرونا هستند یا خیر و آیا از زمان بازگشایی مدارس تا امروز دانش آموزان در محیط مدرسه مبتلا شده‌اند یا نه، میان مسؤولان بهداشتی وآموزشی کشور و افکار عمومی اتفاق‌نظر وجود ندارد.

در انتخابات آمریکا چه می گذرد؟

در انتخابات آمریکا چه می گذرد؟

اگر به سابقه انتخابات ریاست جمهوری در آمریکا توجه کنید متوجه خواهید شد که نامزدهای هر دو حزب تا روزهای آخر از ترفند های مختلفی استفاده می کنند ولی در سالیان گذشته یکی از موضوعاتی که بسیار مهم بود و در رقابت ها شاخص شد موضوع ایران بود.

گفتگو

بیشتر

پیشنهاد سردبیر

بیشتر

پیشخوان

بیشتر