بازار مسکن و بیماری هلندی

«هر وقت قیمت نفت افزایش قابل توجه و پیوسته ای را (مثلا به مدت 2سال) تجربه کرد، منابع مالی خود را در بخش املاک و مسکن سرمایه گذاری کنید!»

کد خبر: ۱۲۱۳۴۱

این توصیه ای است که اساتید اقتصاد کلان به دانشجویان خود می کنند. توصیه فوق در واقع ناظر به پدیده ای است که در یکی دو سال اخیر در ادبیات اقتصادی ایران رواج پیدا کرده است.امسال بهای مسکن بویژه در تهران با افزایش چشمگیری مواجه شد. این را دیگر حتی وزیر مسکن هم پذیرفته است.
افزایش شدید قیمت مسکن در سالجاری معلول عوامل متعددی است که از جمله آنها می توان به رکود سه ساله این بخش و انباشت تقاضا، افزایش بهای مصالح ساختمانی و سیاست های دولت مبنی بر تحریک جانب تقاضا (بجای تحریک بخش عرضه)ی بازار مسکن اشاره کرد اما عامل اصلی افزایش شدید بهای املاک و مستغلات در واقع همان چیزی است که از آن به بیماری هلندی تعبیر می شود. بیماری هلندی عارضه ای است که اغلب گریبانگیر اقتصادهای تک محصولی و کشورهای متکی به درآمد حاصل از فروش منابع طبیعی می شود.
ایران نیز بدلیل اتکای بسیار زیاد به درآمد صادرات نفت استعداد ابتلا به بیماری هلندی را دارد. بدین ترتیب که با افزایش ساختاری قیمت نفت درآمد کشور به طرز قابل ملاحظه ای افزایش پیدا می کند. تا اینجای کار مشکلی وجود ندارد و اتفاقا برخورداری از ذخایر بالای ارزی امتیاز و پشتوانه مهمی برای اقتصاد کشور به شمار می آید. اما مشکل زمانی آغاز می شود که این درآمدهای سرشار به شکل بی حساب و کتابی به اقتصاد تزریق شود.
تزریق دلارهای نفتی به اقتصاد در درجه نخست مستلزم تبدیل آنها به ریال ، پول رسمی کشور، است که این امر باید توسط بانک مرکزی و در بازار ارز صورت بگیرد اما بدلیل قدرت پایین جذب اقتصاد کشور، بانک مرکزی به ناچار بخش زیادی از دلارهای دریافتی را خود مستقیما به ریال تبدیل می کند و این یعنی افزایش دارایی های خارجی بانک مرکزی و افزایش پایه پولی و در نتیجه رشد شدید نقدینگی. افزایش نرخ تورم مهمترین پیامد رشد بالای نقدینگی است.
با این حال بهای داخلی کالاهای منقول با استفاده از برخی ابزارها ازجمله واردات تا حدودی قابل کنترل و مهار است ، اما دارایی های غیرمنقول (املاک و مستغلات) از این موهبت برخوردار نیستند و در نتیجه افزایش تقاضای بخش مسکن به سبب رشد بالای نقدینگی و ماهیت بلندمدت واکنش بخش مسکن به افزایش تقاضا منجر به افزایش شدید بهای زمین و مسکن خواهد شد؛ یعنی همان عارضه ای که هم اکنون گرفتار آن هستیم.
بهمن سال گذشته و در بحبوحه بررسی بودجه سال 85در مجلس ، اقتصاددانان خانه ملت به کرات نسبت به احتمال وقوع بیماری هلندی به سبب افزایش شدید بودجه نسبت به سال 84که موتور محرک آن عمدتا افزایش درآمدهای نفتی بود، هشدار دادند. این نمایندگان استدلال می کردند که اقتصاد کشور قدرت جذب دلارهای نفتی را ندارد و افزایش هزینه های جاری و عمرانی دولت از محل درآمدهای نفتی ، پیامدهای تورمی ناخوشایندی را به دنبال خواهد داشت ، اما دولت به استدلالی که کل بودجه به مثابه یک هویت واحد بوده و دست بردن در هر قسمت آن باعث بهم ریختن تمام بودجه خواهد شد، همچنان بر موضع خود اصرار کرد؛ اما امروز معلوم شد که نمایندگان مجلس پربیراه نمی گفتند.
طراحی حساب ذخیره ارزی اندیشه درستی بود که کشور را از نوسانات مثبت و منفی بهای نفت مصون نگه می داشت ، اما تدوین بودجه 85براساس قیمت 39دلار برای نفت و برداشت های مکرر از حساب ذخیره ارزی کارکرد آن را در حد صندوقی برای رفع حوائج مالی دولت تنزل داد.به نظر می رسد که تنها راه حل ساختاری و بلندمدت برای جلوگیری از وقوع بیماری هلندی و نوسانات شدید و ناگهانی در بازار مسکن ، افزایش اهتمام دولت به انضباط مالی ، اتخاذ سیاست های انقباضی در بخش نقدینگی و جلوگیری از ورود بی رویه دلارهای نفتی به فضای اقتصادی کشور باشد؛ هرچند که سیاست های مبتنی بر تحریک بخش عرضه بازار مسکن در مقابل تقاضای روبه رشد آن نیز از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.