مسکن به کدام سو هدایت شود؟

یکی از انتقادات به عملکرد عباس آخوندی در بخش مسکن، حاکم بودن نگاه سرمایه‌ای به مسکن در سیاست‌های اعمالی وزارت راه و شهرسازی است. به صورت کلی، بازار مسکن همواره با دو نوع تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مواجه بوده است. تقاضای مصرفی به بخشی از تقاضا گفته می‌شود که متقاضی جهت تأمین نیاز خود به مسکن در بازار حضور پیدا کرده و با خرید یا اجاره مسکن نیاز خود را برطرف می‌کند. ولی تقاضای سرمایه‌ای، تقاضایی است که برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی یا حتی حفظ دارایی خود در برابر کاهش ارزش پول خود در بازار حضور پیدا می‌کند. ریسک پایین و سود بالای بخش مسکن، سبب شده است تقاضاهای سرمایه‌ای بسیاری به سمت این بخش اقتصاد متمایل شود. هنگامی که به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگاه شود وجود تورم بیش از تورم کشور در بازار آن امری پذیرفتنی است که تضمین‌کننده سود ناشی از حضور تقاضاهای سرمایه‌ای است؛ اما از آن جا که نیاز مسکن یک نیاز اساسی و اولیه مردم است، دولت‌ها می‌توانند با اعمال برخی سیاست‌ها در این بازار این کالا را به یک کالای مصرفی تبدیل کنند. در ادامه، توضیحاتی درباره این سیاست‌ها داده شده و عملکرد آخوندی در وزارت راه و شهرسازی دولت روحانی در این زمینه مورد بررسی قرار گرفته است:

جبران کمبود مسکن با افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن: مسکن مانند هر کالای دیگر در صورتی که میزان عرضه آن کمتر از تقاضای واقعی موجود در بازار باشد، با تورم و هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای روبه‌رو خواهد شد؛ بنابراین دولت‌ها با اتخاذ سیاست‌های کاهش هزینه‌های تولید مسکن و تشویق به ساخت و عرضه مسکن، این مشکل را در بازار مسکن رفع می‌کنند.

از طرف دیگر، مطابق با سرشماری سال 95 در حالی که تعداد خانوارهای کشور به 1/24میلیون نفر رسیده، کل موجودی مسکن کشور 22.8 میلیون واحد بوده است. علاوه بر این با توجه به جمعیت جوان کشور بازار مسکن در این سال‌ها همواره با حجم عظیمی از تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج روبه‌رو بوده است. همچنین حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور و 60 درصد از جمعیت روستایی کشور در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند که واحدهای مسکونی آنها نیاز به بهسازی و بازسازی دارند؛ بنابراین افزایش تولید و عرضه مسکن برای پاسخ به تقاضاهای مصرفی در کشور امری ضروری است.

با وجود این، در دولت روحانی تولید مسکن با رکود سنگینی روبه‌رو بود به شکلی که بر اساس داده‌های مرکز آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در دولت یازدهم در مقایسه با دولت دهم، حدود 50 درصد کاهش داشت. دولت در این سال‌ها سیاست مسکن مهر را که می‌توانست مقدار قابل توجهی از این نیاز را پاسخگو باشد متوقف کرد. همچنین کاهش هزینه‌های تولید می‌توانست سبب افزایش تولید مسکن شود، اما این دولت با تغییر نحوه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن از سال گذشته، میزان مالیات سازندگان مسکن را چندین برابر کرد که خروج آنها از بازار ساخت‌وساز را در پی داشت.

حمایت از تولید مسکن با تخصیص وام ساخت: در شرایطی که عرضه مسکن نسبت به تقاضای مسکن با کمبود مواجه است، افزایش سقف و تعداد وام خرید هرچند در بازه کوتاهی می‌تواند سبب رونق اندک معاملات مسکن شود ولی رکود ساخت‌وساز مسکن، تورم و رکود مجدد بازار را در پی خواهد داشت. این در حالی است که تخصیص وام ساخت مسکن می‌تواند کمک شایانی به افزایش تولید و عرضه مسکن نماید مخصوصاً اگر این وام‌ها قابل انتقال به خریدار مصرفی باشد.

با وجود این، در دولت روحانی، سقف وام ساخت مسکن تغییر چندانی نکرد ولی سقف وام خرید، 8 برابر شد. در همین راستا، صندوق پس‌انداز مسکن یکم به عنوان اصلی‌ترین سیاست وزارت راه و شهرسازی با هدف رونق بازار معاملات مسکن از طریق تحریک تقاضای مصرفی بدون تحریک قیمت مسکن راه‌اندازی شد. به منظور تأمین این هدف اعطای تسهیلات به خانواده‌های فاقد مسکن و برای آپارتمان‌های نوساز حداکثر هفت ساله در نظر گرفته شده بود. بعد از مدتی از شروع به کار این صندوق به دلیل استقبال پایین مردم از این طرح، مسئولان وزارت راه و شهرسازی تصمیم به افزایش جذابیت‌های این تسهیلات گرفتند. شرط خانه اولی بودن برداشته شد و شرط نوساز بودن را از هفت سال ساخت به 15 سال ساخت افزایش دادند، تغییراتی که این طرح را از اهداف اولیه خود یعنی تحریک تقاضای مصرفی دور می‌ساخت.

اخذ مالیات از سود ناشی از رفتار سوداگرانه: یکی از مهم‌ترین ابزارهای دولت‌ها برای مقابله با تقاضاهای سرمایه‌ای در بخش مسکن، استفاده از پایه مالیاتی با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است. در این مالیات، دولت‌ها درصدی از ما‌به‌التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده مسکن اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولیدکنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند. قانون اخذ این مالیات در قالب بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال 93 در مجلس شورای اسلامی مورد بررسی قرار گرفت ولی نهایتاً با درخواست عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی از متن این لایحه حذف شد. جالب اینجاست این روزها که مجدداً مجلس در حال بررسی طرحی برای اخذ مالیات بر عایدی سرمایه است، باز هم تنها مخالف اصلی اجرای این مالیات، مسؤولان وزارت راه و شهرسازی هستند.

مقابله با احتکار مسکن: احتکار مسکن از طریق خالی نگه داشتن خانه‌ها و فروش آنها در زمان مناسب، یکی از مسیرهایی است که سود تضمین شده‌ای دارد و سوداگران را تشویق می‌کند به‌جای تولید مسکن که هزینه‌ها و دردسرهای خود را دارد، این مسیر غیر مولد را انتخاب کنند. بخشی از تقاضاهای سرمایه‌ای بازار مسکن برای این هدف شکل می‌گیرد. دولت‌ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی، جذابیت احتکار و خالی نگه داشتن مسکن را کاهش می‌دهند. اجرا نشدن این سیاست در کشور سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در سال‌های 90 تا 95، با افزایش نگران‌کننده یک میلیون واحدی به 2.6 میلیون واحد برسد.

در همین راستا، طرح مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۹4، به تصویب مجلس رسید. بر اساس ماده 54 مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. لازمه اجرای این ماده از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، ایجاد سامانه ملی املاک است. بر همین اساس، مجلس طی تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرد حداکثر تا بهمن ۹۴ «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. با وجود این الزامات قانونی هنوز اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداده است و عزم خاصی هم در مسؤولان وزارت راه و شهرسازی دیده نمی‌شود.

نهایتاً باید گفت مسئولان جدید وزارت راه و شهرسازی اگر واقعاً به دنبال خارج کردن بازار مسکن از وضعیت فعلی هستند باید سیاست‌هایی از قبیل کاهش هزینه‌های ساخت مسکن، افزایش تولید و عرضه مسکن و مبارزه با سوداگری را در اولویت‌های کاری خود قرار دهند.

نمودار زمان

زمانی که آخوندی در تابستان 92 متصدی وزارت راه و شهرسازی شد، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود 3.8 میلیون تومان بود. در آن مقطع به علت آن‌که حدود یک میلیون واحد از ساختمان‌های مسکن مهر که در دولت دهم کلید زده و ساخته شده بود، به مرحله تحویل رسیده بود، از فشار تقاضا بر بازار به شدت کاسته شد. بیش از یک میلیون واحد مسکن مهر نیز با 70 درصد پیشرفت به دولت یازدهم تحویل داده شد؛ اما دولت یازدهم اعتقادی به مسکن مهر نداشت و پیشرفت این طرح با حداقل سرعت جلو رفت و با وجود وعده‌های مکرر هنوز هم ده‌ها هزار نفر پس از شش هفت سال واحدهای خود را تحویل نگرفته‌اند.

اکنون آخوندی در شرایطی با انتشار متن استعفای خود خطاب به حسن روحانی، وزارت راه و شهرسازی را ترک می‌کند که قیمت مسکن در تهران به متری 8.1 میلیون تومان رسیده که 113 درصد نسبت به ابتدای وزارت وی افزایش نشان می‌دهد. علت گرانی مسکن نیز کاملاً مشخص است؛ کاهش شدید عرضه مسکن به علت رکود ساخت‌وساز در دوره وزارت آخوندی.

تولید مسکن نیز به پایین‌ترین سطح سه دهه اخیر سقوط کرده و کسادی در صنایع مرتبط با مسکن به اوج خود رسیده و صدها هزار نفر بیکار شده‌اند.

مهدی غلامی

کارشناس مسکن