تب تجاری‌سازی در کلانشهرها

چند سالی است که طرح‌های بزرگ تجاری فراوانی که یا احداث شده و خالی مانده یا در حال احداث است در تهران و شهرهای بزرگ به چشم می‌خورد و سهم بسزایی در ساختمان‌های شهرها به خود اختصاص داده است.

جنس این مجتمع‌ها از جنس پاساژهای معمولی و در اندازه کوچک یا متوسط هم نیست بلکه بیشتر آنها ابر طرح‌هایی هستند که میلیون‌ها مترمربع زیربنا را به خود اختصاص داده‌اند و علاوه بر فضای فراوان تجاری، خدمات دیگری مانند سینما، فضای بازی و دیگر امکانات چند منظوره را در اختیار قرار خواهند داد.

یک رانندگی کوتاه در کلانشهر تهران و توجه به کنار بلوارها یا بزرگراه‌های پایتخت نشان می‌دهد تا چه حد احداث این مجتمع‌های تجاری رشد کرده است.

به طوری که اکنون خیابانی در تهران یا حتی مناطق جدید الاحداث که هنوز جمعیت بدرستی در آن ساکن نشده و زیرساخت‌های آن کاملا فراهم نیست، نیز از هیجان و داغی تجاری‌سازی در تهران در امان نمانده است.

نمونه این قضاوت، منطقه 22 تهران حد فاصل دریاچه چیتگر و موازی بزرگراه تهران ـ کرج است که اکنون میزبان برج‌های مسکونی و البته ابرمجتمع‌های تجاری در حال ساخت شده است.

دیگر مناطق تهران مانند بلوار میرداماد، فرشته، نیاوران، مناطق غربی تهران مانند شهرک اکباتان، بزرگراه شیخ فضل‌الله، پونک، منطقه جدید سعادت‌آباد ـ حد فاصل مسیر جنوب به شمال بزرگراه یادگار امام(ره) - منطقه صادقیه، شرق تهران و حتی جنوب تهران درگیر موج جدید تجاری‌سازی شده‌اند.

دیگر کلانشهرهای کشور نیز از این موج در امان نمانده‌اند. به طوری که احداث چند ابرمجتمع‌ تجاری در مشهد باعث شد اخیرا آیت‌الله علم‌الهدی، امام جمعه این شهر به مشهد لقب «کیش گنبددار» بدهد.

شیراز، اصفهان، تبریز، رشت و اهواز نیز از جمله کلانشهرهای درگیر تب مجتمع‌سازی هستند. این مجتمع‌ها به دو صورت خودنمایی می‌کنند؛ بخش اول شامل مجتمع‌های برج‌‌گونه بزرگی است که با وجود این‌که چند سال از احداث و پایان یافتن آن می‌گذرد ‌جز تعداد اندکی، عمده واحدهای آن به‌فروش نرفته، از‌این‌رو مجتمع به صورت یک بنای لوکس خالی در برخی از بهترین مناطق شهرها و از جمله تهران، خودنمایی می‌کند. اما بخش دوم که بیش از این به چشم می‌آید مجتمع‌های در حال ساخت است.

این مجتمع‌ها یا در زمین‌های جدید و بافت‌های فرسوده در حال احداث است یا شامل آغاز یکباره بناهای نیمه‌‌کاره‌ای می‌شود که سال‌های سال با وجود احداث اسکلت آن، به حال خود رها شده بود، اما اکنون احداث آن دوباره و بسرعت آغاز‌شده است.

حال پرسش این است که تب تجاری‌سازی در تهران و دیگر کلانشهرها از کجا شروع شد و عامل رشد یافتن یکباره آن چه بوده است.

به عبارت بهتر چه عاملی باعث تشویق افراد و سرمایه‌گذاران برای ورود به تجاری‌سازی بیش از گذشته شده است؟ سود بیشتر؟ آینده‌نگری؟ رشد قیمت؟ یا امتیازات منحصربه‌فردی که در اختیارشان قرار گرفته است؟ به نظر می‌رسد در کنار نقش دیگر عوامل، عامل آخر یعنی وجود امتیازات منحصر‌به‌فرد در رشد تب تجاری‌سازی موثر بوده باشد؛ امتیازی به نام تغییر در طرح‌های تفصیلی شهری. ظاهرا ماجرا از آنجا شروع شده است که برخی افراد حقیقی و حقوقی توانسته‌اند از طریق تغییر کاربری ملک خود از مسکونی به تجاری و پرداخت وجه به شهرداری‌ها، اقدام به ایجاد تجاری‌سازی کنند.

شکل ماجرا این‌گونه است که هر شهر دارای یک طرح تفصیلی است که در آن تمامی عناصر لازم برای زندگی شهری، سهمی یافته‌اند.

از جمله آن‌که سهم مشخصی برای بناهای مسکونی و تجاری با ملزومات خاص هر یک پیش‌بینی شده است.

براساس قانون، شهرداری‌ها نمی‌توانند خارج از چارچوب طرح تفصیلی شهرها که به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی رسیده است، مجوز ساخت صادر کنند.

با این حال ظاهرا در سال‌های گذشته شهرداری‌ها چه در تهران و چه در دیگر کلانشهرها از این قاعده تخطی کرده و با انگیزه کسب درآمد بیشتر، اقدام به صدور مجوز برای ساخت بناهای تجاری یا تغییر کاربری برخی بناهای مسکونی به تجاری کرده‌اند و از محل صدور یا تغییر مجوزها درآمدهای کلانی کسب کرده‌اند. این کسب درآمدها تا به‌ آنجا پیش رفته که صدای وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی و معماری را نیز درآورده است.

اما چون بسیاری از این مجوزها قبلا صادر شده یا ساخت آنها در نیمه راه است این بازوهای قانونی نتوانسته جلوی آن را بگیرد و فقط جلوی صدور مجوزهای جدید را گرفته است.

این مساله فقط مربوط به شهر تهران نیست و بیشتر کلانشهرهای کشور مانند اصفهان، شیراز، تبریز و ... را در برمی‌گیرد.

در این باره، معاون وزیر راه و شهرسازی در امور شهرسازی و معماری درخصوص رشد بی‌رویه مجتمع‌های تجاری در تهران و کلانشهرها به جام‌جم گفت: صدور مجوز و ساخت بیش از حد مجتمع‌های تجاری در تهران و کلانشهرها به علت نیاز مالی شهرداری‌هاست و شهر تهران و سایر کلانشهرها نیازی به این همه مجتمع تجاری ندارند.

پیروز حناچی افزود: در واقع شهرداری‌ها برای تامین نیاز مالی خود بدترین راه را انتخاب کرده‌اند و در بخشی از این راه‌حل با فروش خارج از ضابطه تجاری‌سازی درآمد کسب می‌کنند.

سعدی علیه‌الرحمه‌ شعری دارد که می‌گوید «به احوال آن کس بباید گریست/ که دخلش بود نوزده، خرج بیست» دخل و خرج آقایان با هم برابر نیست.

وی تصریح کرد: به عبارت دیگر ما داریم شهر را می‌فروشیم که هزینه آن را تامین کنیم، حالا ما اگر نخواهیم این کار را کنیم، باید چه کار کنیم؟ به اینها می‌گویند منابع مالی نا پایدار، باید کاری کنیم و به جایی برسیم که شهرداری‌ها حتی اگر یک پروانه هم صادر نکنند بتوانند روی پای خود بایستند.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: متاسفانه به غلط در کشور ما تسریع در صدور پروانه به عنوان یک ارزش تلقی می‌شود، چه کسی گفته که پروانه ساختمان را باید یک هفته‌ای یا دو روزه صادر کرد؟ شما دارید علی‌الابد برای یک شهر تعهد ایجاد می‌کنید دارید مجوز می‌دهید، ده، 15، 20 و صد واحد یکجا ساخته شود و علی‌‌الابد تعهد خدمات آنها را به دوش می‌گیرید. چه کسی گفته چنین عارضه‌ای دو هفته‌ای انجام شود؟ برای این کار باید نهایت دقت و ممارست به کار رود. اما متاسفانه بعضی معانی در شهر ما یا در کشور ما عکس معانی اصلی خودشان را پیدا می‌‌کند.

حناچی گفت: اینچنین است که می‌بینیم شهرداری‌ها با بر هم زدن مطالعات و طرح‌های تفصیلی شهری و باانگیزه کسب درآمد رو به صدور مجوز یا تغییر کاربری با هدف تجاری‌سازی آورده‌اند. اینچنین است که فقط در یک نمونه عرض کنم در منطقه 22 تهران شاهد ساخت حدود سه میلیون مترمربع مجتمع تجاری هستیم.

این مقام مسئول همچنین هدف از ساخت مجتمع‌های تجاری را وجود ارزش افزوده آنها بیان کرد و با اشاره به رانت عظیمی که در این خصوص در جریان است، تصریح کرد: قیمت هر متراژی که شهرداری‌ها از درخواست‌کننده پروانه مجتمع‌های تجاری برای تراکم فروشی یا صدور پروانه ساخت دریافت می‌کنند با قیمت واقعی و فروش نهایی این مجتمع‌ها بسیار تفاوت دارد و همین‌قدر بگویم که رانت عظیمی در این خصوص در جریان است.

حناچی گفت: مالکیت این مجتمع‌های تجاری نیز معمولا متعلق به موسسات شبه‌خصوصی و نهادهای دیگر است که ماهیتا دولتی هستند، ولی مانور بخش خصوصی دارند.

وی ادامه داد: ما در کمیسیون ماده پنج که کارش بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری است، جلوی این موضوع را گرفتیم و دیگر هیچ پروانه تجاری از این دست بدون توجیه معقول صادر نمی‌شود، اما این جریان باید همه‌جانبه دیده شود، چون خیلی از این مجتمع‌ها زمانی که ساخته می‌شوند، به عنوان یک نقاطی که شهر را قفل می‌کنند، مطرح هستند.

همچنین محمد سالاری، رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران درخصوص رشد مجتمع‌های تجاری در تهران و کلانشهرها به خبرنگار جام‌جم گفت: کلیات موضوع این است که متاسفانه در سال‌های اخیر میزان مجتمع‌های تجاری در سطح شهر تهران زیاد شده و دلیل آن برمی‌گردد به ارزش افزوده‌ای که ساخت این مجتمع‌ها برای متولیان ساخت‌وساز دارد، یعنی متولیان ساخت‌و ساز در مقایسه با هزینه زمین و عوارض تجاری که برای تغییر کاربری به شهرداری می‌پردازند و آنچه می‌فروشند، یک رقم قابل توجهی است.

وی افزود: این موضوع باعث می‌شود همه متولیان ساخت‌وساز انگیزه کافی برای ساخت مجتمع‌های تجاری بیشتر داشته باشند. یکی از دلایل آن هم مفاد طرح تفصیلی است که در سال 91 ابلاغ شده است.وی اظهار کرد: در خود طرح تفصیلی ما چهار پهنه داریم؛ یک پهنه سکونتگاه است یعنی (R).

پهنه دیگر فضای سبز و پارک‌ها که حفاظت شده است و (G) نام دارد. (L) هم تجاری ـ مسکونی است و (F) هم فعالیت تجاری اداری و خدماتی است.

این دو پهنه که بیشتر شریان‌های اصلی را تشکیل می‌دهد، می‌توانند تراکم تجاری داشته باشند.

سالاری در ادامه افزود: ضمن این‌که در منطقه‌ای مانند 22 با رویکرد فرامنطقه‌ای پیش‌بینی تجاری‌سازی شده است که تحت عنوان مال‌ها درحال احداث هستند . این باعث شده تا میزان ساخت تجاری در شهر تهران زیاد شود.

رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران تصریح کرد: سازندگان باید به ازای هر متر تجاری بین دو میلیون و 500 هزار تومان تا چهار میلیون تومان به شهرداری پرداخت کنند که البته قیمت هر متر عوارض بستگی به منطقه و ویژگی‌های آن دارد. به عنوان مثال منطقه‌ای مانند ولیعصر که قیمت هر متر واحد تجاری آن بالای 50 میلیون تومان است، قیمت هر متر عوارضی که باید به شهرداری پرداخت شود بالاتر از دیگر مناطق است.

مجتمع‌های خالی؛ قیمت‌های نجومی

با این حال برخی از مجتمع‌های تجاری که یا ساخته شده یا در حال ساخت است، فاقد رونق و انجام حداقلی کار واقعی تجاری است.

این موضوع در مجتمع‌های ساخته شده بیشتر مشاهده می‌شود؛ زیرا با وجود مکان منحصر به فردی که این مجتمع‌ها در آن قرار گرفته‌اند و ساخت لوکس و پرزرق و برق آنها، تعداد بسیار کمی از واحدهای آن مورد بهره‌برداری شغلی قرار گرفته و کاری در آن در جریان است، بلکه یک قدم زدن ساده نشان می‌دهد بجز واحدهای حاشیه خیابان یا معدود واحدهایی که روبه خیابان هستند، بقیه واحدهای آن خالی است و روح کار در آن جریان ندارد. درباره علت این موضوع حدس‌ها و دلایل مختلفی گفته می‌شود.

برخی می‌گویند قیمت واحدهای تجاری در این مجتمع‌ها آن قدر بالاست که با توجه به فضای کسب و کار، آغاز کار تجاری در آن صرف نمی‌کند و سود معقولی که دست‌کم از سود سپرده‌گذاری یکساله 22 درصد در بانک‌ها بیشتر باشد، نصیب سرمایه‌گذارش نمی‌کند.

عده‌ای دیگر هم می‌گویند صاحبان این واحدها چون نیاز مالی ندارند آن را به امید رشد قیمت بیشتر در آینده‌ای نامعلوم رها کرده‌اند تا در فرصت مناسب آن را به چند برابر قیمت بفروشند.

برای این که بتوانیم با این موضوع از نزدیک برخورد داشته باشیم، به چند مجتمع تجاری تمام شده و در حال ساخت در نقاط مختلف تهران سر زدیم.

بر این اساس به یکی از مجتمع‌های در حال ساخت در منطقه جدید سعادت‌آباد که این روزها زیاد هم تبلیغ برای جذب سرمایه می‌کند، مراجعه کردیم.

مسئول فروش در خصوص قیمت پیش‌فروش، ارقامی را در اختیار ما گذاشت. بر این اساس قیمت هر مترمربع پیش‌فروش در طبقه دوم این مجتمع، متری 96 میلیون تومان و در طبقه هفتم متری 38 میلیون تومان است. بدین ترتیب با یک حساب سرانگشتی قیمت پیش‌فروش یک مغازه در یکی از مجتمع‌های تجاری در حال ساخت در متراژ 14 متر حداقلی که برای فضای تجاری لازم است، یک میلیارد و 344 میلیون تومان است.

به سراغ مجتمع تجاری دیگری در مرکز تهران و در خیابان میرداماد رفتیم. از 40 مغازه این مجتمع در دو طبقه، تعداد انگشت‌شماری از آنها مشغول فعالیت بودند و بقیه خاک می‌خوردند. در طبقه همکف این مجتمع، دفتر فروش واحدهای تجاری قرار دارد. به این دفتر مراجعه کردیم تا از قیمت‌های واحدهای این مجتمع تجاری آگاه شویم. طبقه همکف متری 57 میلیون تومان، طبقه بالای همکف متری 40 میلیون تومان. البته متراژ مغازه‌ها در طبقه همکف، پایین‌تر از متراژ فروشگاه‌ها در طبقه بالا بود.

نگاهی به این قیمت‌ها و همچنین حجم عظیمی از ابرمجتمع‌های تجاری در حال احداث در تهران و کلانشهرها، نشان می‌دهد آیا واقعا به این حجم فضای تجاری نیاز است و آیا کسب و کار واقعی در آن شکل خواهد گرفت؟ زمان، پاسخ این پرسش‌ها را خواهد داد.

محمدحسن علی‌اکبری - گروه اقتصاد