سختی ​خانه‌دار ​شدن به شیرینی ​آن می‌ارزد

هرچند هنوز کم و کیف کار به​روشنی اعلام نشده اما اثر آن در بحث‌های داغ مسکن به‌طور پررنگ دیده می‌شود.

دکتر حسین عبـده‌تبریزی، مشاورمالی وزیر راه و شهرسازی که راه‌اندازی اولین بانک خصوصی کشور را در کارنامه خود دارد، به نوعی پدر این صندوق‌های جدید هم محسوب می‌شود.

وی درگفت‌وگویی که پیش‌رو دارید راه‌حل نهایی و همیشگی مشکل مسکن در ایران را راه‌اندازی بازار رهن می‌داند؛ بازاری که مانند تمام نقاط دنیا تا80 درصد مبلغ خرید خانه را وام بدهد تا خانوارها از طریق پس‌اندازهای آینده صاحب مسکن شوند. عبده‌تبریزی ایده صندوق‌های پس‌انداز مسکن را حرکتی به سوی راه‌اندازی بازار رهن کامل مسکن می‌داند.

خرید مسکن به یک معضل بزرگ برای خانواده‌ها تبدیل شده است. در زمانی که کشور توانمندی رشد اقتصادی را داشت به دلیل مدیریت غلط،مسیر اشتباهی در پیش گرفته شد و بخش‌های اقتصادی مختلف بویژه مسکن با رکود مواجه شدند. حال دولت یازدهم در نظر دارد از این رکود بدون افزایش تورم خارج شود. به نظر شما چگونه این امر امکان‌پذیر است؟

رکود حاکم بر کشور فقط به بخش مسکن خلاصه نمی‌شود و تمام بخش‌های اقتصادی را در بر گرفته است. طبیعتا باید برنامه‌ای برای رفع عمومی رکود تدارک دیده می‌شد و براساس همین ضرورت بود که دولت برنامه خروج از رکود به‌طور غیرتورمی را تدوین کرد. به نظر می‌رسد دولت باید از مدت‌ها قبل برنامه جایگزینی برای بخش مسکن را معرفی می‌کرد زیرا کمیت وکیفیت سرپناه از نظر تامین اجتماعی و دیگر مولفه‌های ملی، مساله بسیار مهمی تلقی می‌شود. بنابراین در بحث مسکن ما با یک مساله چندوجهی روبه‌رو هستیم؛ اول این‌که دولت یازدهم با این‌که برنامه دولت پیشین در حوزه مسکن و احداث مسکن مهر را قبول نداشت، تعهد داد که این پروژه را تمام می‌کند. دومین مورد نیز این است که دولت چه برنامه‌ای را برای ساماندهی بخش مسکن معرفی می‌کند، برنامه‌ای که بتواند رکود بخش مسکن را برطرف کند و یکی از موتورهای اصلی اقتصاد را روشن کند. حاصل بحث و بررسی‌ها همین برنامه‌ای است که تدارک دیده شده و با هماهنگی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی قرار است تامین مالی خریداران مسکن تغییراتی را تجربه کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار ایرانی بالاتر از استانداردهای جهانی است، این برنامه با هدف کاهش این سهم تدارک دیده شده است؟

بله. متاسفانه سهم مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی بالاست یعنی با این‌که نرم جهانی این سهم، حدود 30 تا 33 درصد است. ، در برخی موارد خانواده‌های ایرانی مجبورند تا 50 درصد درآمد خود را به‌عنوان اجاره خانه یا اقساط پرداخت کنند و همین امر فشار زیادی به طبقه متوسط وارد می‌کند. در برنامه خروج از رکود دولت این سهم 35 درصد در نظر گرفته شده است. یعنی برنامه‌ریزی به صورتی است که قسط وام خرید خانه در استطاعت خانوارها باشد. این رقم باز هم گرچه سنگین است اما می‌تواند تا حدی از بار مشکلات بکاهد.

پس حتی در این بسته نیز ما با فشار هزینه‌ای به خانوار از بابت بخش مسکن روبه‌رو هستیم.

بله. در شرایطی که درآمدها در ایران متناسب با تورم یکی دو سال اخیر رشد نکرده، چه پرداخت اقساط وام جدید خرید مسکن و چه اجاره‌نشینی کار مشکلی است. اما باید قبول کرد که در عین حال صاحب‌خانه شدن اتفاق شیرینی است و همه افراد حاضر هستند برای مدتی فشار آن را تحمل کنند.

عدم انطباق هزینه خانوارها با بخش اقتصادی مسکن تا کی و کجا قرار است ادامه داشته باشد؟

قبل از این‌که به پرسش شما پاسخ دهم لازم می‌دانم به نکته‌ای اشاره کنم. باید توجه داشت که بعد از پیروزی انقلاب اسلامی بخش مسکن عملکرد بدی نداشته است. برای اثبات این مدعا من آمار ارائه می‌دهم. سال 1355 در مقابل هر 128 خانوار در ایران صد واحد مسکونی در اختیار داشتیم. اکنون خوشبختانه این نسبت اصلاح شده و ما در مقابل هر 105 خانواده صد واحد مسکونی در اختیار داریم. البته به این معنی نیست که بافت‌های ناهنجار مسکن کاهش یافته یا وضع خانوارها در حوزه مسکن با بهبود روبه‌روست. چراکه درصد مالکیت مسکن در گذشته 73 درصد بود که اکنون به 65 درصد تنزل پیدا کرده و این به معنای افزایش اجاره‌نشینی است. ببینید هر چند کارنامه در این بخش منفی نبوده اما متغیرهای دیگر مانند بیکاری و... فشار مضاعفی را به اقتصاد و خانوارها وارد می‌کند.

سوال اینجاست که مردم این بهبود را احساس می‌کنند یا خیر. هم‌اکنون مسکن دغدغه ویژه خانوارهاست و فشار هزینه‌ای در این بخش در سال‌های اخیر بشدت افزایش یافته است.

بنده به موضوعاتی مانند این‌که خانواده‌ها برای پرداخت اجاره‌بها و اقساط مشکل دارند واقف هستم و طرح خروج از رکود مسکن هم به این مساله توجه ویژه کرده است. تمام توجه این طرح به این است که مردم بیایند با نرخ سود تسهیلات 14 درصدی مسکن خود را تهیه کنند. ما اصلا قصد نداریم وام‌های 27 درصد یا بالاتر را در اختیار خریداران قرار دهیم تا بسختی صاحب مسکن شوند. نرخ 14 درصد از حداقل‌های اجاره موجود بالاتر نمی‌رود. نامه مشترک وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی نیز با همین هدف به رئیس‌جمهور ارائه شد. در ضمن باید متذکر شوم که مسکن در شهرهای بزرگ به مساله‌ای حاد تبدیل شده اما وضع در شهرهای کوچک متفاوت است.

می‌خواهم درخصوص همین نامه‌ای که اشاره کردید، صحبت کنیم. همان‌طور که اشاره کردید در برنامه برون‌رفت از رکود، مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های پیشران تعیین شده است. این به آن معناست که می‌تواند محرک اقتصادی کشور باشد. کلیدی‌ترین وظیفه نیز برای رونق بخش مسکن به عهده بانک‌ها گذاشته شده است. فکر می‌کنید بانک‌ها می‌توانند چنین نقشی را ایفا کنند؟

در همه جای دنیا نظام بانکی تسهیلات مسکن را تامین می‌کند و اصولا مردم مسکن را از محل پس‌اندازهای گذشته نمی‌خرند. یک زوج جوان و مسکن اولی‌ها با 20 تا 30 سال سن، علاقه‌مندند که مسکن بخرند. در اغلب کشورهای جهان بازاری طراحی شده که به بازار رهن معروف است. منظور از بازار رهن، بازار خرید بلند مدت مسکن است. رهن نه به معنای رهنی که در ایران رواج دارد. آن چیزی که ترجمه انگلیسی کلمه mortgage است و ما آن را رهن ترجمه کردیم و در ایران و دیگر کشورها معنای متفاوتی دارد. در گذشته‌ها نیز بانک رهنی در ایران وجود داشت، یعنی بانکی که به مردم تسهیلات بلندمدت می‌داد تا خانه‌دار شوند. میلیون‌ها نفر که نه بلکه میلیاردها نفر از همین مسیر خانه‌دار شدند. یعنی هیچ جای دنیا یک زوج جوان متوسط، پول خرید خانه را ندارد. در ضمن هر چه مقدار ودیعه کمتر باشد وضع بهتر است. به‌عنوان مثال در برخی کشورها 10 درصد پول خانه از سوی خریداران پرداخت می‌شود و 90 درصد نیز تحت عنوان تسهیلات بلندمدت در اختیار خانوارها قرار می‌گیرد.

کدام کشورها این کار را انجام می‌دهند؟

تقریبا همه کشورهای پیشرفته از نظر نظام مالی بالای 80 درصد قیمت خانه را تسهیلات می‌دهند. بنابراین به دلیل این‌که منابع بازار رهن بزرگ است تسهیلات دهی آن سودده است. در ایران سابقه این داستان حدود 90 سال است، یعنی از سال 1305 که در واقع اولین موسسه رهنی در ایران تشکیل شد تا سال 1317 که بانک رهنی تشکیل شد در ایران سابقه این امر را داریم. بعد از انقلاب مقداری ابهام درخصوص بهره و نرخ وام و از این قبیل مسائل به‌وجود آمد و مقداری کار عقب افتاد تا این‌که از سال 1372 صندوق‌های مسکن شروع کردند به تسهیلات دادن. این کار هم در ایران و هم در جهان حداقل سابقه دویست ساله دارد. همه جای دنیا الگوی خرید مسکن همین است؛ این‌که ما مسکنی را بخریم و بعد در طول عمر کاری‎‌مان پولش را بتدریج پرداخت کنیم. در واقع نامه مشترک آقایان آخوندی و سیف همین را گفته است. یعنی نمی‌گوید که ما پول بدهیم خانه بسازیم یا کمک هزینه خرید مسکن لوکس را تامین کنیم. در این نامه آمده است که حداقل‌هایی را به مردمی که می‌خواهند خانه اولشان را بخرند یا در جامعه هدف ما قرار دارند با یک سقف معینی که سقف ما 50 درصد قیمت یک خانه حداقلی است، می‌پردازیم. در تهران و شهرهای بزرگ حداقل خانه متری دو میلیون تومان است و 70 متر خانه می‌شود 140 میلیون تومان و نصف این رقم قرار است که در قالب وام پرداخت شود. دولت کاری با افرادی که می‌خواهند خانه‌های یک میلیاردی تهیه کنند، ندارد و آنها جامعه هدف دولت نیستند. دولت صرفا با گروه هدف خودش که غالبا خانه‌اولی‌ها هستند، کار دارد. آنها از بانک تسهیلات را دریافت می‌کنند و دولت باید تفاوت سود را پرداخت کند و اینجا آن کلیدی است که از آقای رئیس‌جمهور کمک خواستند. دولت در شرایطی که هنوز نرخ تورم و بهره بالاست باید این تفاوت سود را با نرخ 14 درصد تامین ‌کند.

گروه‌های هدف چطور اولویت‌بندی ‌می‌شوند؟

گروه‌های هدف همان گروه‌هایی هستند که از وزارت مسکن سابق تقاضای زمین برای ساخت خانه داشتند یا در مسکن مهر ثبت‌نام کردند. در مجموع می‌توان گفت دهک‌های کم درآمد جامعه هستند. البته این دهک‌ها به دو گروه تقسیم می‌شوند؛ یک اکثریت مردم هستند که خودشان توانایی پرداخت اقساط را ندارند و باید به آنها کمک شود که به آنها مسکن حمایتی می‌گویند. منظورمان از مسکن حمایتی همین است. در حوزه مسکن آزاد یعنی افرادی که می‌خواهند خانه بهتر تهیه کنند اصلا دولت کاری به آنها ندارد. برخی افراد هم هستند که می‌توانند اقساط را پرداخت کنند اما نمی‌توانند با نرخ 26 یا 27 درصد اقساط پرداخت کنند، اینها هدف اصلی این صندوق‌ها هستند.

مسکن اجتماعی نیز در قالب همین طرح دیده شده یا برنامه‌ریزی در مورد آن متفاوت است؟

مسکن اجتماعی موضوع دیگری است. مسکن اجتماعی برای اقشاری است که نه می‌توانند اقساط خود را به‌طور کامل بپردازند و نه می‌توانند اجاره بها بپردازند. اینجاست که ترکیبی از دولت‌ و شهرداری‌ها و خیریه‌ها کمک می‌کنند تا این اقشار با اجاره‌های خیلی کم صاحب محل اقامت بشوند. این تقسیم‌بندی در گذشته در وزارت مسکن سابق و وزارت راه و شهرسازی جدید وجود داشته و به همان منوال در حال اجرا شدن است.

آیا این احتمال وجود دارد که مسکن‌های گران قیمت از طریق این تسهیلات تامین شود؟

هدف این نیست که وام‌های بیش از 80 میلیون تومان توسط صندوق‌های پس‌انداز مسکن پرداخت شود. هدف ما این است که اقشار کم‌درآمد و خانه اولی‌ها صاحب خانه شوند. ما نمی‌خواهیم به لوکس‌نشینان کمک کنیم؛ آن هم با توجه به منابع محدود دولت اصلا چنین رویه‌ای را دنبال نخواهیم کرد. سقف وام 80 میلیون تومان است و قرار نیست که 80 میلیون تومان برای خرید خانه به همه افراد واگذار شود به این دلیل که قیمت خانه در شهرهای بزرگ و کوچک و همچنین کلانشهرها متفاوت است. ممکن است در یک شهر یک خانواده با 20 میلیون تومان کمک هزینه خرید صاحب خانه شود و در شهری مانند تهران با 80 میلیون کمک هزینه خرید مسکن. البته این موضوع را هم باید بگویم که رقم 80 میلیون تومان رقم پیشنهادی است و رقم دقیق آن بعد از مذاکره بانک‌های عامل با بانک مرکزی برای ایجاد صندوق مشخص می‌شود و احتمال دارد که پایین‌تر از رقم اعلامی باشد.

تردیدی نیست که بسیاری از افراد از این طرح استقبال می‌کنند. اما برخی مستاجران هستند که استطاعت پرداخت تسهیلات را ندارند. برخی منتقدان می‌گویند این برنامه‌ای که دولت گذاشته شاید برای برخی از اقشار آسیب‌پذیر جامعه خیلی مناسب نباشد.

هیچ طرحی پاسخگوی همه مشکلات نیست. این طرح هم مانند دیگر طرح‌ها نمی‌تواند همه مشکلات را پوشش دهد. طبیعی است که مردم مشکلات متفاوتی دارند. ما نمی‌گوییم که این طرح مسکن اجتماعی را حل می‌کند. مسکن اجتماعی برای افرادی که نمی‌توانند اقساطی را بپردازند، در نظر گرفته شده است و نظام تامین اجتماعی باید این مشکل را حل کند. اگر امروز نظام تامین اجتماعی مسکن فقرا و کم‌درآمدها را در برنامه نگذاشته است به این دلیل است که مساله سلامت و بازنشستگی هنوز حل نشده است. ما مجبور هستیم مسائل را با حوصله و بتدریج، یکی یکی حل کنیم. من خودم هم قبول دارم که این طرح پاسخگوی نیاز یک عده است و عده‌ای دیگر بیرون این طرح باقی می‌مانند. برای این مساله باید در جای دیگری چاره‌ اندیشید. مهم این است که باید از مبانی نظری کار را شروع کرد و تجربه جهان را مشاهده کنیم که مدل اقتصاد کلان خود را اصلاح کرده و بعد به مساله سیاست بپردازد. این موضوع اتفاق افتاده است. خوشبختانه هم در مساله برون رفت از رکود این مبانی نظری کاملا رعایت شده و هم در برنامه مسکن. یعنی بعد از هشت ماه مذاکره بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی به اجماعی رسیدند که می‌توانند از این مسیر حرکت کنند. آمدند بحث خاصی را مخاطب قرار دادند و آن بحث خاص این است گروه‌هایی که قصد دارند اولین خانه خود را خریداری کنند حمایت کنیم و منابعی را هم که می‌توانیم تجهیز کنیم، پرداخت کنیم.

دولت نباید درگیر بازار مسکن و خانه ساختن شود یا شروع به مداخله در کار مردم کند. آنها کار خودشان را انجام می‌دهند و دولت فقط باید این تفاوت سود را پرداخت کند.

هر بار که میزان وام مسکن افزایش پیدا کرده، قیمت خانه هم رشد داشته است. فکر نمی‌کنید اعطای این تسهیلات روی قیمت خانه تاثیر مستقیم داشته باشد؟ عرضه و تقاضا در صورت تزریق نقدینگی افزایش می‌یابد و ممکن است که خروج از رکود بازار مسکن با تورم همراه باشد.

مرداد ماه 1384 وام مسکن 18 میلیون تومان شد. از مرداد ماه 1384 تا سال 1390 این رقم تغییری نکرد. آیا قیمت مسکن در طول این سال‌ها تغییر نکرد و ثابت ماند؟ سال 1386 قیمت مسکن 2.5 برابر شد. نباید به این موضوع ساده نگریست که یک آمار را نشان بدهیم که این عامل باعث می‌‎شود تحریک اتفاق بیفتد. باید تحلیل‌هایمان همه جوانب را در نظر بگیرد. این تجربه همه جای دنیاست که برای خرید مسکن تسهیلات می‌دهند. مسکن با غذای روزانه تفاوت دارد که بدون وام و تسهیلات تهیه می‌شود. مثالی در این مورد می‌زنم تا بتوانم موضوع را بهتر بیان کنم. اگر فردی قصد احداث یک کارخانه را داشته باشد و تقاضای وام کند باید بگوییم که اگر وام بدهیم تورم ایجاد می‌شود؟ خیر. مسلما این‌گونه نیست. مسکن برای مردم کالای سرمایه مصرفی بلندمدت است. باید برای خرید آن تسهیلات داده شود و بدون تسهیلات، خرید مسکن امکان‌پذیر نخواهد بود. ممکن است فردی یک ریال هم خرج کند و آثار تورمی داشته باشد. اگر بخواهیم این‌گونه استدلال کنیم باید بگوییم که ناهار نخوریم که من تقاضا ایجاد می‌کنم و ممکن است قیمت غذا بالا برود. استدلال صحیح این است که ما به کدام اقشار قصد داریم این تسهیلات را بدهیم.

محمدحسین علی‌اکبری ‌/ ‌گروه اقتصاد