شرکا و فروش ملک مشترک

اگر شرکا هم عقیده نباشند و نخواهند در آرامش از مالی که دارند استفاده کنند آن وقت به هر ترفندی متوسل می‌شوند تا شریک را آزار بدهند، شاید بعضی‌ها هم بخواهند مال شریکشان را از دستش درآورند، یعنی او را آنقدر در تنگنا بگذارند که او مال را بگذارد و برود یا با فروش مال به شریکش یا به دیگری عرصه را خالی کند.

البته همیشه این‌طور نیست که شرکا با هم نسازند و درگیر شوند که اگر این‌طور باشد مشکلی هم به وجود نمی‌آید، بلکه چالش‌ها برای زمانی است که شرکا قصد سنگ‌اندازی پیش پای یکدیگر را دارند. شاید برای خیلی‌ها پیش آمده باشد که مثلا با برادر یا خواهر یا یکی از اقوام و آشنایان خود ملکی مشترک خریده‌اند و بعد از مدتی به خاطر برخی اختلافات به مشکل افتاده‌اند مثلا شریکشان آنها را مجبور به فروش سهم‌شان کرده در حالی که خودش حاضر به فروش سهمش به شریک نیست. در واقع یکی از شرکا نه مالش را به شریکش می‌فروشد و نه سهم او را می‌خرد، بلکه می‌خواهد پای شخص سومی را در معامله باز کند و با این روش شریک را از میدان به در کند. البته شاید بعضی شرکا با نیت سوءقصد، فروش سهم خود از ملک مشترک به شخص ثالث را نداشته باشد و این کار را به خاطر احتیاج به پول نقد انجام دهد، ولی به هر حال بهانه این کار هر چه باشد قانونگذار برای شریک دوم حقوقی را قائل شده است.

حق‌شفعه همان حق شریک دوم است که ماده 808 قانون مدنی آن را این‌طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین 2 نفر مشترک باشد و یکی از 2 شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.» در واقع حق‌شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین 2 نفر مشترک باشد و یکی از 2 شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

به طور مثال شخص «الف» و شخص «ب» در مالکیت زمینی شریک هستند و شریک «الف» قصد فروش سهم خود از زمین مشترک را دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص «ج» می‌فروشد. در این حالت شخص «ب» با دارا بودن شرایطی می‌تواند سهم شریک اول را به همان قیمتی که به خریدار فروخته است بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و شخص «ج» را از دور خارج کند.

حق‌شفعه در حالی برای شریک ایجاد می‌شود که 8 شرط تحقق آن وجود داشته باشد. شرط اول این است که مال مشترک غیرمنقول باشد، یعنی مالی که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، به صورتی که اگر منتقل شود باعث خرابی یا نقص مال یا محل آن شود. همچنین این شراکت باید به حالت مشاع باشد و مسلم است این مال باید قابل تقسیم نیز باشد، در حالی که شراکت مشاعی باید حتما بین 2 نفر باشد چون اگر تعداد مالکان بیش از 2 نفر باشد در مورد ایجاد حق‌شفعه معلوم نیست از شرکای باقیمانده کدامیک حق اخذ به شفعه را پیدا می‌کنند.

همچنین معامله باید بیع یعنی خرید و فروش باشد. پس حق‌شفعه شامل صلح، هبه (هبه یا بخشش یکی از راه‌های انتقال مالکیت است و فرق آن با مبادله این است که در مبادله هر یک از طرفین چیزی را می‌دهند و در مقابل چیزی می‌گیرند، اما هبه کننده چیزی را می‌بخشد و در عوض چیزی دریافت نمی‌کند) و سایر معاملات نمی‌شود. پس اگر شریکی سهم خود را صلح کند (عقد صلح یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد) شریک دوم حق‌شفعه ندارد، اما اگر بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است این حق برای او قابل اعمال خواهد بود. این در حالی است که شریک هنگام استفاده از حق‌شفعه باید مبلغ قیمتی را که مشتری داده نه کمتر و نه بیشتر به شریک خود بدهد. همچنین این حق فوری است، بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه باعث سقوط حق می‌شود و بالاخره این‌که هرگاه خرید و فروش راجع به اعیان (یعنی هر چیزی که روی زمین وجود دارد) و بدون زمین باشد حق‌شفعه وجود نخواهد داشت.

یکی از سوالات مطرح در مورد حق‌شفعه به آپارتمان‌ها مربوط می‌شود. یعنی مردم می‌پرسند آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان‌ها نیز قابل اعمال است که پاسخ قانونگذار این‌گونه است: به نظر می‌رسد به علت این‌که مالکان آپارتمان‌ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی یعنی بنای بدون زمین هستند و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات است، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود. جاری نبودن حق‌شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می‌شود نیز صادق است. در این میان عده‌ای می‌پرسند اگر سهم یکی از دو شریک وقف باشد آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف انجام شده می‌توانند از حق‌شفعه برخوردار شوند و سهم فروخته شده شریک را تملک کنند؟ قانون در این مورد می‌گوید متولی وقف و کسانی که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق‌شفعه را ندارند چون این حق امتیازی استثنایی است که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را بفروشد شریک دیگر حق‌شفعه پیدا می‌کند.

مورد دیگر در قوانین مربوط به حق‌شفعه این است که اگر مشتری بعد از خرید و قبل از این‌که شریک از حق‌شفعه استفاده کند مورد خریداری شده را به دیگری بفروشد حق‌شفعه همچنان برقرار است و اگر شریک از حق‌شفعه استفاده کرد همه معاملات مشتری که بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق‌شفعه صورت گرفته باطل می‌شود.