بی‌برنامگی برای تقاضای‌مسکن

از ۳.۶میلیون نفری که توانستند شرایط وزارت راه و شهرسازی را برای دریافت مسکن در طرح نهضت‌ملی کسب کنند تا کنون حدود ۳۳۳ هزار نفر، معادل ۹ درصد افراد واجد شرایط، آورده ۴۰ میلیون تومانی را واریز کرده‌اند که این تعداد را می‌توان در دسته متقاضیان موثر قرار داد. البته این تعداد در فراخوان‌های بعدی دچار ریزش خواهد شد. این موضوع نشان می‌دهد که در بزرگ‌ترین طرح وزارت‌راه و شهرسازی متقاضیان توان چندانی برای تامین آورده مالی ندارند و بانک‌ها که وظیفه تامین تسهیلات ۲۵۰ تا ۴۵۰ میلیون تومانی را به ازای هر واحد دارند نیز با بهانه‌جویی از پرداخت این تسهیلات شانه خالی‌می‌کنند. وضعیت وقتی بغرنج‌تر می‌شود که بر اساس قانون و تکلیف وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن به جز آورده متقاضیان، مدل جایگزین برای تامین آورده پیش‌بینی نشده و به پیشنهاد‌های انبوه‌سازان نیز برای تامین منابع پاسخ مثبتی داده نشده است.

در صورتی که تقاضای ۵/۵ نفر متقاضی نهضت ملی مسکن را به عنوان تقاضای پنهان در بازار مسکن در نظر بگیریم تاکنون کمتر از ۷ درصد این جمعیت وارد فرآیند دریافت مسکن شدند. آن هم در شرایطی که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده ۴۳۰ هزار واحد را به مرحله ساخت رسانده، اما ۳۳۳‌هزار نفر مبلغ ۴۰میلیون تومان آورده را واریز‌کرده‌اند. به عبارت دیگر دولت در شرایط فعلی با مازاد ۱۰۰هزار واحد مسکونی مواجه است که تقاضایی برای آن نیست یا توان مالی برای پر کردن آورده را ندارد. البته انفعال این وزارتخانه باعث شده متقاضیان این طرح انگیزه‌ای برای تامین سرمایه نداشته باشند.

در کنار عقب ماندن طرح نهضت ملی مسکن، آمار پروانه‌های ساختمانی از کاهش ۱۳درصدی ساخت‌و‌ساز در کل کشور حکایت دارد. بهار امسال برای ۹۰هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی شهری در کشور پروانه ساختمانی صادر شده است. با این پیش‌فرض ممکن است تولید مسکن تا پایان سال ۱۴۰۱ در کشور به حدود ۳۶۰ هزار واحد برسد که در مقایسه با سال گذشته ۳۰‌درصد کاهش خواهد‌یافت.

گزارشی مهم

مرکز پژوهش‌های مجلس پیش‌بینی کرده است، رشد بخش ساختمان در سال ۱۴۰۱ حدود منفی ۳.۴ درصد باشد. البته این برآورد در صورت تداوم روند طی شده در ۳ ماهه نخست سال ۱۴۰۱ به دست آمده و در صورتی که طرح جهش ملی مسکن در ادامه سال جاری به صورت جدی دنبال شود می‌تواند رشد این بخش را به دنبال داشته باشد. این در حالی است که تاکنون تحرکات انجام شده و آمار‌های ارائه شده درباره انبوه‌سازی دولتی از سوی مسئولان انعکاسی در داده‌های آماری مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی یا میزان گسترش فعالیت‌های ساختمانی نداشته است.

این رشد منفی ساخت مسکن افزایش قیمت را به دنبال داشته است، به طوری که در روز‌های اخیر با افزایش مجدد نرخ دلار در بازار و عبور آن از ۳۲ هزار تومان، برخی پیش‌بینی‌ها حکایت از احتمال افزایش مجدد نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در پایان ماه جاری دارد.

به گفته کارشناسان اقتصادی، همراهی دلار و مسکن چه در کوتاه‌مدت و چه در بلندمدت در اقتصاد کشور مشهود است. نمودار‌های همراهی دلار و مسکن نشان می‌دهد در تهران متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به ۱۰۰۰ دلار می‌رسد.

در حال حاضر بر اساس گزارش بازار مسکن شهر تهران طی معاملات مردادماه، متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران ۴۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. چنانچه گزاره «هر متر مربع مسکن در تهران معادل هزار دلار» را بپذیریم و نیز با احتساب هر دلار آزاد ۳۱ هزار و ۸۰۰ تومان که ۱۰۰۰ دلار آن معادل ۳۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است، حباب قیمت مسکن در پایتخت حدود ۱۱ میلیون تومان (۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان) خواهد بود. اما در صورتی که متوسط قیمت هر متر مسکن را فقط برای مناطق ۱۹ گانه تهران و بدون در نظر گرفتن ۳ منطقه اول پایتخت (مناطق ۱، ۲ و ۳) که بیشترین فشار قیمتی را به کل شهر تحمیل می‌کنند، محاسبه کنیم، به عدد حدودی ۳۳میلیون و ۷۹۴ هزار تومان برای متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت‌می‌رسیم.
در این صورت، حباب واقعی قیمت مسکن در تهران (یعنی مقایسه هر متر مسکن با هزار دلار) حدود ۲ میلیون تومان (یک میلیون و ۹۹۴ هزار تومان) است. البته باید اذعان کردن فقط سنجه موثر بر قیمت مسکن دلار نیست و عوامل دیگری مانند میزان تقاضا، قیمت مصالح، زمین و تعداد ساخت‌و‌ساز نیز بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود.
با توجه به کمبود زمین و محدود بودن حریم شهری روند افزایشی قیمت ادامه خواهد داشت و بسته به میزان ورود سرمایه به این بازار قیمت‌ها تغییر خواهد‌کرد.

روزنامه جام جم