در آرزوی یک سرپناه

تامین مسکن مناسب برای شهروندان ، کنترل بازار مسکن و نظارت بر قیمتها از وظایف اصلی دولتهاست ، مطابق اصول 2 ، 31 و 43 قانون اساسی ، تامین مسکن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی دولتها شمرده شده است ، به گونه ای که تامین مسکن مناسب در اصل 43 یکی از مولفه های اصلی استقلال اقتصادی نتیجه بخش شده است. برای تحقق این اهداف دولتها سیاست هایی را برای ساماندهی بازار یاد شده اتخاذ می کنند.
طی دهه های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی کشور ، مهاجرت به سوی شهرها ، افزایش جمعیت شهری و کاهش بعد خانواده ، تامین مسکن مناسب برای خانواده ها با مشکلات سختی مواجه شده است. دوره های رکود و رونق تورمی و افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره بها و تبدیل تقاضای موثر به تقاضای غیرموثر ، گواه این مطلب است. برخلاف هشدار کارشناسان این بخش مبنی بر افزایش قیمت مسکن در صورت تغییر نکردن سیاست های این بخش ، طی ماه های گذشته شاهد افزایش ناگهانی و شدید قیمت مسکن و اجاره بها بوده ایم.
شاید تحلیل صحیحی از وضعیت بازار و شناخت درست از عوامل تاثیرگذار و میزان تاثیرگذاری هر یک در بازار مذکور ، می تواند ما را در تحلیل آینده بازار و پیش بینی وضعیت آینده کمک کند.
گروه سیاستگذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گزارشی ، علل گرانی مسکن را از 2 منظر بررسی کرده است: عوامل تاثیرگذار خارج از بازار و عوامل داخلی موثر بر بازار.
بررسی عوامل بیرونی تاثیرگذار بر بخش مسکن از چند جهت امکان پذیر است:
1- ندادن تخصیص بهینه منابع مالی موجود
منابع مالی موجود برای فعال سازی و توسعه همه بخشهای اقتصادی کشور بر خلاف افزایش درآمدهای نفتی ، ناکافی و محدود است ، بنابراین لزوم برنامه ریزی و اولویت بندی بخشهای اقتصادی کشور در نزد برنامه ریزان از اهمیت ویژه ای برخوردار است تا با تخصیص بهینه منابع مالی موجود ، بتوان اولویت های اقتصادی کشور را رفع کرد. در این میان به دلیل وجود نداشتن چنین دیدگاهی نزد برنامه ریزان اقتصادی کشور، منابع به همه بخشهای اقتصادی اختصاص می یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می شود.
2- افزایش درآمدهای نفتی و افزایش بی رویه نقدینگی (بیماری هلندی)
در کشورهای تک محصولی همچون ایران که متکی بر درآمدهای نفتی هستند در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست ، افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش درآمدهای نفتی صورت می پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت بیشتر کالاها می شود. این تورم ممکن است در اقلام تجاری ، مصرفی و... به وسیله اهرم های مختلفی همچون واردات کنترل شود ، اما در کالاهای غیرمنقول همچون زمین ، ساختمان و برخی خدمات به دلیل خصوصیات ذاتی آنها، تورم نه تنها برطرف نشده ، بلکه ادامه نیز خواهد یافت.
از طرفی عوامل تولید نیز به سمت این کالاها جهت می گیرند و ورود سرمایه های غیرحرفه ای و سرگردان ، سبب سوداگری و واسطه گری در آنها می شود و اینگونه کالاها بویژه زمین و مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای پربازده تبدیل خواهد کرد و در نهایت سبب تخصیص غیربهینه عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.نشانه هایی از تحقق «بیماری هلندی» در بخش مسکن نمایان شده است. به این معنا که کالای مصرفی مسکن که به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده است.
خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای براحتی از سوی عرضه کننده قیمت آن افزایش می یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی و چند باره قیمت در آینده فوری است ، با وجود شکل گیری بازار ، بیماری هلندی اتفاق می افتد که خود نوعی شکست بازار است.
3- اثرگذاری 5 بازار اصلی اقتصادی بر یکدیگر
بازارهای اصلی اقتصاد کشور را می توان به زمین و مسکن ، کالاهای بادوام ، طلا و سکه ، ارز و بازارهای سرمایه تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور ، دولت به دلیل داشتن منابع معتنابه ارز و پشتوانه بالای طلا ، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی ارز و سکه را دارد. از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید کالاهای بادوام است. بنابراین جذابیت های این بازار طی سالیان اخیر به طور قابل ملاحظه کاهش پیدا کرده و خواهد کرد. در این صورت دو بازار سرمایه و زمین و مسکن می تواند هدفهای آتی جریان نقدینگی باشد. در شرایط کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه ، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است . بنابراین تنها بازاری که با سابقه اطمینان آور می تواند جریان نقدینگی سرگردان جامعه را به خود جذب کند بازار زمین و مسکن است که متاسفانه به دلیل نبود ساز و کار مناسب ، مستعد سوداگری و دلالی است.

عوامل تاثیرگذار درونی

علاوه بر عوامل بیرونی ، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون درونی است که مهمترین این عوامل شامل موارد زیر است:
1- نبود تعادل میان عرضه و نیاز
به گفته کارشناسان در کشور حدود 1.6 میلیون خانوار فاقد مسکن مستقل و 1.5 میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات وجود دارند.
این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن ، ساخت سالانه 700 هزار واحد مسکونی که براساس پیش بینی ها تا سال 1390به مرز 930 هزار واحد خواهد رسید در کشور ضروری است و به این معناست که برای اصلاح وضع موجود ، باید تا 10 سال آینده با احتساب نرخ استهلاک 30 درصد ، سالانه 1.4 میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا به موجودی مسکن کشور سالانه یک میلیون واحد اضافه شود.

افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش درآمدهای نفتی صورت می پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت بیشتر کالاها می شود

با توجه به رکود حاکم بر این صنعت در صورت تغییر نیافتن و ادامه روند موجود در ساخت مسکن ، شدیدتر شدن بحران مسکن را در آینده شاهد خواهیم بود.
2- تبدیل مسکن به کالای سرمایه ای
مسکن در نهایت یک کالای مصرفی است ، به این معنی که در تولید کالای مذکور، زنجیره ای از نهاده های واسطه ای در یک چرخه اقتصادی فعال بوده اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه ای برای تولید کالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد. بنابراین اگر در شرایطی از اقتصاد ، مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه داری و سوداگرانه تبدیل شود ، به این معنی خواهد بود که برای خرید کالایی که تولید شده ، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یک کالا با چند بار دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل ملاحظه ای دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط ، سوداگری و دلالی بر بازار فوق حاکم شده و سرمایه هایی که به هدف افزایش سود وارد بازار می شوند ، مانند عوامل تعیین کننده اصلی بازار به ایفای نقش می پردازند. از عوارض سرمایه ای شدن مسکن ، وجود پدیده خانه های خالی است ؛ مالکان به امید افزایش قیمت مسکن به تبع آن ، افزایش نرخ بازگشت سرمایه ، خانه های خود را نمی فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری ، باید با استفاده از ابزارهای سیاستی ، هزینه نگهداری این خانه ها را بالا ببرد ، یکی از موثرترین روشها ، اخذ مالیات سنگین بر خانه های خالی است.
3- نبود سیاستگذاری اصولی در بخش زمین
زمین به عنوان مهمترین دارایی حقیقی ، دارای بازاری است که با تعامل خریداران و فروشندگان قیمت آن مشخص می شود و بر اساس این قیمت ، تخصیص زمین به کاربردهای مختلف صورت می پذیرد ؛ این بازار دارای ویژگی هایی است که از جمله این ویژگی ها این است که در بازار زمین ، اعمال حقوق مالکیت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان ناپذیر است و شفافیت در تعریف این حقوق موجب کاهش هزینه های اجرایی و کارآمدتر شدن بازار می شود ، همچنین با دوام بودن زمین موجب می شود که در گذر زمان ، اعمال حق مالکیت ، هزینه چندانی برای مالک نداشته باشد. از سوی دیگر ، وجود خاصیت ساختاری رانت در بازار زمین موجب می شود که قیمت زمین با قدرت انحصاری مالکان تعیین شود.
4- عدم تخصیص بهینه زمین شهری
پس از ملی شدن اراضی ، مدیریت زمین های شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار گرفت. نزدیک به 3 دهه از فعالیت این سازمان با 2 رویکرد در واگذاری زمینهای دولتی گذشته است ، بررسی عملکرد ناشی از اجرای دو سیاست واگذاری زمین ارزان قیمت و به قیمت بازار نشان می دهد که سیاست فروش زمینهای دولتی سیاستی شکست خورده و ناکارآمد است و به عدم تخصیص بهینه زمین های شهری دولتی منجر شده است.
5- نبود قوانین مکمل تنظیم بازار مالیات بر زمین
مالیات بر زمین یکی از بهترین روشهای مداخله غیرمستقیم دولت در بخش زمین و مسکن است. اخذ مالیات بر زمین می تواند به روشهای مختلفی چون مالیات بر مبنای ارزش زمین و دارایی باشد ، مالیات مذکور می تواند حتی تا 30 درصد از بودجه عمومی دولت را تامین کند. از جمله مالیات هایی که می توان از آن بهره برد ، اخذ مالیات مضاعف از اراضی بایر و موات است که مالکان این زمینها را ترغیب به استفاده از آن برای ساخت کاربری مذکور می کند و یا این که در صورت ناتوانی مالک زمین مذکور وارد بازار خواهد شد.

واسطه گران و دلالان ، عاملان افزایش

بازار مسکن در ایران اغلب محل حضور سفته بازان و دلالان است ، سازندگان مسکن در ایران به دلیل سودآوری بالای این بخش لزوما فعالان حرفه ای در این بخش نیستند. به همین سبب و به دلیل اهداف و نیات سوداگرانه ، بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته شده عرضه نمی شوند و برای تحقق اهداف سرمایه گذاران مدتها خالی از سکنه رها می شوند. از سوی دیگر سرمایه گذاران شهرستانی بسیاری هستند که با خرید یک یا چند واحد مسکونی در شهرهای بزرگ بخصوص تهران ، برای فروش آنها در روز مبادا نقشه می کشند یا این که درآمد قابل توجهی از اجاره واحدهای مسکونی خود کسب می کنند.
این تقاضا که تقاضایی از سر سفته بازی یا انگیزه های سرمایه گذاری است ، خود بر تعیین نقطه تعادل در این بازار موثر واقع می شود. همچنین به اعتقاد فعالان اقتصادی ، تسهیلات خرید مسکن که از سوی شبکه بانکی و موسسات مالی و اعتباری پرداخت می شود از جمله عوامل موثر بر تقاضای مسکن است ؛ زیرا این تسهیلات می توانند با تقویت قدرت خرید مردم تقاضای بالقوه را به تقاضای بالفعل تبدیل کنند. هرچند با وجود تحولات قابل توجه در ارائه تسهیلات خرید مسکن در شبکه بانکی ، نظام پولی و مالی کشور از جایگاه واقعی خود در بازار مسکن ، مشابه با آنچه در دیگر کشورها موجود است ، فاصله ای بسیار دارد.
هرچند طی سالهای اخیر بانکهای خصوصی نیز به بازار تسهیلات خرید مسکن وارد شده اند و وامهایی با مبلغ قابل توجه پرداخت می کنند ؛ اما شرایط سخت دریافت این وامها و میزان اقساط و نرخ سود این تسهیلات عملا از تاثیر این تسهیلات در بازار مسکن کاسته است.

نتیجه گیری

با وجود این که دانشگاه علم و صنعت در مطالعات خود ساخت سالانه 700 هزار واحد مسکونی را ضروری تشخیص داده است ، ولی مطالعات بخشهای دیگر اقتصادی رقمی بیش از آن را مدنظر قرار داده اند و معتقدند که در حال حاضر ایران سالانه به مسکن نیاز دارد و از سوی دیگر تعداد افرادی که در مرز تشکیل خانواده اند ، در حال افزایش است ؛ جمعیتی که برای جبران مسکن آنها تا پایان دهه 80 نزدیک به 1.4 میلیون واحد مسکونی نیاز است. اگرچه مسوولان معتقدند انبوه سازان وضعیت را بهبود خواهند بخشید، ولی نمی توان براحتی از کنار آن گذشت. تصمیم گیری های شبانه و عجولانه مدیران پایتخت ، هم اکنون قیمت هر واحد آپارتمان را حدود 30 تا 60 درصد با افزایش مواجه ساخته است. به نظر می رسد این دیگر بازی نیست. مسکن دچار حادثه ای بزرگ شده است ؛ حادثه ای که شاید به این زودی ها نتوان آن را مهار کرد.

سها روحانی