دولت به‌دنبال پر‌کردن‌خانه‌های‌خالی

آیا این تعداد خانه خالی در کشور طبیعی است؟
وجود تعدادی خانه خالی برای تعادل در بازار مسکن امری لازم و ضروری است و در ادبیات اقتصاد مسکن، به میزان لازم آن، نرخ طبیعی خانه‌های خالی گفته می‌شود. البته در شرایطی که عرضه و تقاضا وضعیت مناسبی داشته و همچنین احتکار و خالی نگه داشتن خانه‌ها هزینه سنگینی برای محتکران داشته باشد.
اما بررسی وضعیت بازار مسکن کشور ما نشان می‌دهد، وجود تعداد بسیار اندک خانه‌های خالی نیز مورد پذیرش نیست. این در حالی است که در شرایط فعلی خانه‌های خالی بیش از 11درصد کل واحدهای کشور را به خود اختصاص داده است. در شهرهای بزرگ و پرتقاضا این ماجرا غم‌انگیزتر است. به‌عنوان مثال در تهران در حالی که کل تعداد خانواده‌های مستأجر
8/1 میلیون خانواده است، 490 هزار واحد خالی وجود دارد. واحدهایی که اگر به بازار اجاره عرضه می‌شد، شرایط قیمت‌ها به این شکل سنگین و تأسف‌برانگیز نبود.
آیا قانونی برای مقابله با احتکار خانه‌های خالی وجود دارد؟
در دنیا، دولت‌ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی، جذابیت احتکار و خالی نگهداشتن مسکن را کاهش می‌دهند. در کشور ما نیز مالیات بر واحدهای خالی تا سال 1366 در قانون مالیات‌های مستقیم کشور وجود داشت. این مالیات و برخی دیگر از مالیات‌های فصل املاک با توجیه نبود شفافیت اطلاعات و نبود سامانه اطلاعات املاک و مستغلات از قانون مالیات‌های مستقیم حذف شدند.
مجدد مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۹4، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. بر اساس ماده 54 مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. مجلس همچنین در تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن 94، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی می‌شد که در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و... در تمام نقاط کشور فراهم شود. وزارت راه و شهرسازی موظف شده بود امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شود. با وجود این الزامات قانونی که به معنای الزام دولت به اجرایی کردن مالیات بر خانه‌های خالی از سال 95 بود، به‌دلیل عدم تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداده است.
چگونه می‌توان واحدهای خالی را شناسایی کرد؟
یکی از چالش‌های اجرای این مالیات شیوه شناسایی واحدهای خالی است، در حالی که این امر با تدابیری قابل حل است.
ماجرا از این قرار است که در شرایط فعلی شناسایی واحدهای خالی بر عهده دولت است. این در حالی است که اگر سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه‌اندازی شده و مشخص شود مالک هر واحد مسکونی کیست، در این صورت مالیات بر خانه‌های خالی به راحتی قابلیت اجرا دارد. در این صورت افرادی که واحدهای مازاد دارند، باید اثبات کنند واحدهای مازاد خود را خالی نگه نداشته‌اند؛ یعنی واحدهای مازاد افراد خالی تلقی می‌شود و مشمول مالیات بر خانه‌های خالی است مگر این‌که مالکان آنها قراردادهای اجاره را به سازمان امور مالیاتی ارائه کنند.
آیا با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی این واحدها عرضه می‌شود؟
یکی دیگر از چالش‌های قانون فعلی مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ پایین و غیرمؤثر این قانون است؛ یعنی در صورت شناسایی خانه‌های خالی، پرداخت این مالیات هزینه چندانی برای مالکان نداشته و آنها به احتکار این واحدها ادامه خواهند داد؛ بنابراین ضروری است همزمان با تشکیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به نرخی مؤثر تغییر پیدا کند.
در این بین نباید سیاست‌هایی را دنبال کرد که تعداد واحدهای خالی کشور را بیش از گذشته کند. به عنوان مثال در مورد تولید مسکن در طرح اقدام ملی که در حال پیگیری و برنامه‌ریزی است، این نگرانی وجود دارد.
در این طرح قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال 1400 ساخته شود. شیوه برنامه‌ریزی شده در این طرح، ساخت مسکن به شکل مشارکتی است؛ یعنی وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت و تسهیلات را برای انبوه‌سازان فراهم می‌کند و انبوه‌سازان نیز مسؤولیت ساخت را بر عهده می‌گیرند.
درنهایت نیز با فروش واحدهای تکمیل‌شده به قیمت روز بازار، وزارت راه و شهرسازی و انبوه‌سازان هر یک سهم خود را برمی‌دارند؛ اما در این مدل، انبوه‌سازان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی‌بیند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت‌ها خودداری می‌کنند و در زمانی که قیمت‌ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت‌های بالا به فروش می‌رسانند. در شرایطی که مالیات بر خانه‌های خالی نیز اجرا نمی‌شود، هیچ مانعی بر چنین رفتار سوداگرانه وجود نخواهد داشت و باید منتظر افزایش تعداد خانه‌های خالی با اجرای این شیوه باشیم.

علت افزایش قیمت مسکن: کاهش عرضه و افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای
دو دلیل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، کاهش تولید و عرضه نسبت به تقاضای موجود و همچنین سرمایه‌ای شدن مسکن است. با کاهش تولید و عرضه، تناسب عرضه و تقاضا دچار خدشه شده و با سرمایه‌ای شدن مسکن، زمینه برای افزایش قیمت با نوسانات بازارهای موازی و همچنین سوداگری مسکن فراهم شده است. تا جایی که مطابق آمارها در چند سال اخیر، تقاضاهای سرمایه‌ای و مازاد مسکن، حدود 72درصد از تقاضاهای موجود در بازار مسکن را به خود اختصاص داده است؛ یعنی در سال‌های بین 90 تا 95 با وجود اضافه شدن 8/3 میلیون واحد به کل واحدهای مسکونی کشور، تنها یک میلیون واحد به تعداد خانواده‌های دارای مسکن ملکی اضافه شده و بقیه صرف خانه‌های دوم و سوم و بیشتر و همچنین خانه‌های خالی شده است.

خانه‌های خالی بلای بازار مسکن
در بازار مسکن افزایش تعداد خانه‌های خالی کاملا مشهود است. واحدهایی که عمدتا در مناطق گران‌قیمت قرار گرفته‌اند و به امید افزایش بیشتر قیمت‌ها، نه به بازار خریدوفروش مسکن عرضه شده و نه اجاره داده می‌شود. بررسی سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ توسط مرکز آمار نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور 59/2 میلیون واحد است. این در حالی است که تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، 6/1 میلیون واحد بوده است.