مراقب کلاهبرداران مسکن باشیم

خرید مسکن علاوه بر تامین سرپناه، تقریبا بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری یک خانواده نیز محسوب می‌شود لذا باید در انجام آن نهایت دقت را به کار برد.

تجربه نشان می‌دهد که بخش بزرگی از کلاهبرداری‌های مالی در بخش مسکن و بخصوص پیش‌فروش مسکن روی می‌دهد و علت آن نیز بی‌توجهی به نکات بدیهی قانونی یا طی‌نکردن مراحل قانونی برای صرفه‌جویی در هزینه است.

حال آن‌که در هر یک از این مراحل وسواس به خرج دادن می‌تواند جلوی هدررفت سرمایه یک عمر خانواده را بگیرد.

مطلب ذیل به‌دنبال این است که با برشمردن برخی نکات و ریزه‌کاری‌های قانونی و آگاهی‌بخشی از این طریق، کمکی هر چند اندک به مبارزه با کلاهبرداری‌های مسکن که رو به رشد هم هستند،
بکند.

پیش‌فروش مسکن

براساس قانون، هر قراردادی که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد گردد پس از ساخت، واحدی از مستحدثات را به مالکیت طرف دیگر (پیش‌خریدار) درآید؛ قرارداد پیش‌فروش ساختمان نامیده می‌شود و باید در زمان تنظیم آن نکات ذیل رعایت گردد:

1ـ در زمان خرید هر ملکی باید تمامی اسناد آن ملک از جمله؛ سند مالکیت، بنچاق (سند قطعی غیرمنقول)، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، اسناد سجلی مالک و مطابقت مشخصات با مالک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه، نشانی دقیق محل وقوع ملک و کدپستی آن و در زمان انعقاد قرارداد پیش‌خرید علاوه بر موارد بالا پروانه ساخت، بیمه‌نامه خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات بررسی و از فروشنده مطالبه شود.

لازم به ذکر است؛ چنانچه قرارداد توسط وکیل مالک منعقد می‌گردد؛ با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند وکالت همراه با وکیل یا به استناد استعلام یکی از دفاتر اسناد رسمی، اصالت و ابقاء آن قبل از امضا قرارداد تائید و بررسی شود.

2ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی ازجمله مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه و واحد، پارکینگ، انباری، مشاعات و... باید به صورت دقیق در قرارداد قید گردد.

3ـ باید تمامی مشخصات فنی و معماری در قرارداد قید گردد؛ از جمله موقعیت ملک و نوع کاربری اعم از اداری، تجاری و مسکونی، نوع مصالح، مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، نما، سیستم گرمایش و سرمایش و هر موردی که عرفا در قیمت موثر باشد.

4ـ مبلغ ثمن و نحوه پرداخت آن و چنانچه بخشی از ثمن توسط چک اعم از بانکی و شخصی پرداخت می‌گردد؛ درج مشخصات کامل چک در مبایعه‌نامه به منظور جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده لازم است.

بهتر است؛ در متن چک درج گردد بابت قرارداد شماره ... مورخ ... و عبارت «حواله کرد» قلم گرفته شود.

گواهی حضور نداشتن؛ نکته مهم

5 ـ زمان تحویل واحد احداثی، تنظیم سند مالکیت قطعی به صورت کامل با درج روز/ماه/سال و دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و مبالغ خسارات عدم‌تنظیم سند باید در قرارداد مشخص باشد.

در برخی از این موارد خریدار با وجود آماده داشتن وجه‌الباقی معامله تحت‌تاثیر وعده‌های فروشنده و در پاره‌ای مواقع تهدیدات وی از مراجعه به دفتر اسناد رسمی مندرج در قرارداد و اخذ گواهی ‌حضور نداشتن فروشنده امتناع می‌ورزد.

بهتر است بدانید؛ دریافت گواهی ‌حضور نداشتن هر یک از طرفین معامله به منزله داشتن خصومت یا شروع دعوای حقوقی و کیفری نمی‌باشد؛ بلکه وسیله‌ای برای اثبات انجام تعهد است و چنانچه فروشنده مدتی بعد با توافق طرفین و اخذ رضایت کامل اقدام به تنظیم سند رسمی نماید،این گواهی از درجه اعتبار ساقط می‌گردد؛ ولی در صورت عدم اخذ گواهی در موعد مقرر، بار اثبات عدم ایفا تعهد فروشنده، به‌عهده خریدار است و از این باب خسارات فراوانی را متحمل می‌گردد.

6 ـ قرارداد پیش‌فروش باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل بدون ارائه گواهی مالیاتی و صرفاً با پرداخت حق‌التحریر دفتر اسناد تنظیم گردد؛ ولی چنانچه موضوع قرارداد خرید ملک ساخته شده باشد، صرف تنظیم مبایعه‌نامه و امضای دو شاهد قرارداد معتبر و لازم‌الاجراست.

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

7 ـ چنانچه در قرارداد پیش‌فروش بابت تاخیر تحویل و تنظیم سند رسمی جریمه‌ای درج نگردیده باشد؛ پیش‌خریدار طبق قانون پیش فروش ساختمان حق مطالبه خسارت را دارد و این حق مانع از اعمال سایر خیارات قانونی برای وی نمی‌باشد.

8 ـ چنانچه مساحت بنا در صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، مابه‌تفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود ولی چنانچه مساحت بنا تا 5 درصد زیادتر از زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند.

در این مورد اگر موضوع معامله ملک مشخص باشد و قرارداد پیش‌خرید نباشد؛ چنانچه بعد از معامله معلوم شود که مساحت آن کمتر از مقدار مندرج در قرارداد است، مشتری حق فسخ دارد و اگر معلوم شود بیشتر است، فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند؛ مگر این که طرفین به مقدار کم یا زیاد توافق نمایند.

9 ـ حداقل 10درصد از بهای کل قرارداد با تنظیم سند قطعی قابل وصول است.

پیشرفت نکردن احداث ساختمان

10 ـ در صورت ‌پیشرفت نکردن عملیات ساختمانی با مفاد قرارداد؛ پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به تائیدیه مهندس ناظر نماید و وی مکلف است ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را به درخواست‌کننده ارائه نماید.

11 ـ در صورتی که پیش‌خریدار تعهدات خود را کامل اعمال کرده باشد و پیش‌فروشنده باوجود انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تائید مهندس ناظر مبنی بر باقی ماندن تنها 10درصد از عملیات ساختمانی؛ پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و خواستار تنظیم سند رسمی به میزان قدرالسهم خود شود.

12ـ در صورت پرداخت نکردن اقساط توسط پیش‌خریدار؛ پیش‌فروشنده می‌تواند از دفترخانه تنظیم‌کننده سند درخواست نماید؛ ظرف مهلت یک‌هفته به پیش‌خریدار اخطار شود، تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند؛ درغیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

13 ـ پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده حق انتقال حقوق خود به دیگری بدون رضایت طرف دیگر را ندارند.

سمانه کارآمد - حقوقدان / ضمیمه چمدان جام جم