حسین کعبی: وقتی فیگو را در جام جهانی زدم....
قابل توجه همسایههای بدحساب
شارژ ساختمان پرداختنی است بیبرو برگرد
حرف حساب است و خیلی از آدمها گوش شنوایی برای شنیدنش ندارند. این به کنار با «حساب، حساب است و کاکا برادر» هم غریبهاند. منظور همین همسایههایی است که وقتی حرف حساب وکتاب هزینههای ساختمان به میان میآید پایشان را در یک کفش میکنند و حاضر نیستند ریالی برای ساختمان هزینه کنند که هیچ، حتی پول خدماتی که استفاده کردهاند مانند آب و برق مشترک را هم نمیدهند.
قانون خوب میداند با این افراد چطور برخورد کند و دکتر «حسن کیا» استاد مرکز آموزش قوه قضائیه و حقوقدان این راهها را به ما نشان میدهد.
مگه میشه؟ مگه داریم؟!
در قدم اول باید این را به خاطر داشته باشید که بدون مدیر کارها پیش نمیرود؛ یعنی ساختمان باید مدیر داشته باشد، مدیر وظایف مشخصی دارد. برای مثال هر ماه یا در تاریخهای مشخص به دلیل خدمات مشترک و قبوض مشترکی همچون آب، گاز و برق مدیر باید هزینهها را بررسی و اقدام به تسویهحساب کند. البته این هزینهها را باید بین ساکنان تقسیم و سهم هر یک را نیز معلوم کند. البته دکتر کیا درباره نحوه انتخاب این فرد میگوید: «هر ساختمانی که حداقل سه مالک دارد، طبق قانون تملک آپارتمانها باید مدیر یا مدیرانی از بین خودشان برای اداره امور ساختمان مشخص کنند.»
وی ادامه میدهد: «به عنوان نمونه یکی از وظایف مدیران ساختمان در ماده 14 الحاقی قانون تملک آپارتمان وظیفه «بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی» است اگر مدیر در برابر این تکلیف کوتاهی کند، موظف به پرداخت خسارات ساختمان میشود؛ البته میتوان برای مدیر ساختمان در ازای خدمات و وظایفی که به عهده میگیرد، درآمد و حقوقی نیز در نظر گرفت؛ این حقوق برای او مشخص میشود، اما عرف این است که مدیران ساختمانها به طور افتخاری به امور ساختمان بپردازند و این سمت بین واحدهای مختلف در گردش باشد.»
هزینههایی که از جیب مالک میرود
هزینههای مشترک اداره ساختمان و بخشهایی که نیاز به نگهداری و تعمیر دارد و مواردی نظیر این موضوع بر عهده همه مالکان است و باید پرداخت شود؛ حتی اگر مالکی در ساختمان هم حضور نداشته باشد باید این هزینه را بپردازد. این هزینهها را چطور میتوان نقد کرد؟
از نظر دکتر کیا راهکار ساده است و دریافت شارژ بهترین راهکار. او میگوید: «در ساختمانها روش قانونی به این ترتیب است که هزینهها محاسبه و هر ماه عدد معلومی به عنوان شارژ دریافت میشود. البته میزان شارژ متغیر است و مولفههای متفاوتی برای آن در نظر گرفته میشود. برای مثال خانهای که آسانسور، سرایدار، استخر و ... داشته باشد شارژ بالاتری خواهد داشت. جمعآوری این مبالغ بهعهده مدیر ساختمان یا هیأت مدیره است.»
در این میان و به گفته این مدرس دانشگاه مدیر یک وظیفه مهم دیگر به عهده دارد که بهتر است آن را بخوبی انجام دهد: «آگاهی از قوانین مرتبط با حوزه آپارتماننشینی» همان کار مهم مدیر است؛ این فرد لازم است با مطالعه قانون تملک آپارتمانها از این قانون آگاه شود و طبق این قانون باید گزارش مخارج و هزینهها را به مالکان ارائه کند؛ فعالیت شفاف مالی در ساختمان از بروز بسیاری از مشکلات احتمالی میکاهد.
اگر همسایهای شارژ نمیدهد...
جمعآوری شارژ یکی از وظایف مدیر ساختمان در رسیدگی و اداره امور ساختمان است، همچنین مواقعی پیش میآید که مالک یا برخی از مالکان در یک ساختمان سهم خود از شارژ در زمان مقرر را پرداخت نمیکنند در این صورت مدیر ساختمان یا هیأت مدیران موظف است این رقم را نقد کند.
برای نقد کردن این ارقام دو راه وجود دارد اول اجرائیات ثبت اسناد و دیگری شورای حل اختلاف. راه اول سادهتر و دستیابی به پول سریعتر است.
کیا در این باره میگوید: با اظهارنامه رسمی دفاتر دادگستری یا اجرائیات دفاتر ثبت اسناد، میتوان این مبالغ را نقد کرد. مدیر ساختمان باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و اظهارنامه را به واحد متخلف ابلاغ کند؛ مالک واحد متخلف مکلف است 10 روز پس از دریافت اظهارنامه نسبت به پرداخت بدهی اقدام کند؛ اگر این پرداخت صورت نگرفت، مدیر ساختمان میتواند نسبت به قطع خدمات چون آب گرم، برق و گاز همزمان یا به صورت مجزا اقدام کند. توجه داشته باشید که چنین اقدامی پس از موعد قانونی از ارسال اظهارنامه رسمی منحصرا توسط مدیر ساختمان قابل اجراست.
اگر باز هم در صورت قطع خدمات، مالک پول درخواستی و بدهی خود را پرداخت نکند مدیر ساختمان میتواند در مورد وصول مطالبه ساختمان از مالک مورد نظر با توجه به اظهارنامه رسمی به اداره ثبت مربوطه مراجعه و با توجه به مبلغ بدهی تقاضای «صدور اجراییه» کند. به این ترتیب از داراییهای مالک بدهکار وصول میشود و بعد از آن خدمات قطع شده وصل خواهد شد.
راهکار دیگر نیز مراجعه به شورای حل اختلاف است که کمی راه را سخت میکند. دراین روش، مدیر ساختمان باید به شورای محلی که خانه در آن واقع شده است مراجعه کند، درخواست حق شارژ بدهد، شورا همسایه متخلف را دعوت میکند و شارژ را از وی میگیرد. منتها در این روش باید کمی صبر و حوصله به خرج دهید.
قانون چه میگوید؟
همه حرفهایی که زده شد به استناد قانون تملک آپارتماننشینی است. البته اولین قانون متعلق به سال 42 است، اما سالهای بعد اصلاحاتی در خصوص آن صورت گرفته و حالا هم قانون مصوب سال 75 برروابط این شکلی حاکم است.
شاید مهمترین بخش این قانون را بتوان پرداختن به بخش مالکیت و تعریف بخشهای عمومی و اختصاصی دانست. زیرا با این تعاریف است که محدوده فعالیت و البته مسئولیت هر ساکن در قبال آپارتمان و دیگر ساکنان معلوم میشود. آییننامهای که براین قانون نوشتهاند نیز اهمیت زیادی دارد و مهمترین مواد آن که به بحث تعیین حدود میپردازد دو ماده 25 و 26 است.
در ماده 26 میخوانیم: در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینههای نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط بهاین هزینهها تعیین تکلیف خواهند کرد.» همچنین ماده 27 نیز عنوان میدارد: «مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویبمیکند بهمنظور تأمین هزینههای ضروری و فوری، وجوهی بهعنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت دارند.»
یک کلام حرف حساب
به هر حال باید قبول کنیم که با تغییر زندگی و محدود شدن قلمرو شخصی، دیگر امکان هر رفتار با هر شیوه زندگی وجود ندارد، یعنی وقتی یک واحد آپارتمان را خریداری یا قرارداد اجاره منعقد میکنیم آزادی عمل کمتری نسبت به زندگی در یک خانه بزرگ با حیاط و فضاهای اختصاصی داریم؛ واقعیت این است که این اجتماع کوچک برای خودش قانون و قواعدی دارد و این قوانین وضع شدهاند تا در شکلگیری «فرهنگ آپارتماننشینی» نقش داشته باشد؛ درباره این فرهنگ به صورت ساده میتوان به مصادیق غیرفرهنگی اشاره کرد، مصادیقی که به غلط و به دلیل رشد سریع ساختوساز و جا نیفتادن فرهنگ آپارتمان نشینی، بین مردم جا خوش کرده است؛ شاید مهمترین نمود این تفکر جمله معروف «چاردیواری اختیاری» باشد، مثلی که قانون خط بطلان روی آن کشیده است.
گفت و گو
