آپارتمان نشینی به شرط قانون
حالا کمتر هفته و ماهی است که در راه رفتن به محل کار یا خانه ، چشمت به آپارتمانی که تازه از خاک سر برآورده نیفتد. آنها دیگر نماد تهران بزرگ نیستند که در همه جای ایران دارند سر برمی آورند.
متاسفانه به همان سرعت که این آپارتمان ها گسترش می یابند، فرهنگ آپارتمان نشینی رشد نمی کند. صدها هزار نفر از مردم در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی کوچک و بزرگ دارند زندگی می کنند، اما تنها تعداد اندکی از آنها از قوانین آپارتمان نشینی اطلاع دارند و این طوری است که هر روز حجم زیادی از شکایت هایی که در دادگاه ها و دادسراها مطرح می شود به زدوخوردها و اختلافات آپارتمان نشین ها اختصاص دارد.
در آپارتمان ها مالکیت شامل 2قسمت است: مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک ، قسمتهای اختصاصی همان قسمتهایی است که در سند مالکیت هر مالک به طور مشخص ثبت شده است و در مقابل قسمتهای مشترک آن، قسمتهایی است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و همه مالکان به نسبت متراژ آپارتمانشان از آن سهم دارند.
همین قسمتهای مشترک هستند که بیشترین اختلافات همسایه ها بر سر آنها درمی گیرد، چراکه هر یک از مالکان یا مستاجران باید متناسب با متراژ آپارتمانشان به کل ساختمان دست به جیب شوند و هزینه های شارژ مشترک را بپردازند، بعلاوه وقتی که این قسمتهای مشترک فرسوده شده یا به تعمیر نیاز دارند و خرجهای کلانی روی دست مالکان می گذارند هم باید هر یک از مالکان یا مستاجران آپارتمان به نسبت سهمشان هزینه را بپردازند.
حق شارژ، حقی برای تمام ساکنان
یکی از موضوعات اختلاف برانگیز که باعث تنش و حتی نزاع های شدید میان ساکنان مجتمع مسکونی یا آپارتمان ها می شود، هزینه های مشترک ساختمان یا همان چیزی است که ما به آن می گوییم حق شارژ.
علت بیشتر اختلافات هم این است که برخی ساکنان می گویند اصلا دلشان نمی خواهد از امکانات ساختمان استفاده کنند، بنابراین حق شارژ نمی خواهند بدهند یا مثلا می گویند وقتی خانه تخلیه بوده یا ما در مسافرت یا ماموریت بوده ایم برای چه این پول زور را باید بدهیم؛
نکته مهم این که حق شارژ آپارتمان ارتباطی به بودن یا نبودن در خانه یا کم یا زیاد مصرف کردن ندارد و کسی نمی تواند در صورت تصویب مجمع عمومی یا مدیر ساختمان بامبول دربیاورد و از دادن آن طفره برود.البته طبق قانون برای مشخص شدن هزینه های شارژی که به هر یک از آپارتمان ها تعلق می گیرد چند راه وجود دارد.
اولین راه آن است که می توان سهم اختصاصی هر مالک یا مستاجر به کل ساختمان را مشخص کرد و بر مبنای آن برای هر آپارتمان حق شارژش را مشخص کرد یا آن که به ترتیب خاصی مالکان خودشان به توافق برسند که میزان هزینه های شارژ برای هر آپارتمان چقدر باشد و راه سوم هم این است که با موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند هزینه های مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی نیز می رسد و حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه شود.
البته برای آن که من نویسنده محکم کاری کرده باشم باید به عرض شما برسانم که این مطالب طبق ماده 4قانون تملک آپارتمان ها مصوب اسفند 1343است که آخرین سطرش هم خیلی مهم است : پرداخت هزینه های مشترک اعم از این که مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.
با این حال اگر حیاط یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن را داشته باشند، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
قاضی آپارتمان کیست؛
طبق قانون ، مدیر یا اعضای هیات مدیره آپارتمان به نوعی حکم قاضی آپارتمان را دارند و آنها هستند که درباره میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان یا موارد اختلافی آپارتمان با رعایت قانون نظر می دهند، البته چنانچه قراردادی میان مالکان یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک ، طبق رای اکثریت مالکانی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را دارا باشند.
البته مدیر یا هیات مدیره که قانون هم از آنها پشتیبانی می کند و شکایت هایشان از مالکان یا مستاجران متخلف بدون نوبت در دادگاه ها بررسی می شود، در صورتی در آپارتمان تعیین می شوند که عده مالکان آپارتمان بیش از 3نفر باشد و از طریق مجمع عمومی مالکان و با رای گیری انتخاب می شوند.
هر کسی کار خودش ، بار خودش...
یکی از مسائلی که خیلی درباره آن بحث می شود، تغییراتی است که در ساختمان داده می شود.
طبق ماده 9قانون تملک آپارتمان ها، هر یک از مالکان می تواند با رعایت مقررات قانون تملک آپارتمان و قوانین مربوط به معماری و ساخت وساز، هر وقت دلش خواست بنایی راه بیندازد و تغییراتی که دلش می خواهد در قسمت اختصاصی خود بدهد، اما هیچ یک از مالکان حق ندارند بدون موافقت اکثریت ، تغییراتی در محل یا شکل در، سردر یا نمای خارجی و حتی در قسمتهای اختصاصی خود که در مرئی یا منظر یا به زبان خودمان در نمای قابل دید و بیرونی است انجام دهد.
هزینه های تعمیرات را چه کسی باید بدهد؛
علاوه بر هزینه های شارژ که میزان آن معمولا مشخص است ، با گذشت چند سال از ساخت وساز ممکن است مشکلاتی برای آپارتمان پیش بیاید و لازم باشد برای آن که یکباره همه ساختمان فرونریزد، پولی که گاهی وقتها خیلی هم کلان است خرج شود تا ملک محافظت شود.
در چنین مواردی طبق قانون ، مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود، تناسب سهم هر یک از مالکان آپارتمان پرداخت شود.
هرچند مالک هر یک از آپارتمان ها بگوید که از آن به بعد نمی خواهد از آن قسمتی که هزینه ها برای آن صرف می شود استفاده کند و مثلا بگوید هزینه تعمیرات پشت بام یا جلوگیری از چکه کردن آن را نمی دهم و به جایش از این به بعد از پشت بام اصلا استفاده نمی کنم.
البته تذکر این نکته در مورد پول خرج کردن برای ساختمان اعم از دادن حق شارژ یا هزینه های تعمیرات ضروری است.
این که تکلیف پرداخت این هزینه ها صرفا متوجه مالکان آپارتمان ها نیست ، بلکه قانونگذار با استفاده از جمله "مالکان یا استفاده کنندگان"، پرداخت برخی از این هزینه ها را در مواردی که مالک در آنجا ساکن نیست و به جای او مستاجر وجود دارد به عهده او قرار داده و پس از تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان ، آنها مکلف به پرداخت سهم خود هستند یا آن که باید طبق قرارداد آن را از سوی مالک آپارتمان پرداخت کنند.
زمانی برای گردن کلفتی
وقتهایی هست که یکی از مالکان آپارتمان یا مستاجران خیلی راحت و خونسرد می گوید که اصلا دلش نمی خواهد هزینه هایی را که مدیر ساختمان یا هیات مدیره تعیین کرده اند بپردازد و خیلی مایل است بداند آنها چه می توانند بکنند!
در چنین حالتی به موجب ماده مکررقانون تملک آپارتمان ها، مدیر یا هیات مدیره باید سیر قانونی را طی کنند که روالش به این صورت است که ابتدا مدیر یا هیات مدیره باید اظهارنامه ای را به این بنده خدا بدهند که در آن مبلغ بدهی و صورت هزینه ها به صورت شفاف مشخص شده باشد و آنها را مطالبه کنند.
اگر این فرد کوتاه آمد و تا 10روز پول را پرداخت که هیچ ، ولی اگر طرف سمج بازی درآورد و همچنان از پرداخت هزینه ها و بدهی شانه خالی کرد، مدیر یا هیات مدیره مدیران ساختمان می توانند برای وصول این وجوه به اداره ثبت محل بروند و طبق اظهارنامه ای دادخواست حقوقی بدهند و ثبت محل اجراییه ای صادر خواهد کرد و ان شاالله که مشکل حل خواهد شد.
اما اگر بازهم طرف به دلایلی که برای خودش محترم است قبول نکرد، مدیر یا هیات مدیره می توانند طبق تبصره یک ماده 10مکرر به دادگاه شکایت کنند و دادگاه هم بدون نوبت به این شکایت ها رسیدگی می کند و آن وقت خدا به داد این آپارتمان نشین بی کلاس برسد چون دادگاه می تواند علاوه بر محرومیت های قانونی مانند قطع خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع ، آب گرم ، برق و گاز، او را تا 2برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه واحد بدهکار محکوم کند.
نرگس فراهانی 
تازه ها
گوناگون
پیشنهاد سردبیر
در تپش این هفته، ماجرای فریب و تعرض در پوشش عرفانهای دروغین و رمالی را بررسی کردیم
پشت پرده اتاقهای دود و طلسـم
