خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول

در عقد بیع، فروشنده را بایع و خریدار را مشتری می‌گویند و به موجب عقد مذکور، مال معینی از اموال فروشنده در قبال مال معین دیگری از اموال خریدار و تحت شرایط کاملا مشخص قانونی و قراردادی طرفین مبادله،منتقل و تصرف می‌شود.در عقد بیع مالی را که از سوی فروشنده به خریدار منتقل می‌شود، مبیع یا همان جنس فروخته شده یا مورد معامله می‌گویند و متقابلا، به مالی که از سوی خریدار به فروشنده منتقل یا پرداخت می‌شود ثمن یا مبلغ مورد معامله می‌گویند. در عقد بیع علاوه بر شرایط و احکام عمومی قراردادها ضروری است اصول و ارکان خاص قرارداد بیع، چه از لحاظ نوع قرارداد و چه از لحاظ شرایط ویژه حاکم برطرفینی که آن را منعقد می‌کنند رعایت شود.

موضوع عقد بیع، اموال است اما نظر به گوناگونی اموال و به اعتبار اختلاف ماهیتی آنها قراردادهای بیع نیز مختلف و گوناگون هستند. در یک تقسیم‌بندی، اموال به منقول و غیرمنقول تقسیم می‌شوند. اموال منقول آن دسته از اموالی است که جابه‌جایی آنها از مکانی به مکان دیگر بدون آن‌که در اثر جابه‌جایی خودشان یا مکان استقرارشان تخریب شود یا آسیب ببیند، ممکن باشد. مانند خودرو، زیورآلات، حیوانات، وسایل و مبلمان خانه و... اما اموال غیرمنقول دسته دیگری از اموال است که یا ذاتا امکان جابه‌جایی ندارد مانند زمین‌ها و دریاها یا این‌که در اثر جا به جایی خودشان یا محل استقرارشان تخریب می‌شود یا آسیب می‌بیند مانند درختان برافراشته شده در باغ، منازل مسکونی، کارخانه‌ها و.... برهمین مبناست که قراردادهای خرید و فروش به بیع اموال منقول و بیع اموال غیرمنقول تقسیم شده است و باتوجه به اهمیت فوق‌العاده و ارزش مالی و بعضا هویتی یا امنیتی اموال غیرمنقول، معاملات راجع به آنها از جمله عقد بیع راجع به اموال غیرمنقول، تابع احکام و تشریفات ویژه قانونی قرار گرفته که بعضا رعایت نکردن آنها می‌تواند علاوه بر عدم صحت معامله موجب خسارت هنگفت مالی نیز شود.

درخصوص اکثر اموال منقول، همین‌که توافقات اولیه بین فروشنده و خریدار انجام شد، با تبادل و تصرف متقابل مال منقول و مبلغ موردنظر، غالبا عقد بیع صورت پذیرفته و پایان می‌یابد و موارد اختلافی در این نوع قراردادها بسیار نادر و محدود است با این همه ذکر این نکته لازم است که انجام معامله بر پاره‌ای از اموال منقول نیز به دلیل وجود برخی شرایط ویژه اقتصادی یا امنیتی باید محتاطانه و در چارچوب یکسری تشریفات ویژه قانونی انجام شود.هرچند تشریفات مذکور به اهمیت یا سخت‌گیری مقررات راجع به معاملات اموال غیرمنقول نیست.از جمله این دسته از اموال می‌توان به زیورآلات اعم از طلا و نقره و جواهرات و سنگ‌های قیمتی، پاره‌ای از عتیقه‌جات و نیز معامله بر انواع اتومبیل‌ها و ماشین‌های کشاورزی و دستگاه‌های چاپ و نشر اشاره کرد. برای خرید یا فروش زیورآلات اخذ و ارائه فاکتور معتبر باذکر مشخصات کامل طرفین و مختصات بدون ابهام جنس مورد معامله ضروری است و معاملات خودرو نیز منوط به انجام تشریفات انتقال سند و فک پلاک و سایر امور مربوطه است.

اهمیت اموال غیرمنقول و معامله آنها به حدی است که قانونگذار را به سوی تصویب قانون ثبت اسناد و املاک کشور و شکل‌گیری سازمانی گسترده به همین نام و به همین منظور، سوق داده است و اگرچه تا نیل به مقصود و حصول جامعه آرمانی در این زمینه فاصله بسیاری مانده است اما  به هر تقدیر بیش از 80 سال است اهتمام حاکمیت و قوای سه‌گانه کشور در شناسایی و تثبیت مالکیت اراضی و املاک و اموال غیرمنقول و حمایت از مالکان رسمی و قانونی آنها صرف شده است. مطابق مقررات جاری کلیه اراضی و اموال غیرمنقول در کشور ایران باید در دفتر املاک مربوطه در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شوند. همچنین تمام معاملات و انتقلات راجع به این اموال نیز باید به ثبت برسند ضمن آن‌که ادارات و محاکم و قوای حاکم فقط کسی را مالک اموال غیرمنقول می‌شناسند که نام و مشخصات‌شان به‌عنوان مالک آن اموال در دفاتر مربوطه ثبت شده باشد. همچنین بی‌اعتنایی به مالکیت رسمی و قانونی از سوی هرشخصی که باشد مستلزم مجازات کیفری و انتظامی است. بنابراین در حال حاضر که بیش از 80 درصد اموال غیرمنقول شهری واجد سابقه ثبتی است باید از انجام عادی قراردادهای خرید و فروش اراضی و اموال غیرمنقول اجتناب کرد.

فرشید رفوگران، وکیل پایه یک دادگستری