نوسازی بافت‌های فرسوده راهکاری برای مقابله با زلزله

شهرداری‌ها در سراسر کشور به دنبال اجرای ضوابط تشویقی در بافت‌های فرسوده هستند تا این ضوابط برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، مردم و سازندگان توجیه اقتصادی داشته باشد، اما برای هر شهر نمی‌توان نسخه واحدی ارائه داد. زیرا روش‌های اجرای نوسازی و تراکم‌ها در استان‌های مختلف فرق دارد.

یکی از تسهیلات برای بافت‌های فرسوده، اختصاص حداقل 50 درصد تخفیف بر عوارض صدور پروانه ساخت است و حتی بعضی شهرداری‌ها برای تشویق بیشتر مردم به منظور نوسازی بافت‌های فرسوده صددرصد تخفیف عوارض پروانه در نظر می‌گیرند.

دولت هم به دنبال این است که تسهیلات را بدون بروکراسی اداری حتی بدون سپرده‌گذاری به دست سازنده‌ها برساند.

در این میان مولفه دیگر هم مردم هستند و با بسترسازی‌هایی که دولت و شهرداری‌ها فراهم می‌کنند باعث می‌شود مردم با همکاری بخش خصوصی و سازنده‌ها برای نوسازی بافت‌های فرسوده سرمایه‌گذاری کنند.

تهران هم مانند شهرهای دیگر کشور است، اما حجم قابل‌توجهی از ساخت و سازهای کشور را در خود جای می‌دهد، لذا ممکن است گروه‌های خاصی مانند مشاوران و املاکی‌ها تبلیغ کنند که طرح تفصیلی باعث شود تراکم پایین بیاید یا توجیه اقتصادی مناسب را نداشته باشد.

ولی اگر با تولید مسکن در بافت فرسوده به ازای هریک واحد که تخریب می‌شود، 2/3 واحد تولید می‌شود در تهران بعضا تا 6 واحد هم می‌رسد. این نشان می‌دهد ضوابط تشویقی و تراکم‌های لازمه بر طرح تفضیلی در نظر گرفته‌شده و موجب توجیه اقتصادی و ایجاد ارزش افزوده برای ملک متقاضیان نوسازی در بافت فرسوده شده است. ‌در بافت‌های فرسوده، شهرداری برای پروانه مسکونی پولی دریافت نمی‌کند. این عامل بسیار خوبی است برای این که نوسازی و بهسازی در بافت فرسوده صورت بگیرد. از طرفی هم می‌بینیم شهرداری اعلام کرده اگر متراژ ملک در بافت فرسوده بالاتر از 150 متر باشد، یک طبقه تراکم تشویقی می‌دهد و اگر چند پلاک با هم تجمیع شوند تا بخواهند واحدهای خود را نوسازی کنند، دو طبقه تراکم تشویقی دریافت می‌کنند و در شرایط خیلی خاص تا سه طبقه هم می‌توانند تراکم دریافت کنند.

نوسازی بافت فرسوده یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر است. هر سال یک حادثه قهری در کشور ما به وجود می‌آید؛ مانند سیل، آتش‌سوزی،‌ زلزله و... .

زلزله بیشتر گریبانگیر ماست. برای همین، ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده در تمام برنامه‌ها دیده شده است. به نظر من زلزله یک حادثه نیست، یک رخداد طبیعی است که باید همیشه برای مقابله با آن آمادگی داشته باشیم. سازوکار مقابله با آن فراهم شود و بسترسازی‌های لازم برای آن صورت گیرد و خانه‌ها بر مبنای مقررات ملی ساختمان ساخته شوند.

چنانچه این کار مناسب انجام پذیرد می‌توان خسارات وارده از نظر مالی و جانی را به حداقل رساند. حداقل در ماده 171 برنامه پنجم توسعه دولت و شهرداری‌ها مکلفند به گونه‌ای راهبرد و سیاستگذاری را در این بخش ارائه کنند که سالانه حداقل 10 درصد از بافت‌های فرسوده نوسازی شوند.

تاکنون محدوده 72 هزار هکتار بافت فرسوده مصوب در 471 شهر کشور شناسایی شده و به تصویب کمیسیون‌های ماده 5 و شورای عالی معماری و شهرسازی ایران برای اجرا در شهرهای بالای 1200 نفر جمعیت رسیده است.

از این میزان تاکنون نوسازی 7000 هکتار انجام شده (به صورت لکه‌ای). باید به گونه‌ای سیاستگذاری شود تا تمام سرمایه‌گذاری‌ها و سازنده‌‌های ذی‌صلاح برای سرمایه‌گذاری در این مناطق تشویق شوند.

هر هکتار بافت فرسوده حدود 10 میلیارد تومان هزینه نوسازی لازم دارد.

اگر این رقم را ضرب کنید عدد فوق‌العاده بزرگی می‌شود که از عهده و توان دولت خارج است. با این حساب ضرورت دارد دولت تسهیلات ارائه کند، شهرداری‌ها با ارائه تخفیف در پروانه مکانیسم تشویقی اعمال کنند، مردم و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی بعنوان متولیان اصلی بافت فرسوده مراجعه کنند و سرمایه‌های آنها به سمت بافت فرسوده هدایت شود.

اگر پروانه صادرشده در بافت فرسوده را صددرصد در نظر بگیریم، حدود 70 درصدشان برای برخورداری از تسهیلات به ما مراجعه می‌کنند. 30 درصد هم با سرمایه خود اقدام به نوسازی می‌کنند. سال گذشته حدود 113 هزار واحد پروانه نوسازی در بافت فرسوده صادر شد که 44500 واحد آن در کلانشهر تهران بود. از این 44500 عدد در تهران، 34500 عدد به ما مراجعه کردند و آنها را به بانک برای دریافت تسهیلات معرفی کردیم.

از تعداد 113 هزار عدد، حدود 75600 واحد برای تسهیلات به ما مراجعه کردند. آن نسبت 70 به 30 کاملا مشهود است.

به نسبت سال 89، رشد 87 درصدی در تهران داشتیم (از نظر تعداد واحدهای معرفی‌شده به بانک) سال 89، 22600 معرفی به بانک داشتیم که در سال 90 به 34500 رسید.

مکانیسم صندوق توسعه ملی جداست، زیرا منابع صندوق برای این کار پیش‌‌بینی نشده؛ برای سیاست‌های حاکمیتی است. مسائل دولت در آنجا لحاظ می‌شود.

اما بخش خصوصی ما سرمایه و نقدینگی لازم را دارد. ما برای انبوه‌سازان این فضا را ایجاد کردیم که مراجعه کنند.

تاکنون به صورت خاص استفاده نکرده‌اند. ‌ما حدود 6000 انبوه‌ساز در کشور داریم. اگر هر کدام در بافت فرسوده صد واحد برای ما بسازند 600 هزار واحد می‌شود و ما به هدف قانونگذار خواهیم رسید.

سال گذشته در کل کشور حدود 500 هزار پروانه ساختمانی احداث شد که 113 هزار پروانه در بافت فرسوده بوده و این نشان می‌دهد حدود 23 درصدی بافت فرسوده داریم.

تا قبل از بهمن سال گذشته، 12 درصد در دوره فروش اقساطی و 11 درصد در دوره مشارکتی بوده است.

با توجه به بسته نظارتی بانک مرکزی، این رقم افزایش پیدا کرد.‌الان به 20 درصد در دوران مشارکت رسیده است. دوره فروش اقساطی هم 15 درصد لحاظ شده که مکانیسم خوبی است.

دو روش دارد؛ یکی روش پلکانی و دیگری مساوی.

متقاضی هرکدام را بخواهد انتخاب می‌کند.

در پرداخت تسهیلات تا قبل از سال 87 سالانه حدود 9 تا 10 هزار واحد تسهیلات پرداخت می‌شد. در سال 88 ، 30 هزار واحد، در سال 89، 60 هزار واحد و در سال گذشته 75 هزار و 600 واحد پرداخت شد. امسال با توجه به تاکید وزیر راه و شهرسازی برای 200 هزار واحد پرداخت تسهیلات پیش‌بینی شده که 100 هزار واحد آن با تصویب کارگروه مسکن از محل منابع داخلی بانک‌ها از طریق بانک مرکزی و تصویب کارگروه مسکن کشور پرداخت می‌شود.

نرخ تسهیلات آن 15 درصد در دوره فروش اقساطی و 20 درصد هم در دوره مشارکت است. برای نوسازی 100 هزار واحد دیگر نیز با توجه به حمایت ویژه وزیر از نوسازی در بافت‌های فرسوده از تامین اعتبار آن از محل خط اعتباری مسکن مهر اختصاص می‌یابد. در بافت فرسوده با نرخ تسهیلات مسکن مهر که از طریق واحدهای خودمالکی پرداخت می‌شود اگر در کلانشهر تهران باشد نرخ تسهیلات آن 9 درصد، در مراکز استان‌ها 7درصد و در سایر شهرستان‌ها 4 درصد پرداخت می‌شود.

خیر، اگر کسی بخواهد در بافت فرسوده زیر پنج واحد بسازد برای استفاده از خط اعتباری باید فرد واجدشرایط را معرفی کند. اگر از محل منابع داخلی بانک‌ها باشد نیازی به معرفی نیست. فرد واجد شرایط کسی است که متاهل، سرپرست خانوار بوده و تاکنون از تسهیلات دولتی استفاده نکرده باشد و فرم «ج» (نداشتن واحد ملکی ثبتی)‌ او هم سبز باشد.

شاید هزینه سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده بیشتر از مسکن مهر باشد، ما نمی‌توانیم بگوییم چون آب و برق دارد دیگر نیازی به امور زیربنایی ندارد در حالی که بسیاری از شبکه‌های بافت‌های فرسوده پوسیده است و باید نوسازی و بهسازی شود. مشکلات و گرفتاری‌های خاص خود را دارد. دولت مسکن را در سبدهای مختلف تولید می‌کند. اعم از مسکن مهر، مسکن مهر 99 ساله، مهر خودمالک، اجاره پنج ساله و... .

ولی بحث تملک در بافت فرسوده بحث ساده‌ای نیست. الان در محلاتی که تملک یا تجمیع می‌خواهد انجام شود با مشکلات زیادی روبه‌رو هستیم.

فرهنگ مشارکت و تجمیع، فرهنگی که همسایه‌ها با هم شراکت کنند سازنده ذی‌صلاح بگیرند تا ملکشان را تخریب کنند، بخواهند به مساحت جدیدی برسند، عقب‌نشینی کنند و... اینها پروسه طولانی دارد. مسکن مهر یک طرح ضربتی برای تولید مسکن بوده و هست.

شما در هیچ برهه‌ای از کشور این ظرفیت تولید مسکن را ندیده‌اید. اگر می‌خواست به بافت فرسوده بیاید امکان این مزیت وجود نداشت. مسکنی که می‌خواهد در بافت فرسوده ایجاد شود تا بخواهد پروسه تملک آن طی شود سالیان سال زمان می‌گیرد. کارهای شهرداری‌ها را ببینید، در بعضی محلات معبر ایجاد شده ولی یک خانه آن وسط باقی‌مانده که هنوز نتوانستند از نظر قانونی تملک آن را انجام دهند. این نشان‌دهنده زمانبربودن کار در بافت‌های فرسوده است.

خیر، زیرا سازوکارهای آن با هم فرق دارد. یک پروژه به صورت پایلوت در منطقه سیروس تهران (سمت سرچشمه، بهارستان)‌ طراحی شده از سال 79 تا حالا به دنبال تملک یک مجموعه هستیم و تازه توانستیم تملک آن را به پایان برسانیم. موضوع تملک بحث پیچیده‌ای است. قانونگذار قانون حمایت از احیا و بهسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را تصویب کرد. طبق ماده 9 چگونگی تملیک املاک بلاصاحب و مجهول‌‌المالک در بافت فرسوده روشن شده است.

آیین‌نامه‌های آن از طریق قوه قضاییه و ثبت اسناد و شرکت عمران و بهسازی شهری ابلاغ نشده و برای واحدهای تجاری مکانیزم‌های خوبی دیده شده که بر آن اساس می‌توانند تجمیع انجام دهند و کار خود را شروع کنند.

تا قبل از سال 88، این موضوع زیاد ملموس نبود و چندان دنبال نمی‌شد،‌ اما سال 89 نسبت به سال 88 با رشد 60 درصدی واحدهای تجمیع‌شده مواجه شدیم. سال 90 نسبت به 88، 75 درصد رشد تقاضا داشتیم و از آنجا که بافت فرسوده سه شاخص دارد و یکی از آنها ریزدانگی‌ است ـ که همان کوچک‌بودن مساحت پلاک‌هاست ـ از 30 تا 70 متر پلاک‌هایی هستند که زیر استانداردهای لازم قرار دارند. از این رو برای این پلاک‌ها برنامه‌هایی برای تجمیع در نظر گرفته شده است.

شاخص دیگر، نفوذناپذیری و عرض کم معابر است و دیگری ناپایداری ساختمان‌ها‌ست . اگر این سه شرط با هم جمع شود، در هر محدوده‌ای 50 درصد برآیند آن لحاظ شود آن محدوده از دید ما بافت فرسوده است و نیاز به نوسازی و تجمیع واحدها دارد و در تعریف ما محدوده‌ای بافت فرسوده گفته می‌شود که مساحت 50 درصد پلاک‌های آن زیر 200 مترمربع باشند. ‌نفوذناپذیر هم به جایی گفته می‌شود که عرض 50 درصد معابر زیر 6 متر باشد و 50 درصد ساختمان‌ها در آن ناپایدار باشند یعنی در برابر حوادث قهری نتوانند استحکام داشته باشند و فرو بریزند.

در حال حاضر راهبرد ما این است تلاش کنیم مشارکت مردم در این زمینه ایجاد شود. همسایه‌ها با هم بیایند و پلاک‌هایشان را تجمیع کنند و این کاملا به نفع آنها خواهد بود.

دولت یکسری اراضی را در بافت‌های فرسوده تملک کرده، ما اینها را به عنوان سهم آورده دولت در اختیار انبوه‌سازان قرار دادیم تا از فرصت‌های سرمایه‌گذاری استفاده کنند و در بافت فرسوده هر چه را بخواهند که در اختیار دولت باشد، دولت تسهیل‌گری می‌کند تا کارشان سریع‌تر انجام شود و کار نوسازی و بهسازی بافت فرسوده با سرعت بیشتری انجام شود.

ما الان حدود 200 هزار واحد مسکونی را در برنامه افتتاح گذاشته‌ایم (تا پایان نیمه اول سال 92) حدود 42 هزار واحد سال گذشته افتتاح شد.

امسال روی 120 هزار واحد هدفگذاری کردیم، برای 6 ماهه اول سال‌ آینده هم 38 هزار واحد. حدود 22 هزار و 500 واحد از 120 هزار واحد امسال افتتاح شده، حدود 35 هزار واحد را آماده افتتاح داریم و ان‌شاءالله تا پایان شهریور 25 هزار واحد آماده بهره‌برداری می‌شود. مجموع اینها 82 هزار و 500 واحد می‌شود، بقیه آن هم تا پایان سال تا سقف 120 هزار واحد آماده بهره‌برداری خواهد شد.

این تعداد تولید مسکن در بافت فرسوده می‌تواند برای اشتغال هم آمار خوبی باشد. می‌دانید بیشتر از 300 شغل و وظیفه در ارتباط با صنعت ساختمان وجود دارد. به ازای هر 57 متر تولید مسکن یک اشتغال مستقیم ایجاد می‌شود. وقتی عرضه بیشتر باشد، نرخ مسکن تعدیل می‌شود.

تاکنون به نسبت تورمی که بانک مرکزی اعلام می‌کند، رشد قیمت مسکن پایین‌تر از قیمت تورم است.

ما در کل کشور، شرکت‌های کارگزار داریم؛ شرکت‌های عمران و مسکن‌ساز، ادارات نوسازی و بهسازی بافت فرسوده در اداره کل راه و شهرسازی و تمام شهرداری‌ها در کل کشور نماینده ما هستند، بعضا به بانک معرفی می‌کنند تا تسهیلات دریافت کنند؛‌ اما وقتی فرد به بانک مراجعه می‌کند، باید پروانه نوسازی داشته باشد، اما یا مجهول‌المالک است یا ملک آن سند ندارد. مثلا با سند جایگزین وام گرفته، به فروش اقساطی که رسیده برای حل مشکل سند مراجعه نکرده است.

سیستم بانکی همراهی می‌کند، اما از طرفی این را طلب می‌کند که ساکنان بافت‌های فرسوده و تسهیل‌گیرندگان مشکلات جاری را کم کنند.

طبق ماده 9 قانون حمایت از بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری دستورالعملی تهیه شد و به امضای نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسید و از طریق سازمان ثبت به تمام ادارات ثبت اعلام و ارائه شد.

در هر شهر یک هیات حل اختلاف تشکیل شد. یکی از قضات باتجربه دادگستری، رئیس اداره ثبت محل و نماینده راه و شهرسازی در هر هیات حضور دارد. دبیری هیات با اداره ثبت اسناد و املاک است.

املاک بلاصاحب، مجهول‌المالک، ورثه‌ای و فاقد سند در اینجا بررسی و برای آن حکم صادر می‌شود. چنانچه تا 20 روز درباره آن اعتراضی نشد، رای قطعی قابل اجرا در تمام محاکم است. اگر اعتراض شد، در دادگاه تجدیدنظر رسیدگی و در دادگستری رای آن قطعی می‌‌شود.

ملاک ما قانون برنامه پنجم توسعه و قانون حمایت از احیا و بهسازی بافت‌های فرسوده است.

شهرداری‌ها به دنبال وزارت راه هستند. در کمیسیون‌های ماده 5 با نظر معاون عمرانی و با نظر استاندار به دنبال مکانیسم‌های تشویقی هستند. آنها بیشتر از ما پیگیر ایجاد ضوابط تشویقی هستند تا بتوانند تجدید حیات دوباره‌‌ای در بافت‌های فرسوده ایجاد کنند. چون بعضا این واحدها خالی از سکنه می‌شوند و محلی برای مهاجرت افراد با تابعیت دیگر کشورها یا تبدیل به انبار کالا می‌شود که آسیب‌های اجتماعی‌اش، شهرداری‌ها و مراکز خدمات‌رسانی را بیشتر درگیر می‌کند. لذا شهرداری‌ها به دنبال این هستند که با هماهنگی‌ شورای شهر، وزارت راه و شهرسازی و استانداری‌ها مکانیسم‌های تشویقی بیشتری را ارائه دهند.

تاکنون در 60 شهر حدود 44 هزار هکتار محدوده در سکونتگاه‌های غیررسمی شناسایی شده (در شهرهای بالای 150 هزار نفر جمعیت به استثنای مراکز استان‌ها که زیر 150 هزار نفر هستند)‌، کار مطالعه آن انجام شده و به تائید ستادهای ملی، توانمندسازی سکونتگاه‌های غیررسمی در استان‌های ذیربط رسیده.

ما در 471 شهر، 44 هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی و 72 هزار هکتار بافت فرسوده داریم. جمع این دو می‌شود 116 هزار هکتار، مساحت شهری ما در کل کشور 640 هزار هکتار است. از این میزان 114 هزار هکتار یا بافت فرسوده است یا سکونتگاه غیررسمی. 72 هزار هکتار بافت فرسوده و 44 هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی است.

این محدوده حدود 20 درصد مساحت محدوده شهری ماست و 30 درصد جمعیت شهری‌مان در این مناطق زندگی می‌کنند. حدود 5/5 میلیون نفر در این 44 هزار هکتار و حدود 5/8 میلیون نفر در این سکونتگاه‌ها هستند که با وجود این، لازم است برنامه‌ریزی و سیاستگذاری ویژه‌ای در این زمینه صورت گیرد.

از اوایل سال 79 طرح‌های مطالعاتی انجام شد. بصورت پایلوت در پنج شهر زاهدان، بندرعباس، کرمانشاه، سنندج و تبریز با مشارکت بانک جهانی یکسری پروژه‌ها در جهت بالابردن سطح رفاه اجتماعی در جهت توسعه عدالت اجتماعی تعریف شد. ‌پروژه‌ها از انواع مختلف از کانال‌های جمع‌آوری و دفع آب‌های سطحی تا احداث مدرسه البته تعریف شده است. چون ما محله هدف مشخص می‌کنیم، ممکن است یک شهر 13 محله داشته باشد که اسکان غیررسمی دارد. حتی می‌شود سطح بهداشت و رفاه آن منطقه را بالا برد همه اینها در یک کلام سبب بالارفتن سطح خدمات اجتماعی در این‌گونه محلات می‌شود.

در آن پنج شهر، پروژه‌ها با همکاری بانک جهانی تعریف شد. از سال 82 شروع شد تا 88. قرار شد دولت 20 درصد وام بدهد و بانک جهانی 80 درصد. بانک جهانی با توجه به سیاست‌هایی که انجام داد همکاری خود را قطع کرده است. دولت یک‌تنه تعهدات ایجاد شده را تقبل کرده است.

تا قبل از سال 88 طی آن پنج سال که می‌خواست با همکاری بانک جهانی انجام شود، این رقم 100 میلیون دلار بود که 80 میلیون دلار ارزی و از طریق بانک جهانی تامین شد. 20 میلیون دلار هم ریالی بود که باید از طریق دولت تامین می‌شد.

بانک جهانی بیش از 40، 50 درصد تعهدات خود را انجام نداد، همکاری‌اش را قطع کرد و در نهایت دولت تعهدات را پرداخت کرد. در سال 89، 20 میلیارد تومان، سال 90، 30 میلیارد تومان و امسال به 31 میلیارد تومان رسیده است.