رونق ساخت و ساز‌ به همراه کنترل سوداگری

این بخش در کشور همواره دوره‌های رونق و رکود را پشت سر گذاشته است. در سال‌های 85 و 86 به دلیل اتخاذ پاره‌ای سیاست‌ها، سرمایه‌ها به دلیل وجود مشکلات ساختاری و نبود بازار‌های مطمئن برای سرمایه‌گذاری به سمت بخش مسکن هدایت شد و قیمت مسکن در این سال‌ها به صورت کاذب و حباب‌گونه افزایش یافت و این افزایش قیمت‌ها باعث شد تا شکاف زیادی بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن ایجاد شود که در نهایت دولت مجبور شد برای جلوگیری از تقاضای سرمایه‌گذاری سوداگرایانه و از بین بردن حباب ایجاد شده در قیمت‌ها سیاست‌های انقباضی خرید و کنترل قیمت مسکن را برای ایجاد تعادل در بازار اتخاذ کند، اما کاهش تقاضای مسکن چه در بخش تقاضای واقعی به دلیل نداشتن توان مالی خرید و چه تقاضای سوداگرایانه باعث شد تولید و سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش یابد. رکود ایجاد شده در این بخش باعث شد تا دولت برای ایجاد رونق در ساخت و ساز با پیگیری پروژه مسکن مهر و افزایش تسهیلات ساخت رونقی را در این بخش ایجاد کند، برخی از کارشناسان معتقدند که این رونق ایجاد شده همزمان با کنترل سوداگری اتفاق افتاده است.

گروه سیاستگذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم ‌و صنعت اخیرا با استناد به گزارش‌های بانک‌ مرکزی و مرکز‌ آمار اوضاع قیمت مسکن در کشور را تحلیل کرده که بر این اساس تغییرات قیمت مسکن اعم از کاهش یا افزایش می‌تواند از علل و عوامل مختلفی نشأت گرفته باشد. براساس مطالعات این مرکز بیش از 4 دهه است که بخش مسکن کشور ایران شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی به ‌صورت متناوب است. در طول این 4 دهه، شاخص قیمت مسکن در طول دوره‌های رکود ساخت و ساز و تولید تقریبا ثابت یا حداکثر با کاهشی جزئی مواجه بوده و در طول دوره‌های رونق ساخت و ساز و تولید با افزایش همراه بوده است که از آن به عنوان رونق تورمی یاد می‌شود. عملا در این 4 دهه، رکود قیمت در بخش مسکن با رکود ساخت و تولید و به تبع آن افزایش قیمت با رونق و افزایش ساخت و ساز و تولید همراه بوده است، ولی تجربه برخی کشورهای موفق در حوزه سیاستگذاری بخش مسکن، نشان می‌دهد که کاهش قیمت مسکن لزوما با رکود ساخت و ساز و تولید مقارن نبوده و می‌توان در شرایط کاهش قیمت مسکن، شاهد رونق ساخت و ساز و عرضه مسکن نیز بود. در چنین شرایطی دولت‌ها با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به تولیدکنندگان اقدام به حمایت از ساخت و ساز مسکن کرده و همزمان با وضع و به کارگیری سیاست‌های کنترل‌کننده سوداگری در بازار مسکن عملا قیمت زمین و به تبع آن قیمت مسکن را کاهش داده و تولید و عرضه مسکن را افزایش می‌دهند. کاهش قیمت در این شرایط همان‌گونه که بیان شد ناشی از اتخاذ دو سیاست حمایت از «افزایش ساخت و ساز و تولید» و «کنترل سوداگری» به ‌صورت توأمان است.

در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی و نادرست اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است.

گزارش گروه سیاستگذاری مسکن مرکز مطالعاتی دانشگاه علم و صنعت ایران می‌افزاید، تجربه ناموفق چندین دهه سیاستگذاری در بازار مسکن نشان داده است که همواره خروج از رکود با سیاست‌های تحریک تقاضا، به دوره رونق تورمی ختم شده است. بنابراین ضروری است به جای اتخاذ سیاست‌های تحریک تقاضا، سیاست «افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن» از طریق «تحریک عرضه به همراه کنترل سوداگری» در دستور کار قرار گیرد تا بتوان ساختار حلقه رکود و رونق تورمی را به سمت تولید و عرضه پایدار مسکن تغییر داد.

سیاست‌های کلی در 5 دسته سیاست اجرایی شامل: کاهش سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن، تخصیص وام ساخت مسکن، تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در فرآیند ساخت مسکن، وضع مالیات‌های کارآمد و ایجاد بانک جامع اطلاعات بخش مسکن است.

یکی از سیاست‌های کلان در راستای کاهش هزینه‌های تولید مسکن، اتخاذ سیاست کاهش متوسط سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن از 50 درصد فعلی به 20 درصد است. منابع زمین شهری در کشور به 3 دسته تقسیم می‌شوند: زمین در نواحی شهری موجود، زمین در بافت فرسوده شهری، زمین در سکونتگاه‌های جدید مانند شهرک‌ها و شهرهای جدید.

اجرای سیاست «زمین صفر» طرح مسکن مهر در شهرهای جدید و نواحی شهری که دولت در آنها زمین دارد در راستای این سیاست کلان ارزیابی می‌شود.

با توجه به نبود منابع زمین دولتی در اغلب کلانشهرها، ضروری است دولت توجه جدی به اتخاذ سیاست‌هایی جهت کاهش سهم هزینه زمین در بافت‌های فرسوده شهری داشته باشد. در این راستا بهره‌گیری از روش‌ها و مکانیزم‌های کلید به کلید برای احیا و نوسازی محله‌ای مانند روش دوباره تنظیم زمین می‌تواند راهگشا باشد.

این گزارش می‌افزاید، یکی از سیاست‌های تکمیلی در کنار کاهش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن، سیاست تامین تسهیلات ساخت در بخش مسکن است. ضروری است، این تسهیلات به گونه‌ای باشند که بتواند 80 درصد از هزینه ساخت واحدهای مسکونی را پوشش دهد. این سیاست در پروژه‌های مسکن مهر اعم از زمین‌های دولتی یا ملکی و همچنین سایر پروژه‌های تولید مسکن باید به صورت جدی پیگیری شود، بنابراین ضروری است تعداد و میزان این وام‌ها بیشتر شود.

پیشنهاد می‌شود تسهیلات ساخت مسکن با شرایط سپرده‌گذاری در بانک مسکن به 40 میلیون ‌تومان افزایش یابد. به عبارت دیگر، در شرایط کنونی، بانک مسکن در قبال سپرده‌گذاری 15 میلیونی به مدت یک سال 30 میلیون وام ساخت به متقاضی اعطا می‌کند که پیشنهاد می‌شود سپرده‌گذاری اولیه به 20 میلیون افزایش و مدت سپرده‌گذاری به 6 ماه کاهش یابد و پس از گذشت این مدت، مبلغ 40 میلیون تومان تسهیلات ساخت مسکن به متقاضی اعطا شود.

از سوی دیگر فعالان بازار مسکن با تایید رونق ایجاد شده در ساخت و ساز مسکن خبر از افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن با توجه به مناطق در نیمه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته می‌دهند.

بیگدلی نایب رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با جام‌جم با اشاره به این‌که رونق در بخش ساخت و ساز از اواخر سال گذشته آغاز شده است، گفت: اگرچه این رونق آغاز شده، اما رضایت‌بخش نیست و باید با اتخاذ سیاست‌های مناسب رونق در این بخش را بیشتر کرد.

بیگدلی اظهار کرد: با توجه به نیاز جوانان به مسکن باید سالی حدود یک میلیون مسکن در کشور ساخته شود که برای رونق در ساخت و ساز باید مشوق‌هایی را برای سازندگان در نظر گرفت.

نایب رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با تاکید بر این‌که تسهیلات در نظر گرفته شده کافی نیست گفت: هرچند سقف تسهیلات ساخت مسکن مهر به 20 تا 25 میلیون تومان و پروژهای غیرمسکن مهر به 30 میلیون تومان افزایش یافته است، ولی این میزان تسهیلات کافی نبوده و پیشنهاد ما این است که تسهیلات چه در بخش ساخت و چه خرید به 100 میلیون تومان افزایش یابد.

بیگدلی گفت: رکود در صنعت ساختمان باعث می‌شود که سرمایه‌ها به سمت بازار سکه و ارز رفته و به نوعی در این بازار‌ها نیز اختلال ایجاد کند.

وی افزود: در حال حاضر 1200 گروه شغلی با صنعت ساختمان در ارتباطند و رونق در این بخش می‌تواند در سایر بخش‌های اقتصاد نیز تحرک ایجاد کند و با توجه به ظرفیت بالایی که برای ایجاد اشتغال در این بخش نهفته است، سیستم بانکی باید توجه ویژه‌ای به این بخش داشته باشد.

بیگدلی رونق ایجاد شده در بخش ساخت و ساز را بسیار کمرنگ دانست و گفت: بعد از هدفمندی یارانه‌ها هزینه ساخت در بخش مسکن 30 تا 40 درصد افزایش یافته است، اما انبوه‌سازان در پروژه مسکن مهر ناچارند طبق قراردادی که بسته‌اند هر واحد را متری 300 هزار تومان بسازند، اما نباید از یاد ببریم برای آن که سازندگان بتوانند به فعالیت‌های خود ادامه دهند باید حتما مشوق‌هایی را از جمله افزایش سقف تسهیلات در نظر بگیریم در غیر این صورت ممکن است چند سال دیگر شاهد افزایش شدید قیمت‌ها باشیم.

سیدمحسن مقدس‌زاده، کارشناس بازار مسکن نیز به «جام‌جم» گفت: از 6 ماه پیش با فعال شدن عده‌ای برای نوسازی و بازسازی املاکشان رونق در ساخت و ساز ایجاد شده است.

وی افزود: اگرچه پروژه مسکن مهر حجم ساخت و ساز را در کشور افزایش داده است، اما این پروژه برای اقشار کم در‌آمد بوده و برای پاسخ به نیاز اقشاری با درآمد بالا عده‌ای شروع به ساخت و ساز کرده‌اند که باعث رونق در این بخش شده است.

مقدس‌زاده در پاسخ به این سوال که تاثیر این رونق بر افزایش قیمت‌ها در بازار چقدر بوده است، گفت: این رونق افزایش قیمتی را در پی داشته، اما به صورت خاموش و براساس یک روند منطقی بوده است. به گفته وی قیمت هر متر واحد مسکونی در 6 ماه گذشته 20 تا 30 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است.

این کارشناس، همکاری شهرداری با سازندگان را نیز یکی از دلایل رونق ساخت و ساز دانست و گفت: شهرداری به دلیل نیاز مالی که دارد با هر سازنده‌ای در مورد تراکم و تقسیط تعرفه‌ها همکاری دارد و همین مساله باعث رونق ساخت و ساز شده است.